Month: June 2024

Trả lời:

TH1: Chênh lệch diện tích đất không thay đổi ranh giới

Theo khoản 6, Điều 135 Luật Đất đai 2024 quy định trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

TH2: Chênh lệch diện tích đất làm thay đổi ranh giới đất

– Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

– Trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp mà vị trí không chính xác thì rà soát, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.

Chính phủ quy định chi tiết việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, việc xác định lại diện tích đất ở và việc đính chính, thu hồi, hủy giấy chứng nhận đã cấp.

Theo đó, Dự thảo Nghị định đề xuất cụ thể về giấy tờ chứng minh đối tượng là tổ chức được sở hữu nhà ở như sau:

– Đối với tổ chức trong nước thì phải có giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hoặc giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy phép thành lập do cơ quan có thẩm quyền cấp;

– Đối với tổ chức nước ngoài thì phải có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép hoạt động tại Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm ký kết các giao dịch về nhà ở (Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư).

– Giấy tờ chứng minh đối tượng là cá nhân được sở hữu nhà ở bao gồm:

+ Đối với cá nhân trong nước thì phải có giấy tờ xác định nhân thân theo quy định của pháp luật về căn cước công dân;

+ Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn quốc tịch Việt Nam thì phải có hộ chiếu do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp;

+ Đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có hộ chiếu nước ngoài và giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam theo quy định của Luật Quốc tịch;

+ Đối với cá nhân nước ngoài thì phải có hộ chiếu nước ngoài và cam kết bằng văn bản về việc không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao.

Giấy tờ chứng minh điều kiện được sở hữu nhà ở quy định như sau:

– Đối với tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn quốc tịch Việt Nam thì phải có giấy tờ chứng minh nhà ở được tạo lập hợp pháp thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật Nhà ở;

– Đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có hộ chiếu còn giá trị và được phép nhập cảnh vào Việt Nam, đang cư trú tại Việt Nam tại thời điểm ký kết giao dịch về nhà ở và thuộc diện được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

– Đối với cá nhân nước ngoài thì phải có hộ chiếu còn giá trị và được phép nhập cảnh vào Việt Nam, đang cư trú tại Việt Nam tại thời điểm ký kết giao dịch về nhà ở, có giấy tờ chứng minh nhà ở được tạo lập hợp pháp thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 17 của Luật Nhà ở.

Tổ chức, cá nhân nước ngoài không được sở hữu nhà ở trong các dự án thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh sau đây:

– Khu vực trọng yếu cần bảo đảm quốc phòng an ninh trên địa bàn tỉnh;

– Các xã biên giới, giáp biên giới, khu vực hải đảo;

– Khu vực có các doanh trại, lực lượng vũ trang;

– Khu vực có trụ sở, nhà làm việc của cơ quan hành chính nhà nước, cơ quan Đảng từ cấp tỉnh trở lên;

– Các khu vực khác theo quy định của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an.

Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm an ninh quốc phòng và có thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để chỉ đạo Sở Xây dựng công bố danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn nằm trong khu vực mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Số lượng nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu xác định như sau:

– Đối với nhà ở là căn hộ chung cư thì trong một tòa nhà chung cư (kể cả nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp), tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của tòa nhà đó. Trường hợp tòa nhà chung cư có nhiều đơn nguyên hoặc nhiều khối nhà cùng chung khối đế thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của mỗi đơn nguyên, mỗi khối nhà.

– Đối với nhà ở riêng lẻ (bao gồm nhà ở liền kề, nhà ở độc lập, nhà biệt thự) thì trên một khu vực có số dân quy định nêu trên mà chỉ có 01 dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu số lượng nhà ở không quá 10% tổng số nhà ở riêng lẻ của dự án và tối đa không vượt quá 250 căn nhà.

– Trường hợp khu vực có từ 02 dự án trở lên thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số nhà ở riêng lẻ tại mỗi dự án và tổng số nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại tất cả các dự án không vượt quá 250 căn nhà;

Trường hợp trên một khu vực có số dân quy định nêu trên có nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu đủ số lượng nhà ở riêng lẻ theo quy định thì tổ chức, cá nhân nước ngoài không được mua và sở hữu thêm nhà riêng lẻ tại các dự án khác của khu vực này.

Hình minh họa

Trả lời:

Theo Điều 135 Luật Đất đai 2024 thì nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (còn gọi là sổ đỏ) như sau:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu và đủ điều kiện theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.

– Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất thì cấp cho mỗi người một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp những người có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện.

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ được cấp sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp sau khi cơ quan có thẩm quyền xác định không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính; trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp sau khi cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định cho thuê đất, ký hợp đồng thuê đất.

Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình xây dựng phục vụ lợi ích chung của cộng đồng hoặc mở rộng đường giao thông theo quy hoạch hoặc tặng cho quyền sử dụng đất để làm nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất theo quy định của pháp luật thì Nhà nước có trách nhiệm bố trí kinh phí thực hiện việc đo đạc, chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024; người sử dụng đất không phải trả chi phí đối với trường hợp này.

Quy định về việc ghi tên vợ, chồng trên sổ đỏ

– Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người để đứng tên làm đại diện cho vợ và chồng.

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.

Cấp sổ đỏ cho hộ gia đình

– Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện.

Trường hợp các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi tên đại diện hộ gia đình trên giấy chứng nhận và trao cho người đại diện hộ gia đình.

Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Trả lời:

Tại dự thảo Nghị định quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất quy định về trình tự, thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu như sau:

– Trường hợp đã được cấp Giấy xác nhận đăng ký đất đai theo quy định đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu thì nộp đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận.

– Trường hợp chưa được cấp Giấy xác nhận đăng ký đất đai theo quy định đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu thì nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận lần đầu.

– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ, ghi Phiếu tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả.

+ Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là bộ phận Một cửa theo quyết định của UBND cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính thì chuyển hồ sơ đến UBND cấp xã đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

+ chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai đối với trường hợp tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Trách nhiệm của các đơn vị

– UBND cấp xã có trách nhiệm kiểm tra nội dung Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận so với hiện trạng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và thực hiện xác nhận: về hiện trạng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; tình trạng tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất; trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai thì xác nhận thêm nội dung về nguồn gốc sử dụng đất và thời điểm sử dụng đất.

Trường hợp đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất mà không có giấy tờ quy định tại các Điều 148, 149 của Luật Đất đai thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ.

UBND cấp xã niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở UBND cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Phòng Tài nguyên và Môi trường.

– Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ đối với trường hợp tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và thực hiện các công việc sau:

Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có).

– Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận vào Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận.

Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì cấp Giấy xác nhận đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất và chuyển cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao Giấy xác nhận đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất, thực hiện công việc quy định tại điểm (***).

Trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì thực hiện các công việc quy định tại các điểm (*), (**), (***) và (****) của khoản này.

(*) Gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước về tài sản trong trường hợp có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản có giấy tờ quy định tại Điều 148, Điều 149 của Luật Đất đai mà hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ đó. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai về việc công trình đảm bảo an toàn đủ điều kiện tồn tại công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng

(**) Trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường ký Giấy chứng nhận sau khi nhận được chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc nhận được thông tin do cơ quan thuế chuyển đến về việc người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính; trường hợp thuê đất thì trình cấp có thẩm quyền ký quyết định cho thuê đất.

(***) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

(****)Trả Giấy chứng nhận hoặc gửi Giấy chứng nhận cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

– Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có); kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận vào Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận.

Trường hợp phải trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc phải kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có) thì chuyển hồ sơ để Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện.

Sau khi nhận được đầy đủ hồ sơ, Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện các nhiệm vụ sau:

– Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì chuyển thông tin đến UBND cấp xã để cấp và trả Giấy xác nhận đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất, Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện công việc quy định tại điểm (3).

– Trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì thực hiện các công việc quy định tại các điểm (1), (2), (3) và (4).

(1) Phòng Tài nguyên và Môi trường gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước về tài sản trong trường hợp có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc một trong các trường hợp sau đây: Tài sản có giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 148, khoản 1 Điều 149 của Luật Đất đai và hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ đó; nhà ở được xây dựng từ ngày 01/7/2006 trở về sau và không có giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 148 của Luật Đất đai nhưng thuộc trường hợp phải xin phép xây dựng; công trình xây dựng không phải là nhà ở được xây dựng từ ngày 01/7/2004 trở về sau và không có giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 149 của Luật Đất đai nhưng thuộc trường hợp phải xin phép xây dựng.

Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước về tài sản có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về việc công trình đảm bảo an toàn theo quy định của pháp luật về xây dựng.

(2) Trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính; thực hiện việc in, viết Giấy chứng nhận sau khi nhận được chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc nhận được thông tin do cơ quan thuế chuyển đến về việc người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính; trình UBND cấp huyện ký Giấy chứng nhận; trường hợp thuê đất thì trình UBND cấp có thẩm quyền ký quyết định cho thuê đất.

(3) Phòng Tài nguyên và Môi trường chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai để cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

(4) Phòng Tài nguyên và Môi trường trả Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc gửi Giấy chứng nhận cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trả cho người được cấp.

Thời gian cấp sổ đỏ lần đầu: không quá 30 ngày làm việc.

Hình minh họa

Trả lời:

Theo Luật Đất đai số 31/2024/QH15 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025, các vấn đề liên quan đến bồi thường thu hồi đất được quy định như sau:

Điều 91. Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

1. Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, lập thời và đúng quy định của pháp luật; vì lợi ích chung, sự phát triển bền vững, văn minh và hiện đại của cộng đồng, của địa phương; quan tâm đến đối tượng chính sách xã hội, đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

2. Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng đất, bằng nhà ở mà có nhu cầu được bồi thường bằng tiền thì được bồi thường bằng tiền theo nguyện vọng đã đăng ký khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Đối với người có đất thu hồi nếu có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở.

3. Chủ sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật dân sự mà bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường thiệt hại; chủ cơ sở sản xuất, kinh doanh phải ngừng sản xuất, kinh doanh do Nhà nước thu hồi đất thì được xem xét hỗ trợ.

4. Nhà nước có trách nhiệm hỗ trợ cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản để tạo điều kiện cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản có việc làm, có thu nhập, ổn định đời sống, sản xuất.

5. Khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; đồng thời phải phù hợp với truyền thống văn hóa, phong tục, tập quán của cộng đồng dân cư nơi có đất thu hồi. Khu tái định cư có thể bố trí cho một hoặc nhiều dự án.

6. UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư để bảo đảm chủ động trong việc bố trí tái định cư cho người có đất thu hồi. Việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất.

7. Khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 78 và Điều 79 của Luật này mà phần diện tích còn lại của thửa đất sau khi thu hồi nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu tại khoản 2 Điều 220 của Luật này, nếu người sử dụng đất đồng ý thu hồi đất thì UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, quản lý diện tích đất này theo quy định của pháp luật.

Kinh phí bồi thường, hỗ trợ trong trường hợp thu hồi đất quy định tại khoản này được tính vào kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án đầu tư.

Điều 92. Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các trường hợp đặc biệt

1. Đối với dự án đầu tư do Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư phải thu hồi đất mà làm di chuyển cả cộng đồng dân cư, làm ảnh hưởng đến toàn bộ đời sống, kinh tế, xã hội, truyền thống văn hóa của cộng đồng và cần có chính sách đặc thù về bồi thường, hỗ trợ, tái định, cư thì Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương.

2. Trường hợp thu hồi đất quy định tại khoản 3 Điều 82 của Luật này thì người có đất thu hồi được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư như trường hợp thu hồi đất theo quy định tại Điều 78 và Điều 79 của Luật này.

3. Trường hợp tổ chức bị thu hồi đất nhưng không được bồi thường về đất, tổ chức có tài sản do Nhà nước giao quản lý, sử dụng thì được thực hiện như sau:

a) Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước và tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất thì không được bồi thường về đất nhưng được hỗ trợ bằng tiền nếu phải di dời đến cơ sở mới do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định; mức hỗ trợ tối đa không quá mức bồi thường về đất;

b) Đơn vị vũ trang nhân dân đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 79 của Luật này thì được bố trí vị trí mới hoặc chuyển đổi vị trí đất phù hợp;

c) Khi Nhà nước thu hồi đất, tổ chức bị thiệt hại về tài sản do Nhà nước giao quản lý, sử dụng và phải di dời đến cơ sở mới thì tổ chức đó được sử dụng tiền bồi thường tài sản để đầu tư tại cơ sở mới theo dự án đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Điều 93. Việc tách nội dung bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thành dự án độc lập và việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với dự án đầu tư

Trường hợp dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được tách ra thành dự án độc lập theo quy định của pháp luật về đầu tư công thì việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện theo quy định của Luật này.

Điều 94. Kinh phí và chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

1. Kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do Nhà nước bảo đảm. Kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bao gồm: tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; chi phí bảo đảm cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi phí khác.

2. Trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai, nếu người thực hiện dự án tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì được ngân sách nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.

Số tiền được trừ không vượt quá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp; số tiền còn lại (nếu có) được tính vào chi phí đầu tư của dự án.

Trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai, mà người thực hiện dự án được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho toàn bộ thời hạn sử dụng đất nếu tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được tính vào chi phí đầu tư của dự án.

3. Việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện như sau:

a) Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có hiệu lực thi hành, cơ quan, đơn vị, tổ chức thực hiện bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản;

b) Trường hợp cơ quan, đơn vị, tổ chức thực hiện bồi thường chậm chi trả thì khi thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản, ngoài tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của Luật Quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả.

Cơ quan có thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có trách nhiệm phê duyệt phương án chi trả bồi thường chậm cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản. Kinh phí chi trả bồi thường chậm được bố trí từ ngân sách của cấp phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

4. Trường hợp người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc trường hợp đất thu hồi, tài sản đang có tranh chấp thì tiền bồi thường, hỗ trợ được gửi vào tài khoản tiền gửi của đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mở tại ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ cổ phần chi phối theo lãi suất không kỳ hạn.

Tiền lãi từ khoản tiền bồi thường, hỗ trợ được trả cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản được bồi thường, hỗ trợ.

5. Trường hợp phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải chỉnh sửa, bổ sung mà có nội dung chỉnh sửa về giá đất, giá tài sản thì giá đất, giá tài sản để tính bồi thường được xác định tại thời điểm ban hành quyết định điều chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Trường hợp tại thời điểm ban hành quyết định điều chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà giá đất, giá tài sản thấp hơn so với giá đất, giá tài sản trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã phê duyệt thì áp dụng giá bồi thường trong phương án đã được phê duyệt.

Các nội dung được chỉnh sửa, bổ sung mà không phải là giá đất, giá tài sản được áp dụng theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

6. Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường để hoàn trả ngân sách nhà nước.

Trên đây là một số quy định liên quan đến nguyên tắc bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định mới có hiệu lực từ năm 2025 bạn đọc có thể tham khảo.

Tiền thuê đất hằng năm công ty vẫn trả cho chủ đầu tư và chủ đầu tư xuất hóa đơn cho công ty. Tiền đất phi nông nghiệp hằng năm công ty nộp trực tiếp cho cơ quan thuế.

Xin hỏi, công ty tôi có đủ điều kiện là đối tượng được miễn, giảm tiền thuê đất theo Quyết định số 25/2023/QĐ-TTg ngày 3/10/2023 của Thủ tướng Chính phủ không?

Hình minh họa

Ngọc Anh (Hà Nội)

Trả lời:

Theo thông tin từ Cục Thuế TP. Hà Nội tại Khoản 1 Điều 2 Quyết định số 25/2023/QĐ-TTg ngày 3/10/2023 của Thủ tướng Chính phủ quy định về đối tượng giảm tiền thuê đất của năm 2021 đối với các đối tượng bị ảnh hưởng bởi dịch COVID-19:

"Điều 2. Đối tượng áp dụng

1. Tổ chức, đơn vị, doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân đang được Nhà nước cho thuê đất trực tiếp theo Quyết định hoặc Hợp đồng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền dưới hình thức thuê đất trả tiền hằng năm (sau đây gọi là người thuê đất)".

Do đó, về nguyên tắc, trường hợp công ty đang được Nhà nước cho thuê đất trực tiếp theo một trong các hồ sơ Quyết định hoặc Hợp đồng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền dưới hình thức thuê đất trả tiền hằng năm thì công ty thuộc đối tượng được xem xét, giải quyết giảm tiền thuê đất theo quy định tại Quyết định số 25/2023/QĐ-TTg ngày 3/10/2023 của Thủ tướng Chính phủ.

Bạn đọc vui lòng liên hệ với Chi cục Thuế quản lý thu tiền thuê đất hoặc Cục Thuế TP. Hà Nội để được hướng dẫn, trả lời cụ thể về hồ sơ đề nghị giảm tiền thuê đất.

10 trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh theo Luật Đất đai 2024. Hình minh họa

Trả lời:

Theo Điều 78 Luật Đất đai 2024, Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh trong trường hợp sau đây:

1- Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc;

2- Làm căn cứ quân sự;

3- Làm công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh;

4- Làm ga, cảng, công trình thông tin quân sự, an ninh;

5- Làm công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh;

6- Làm kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân;

7- Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;

8- Làm cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện và bồi dưỡng nghiệp vụ, cơ sở an dưỡng, điều dưỡng, nghỉ dưỡng và phục hồi chức năng, cơ sở khám bệnh, chữa bệnh của lực lượng vũ trang nhân dân;

9- Làm nhà ở công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân;

10- Làm cơ sở giam giữ; cơ sở tạm giam, tạm giữ; cơ sở giáo dục bắt buộc; trường giáo dưỡng và khu lao động, cải tạo, hướng nghiệp, dạy nghề cho phạm nhân, trại viên, học sinh do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý.

Điều kiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh

Theo quy định tại Điều 80 Luật này, điều kiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng:

1. Việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải căn cứ quy định tại Điều 78 hoặc Điều 79 của Luật này, đồng thời phải thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Dự án có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

b) Dự án đã có quyết định đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công, quyết định phê duyệt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư;

c) Dự án đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, quyết định chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư đối với dự án đầu tư thuộc thẩm quyền phê duyệt chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ;

d) Có văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại Điều 84 của Luật này trong trường hợp thu hồi đất liên quan đến quốc phòng, an ninh.

2. Trường hợp dự án quy định tại khoản 1 Điều này có phân kỳ tiến độ sử dụng đất thì thu hồi đất theo tiến độ của dự án đầu tư được xác định trong văn bản chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư dự án.

3. Điều kiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là phải hoàn thành việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư theo quy định của Luật này.

4. Việc thu hồi đất theo quy định tại khoản 26 và khoản 27 Điều 79 của Luật này phải đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này và để tạo quỹ đất do Nhà nước đầu tư để quản lý, khai thác hoặc giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư theo quy định của pháp luật.

Hình minh họa

Theo dự thảo, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai mà diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai sẽ được bồi thường về đất như sau:

*Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì sẽ được bồi thường về đất như sau:

– Nếu diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai thì bồi thường về đất theo diện tích đo đạc thực tế.

– Nếu diện tích đo đạc thực tế lớn hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai thì được bồi thường về đất do việc đo đạc trước đây thiếu chính xác hoặc do khi kê khai đăng ký trước đây người sử dụng đất không kê khai hết diện tích nhưng ranh giới thửa đất đang sử dụng được xác định là không thay đổi, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, không do lấn, chiếm thì được bồi thường về đất theo diện tích đo đạc thực tế.

*Trường hợp diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai, ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai thì việc bồi thường về đất thực hiện như sau:

– Nếu diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai thì được bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.

– Nếu diện tích đất tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai, đất đã sử dụng ổn định và không có tranh chấp, đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo Điều 138 của Luật Đất đai thì được bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.

Không bồi thường diện tích đất nhiều hơn do hành vi lấn, chiếm

Theo dự thảo, trường hợp diện tích đất tăng thêm được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do khai hoang đất đã sử dụng ổn định và không có tranh chấp thì được bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.

Dự thảo nêu rõ, đối với phần diện tích đất nhiều hơn diện tích đất ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai mà diện tích đất nhiều hơn là do hành vi lấn, chiếm mà có thì không được bồi thường về đất.

Người sử dụng đất được bồi thường về đất trong các trường hợp quy định trên mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước thì phải trừ khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính như khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vào số tiền được bồi thường về đất.

Đất không có giấy tờ là gì?

Theo quy định mới của Luật Đất đai 2024, đất không có giấy tờ là loại đất mà người dân đang sử dụng không có một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật này, cụ thể:

(1) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của nước ta từ trước đến nay;

(2) Một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền trước đây cấp cho người sử dụng đất, gồm: Bằng khoán điền thổ; Văn tự đoạn mãi bất động sản có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận; Giấy phép cho xây cất nhà ở; Giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp; Bản án của Tòa án thuộc chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành.

(3) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính.

(4) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở, nay được UBND cấp xã xác nhận đã sử dụng đất trước ngày 15/10/1993;

(5) Sổ mục kê, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980 mà có tên người sử dụng đất.

(6) Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý mà có tên người sử dụng đất, bao gồm:

+ Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp;

+ Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do UBND cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập; Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất;

+ Giấy tờ về việc chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất của UBND cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh cấp cho người sử dụng đất.

(7) Giấy tờ về việc kê khai, đăng ký nhà cửa được UBND cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh xác nhận mà trong đó có ghi diện tích đất có nhà;

(8) Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sỹ làm nhà ở theo Chỉ thị số 282/CT-QP ngày 11/7/1991 của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng mà việc giao đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất làm nhà ở của cán bộ, chiến sỹ trong quy hoạch đất quốc phòng đã được phê duyệt tại thời điểm giao đất.

(9) Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà có tên người sử dụng đất.

(10) Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; giấy tờ về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép;

(11) Giấy tờ tạm giao đất của UBND cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được UBND cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01/7/1980 hoặc được UBND cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận;

(12) Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng;

(13) Giấy tờ khác về quyền sử dụng đất có trước ngày 15/10/1993 do UBND cấp tỉnh quy định phù hợp với thực tiễn của địa phương…

Được xem xét cấp Sổ đỏ khi xác nhận không có tranh chấp

Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2023 đã chia các nhóm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đất không có giấy tờ gồm:

– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 18/12/1980, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp;

– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp;

– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2014, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là không có tranh chấp.

Như vậy, cả 3 nhóm trên đều phải được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là đất không có tranh chấp, không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp giao đất sai thẩm quyền, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và tùy vào từng nhóm sẽ có những quy định cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đáng chú ý, thời điểm công nhận quyền sử dụng đất đối với đất không giấy tờ, đang được cá nhân, hộ gia đình sử dụng ổn định sẽ được kéo dài thêm 10 năm so với quy định cũ.

Bên cạnh đó, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được giao đất nông nghiệp theo quy định tại Khoản 1, Điều 118 của Luật này đã sử dụng làm đất ở, đất phi nông nghiệp trước ngày 1/7/2014 mà không có các giấy tờ quy định, có đăng ký hộ khẩu thường trú tại địa phương, thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Ngoài ra, các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng, nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân quy định.

Thời hạn sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tính từ ngày được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Với diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước.

Tăng lương hưu, trợ cấp BHXH

Theo Bảo hiểm xã hội Việt Nam, ngày 10/11/2023, Quốc hội thông qua Nghị quyết số 104/2023/QH15 về dự toán ngân sách nhà nước năm 2024.

Theo đó, từ ngày 01/7/2024, thực hiện cải cách tổng thể chính sách tiền lương theo Nghị quyết số 27-NQ/TW ngày 21/5/2018 đồng thời, thực hiện điều chỉnh lương hưu, trợ cấp BHXH, trợ cấp hằng tháng, trợ cấp ưu đãi người có công và một số chính sách an sinh xã hội đang gắn với lương cơ sở.

Về phương án điều chỉnh lương hưu, trợ cấp bảo hiểm xã hội và trợ cấp hằng tháng của năm 2024, Bảo hiểm xã hội Việt Nam đề xuất tăng thêm 8% từ ngày 1/7/2024. Đề xuất trên căn cứ mức tăng của chỉ số giá tiêu dùng năm 2023 là 3,25% và tăng trưởng kinh tế năm 2023 là 5,05%.

Theo Bảo hiểm xã hội Việt Nam, điều này sẽ giúp giảm bớt sự chênh lệch giữa người hưởng lương hưu trước cải cách tiền lương và người hưởng lương hưu từ ngày 1/7/2024 trở đi.

Với mức điều chỉnh đề xuất 8%, dự kiến 6 tháng cuối năm 2024, kinh phí thực hiện điều chỉnh lương hưu, trợ cấp bảo hiểm xã hội từ ngân sách nhà nước tăng khoảng 1.900 tỷ đồng.

Trường hợp điều chỉnh bổ sung đối với người nghỉ hưu trước năm 1995 có mức hưởng sau khi điều chỉnh theo mức 8% dưới 3,5 triệu đồng/tháng thì kinh phí tăng thêm khoảng 50 tỷ đồng. Bên cạnh đó, kinh phí điều chỉnh của Quỹ bảo hiểm xã hội tăng khoảng 6.900 tỷ đồng (chưa bao gồm mức trích đóng bảo hiểm y tế).

Thay đổi cách tính lương hưu tối thiểu

Khoản 5 Điều 56 Luật BHXH năm 2014 quy định về mức hưởng lương hưu thấp nhất khi tham gia BHXH bắt buộc là bằng mức lương cơ sở.

Hiện nay, mức lương cơ sở đang là 1,8 triệu đồng do đó, mức lương hưu thấp nhất là 1,8 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, từ ngày 1/7/2024, việc bãi bỏ lương cơ sở đã mở đường cho một cơ chế mới trong việc xác định mức hưởng lương hưu. Chính phủ sẽ có văn bản quy định cụ thể hoặc hướng dẫn cách xác định mức hưởng lương hưu thấp nhất.

Điều chỉnh trợ cấp BHXH, trợ cấp hằng tháng

Theo Luật BHXH năm 2014, các khoản trợ cấp BHXH được tính dựa trên mức lương cơ sở. Ví dụ như trợ cấp 1 lần khi sinh con, trợ cấp dưỡng sức sau sinh, dưỡng sức sau ốm, trợ cấp mai táng, trợ cấp tuất hàng tháng.

Khi thực hiện cải cách tiền lương dẫn đến không còn hệ số lương và mức lương cơ sở. Theo đó, các khoản trợ cấp BHXH nêu trên cũng sẽ thay đổi. Căn cứ theo Nghị quyết số 104/2024, các khoản trợ cấp này từ 1/7/2024 sẽ được tăng.

Hiện Chính phủ đang đề xuất các khoản trợ cấp gắn với lương cơ sở bằng với mức cao nhất hiện nay và quy định bằng số tiền cụ thể. Theo đó, dự kiến trợ cấp dưỡng sức sau sinh, ốm đau là 540.000 đồng/ngày; trợ cấp 1 lần khi sinh con là 3,6 triệu đồng/con…

Những thay đổi này được thực hiện trong bối cảnh cải cách tiền lương, khi mà hệ số lương và mức lương cơ sở không còn là cơ sở tính các khoản trợ cấp. Thay vào đó, Chính phủ sẽ đề xuất quy định các khoản trợ cấp gắn với lương cơ sở bằng số tiền cụ thể, nhằm đảm bảo quyền lợi cho người lao động.

Thay đổi hệ số trượt giá BHXH

Hệ số trượt giá BHXH năm 2024, thực hiên theo Thông tư số 01/2023/TT-BLĐTBXH, ảnh hưởng đến cả những người tham gia BHXH bắt buộc và tự nguyện.

Sự thay đổi của hệ số trượt giá BHXH từ năm 2023 sang 2024, dù chưa được công bố cụ thể, nhưng nếu tăng lên sẽ dẫn đến sự tăng tương ứng trong các chế độ như BHXH một lần, lương hưu hằng tháng, trợ cấp nghỉ hưu một lần và trợ cấp tuất một lần.

Thay đổi mức đóng BHYT

Theo quy định, mức đóng BHYT cho hộ gia đình được cập nhật: người đầu tiên trong hộ sẽ đóng 4,5% mức lương cơ sở, trong khi các thành viên tiếp theo có mức đóng giảm dần: người thứ hai đóng 70%, người thứ ba đóng 60% và người thứ tư đóng 50% so với mức đóng của người đầu tiên. Kể từ người thứ năm trở đi, mức đóng giảm xuống còn 40%.

Đối với học sinh, sinh viên, mức đóng hàng tháng là 4,5% mức lương cơ sở, với sự hỗ trợ 30% từ ngân sách nhà nước và 70% còn lại do cá nhân tự đóng.

Tuy nhiên, từ 1/7/2024, hệ thống tiền lương sẽ được cải cách, bỏ mức lương cơ sở hiện hành. Điều này có thể dẫn đến việc phải xem xét lại và đưa ra hướng dẫn mới về mức đóng và hưởng BHYT cho các đối tượng như hộ gia đình và học sinh, sinh viên.

Hình minh họa

Trả lời:

Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, về đối tượng, điều kiện, trình tự thực hiện đối với "công trình tạm" được quy định cụ thể tại Khoản 1 Điều 131 Luật Xây dựng năm 2014 được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 49 Điều 1 Luật số 62/2020/QH14, cụ thể:

“Điều 131. Xây dựng công trình tạm

1. Công trình xây dựng tạm là công trình được xây dựng có thời hạn phục vụ các mục đích sau:

a) Thi công xây dựng công trình chính;

b) Sử dụng cho việc tổ chức các sự kiện hoặc hoạt động khác trong thời gian quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Đối với công trình quy định tại điểm b khoản 1 Điều này phải được UBND cấp tỉnh hoặc UBND cấp huyện chấp thuận về địa điểm, quy mô xây dựng công trình và thời gian tồn tại của công trình tạm.

3. Chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng tự tổ chức thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng và thực hiện xây dựng công trình tạm.

Trường hợp công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng, thiết kế xây dựng công trình phải được thẩm tra về điều kiện bảo đảm an toàn và gửi cơ quan chuyên môn về xây dựng tại địa phương để theo dõi và kiểm tra theo quy định.

4. Công trình xây dựng tạm phải được phá dỡ khi đưa công trình chính của dự án đầu tư xây dựng vào khai thác sử dụng hoặc khi hết thời gian tồn tại của công trình.

Chủ đầu tư được đề nghị UBND cấp tỉnh hoặc UBND cấp huyện chấp thuận việc tiếp tục khai thác sử dụng công trình xây dựng tạm quy định tại điểm a khoản 1 Điều này nếu công trình phù hợp với quy hoạch; bảo đảm các yêu cầu về an toàn chịu lực, phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường và quy định của pháp luật có liên quan.”

Trên đây là một số quy định liên quan đến công trình xây dựng tạm, bạn đọc có thể tham khảo.

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

Điều 108 Luật Đất đai 2024 quy định về hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

1. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

a) Hỗ trợ ổn định đời sống;

b) Hỗ trợ ổn định sản xuất, kinh doanh;

c) Hỗ trợ di dời vật nuôi;

d) Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm;

đ) Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp quy định tại khoản 8 Điều 111 của Luật này;

e) Hỗ trợ để tháo dỡ, phá dỡ, di dời theo quy định tại khoản 3 Điều 105 của Luật này.

2. Ngoài việc hỗ trợ quy định tại khoản 1 Điều này, căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, cấp tỉnh quyết định biện pháp, mức hỗ trợ khác để bảo đảm có chỗ ở, ổn định đời sống, sản xuất đối với người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản cho từng dự án cụ thể.

Khoản 8 Điều 111 Luật Đất đai 2024 quy định về bố trí tái định cư như sau:

8. Trường hợp người có đất ở thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở và được bồi thường bằng giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư nhưng tiền bồi thường về đất ở không đủ so với giá trị của một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để được giao một suất tái định cư tối thiểu.

Khoản 3 Điều 105 Luật Đất đai 2024 quy định về trường hợp không được bồi thường tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất

3. Đối với tài sản gắn liền với đất là phần công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn theo pháp luật về xây dựng mà đến thời điểm thu hồi đất giấy phép đã hết thời hạn thì chủ sở hữu tài sản không được bồi thường mà được hỗ trợ để tháo dỡ, phá dỡ, di dời.

Bổ sung nhiều chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất từ năm 2025. Hình minh họa

Bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp

Đất nông nghiệp là bao gồm các loại đất sau: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; Đất trồng cây lâu năm; Đất rừng sản xuất; Đất rừng phòng hộ; Đất rừng đặc dụng; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất làm muối và Đất nông nghiệp khác phục vụ mục đích trồng trọt.

Tại khoản 1 Điều 96 dự thảo Luật Đất đai 2024 có quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định khi Nhà nước thu hồi đất được bồi thường bằng đất nông nghiệp hoặc bằng tiền hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì hạn mức bồi thường về đất nông nghiệp được quy định như sau:

Thứ nhất, diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 176 và Điều 177 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế.

Thứ hai, đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày 1-7-2014 thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Thứ ba, đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 1-7-2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì việc bồi thường được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Hiện hành, tại Điều 74, Điều 77 Luật Đất đai 2013 quy định đối với trường hợp nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thì việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

Ngoài ra, tại khoản 6 Điều 111 dự thảo Luật Đất đai 2024 cũng nêu hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở mà đủ điều kiện bồi thường về đất theo quy định mà có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở và địa phương có điều kiện về quỹ đất ở, nhà ở thì được bồi thường bằng giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư.

Như vậy, theo quy định nêu trên, từ năm 2025, hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp nếu đáp ứng đủ các điều kiện bồi thường theo quy định thì có thể được bồi thường bằng nhà ở.

Ngoài ra, trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng đất, bằng nhà ở mà có nhu cầu được bồi thường bằng tiền thì được bồi thường bằng tiền theo nguyện vọng đã đăng ký khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Đối với người có đất thu hồi nếu có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi hoặc nhà ở.

“Vua thép” Andrew Carnegie – doanh nhân người Mỹ gốc Scotland – từng nói: “90% các triệu phú đều sở hữu bất động sản. Tiền của họ được đầu tư vào các giao dịch bất động sản nhiều hơn là thị trường chứng khoán. Người đầu tư thông minh là những người kiếm tiền lương ngày hôm nay và biết đầu tư tiền của mình vào bất động sản”.

Trong thực tế, chắc hẳn nhiều người đã đọc các câu chuyện đầu tư bất động sản của các tỷ phú thế giới và rút ra bài học cho riêng mình để có thể làm giàu từ bất động sản, đạt được tự do tài chính.

Tỷ phú Warren Buffett: Đầu tư dài hạn mới mang lại lợi nhuận lớn

“Huyền thoại đến từ Omaha”, “Hiền tài xứ Omaha” hay “nhà đầu tư thành công nhất mọi thời đại” là những từ ngữ mà người ta nói về nhà đầu tư thiên tài Warren Buffett. Bộc lộ tài năng kinh doanh khi mới 5 tuổi, ngoài 30 tuổi đã trở thành triệu phú, ông luôn khiến thế giới phải ngạc nhiên về những quyết định đầu tư của mình. Hiện ông trùm kinh doanh và đầu tư Warren Buffett của Berkshire Hathaway đang sở hữu khối tài sản trị giá hơn 118 tỷ USD và là người giàu thứ 6 trên thế giới, theo Forbes.

Những triết lý đầu tư của ông đã trở thành kim chỉ nam cho nhiều nhà đầu tư trên khắp thế giới, không riêng gì trong đầu tư cổ phiếu mà còn có ý nghĩa trong nhiều lĩnh vực khác như đầu tư bất động sản.

Ở lĩnh vực này, Warren Buffett từng chia sẻ: “Không ai mua một trang trại mà chỉ dựa vào phán đoán liệu năm sau trời có mưa hay không. Họ mua nó bởi vì cho rằng đó là một khoản đầu tư tốt trong vòng 10 hoặc 20 năm tới”. Khi đầu tư bất động sản, điều chúng ta phải quan tâm không phải là giá trị lợi nhuận ở thời điểm hiện tại mà là khoản lợi nhuận đó sẽ đem lại trong tương lai.

Nếu lựa chọn đúng bất động sản tốt và tiềm năng sinh lời cao, chúng ta sẽ sở hữu những chiếc “máy in tiền” với số tiền càng ngày càng lớn. Để đạt được thành quả này, điều đầu tiên và quan trọng nhất chính là khoản tiền đầu tư theo chiến lược này phải dài hạn.

Ông cho rằng đầu tư dài hạn mới thực sự mang lại lợi nhuận lớn, thời gian mới là người bạn tuyệt vời của nhà đầu tư thông thái. Một khoản đầu tư sẽ tạo ra cả dòng tiền và lãi vốn qua mỗi năm, có thể tái đầu tư để tạo ra lợi nhuận nhiều hơn nữa.

Với tầm nhìn dài hạn, Warren Buffett cho rằng cần lên kế hoạch cho những tình huống xấu nhất. Một cuộc khủng hoảng kinh tế có thể khiến bạn mất trắng, nhưng nếu đầu tư bất động sản thì giá trị của nó có thể không bị ảnh hưởng nhiều bởi nền kinh tế.

Bởi dù bạn có thua lỗ đến đâu thì vẫn có trong tay tài sản đó. Theo ông, trường hợp xấu nhất có thể xảy ra ngay cả trong thời điểm tốt nhất, nhưng việc đầu tư vào bất động sản sẽ giúp nhà đầu tư có một khoản an toàn.

Cốt lõi trong chiến lược đầu tư của Warren Buffett là sự kiên nhẫn, tránh việc đầu tư theo đám đông. Nhiều nhà đầu tư “sa lầy” trong những cơn sốt đất ảo mà không quan tâm đến việc quy hoạch có thật hay không. Họ chỉ quan tâm đến việc “lướt sóng” theo đám đông và dễ bị tâm lý khi thị trường đi xuống. Ông cho rằng trước bất kì một biến động nào của thị trường, thay vì xuống tiền theo cảm tính, nhà đầu tư thông thái cần phải suy nghĩ, phân tích và cân nhắc chọn lựa phương án phù hợp nhất.

Một nguyên tắc đầu tư của vị tỷ phú này là đừng bao giờ nhìn vào giá để lựa chọn bất động sản bởi giá trị là một khái niệm khác với giá cả, thậm chí ông còn khuyên hãy tìm mua một bất động sản tốt với giá cao chứ đừng mua bất động sản trung bình với giá rẻ. Bởi, nếu một tài sản có vị trí tốt thì theo thời gian, người mua và người thuê nhà sẽ trả giá ngày càng cao hơn để được sống ở đó.

Tỷ phú Lý Gia Thành: Phải biết nắm bắt cơ hội đầu tư

Được mệnh danh là "siêu nhân kiếm tiền" hay "Warren Buffett châu Á", Lý Gia Thành được coi là biểu tượng sự thành công của nền kinh tế Hong Kong. Ông là người sáng lập của Tập đoàn Trường Giang Thực Nghiệp (Cheung Kong Holdings), đưa người thân của mình vươn lên thành gia tộc giàu nhất thế giới về lĩnh vực bất động sản với trị giá 205 tỷ HKD (khoảng 26,28 tỷ USD) vào năm 2022.

Theo thống kê của Forbes năm 2023, Lý Gia Thành tiếp tục là người giàu nhất Hong Kong khi sở hữu khối tài sản trị giá 39 tỷ USD, tăng 3 tỷ USD so với năm trước. Không chỉ sở hữu khối tài sản khổng lồ, những câu chuyện, bí quyết làm giàu từ hai bàn tay trắng của ông đã truyền cảm hứng cho nhiều thế hệ trẻ.

Trong đầu tư bất động sản, trước khi tham dự các phiên đấu giá đất ông thường tính toán rất kỹ về ngân sách, luôn chú trọng vào việc tìm kiếm và đầu tư vào các khu đất có vị trí chiến lược và tiềm năng phát triển.

Với ông, chìa khóa thành công là lòng trung thành, sự tôn trọng và danh tiếng. Khi làm ăn không chỉ nghĩ đến lợi nhuận của cá nhân mình mà còn nghĩ đến cả phần của đối tác, những mối quan hệ làm ăn và quan hệ bạn bè được ông coi trọng ngang nhau.

Theo Lý Gia Thành, người đầu tư luôn phải biết chớp thời cơ và tận dụng triệt để nó. Trong giai đoạn 1966-1967, tình hình xã hội không ổn định ở Hong Kong đã tác động mạnh đến nền kinh tế, các nhà đầu tư lo sợ sẽ mất mọi thứ và tháo chạy đến nơi an toàn.

Ngay cả ông cũng bắt đầu phải tìm kiếm các nguồn đầu tư nước ngoài nhằm làm giảm ảnh hưởng. Ông thực hiện cuộc mua bán bất động sản đầu tiên tại Canada với thương vụ mua Trung tâm mua sắm Vancouver ngay khi bất ổn kết thúc.

Mặt khác, ông huy động tất cả nguồn lực để mua lại tất cả nhà xưởng, cửa hàng, khách sạn, nhà ở mà các nhà đầu tư bỏ lại với giá rẻ. Đến năm 1970, sau khi tình hình ổn định trở lại và giá đất trở về với đúng giá trị của nó thì lúc này Lý Gia Thành đã sở hữu trong tay khối nhà máy, xí nghiệp khổng lồ và trở thành ông trùm bất động sản lớn nhất Hong Kong thời bấy giờ.

Lý Gia Thành chia sẻ một bí quyết đơn giản cho những thành công về mặt tài chính. Theo ông, để đạt được thành công, người ta cần có nhiều phẩm chất như sự chăm chỉ, lòng trung thành với những người làm việc cùng mình, khả năng phán đoán và cả một chút may mắn. Tất cả những phẩm chất này cần được kết hợp với lòng kiên định, trong đó lòng kiên định được coi là quan trọng nhất.

Khi đưa ra quyết định cuối cùng, cần nghiên cứu kỹ mọi việc từ nguồn cung, cầu cho đến tình hình chính trị. Một khi đã quyết định cần tiến hành nhanh chóng để đầu tư đúng thời điểm.

Chính nhờ sự quyết đoán, tầm nhìn xa, chiến lược đầu tư đúng đắn đã mang lại cho Lý Gia Thành những thành công trong đầu tư bất động sản cũng như nhiều lĩnh vực khác.

Tỷ phú Donald Trump: Hãy mua sản phẩm tốt nhất

Donald Trump được biết đến là một trong những tổng thống giàu có nhất mọi thời đại và là tỷ phú bất động sản nổi tiếng của Mỹ. Dù sự nghiệp chính trị của vị tỷ phú này gây nhiều tranh cãi, nhưng những bí quyết đầu tư của ông đã được xuất bản thành sách, được nhiều người đón đọc, áp dụng.

Thừa hưởng truyền thống kinh doanh của gia đình, sự nghiệp kinh doanh của Donald Trump sớm được bắt đầu từ những dự án bất động sản quy mô nhỏ của gia đình. Bằng khả năng hoạch định chiến lược, sự nhạy bén, quyết đoán của mình, Donald Trump nhanh chóng khẳng định được tên tuổi trên thị trường bất động sản Mỹ.

Ngoài ra, ông còn đầu tư thành công vào nhiều lĩnh vực khác như giải trí, truyền thông, mở rộng thị trường ra nhiều quốc gia trong và ngoài khu vực. Theo thống kê của Forbes, năm 2023 khối tài sản của vị tỷ phú này là 2,6 tỷ USD.

Đối với Donald Trump, thành công không phụ thuộc vào quy mô đầu tư, cho dù đó là việc phát triển căn hộ đơn lẻ, chung cư nhỏ hay xây dựng các tòa nhà hàng trăm triệu USD, sự khác biệt không nằm ở quy mô đầu tư mà ở chiến lược đầu tư tổng thể. Quan trọng là khả năng chiếm lĩnh thị trường thông qua gói thầu, phát triển sản phẩm, thiết kế độc đáo và chiến lược tiếp thị linh hoạt để đáp ứng nhu cầu của khách hàng.

Để sở hữu lô đất tốt, ông luôn sẵn sàng ra giá thật cao, cho dù phải vay mượn. Việc chọn địa điểm đầu tư cũng được ông ưu tiên tại những vùng đất hài hòa, có tiếng tăm, có đủ nhu cầu phục vụ khách hàng. Ngay cả khi đó là những khu vực có "vấn đề" thì ông luôn tìm cách giải quyết để đạt được giá trị tốt nhất.

Điển hình như tại Tòa tháp Thế giới Trump, ông đã phải trả một khoản tiền không nhỏ. Trước khi được đầu tư, bất động sản này chỉ đơn thuần là một khu nhà hai tầng cũ kỹ được quản lý bởi một nhóm kỹ sư và được họ đưa ra một mức giá tương đối cao.

Tuy nhiên, ông đã thấy những cơ hội đắt giá nơi này và sẵn sàng bỏ một khoản tiền lớn để đầu tư. Điều mà ông Trump tâm đắc ở địa điểm xây dựng Tòa tháp thế giới Trump là không gian hoàn hảo, có tầm nhìn đẹp mắt ra dòng sông thơ mộng.

Trong quá trình xây dựng và phát triển dự án bất động sản, Donald Trump luôn đặt mục tiêu vào việc tạo ra những sản phẩm có thiết kế độc đáo và mới lạ, nhằm tạo ra ấn tượng mạnh mẽ và xây dựng lòng tin từ phía khách hàng.

Khi nói đến vị tỷ phú này, người ta thường nhắc đến các tòa cao ốc độc đáo, khách sạn sang trọng hay hệ thống sân golf hoành tráng… và đặc biệt là chất lượng của những sản phẩm và dịch vụ mà ông Trump đã đưa ra thị trường.

Bên cạnh sự thành công, con đường kinh doanh của Donald Trump cũng gặp không ít khó khăn với bốn lần tuyên bố phá sản. Cuối những năm 80, thị trường bất động sản Mỹ đóng băng, nhà cửa, khách sạn không cho thuê được khiến ông phải đối mặt với số nợ ngân hàng lên tới 5 tỷ USD.

Tuy nhiên, bằng sự quyết đoán, liều lĩnh, những tính toán mang tầm chiến lược cùng nghệ thuật thương thuyết tài ba đã giúp ông vượt qua khó khăn. Theo ông Trump, với người làm kinh doanh, những trở ngại là cánh cửa dẫn đến thành công. Kinh doanh luôn tiềm ẩn rủi ro và phải luôn sẵn sàng để đón nhận, phải học cách kiểm soát chúng để một thất bại nhỏ không loại bạn ra khỏi cuộc chơi.

Mặc dù sở hữu một ngôi nhà có thể là bước đột phá đầu tiên trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, nhưng vẫn có rất nhiều con đường khác để khai thác thị trường này, từ bất động sản cho thuê và mua bán nhà lướt đến quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) và các nền tảng trực tuyến.

Dưới đây là 6 chiến lược đầu tư bất động sản cổ điển nhưng vẫn rất hiệu quả trong năm 2024 để giúp bạn sinh lời bền vững.

Mua bất động sản cho thuê

Mua và cho thuê bất động sản cho khách thuê ngắn hạn hoặc dài hạn là một cách kinh điển để đầu tư vào bất động sản. Lợi ích to lớn của việc trở thành chủ nhà là bạn có thể khấu trừ nhiều chi phí liên quan đến tài sản, bao gồm bảo trì, sửa chữa, phí bảo hiểm, tiện ích, thủ tục hành chính, lãi thế chấp và khấu hao.

Tất nhiên, nhược điểm ở chỗ bất động sản cho thuê là một khoản đầu tư tốn nhiều thời gian với chi phí ban đầu cao. Bạn có thể phải đối mặt với các khoản thanh toán chậm từ khách thuê, thiệt hại về tài sản và những người thuê nhà ngang ngược. Tuy nhiên, bạn có thể tận hưởng dòng tiền dương và giá trị lâu dài nếu chọn được một bất động sản phù hợp. Hơn nữa, nếu bạn bán căn nhà và đổi nó lấy một bất động sản “tương tự”, bạn có thể hưởng lợi thế về tăng giá vốn và giảm thuế.

Cho thuê một phần

Cho thuê một phần căn nhà bạn ở có thể là một cách tuyệt vời để đầu tư vào bất động sản. Bạn có thể cho thuê phòng đơn, tầng hầm, tầng áp mái hoặc gian nhà phụ trong căn nhà bạn sở hữu hoặc đi thuê. Chi phí ban đầu có thể ở mức tối thiểu, tùy thuộc vào tình trạng của căn nhà. Và thu nhập tăng thêm có thể bù đắp chi phí thuê nhà hàng tháng, hoặc giúp bạn trả bớt khoản thế chấp mua nhà và xây dựng vốn chủ sở hữu dần dần.

Một cách thức hiện đại hơn là đầu tư vào một bất động sản dành cho nhiều gia đình. Bạn có thể sống trong một căn hộ và cho thuê phần còn lại. Cho dù thuê một căn phòng hay một nửa căn hộ song lập, bạn đều có thể tìm được người thuê dài hạn hoặc – nếu được phép – cho thuê ngắn hạn bằng cách sử dụng các nền tảng trực tuyến như Airbnb.

Sử dụng nền tảng đầu tư bất động sản trực tuyến

Các nền tảng đầu tư bất động sản trực tuyến (hay còn gọi là “các trang web huy động vốn từ cộng đồng”) là những nền tảng mới xuất hiện trong thế giới đầu tư bất động sản. Những nền tảng này kết nối các nhà phát triển với các nhà đầu tư quan tâm, những người góp vốn của họ để tài trợ cho các dự án bất động sản chỉ với số vốn ban đầu rất nhỏ, ví dụ 500 USD.

Đổi lại, các nhà đầu tư sẽ nhận được cổ phần hoặc vốn chủ sở hữu trong một dự án, cũng như các khoản lợi tức phân phối hàng tháng hoặc hàng quý nếu mọi việc suôn sẻ. Mặc dù các khoản đầu tư này mang lại lợi nhuận tiềm năng cao hơn REIT được giao dịch công khai nhưng chúng có nhiều rủi ro hơn và thường có tính thanh khoản kém, do đó bạn có thể không bán được cổ phần của mình một cách nhanh chóng.

Một số nền tảng chỉ mở cho các nhà đầu tư có chứng nhận, trong khi những nền tảng khác, bao gồm RealtyMogul, mang đến cơ hội cho cả các nhà đầu tư không có giấy chứng nhận. Các nhà đầu tư thường trả phí quản lý hàng năm từ khoảng 0,25% đến 2,50% (tùy thuộc vào nền tảng) và các khoản phí khác có thể được áp dụng.

Mua bán nhà lướt

Việc mua bán nhà lướt liên quan đến việc mua một ngôi nhà có giá thấp, sửa chữa nó và bán đi để kiếm lời. Với bất động sản phù hợp, bạn có thể kiếm được lợi nhuận nhanh hơn so với việc quản lý tài sản, nhưng mọi chuyện không dễ dàng như trên truyền hình.

Để trở thành người đầu tư thành công, bạn cần nhìn thấy tiềm năng của bất động sản và có tầm nhìn để biến mọi thứ thành hiện thực. Bạn cũng cần có đủ tiền mặt, đội ngũ nhà thầu đáng tin cậy và kỹ năng lập ngân sách chính xác để đảm bảo lợi nhuận dương.

Kỹ năng tổ chức dự án mạnh mẽ cũng là một điểm cộng. Bạn có thể bán ngôi nhà càng sớm thì bạn càng tốn ít chi phí nắm giữ, bao gồm thanh toán thế chấp, tiện ích, thuế tài sản, phí chung cư (nếu có) và bảo hiểm.

Mua cổ phần của REIT

REIT có thể là một lựa chọn tuyệt vời nếu bạn muốn tiếp cận với bất động sản mà không phải chịu trách nhiệm và đau đầu trong việc quản lý tiền thuê nhà. REIT là một công ty sở hữu và vận hành các bất động sản tạo thu nhập, chẳng hạn như tòa nhà chung cư, văn phòng, nhà kho, cơ sở y tế, khách sạn và trung tâm bán lẻ. Giống như các quỹ tương hỗ, REIT tập hợp vốn của nhiều nhà đầu tư và sở hữu một danh mục tài sản. Các nhà đầu tư mua cổ phần của REIT và kiếm được một phần thu nhập tương ứng.

Hầu hết REIT đều được giao dịch công khai trên các sàn giao dịch chứng khoán, khiến chúng trở thành một cách đầu tư bất động sản dễ dàng và có tính thanh khoản cao. REIT kiếm tiền bằng cách cho thuê không gian và thu tiền thuê đối với bất động sản mà quỹ này nắm giữ. Đổi lại, các nhà đầu tư kiếm được tiền thông qua cổ tức.

Đầu tư vào một nhóm đầu tư bất động sản (REIG)

Nhóm đầu tư bất động sản (REIG) là một câu lạc bộ gồm các nhà đầu tư tư nhân tập trung tiền và chuyên môn của họ để mua bất động sản tạo thu nhập. REIG có thể là một lựa chọn tốt nếu bạn muốn sở hữu tài sản cho thuê nhưng không muốn chịu trách nhiệm duy nhất trong việc quản lý chúng. REIG tận dụng sức mua (và kinh nghiệm) của toàn bộ mọi thành viên trong nhóm để đầu tư vào nhiều loại bất động sản khác nhau, bao gồm các khu chung cư, chung cư và tòa nhà thương mại.

Về mặt tích cực, REIG cho phép bạn học hỏi từ những nhà đầu tư bất động sản khác, có kinh nghiệm hơn trong quá trình tham gia vào các giao dịch có thể mở rộng danh mục của bạn. Tuy nhiên, nhược điểm là phí thành viên có thể làm giảm lợi nhuận của bạn và khoản đầu tư có thể thất bại nếu bạn hợp tác với một nhóm thiếu kinh nghiệm hoặc không có kỹ năng. Tuy nhiên, nếu bạn nghiên cứu và tìm được một nhóm phù hợp với mục tiêu và khả năng chịu rủi ro của mình thì REIG có thể là một chiến lược đầu tư đáng giá.