Month: June 2024

Việc bạn lựa chọn bán nhà có trang bị nội thất hay nhà trống sẽ tùy thuộc vào sở thích và tình trạng tài chính cá nhân, nhưng để giúp bạn đưa ra quyết định dễ dàng hơn, dưới đây là một số ưu và nhược điểm của của mỗi sự lựa chọn.

Ưu điểm của việc bán một ngôi nhà được trang bị nội thất

Hầu hết mọi người bán bất động sản có trang bị nội thất vì đây là lựa chọn sẵn có, chẳng hạn như nếu họ đang sống trong căn nhà đó hoặc vì họ nhận ra rằng nội thất có thể giúp người mua tiềm năng hình dung về không gian sống của họ.

Những ưu điểm bao gồm:

– Nội thất có thể giúp người mua tiềm năng hiểu rõ hơn về cách sử dụng không gian

– Tăng tính thẩm mỹ của một bất động sản

– Giúp che đi những khuyết điểm nhỏ như lớp sơn bị bong tróc, sàn nhà bị nứt,….

– Một ngôi nhà được trang bị nội thất hiện đại có thể làm tăng giá trị của nó và mức định giá thường sẽ cao hơn

Nhược điểm của việc bán một ngôi nhà được trang bị nội thất

Mặt khác, chọn bán một căn nhà được trang bị nội thất có thể đồng nghĩa với việc người bán có thể tốn nhiều chi phí hơn và việc sử dụng đồ nội thất không phù hợp có thể gây tác động tiêu cực hơn là tích cực.

Ngoài ra, những nhược điểm khác bao gồm:

– Sẽ rất bất tiện nếu bạn đang muốn bán và chuyển đi càng nhanh càng tốt và không muốn phải trang bị thêm đồ nội thất để bán

– Nếu sắp xếp nội thất không phù hợp có thể khiến không gian trông nhỏ hơn

– Đồ nội thất cũ kỹ hoặc thiếu tính thẩm mỹ có thể làm giảm sức hút của ngôi nhà

Ưu điểm của việc bán một ngôi nhà trống (không có nội thất)

Với một ngôi nhà mới hoàn toàn, người bán thường sẽ quyết định bán bất động sản không có nội thất vì điều đó thuận tiện hơn và ít tốn kém hơn. Trong một số trường hợp, việc bán một căn nhà không có nội thất cũng có khả năng hấp dẫn hơn so với việc trang bị nội thất vì nó có vẻ rộng rãi và sạch sẽ hơn.

Nhược điểm của việc bán một ngôi nhà trống

Mặt khác, một ngôi nhà không được trang bị nội thất có thể mất đi một số nét đặc trưng và thiếu tính hấp dẫn vì quá trống trải. Việc che giấu những khuyết điểm cũng sẽ khó khăn hơn nếu ngôi nhà không được trang bị nội thất.

Những nhược điểm khác bao gồm:

– Những người mua tiềm năng có thể sẽ không lựa chọn bất động sản của bạn vì họ gặp khó khăn trong việc hình dung cách sắp xếp nội thất trong căn nhà

– Người mua cũng có thể đưa ra những suy đoán tiêu cực về lý do tại sao chủ nhà lại nhanh chóng muốn bán

Một ngôi nhà trống không có nghĩa là không thể bán được. Mặc dù vậy, những khuyết điểm của bất động sản sẽ dễ nhận thấy hơn vì không có đồ trang trí hoặc đồ nội thất để che giấu chúng.

Mặt khác, nếu muốn bán ngôi nhà có kèm nội thất, bạn chỉ nên sử dụng đồ nội thất cũ đã sử dụng nếu nó thực sự phù hợp với không gian. Nếu căn nhà quá nhỏ và không gian là một vấn đề, thì tốt hơn hết là bạn nên bán bất động sản không có nội thất vì nó thể hiện khoảng không gian tối đa cho những người mua tiềm năng.

Bí quyết để bán một căn nhà trống

Trước khi rao bán một căn nhà, bạn cần lưu ý một số khía cạnh sau:

– Đảm bảo mọi thứ sạch sẽ: Kể cả trong và ngoài nhà, cửa sổ, cửa ra vào và trần nhà,….

– Lắp đặt hệ thống chiếu sáng phù hợp: Mặc dù những người mua tiềm năng biết rằng bạn đang rao bán một căn nhà không kèm nội thất, nhưng nhiệm vụ của bạn là làm cho căn nhà trống đó càng tinh tế càng tốt. Một trong những phương pháp để làm cho ngôi nhà không có nội thất bớt trống trải hơn là lắp đặt các thiết bị chiếu sáng thích hợp ở một số khu vực trong căn nhà.

– Lắp đặt hệ thống an ninh: Nếu bạn cảm thấy việc trang bị nội thất cho căn nhà quá khó khăn và tốn kém, bạn có thể suy nghĩ đến việc nâng cấp hệ thống an ninh cho bất động sản. An ninh là một trong những yếu tố mà người mua tiềm năng sẽ quan tâm. Thông thường, các yếu tố như camera và chuông cửa hầu như không đáng chú ý trong một ngôi nhà có đầy đủ đồ nội thất. Tuy nhiên, trong trường hợp nhà trống, người mua sẽ ngay lập tức nhận thấy sự hiện diện của các biện pháp an ninh. Và họ đánh giá rất cao những yếu tố này.

– Cân nhắc làm việc với một nhà môi giới: Quảng cáo cũng là một phần của quá trình rao bán nhà. Mặc dù bạn có thể tự quảng cáo, nhưng làm việc với một nhà môi giới bất động sản sẽ giúp bạn tăng cơ hội nhận được thỏa thuận có lợi từ người mua.

Tóm lại, việc bán một căn nhà có trang bị nội thất sẽ dễ dàng hơn so với một căn nhà trống. Nhiều người có xu hướng nghĩ rằng việc bán một ngôi nhà trống sẽ rất đơn giản, nhưng thực tế không phải vậy. Nhà trống không có nội thất bên trong nên có thể rất khó tìm được người mua phù hợp. Tuy nhiên, với những lưu ý kể trên, ít nhất bạn đã biết về những sai lầm cần tránh và những gì bạn phải làm để tối đa hóa sức hấp dẫn của ngôi nhà không có nội thất.

Điều kiện để được tách thửa

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, để được tách thửa khi chuyển nhượng, tặng cho cần có đủ các điều kiện sau:

(1) Có Giấy chứng nhận.

(2) Đất không có tranh chấp.

(3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

(4) Đất còn thời hạn sử dụng.

(5) Thửa đất đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu theo quy định của UBND các tỉnh, thành.

Lưu ý: Đối với một số tỉnh, thành điều kiện tách thửa không bắt buộc phải có sổ đỏ, sổ hồng (chỉ cần có đủ điều kiện cấp Sổ đỏ, Sổ hồng). Nghĩa là ngay cả khi thửa đất đó chưa được cấp Sổ đỏ, Sổ hồng vẫn được phép tách thửa nếu đủ điều kiện được cấp sổ, chẳng hạn như tỉnh Bắc Kạn.

Dưới đây là chi tiết 7 loại đất không thể tách thửa.

Đất không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa

Diện tích tối thiểu là diện tích mà thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không được nhỏ hơn (bao gồm cả trường hợp hợp thửa với thửa đất liền kề).

Điều kiện đầu tiên để được tách thửa cần phải đáp ứng đó là đủ điều kiện về diện tích, kích thước tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương).

Đây là điều kiện áp dụng đối với tất cả các tỉnh thành và các loại đất. Do đó, việc thửa đất không đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước tối thiểu sẽ không được phép tách thửa.

Đất chưa có sổ đỏ, sổ hồng

Theo quy định Khoản 15, Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 thì đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.

Theo quy định tại Khoản 9, Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 thì Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định.

Như vậy, chỉ khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất mới có đầy đủ các quyền năng của người sử dụng đất trong đó có các quyền chung quy định tại Điều 166 và các quyền liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất (xuất hiện các nhu cầu về chia tách thửa đất).

Khi thửa đất gốc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn chưa đủ điều kiện tách thửa để chuyển mục đích sử dụng đất.

Đất đang có tranh chấp

Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định đất đang có tranh chấp không được phép chuyển nhượng (thể hiện ở đơn giải quyết tranh chấp đất đai).

Ngoài ra, tại Quyết định về điều kiện tách thửa của UBND một số tỉnh, thành cũng quy định rõ đất không có tranh chấp mới được tách thửa. Do đó, đất có tranh chấp sẽ không đủ điều kiện tách thửa.

Đất hết thời hạn sử dụng

Điều kiện này áp dụng với loại đất sử dụng có thời hạn như đất nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ…

Khi đất không còn trong thời hạn sử dụng (hết thời hạn sử dụng đất) thì người sử dụng đất không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp,…(theo Điều 188 Luật Đất đai).

Như vậy, nếu đất hết thời hạn sử dụng cũng không được phép tách thửa.

Đất có quyền sử dụng đang bị kê biên

Cũng theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, trường hợp quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án thì không được chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp…

Ngoài ra, theo khoản 1 Điều 111 Luật Thi hành ánh dân sự 2008, khi kê biên quyền sử dụng đất, Chấp hành viên yêu cầu người phải thi hành án, người đang quản lý giấy tờ về quyền sử dụng đất phải nộp các giấy tờ đó cho cơ quan thi hành án dân sự.

Do đó, không có sổ đỏ để tiến hành làm thủ tục tách thửa.

Đất đang trong diện quy hoạch

Theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai 2013 sửa đổi bổ sung bởi Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018 quy định về Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:

– Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật

– Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Như vậy, chỉ được thực hiện quyền tách thửa đất trong trường hợp đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.

Khi có nhu cầu tách thửa, người dân đến phòng Tài nguyên huyện để hỏi về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của diện tích đất quy hoạch, nếu chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì bạn nộp hồ sơ đề nghị tách thửa tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất

Đất đã có thông báo thu hồi

Theo Điều 67 Luật Đất đai 2013, trước khi có quyết định thu hồi đất thì người dân sẽ được cơ quan Nhà nước gửi thông báo thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và chậm nhất là 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp.

Thông báo thu hồi đất được gửi đến cho người có đất bị thu hồi. Khi có thông báo thu hồi đất thì cơ quan nhà nước sẽ từ chối hồ sơ đề nghị tách thửa của người sử dụng đất.

Ngoài ra, tại một số tỉnh, thành để ngăn chặn tình trạng sốt đất, cơ quan chức năng sẽ có thông báo tạm dừng thủ tục tách thửa, bạn cần lưu ý tìm hiểu kỹ. Tuy nhiên, việc tạm dừng thủ tục tách thửa là biện pháp tạm thời nhằm góp phần ngăn chặn tình trạng sốt đất và không cấm tách thửa trong thời gian dài.

Quan hệ mật thiết với các ngành kinh tế quan trọng khác

Thứ nhất, đầu tư (xây dựng), tiêu dùng và dịch vụ liên quan đến bất động sản chiếm một tỷ trọng đáng kể trong nền kinh tế. Thứ hai, khu vực tài chính, cụ thể là các ngân hàng, có vai trò chính trong việc tài trợ cho các khoản đầu tư bất động sản. Các danh mục cho vay thế chấp ngân hàng và các khoản vay cho những công ty tham gia vào hoạt động của ngành bất động sản cũng có ý nghĩa quan trọng. Cuối cùng, bất động sản là một công cụ “giữ tiền” chủ yếu của các hộ gia đình, thậm chí chiếm đến 200% GDP ở hầu hết các nước khu vực đồng euro.

Tác động lên hệ thống ngân hàng và tài chính

Người mua bất động sản thường sử dụng đòn bẩy, điều này ảnh hưởng đến sức mua và nhu cầu nhà ở khi lãi suất thay đổi, từ đó dẫn đến những điều chỉnh to lớn của thị trường.

Nếu tỷ lệ sử dụng đòn bẩy cao, giá bất động sản dù giảm ít cũng khiến tài sản hộ gia đình và giá trị ròng của các công ty sở hữu bất động sản sụt giảm đáng kể. Về phía mình, điều này làm giảm khả năng đi vay, tiêu dùng và đầu tư của người dân. Chi tiêu và đầu tư thấp hơn có thể khiến hoạt động kinh tế bị co lại và dẫn đến suy thoái.

Trong khi đó, tỷ lệ hộ gia đình và doanh nghiệp mắc nợ cao có nghĩa là mức độ an toàn tài chính thấp hơn và khả năng phục hồi kém hơn khi thu nhập hoặc giá bất động sản giảm, làm tăng nguy cơ vỡ nợ trên diện rộng. Do hệ thống các ngân hàng và tài chính thường tham gia sâu vào lĩnh vực bất động sản, việc gia tăng các khoản nợ vay liên quan có thể gây khó khăn ngược lại cho hệ thống.

Vai trò khác nhau của bất động sản thương mại và nhà ở với nền kinh tế

Thị trường nhà ở thường xoay quanh việc các gia đình trong nước mua để sử dụng lâu dài hoặc cho thuê, và các ngân hàng trong nước cung cấp khoản vay thế chấp để tài trợ cho việc mua sắm này. Với thị trường này, các chỉ số theo dõi nguồn cung, nợ hộ gia đình và cho vay ngân hàng, bao gồm các tiêu chuẩn cho vay, và khả năng chi trả vô cùng cần thiết để đánh giá rủi ro có thể xảy ra với nền kinh tế từ việc sử dụng đòn bẩy và các nguy cơ bong bóng bất động sản. Ví dụ điển hình về vai trò của thị trường nhà ở với nền kinh tế là Trung Quốc, nơi bất động sản đang chiếm khoảng 37% tài sản cá nhân của người dân vào năm 2021. Quốc gia này đang phải chật vật để tạo ra một cú “hạ cánh mềm” cho cả thị trường nhà ở và tài chính cũng như ổn định nền kinh tế sau khi hàng loạt nhà phát triển được báo cáo ngập trong nợ nần suốt thời gian vừa qua.

Trong khi đó, thị trường bất động sản thương mại khá phức tạp và có độ mở lớn hơn. Chúng thường thuộc sở hữu của các công ty với mục đích tạo ra thu nhập, chẳng hạn như văn phòng, trung tâm thương mại và bán lẻ, công nghiệp và hậu cần. Ngoài các công ty chuyên nghiệp, thì các ngân hàng, công ty bảo hiểm và quy đầu tư cũng rót vốn vào bất động sản thương mại qua hình thức sở hữu để cho thuê. Cuối cùng, khách hàng nước ngoài đóng một vai trò quan trọng đối với giao dịch bất động sản thương mại. Do vậy, việc kiểm soát và điều tiết thị trường này phát triển một cách lành mạnh đòi hỏi nhiều chế tài với sự tham gia sâu sắc và đúng mực của nhiều bên liên quan hơn.

Mua nhà đất của người thua cá độ bóng đá tiềm ẩn rất nhiều rủi ro về mặt pháp lý. Hình minh họa

Theo quy định hiện hành tại Nghị định 06/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung NĐ 151/2018, pháp luật chỉ cho phép đặt cược bóng đá quốc tế và thực hiện tại doanh nghiệp được cấp phép. Tuy nhiên, thực tế chưa có doanh nghiệp nào được cấp phép về hoạt động cá cược thể thao.

Hoạt động cá độ bóng đá nhằm mục đích ăn thua bằng tiền hay hiện vật khi không tuân thủ quy định pháp luật là hành vi vi phạm pháp luật, người có hành vi cá độ trái phép, tùy theo tính chất, mức độ vi phạm có thể bị xử lý hành chính hoặc hình sự.

Thực tế hoạt động cá độ bóng mặc dù đã được triệt phá, xử lý hình sự nhưng vẫn diễn ra trên nhiều hình thức khác nhau và trường hợp người cá độ bị thua có thể dẫn đến nhiều hệ lụy như phải bán nhà, bán đất, bán xe cộ,…

Theo ThS-LS Phạm Thị Bích Hảo, Công ty Luật TNHH Đức An, Đoàn luật sư TP Hà Nội, việc mua nhà đất của người thua cá độ cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro về mặt pháp lý. Dưới đây là một số lưu ý:

Thứ nhất, nhà đất phải đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ các điều kiện: có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất.

Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 118 Luật nhà ở 2014, giao dịch về mua bán nhà ở thì nhà ở phải có đủ các điều kiện sau:

– Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ các trường hợp sau:

+ Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

+ Mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước;

+ Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

– Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

– Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Thứ hai, xác định quyền sử dụng đất của người bán

– Trường hợp nhà đất là tài sản riêng của người chuyển nhượng: Trường hợp này nếu nhà đất đáp ứng được đầy đủ các điều kiện chuyển nhượng theo quy định pháp luật thì người chủ sử dụng đất có toàn quyền định đoạt việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

– Trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ, chồng: Theo Điều 35 Luật hôn nhân và gia đình 2014, nếu nhà đất là tài sản chung của hai vợ chồng người có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải được đồng thuận của cả 02 vợ chồng mới có thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

– Trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có chủ sử dụng là hộ gia đình:

Theo quy định tại Khoản 29, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai thì hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.

Theo quy định tại Khoản 5, Điều 14 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/1/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ thì người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1, Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình phải có chữ ký của tất cả các thành viên của hộ gia đình sử dụng đất đó.

Thứ ba, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng

Trên thực tế, hiện nay vẫn còn rất nhiều trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được viết tay giữa hai bên hoặc có thêm người làm chứng mà không công chứng theo quy định pháp luật.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng. Việc công chứng được thực hiện tại các văn phòng công chứng.

Đối với nhà ở theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, trường hợp mua bán nhà ở thương mại trong đó có nhà chung cư phải thực hiện công chứng hợp đồng.

Thứ tư, đăng ký biến động quyền sử dụng đất, sở hữu nhà tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Theo quy định tại điểm a khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013, khi chuyển nhượng nhà đất phải đăng ký biến động theo quy định của pháp luật. Đồng thời, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có hiệu lực phải đăng ký biến động (đăng ký sang tên).

Bên cạnh đó, theo quy định tại Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 việc chuyển nhượng phải đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai và chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, khi thực hiện mua bán, chuyển nhượng nhà đất hai bên sau khi thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng theo quy định thì phải tiến hành thủ tục đăng ký biến động trên giấy chứng nhận, sau khi được đăng ký sang tên thì người nhận chuyển nhượng được coi là chủ sử dụng đất, sở hữu nhà hợp pháp.

Để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình, tránh gặp phải những rủi ro khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng cần phải tuân thủ các quy định pháp luật về quyền sử dụng đất.

Hình minh họa

Trả lời:

Theo thông tin từ Bộ Tài nguyên và Môi trường, điểm đ Khoản 1 Điều 179 của Luật Đất đai năm 2013 quy định:

Điều 179. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

… đ) Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Do đó, hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại Khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại Khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó”.

Ngoài ra, Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 quy định các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm:

“1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhàn, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử đụng đất trồng lúa.

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó”.

Như vậy, theo quy định tại khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 thì cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp sẽ chỉ thuộc đối tượng không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Do vậy, người thừa kế không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận thừa kế quyền sử dụng các loại đất nông nghiệp khác.

Trả lời:

Theo thông tin từ Bộ Tài nguyên và Môi trường, đối với vấn đề chứng nhận quyền sở hữu tài sản, Điều 32 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định:

“Điều 32. Chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở

Chủ sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư phải có một trong các loại giấy tờ sau:

a) Giấy phép xây dựng công trình đối với trường hợp phải xin phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Trường hợp công trình đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

b) Giấy tờ về sở hữu công trình xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ, trừ trường hợp Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng;

c) Giấy tờ mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế công trình xây dựng theo quy định của pháp luật đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định;

d) Giấy tờ của Tòa án nhân dân hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu công trình xây dựng đã có hiệu lực pháp luật;

đ) Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác thì phải có một trong các giấy tờ mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế công trình xây dựng trước ngày 1/7/2004 có chữ ký của các bên có liên quan và được UBND từ cấp xã trở lên xác nhận; trường hợp mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế công trình xây dựng trước ngày 1/7/2004 mà không có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế có chữ ký của các bên có liên quan thì phải được UBND cấp xã xác nhận vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế công trình xây dựng đó.

Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu công trình có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, và d Khoản này mà hiện trạng công trình không phù hợp với giấy tờ đó thì phần công trình không phù hợp với giấy tờ phải được UBND cấp xã xác nhận như quy định tại Điểm e Khoản này;

e) Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản này thì phải được UBND cấp xã xác nhận công trình đã hoàn thành xây dựng trước ngày 1/7/2004 và công trình được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng.

Trường hợp công trình hoàn thành xây dựng từ ngày 1/7/2004 thì phải có giấy tờ xác nhận của UBND cấp xã về công trình xây dựng không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp xây dựng trước ngày 1/7/2004; trường hợp công trình thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại công trình đó.

2. Tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có giấy tờ theo quy định sau:

a) Trường hợp tạo lập công trình xây dựng thông qua đầu tư xây dựng mới theo quy định của pháp luật thì phải có quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư dự án hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy phép xây dựng do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp và giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc hợp đồng thuê đất với người sử dụng đất có mục đích sử dụng đất phù hợp với mục đích xây dựng công trình;

b) Trường hợp tạo lập công trình xây dựng bằng một trong các hình thức mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế hoặc hình thức khác theo quy định của pháp luật thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật;

c) Trường hợp không có một trong những giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này thì phải được cơ quan quản lý về xây dựng cấp tỉnh xác nhận công trình xây dựng tồn tại trước khi có quy hoạch xây dựng mà nay vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

d) Trường hợp công trình đã xây dựng không phù hợp với giấy tờ quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì phần diện tích công trình không phù hợp với giấy tờ phải được cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng kiểm tra, xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy tờ không ảnh hưởng đến an toàn công trình và phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

3. Trường hợp chủ sở hữu công trình xây dựng không đồng thời là người sử dụng đất thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu công trình theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này, phải có văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng công trình đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Trên đây là một số quy định liên quan, để được giải đáp cụ thể, bạn đọc vui lòng liên hệ với Văn phòng Đăng ký đất đai nơi có đất để được hướng dẫn thực hiện theo quy định của pháp luật.

Hầu hết các chủ nhà đều dự định bán một ngôi nhà nguyên trạng vì họ sẽ không phải sửa chữa bất động sản. Quan trọng là, chủ nhà cho rằng việc bán nhà nguyên trạng sẽ ít gây căng thẳng nhất. Tuy nhiên điều này không phải lúc nào cũng chính xác.

Có một số nhược điểm đáng kể khi bán nhà nguyên trạng với các khuyết điểm dễ thấy. Vì thế, bạn cần xác định rõ mục tiêu của mình để lựa chọn những chiến lược bán nhà tốt nhất mang đến kết quả mà bạn hài lòng.

Bán nhà nguyên trạng là gì?

Bán một ngôi nhà nguyên trạng có thể hiểu là bán nhà ở tình trạng hiện tại mà không cần sửa chữa. Người mua sẽ chịu trách nhiệm về tất cả các lỗi và vấn đề hiện tại của ngôi nhà.

Hãy nhớ rằng về nguyên tắc, tất cả các ngôi nhà đều có thể được bán nguyên trạng. Chủ nhà không bao giờ bị bắt buộc phải sửa chữa hay cải tạo tài sản trước khi rao bán.

Lợi thế khi bán nhà nguyên trạng

– Không cần phải sửa chữa:

Tài chính của bạn có hạn và bạn không thể tiến hành nâng cấp sửa chữa bất động sản dù biết rằng điều đó sẽ giúp bạn kiếm được lợi nhuận lớn hơn khi bán nhà. Nếu ngôi nhà của bạn có một số khuyết điểm và bạn không có cách nào để sửa chữa chúng, bạn có thể không còn lựa chọn nào khác ngoài việc bán nó như hiện tại.

Tuy nhiên, hãy thử thảo luận với nhà môi giới trước khi đưa ra quyết định bán nhà nguyên trạng.

– Giải quyết khó khăn về tài chính:

Đôi khi chủ sở hữu bất động sản gặp khó khăn về tài chính nghiêm trọng và cần bán ngay căn nhà nguyên trạng của họ để có tiền trang trải các chi phí khác.

Hạn chế khi bán nhà nguyên trạng

– Bị người mua ép giá:

Nếu ngôi nhà được bán với một số khuyết điểm có thể dễ nhận thấy, hầu hết những người mua tiềm năng sẽ cân nhắc rất kỹ lưỡng để quyết định xem có mua bất động sản hay không và họ có đủ khả năng để sửa chữa nó hay không.

Trong trường hợp người mua muốn thương lượng để mua nó, họ sẽ ép giá xuống mức thấp nhất có thể. Thậm chí, họ có thể nghĩ rằng ngôi nhà có thể đang ở trong tình trạng tồi tệ đến mức bạn không đủ khả năng sửa chữa hoặc không thể sửa chữa được.

– Khó thu hút người mua tiềm năng:

Đối với những ngôi nhà có một số khuyết điểm dễ thấy, người mua tiềm năng thường có xu hướng sẽ xếp ngôi nhà của bạn ra sau những bất động sản dù diện tích nhỏ hơn, vị trí không quá tốt nhưng mới hoàn toàn hoặc đã trải qua quá trình cải tạo. Điều này khiến xác suất bán nhà của bạn trong một thời gian ngắn giảm đi đáng kể. Vì thế các chuyên gia bất động sản vẫn luôn khuyến nghị rằng ít nhất người bán nên sửa chữa những khuyết điểm dễ thấy nhất của ngôi nhà để thu hút nhiều người mua tiềm năng hơn so với việc bán nhà nguyên trạng.

– Áp lực tâm lý lớn:

Bán nhà là một quá trình tương đối áp lực đối với người bán. Ngay cả những ngôi nhà mới hoặc đã được cải tạo cũng có thể tồn tại trên thị trường bất động sản trong hai tháng hoặc hơn. Do đó, việc bán một ngôi nhà nguyên trạng với nhiều khuyết điểm có thể còn phức tạp và gây căng thẳng hơn nữa.

Có nên bán nhà “nguyên trạng” với một số khuyết điểm dễ thấy?

Câu trả lời tùy thuộc vào mục tiêu và mong muốn của mỗi người bán. Tuy nhiên, có một số yếu tố có thể giúp bạn đưa ra quyết định về việc có nên bán nhà nguyên trạng hay không. Những điều kiện thị trường bất động sản hiện tại có thể tác động đáng kể đến việc liệu bạn có nên bán ngôi nhà với tình trạng như hiện tại hay không. Điều này có thể ảnh hưởng đáng kể đến lợi nhuận mà bạn thu được sau khi bán nhà.

Hầu hết các chuyên gia bất động sản cho biết rằng nhà nguyên trạng sẽ dễ bán hơn trong thị trường của người bán. Trong một thị trường nhu cầu lớn hơn nguồn cung, vấn đề trong ngôi nhà nguyên trạng của bạn có thể sẽ trở nên ít nghiêm trọng hơn. Những khuyết điểm nhỏ có thể sửa chữa sẽ trở nên dễ chấp nhận hơn nhiều.

Trong thị trường của người mua, người mua nhà sẽ có nhiều lựa chọn hơn và ngôi nhà nguyên trạng của bạn có thể sẽ khó bán hơn. Trong trường hợp này, hãy cố gắng thực hiện một vài sửa chữa trước khi rao bán nhà. Chẳng hạn, dù bạn không thể khắc phục những khuyết điểm lớn hơn, nhưng bạn có thể sơn lại một lớp sơn mới hoặc dán giấy dán tường cho ngôi nhà. Điều này có thể mang lại cho bạn lợi nhuận lớn hơn so với việc bán một ngôi nhà nhiều khuyết điểm với lớp sơn cũ kỹ.

Quan trọng là hãy trao đổi với nhà môi giới đáng tin cậy để họ đề xuất cho bạn một số chỉnh sửa hữu ích với giá cả phải chăng. Họ có thể giúp bạn đáp ứng những mục tiêu cũng như mong muốn của mình. Một nhà môi giới giàu kinh nghiệm sẽ giúp bạn định giá chính xác tài sản phù hợp với tình hình hiện tại vì họ hiểu rất rõ thị trường địa phương. Đây là một nhân tố rất quan trọng có thể làm nên “thành-bại” của giao dịch bất động sản.

Hiện chúng tôi có nhu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận do đã hết thời hạn sử dụng và bố mẹ tôi đều đã mất. Bộ phận tiếp nhận cấp đổi Giấy chứng nhận yêu cầu bổ sung Giấy chứng nhận phân chia di sản thừa kế. Tuy nhiên, khi ra các đơn vị công chứng để làm thủ tục này thì gia đình lại gặp vướng mắc là Giấy chứng nhận đã hết hạn, không còn giá trị để làm thủ tục phân chia. Xin hỏi, thủ tục để gia đình tôi được cấp đổi Giấy chứng nhận?

Hình minh họa

Trả lời:

Theo thông tin từ Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Định, khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bị rách thì người sử dụng đất thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, theo nội dung câu hỏi thì chủ sử dụng đất bố mẹ bạn đều đã mất và không để lại di chúc. Do đó, những người được thừa kế hợp pháp quyền sử dụng đất của thửa đất nêu trên phải thực hiện khai nhận di sản thừa kế theo quy định của pháp luật trước khi thực hiện thủ tục xin cấp đổi Giấy chứng nhận.

Về thời hạn sử dụng đất nông nghiệp được cấp Giấy chứng nhận đã hết hạn, căn cứ quy định tại Điều 74 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về trình tự, thủ tục khi hết thời hạn sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 26 và Khoản 3 Điều 210 Luật Đất đai 2013 mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất; trường hợp có nhu cầu xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận thì thực hiện theo trình tự, thủ tục quy định.

Như vậy, đối với trường hợp chủ sử dụng đất đã mất không để lại di chúc và thời hạn sử dụng đất nông nghiệp trên Giấy chứng nhận sử dụng đất đã hết hạn thì không nhất thiết phải thực hiện thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất trước khi thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế.

Do đó, để cấp đổi Giấy chứng nhận bị rách nêu trên cho những người thừa kế hợp pháp của chủ sử dụng đất đã chết thì người có quyền thừa kế thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế tại văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng trên địa bàn tỉnh trước khi làm thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận, gia hạn sử dụng đất, tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp theo quy định.

Luật sư Nguyễn Thụy Hân (Thư viện Pháp luật) tư vấn:

Các loại thuế phải nộp khi chuyển nhượng bất động sản

Về thuế thu nhập doanh nghiệp, nếu bên chuyển nhượng bất động sản thì doanh nghiệp sẽ phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp cho cơ quan thuế nơi có bất động sản.

Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản phải được doanh nghiệp xác định riêng để kê khai nộp thuế.

Thuế thu nhập doanh nghiệp trong trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế theo tỷ lệ trên doanh thu sẽ được kê khai theo từng lần phát sinh, cụ thể chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế (căn cứ điểm e, khoản 4 Điều 8 Nghị định 126/2020/NĐ-CP).

Thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản bằng thu nhập tính thuế nhân (x) với thuế suất (20%)

Trong đó: Thu nhập tính thuế sẽ bằng doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản trừ (-) đi các khoản như: giá vốn của bất động sản; các chi phí được trừ liên quan đến chuyển nhượng bất động sản; các khoản lỗ từ chuyển bất động sản của các năm trước (nếu có). (Căn cứ Điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTC)

Về thuế thu nhập cá nhân, nếu bên bán là cá nhân thì phải khai và nộp thuế thu nhập cá nhân, trừ trường hợp sau:

– Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thuộc các khoản thu nhập được miễn thuế;

– Trường hợp doanh nghiệp, cá nhân, tổ chức khác là bên mua bất động sản mà trong hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán (là cá nhân) thì bên mua có trách nhiệm phải khai và nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho bên bán.

Thuế thu nhập cá nhân bằng giá chuyển nhượng nhân (x) với thuế suất (2%)

Về thuế giá trị gia tăng, khi chuyển nhượng bất động sản (trừ chuyển nhượng quyền sử dụng đất), doanh nghiệp kinh doanh sẽ nộp thuế giá trị gia tăng.

Nếu áp dụng phương pháp khấu trừ, số thuế GTGT phải nộp bằng số thuế GTGT đầu ra trừ (-) số thuế GTGT đầu vào được khấu trừ.

Còn nếu áp dụng phương pháp trực tiếp trên doanh thu thì số thuế GTGT phải nộp bằng doanh thu trừ đi tỷ lệ %.

Các loại phí, lệ phí phải nộp khi chuyển nhượng bất động sản

Về lệ phí trước bạ, các bất động sản sau đây khi chuyển nhượng sẽ phải chịu lệ phí trước bạ:

– Nhà, gồm: nhà ở; nhà làm việc; nhà sử dụng cho các mục đích khác.

– Đất, gồm: các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai (không phân biệt đất đã xây dựng công trình hay chưa xây dựng công trình).

Lệ phí trước bạ bằng giá tính lệ phí trước bạ nhân (x) mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (0,5%)

Trong đó, giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Hình ảnh nhân viên hỗ trợ pháp lý cho khách hàng của Thư Viện Pháp Luật

Về phí thẩm định hồ sơ cấp sổ. Đây là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp.

Về phí công chứng. Các bên khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng phải nộp phí công chứng.

Mức thu phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất.

Trường hợp có tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng trên đất) thì tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.

Như vậy, khi chuyển nhượng bất động sản, các bên cần khai và nộp đầy đủ các khoản thuế – phí – lệ phí theo yêu cầu để tránh rủi ro pháp lý về sau.

Khi thị trường chứng khoán trở nên ảm đạm vào năm 2022, các tỷ phú âm thầm đổ tiền vào lĩnh vực bất động sản. Không có gì bí mật khi việc mua bất động sản mà không sử dụng đòn bẩy của người giàu có thể giúp họ tích lũy khối tài sản lớn hơn khi giá cả tăng trở lại.

Tuy nhiên, điều đáng nói là họ không chọn nhà ở mà loại ưu tiên bất động sản nghỉ dưỡng và đất nông nghiệp.

Các tỷ phú đang tìm kiếm những bất động sản khan hiếm

Như diễn viên nổi tiếng người Mỹ Will Rogers từng nói, đất đai là một khoản đầu tư hấp dẫn bởi vì "Chúng không thể nở ra thêm”.

Điều này đặc biệt đúng đối với bất động sản nghỉ dưỡng và đất nông nghiệp. Việc mở rộng đô thị liên tục gây áp lực lên đất canh tác, trong khi ngành công nghiệp nghỉ dưỡng thường được xây dựng xung quanh các khu vực có cảnh quan tự nhiên như bờ biển nguyên sơ và những ngọn núi tuyệt đẹp mà con người không thể tự sản xuất ra thêm được. Đây có thể là động lực đằng sau việc dòng tiền đang được đổ vào các loại hình bất động sản này.

Bất động sản nghỉ dưỡng là cách tiêu tiền thông minh

Nhà sáng lập Oracle, tỷ phú Larry Ellison, gần đây đã chi hơn 400 triệu USD cho hai bất động sản nghỉ dưỡng tư nhân nằm ở khu vực Lake Tahoe, bang California.

Chủ sở hữu đội bóng rổ Houston Rockets, tỷ phú Tilman Fertitta, được cho là đã chốt thỏa thuận mua một khu nghỉ dưỡng sang trọng ở Laguna Beach, bang California, với giá gần 650 triệu USD. Thương vụ này sẽ lập kỷ lục về giá bán trên mỗi phòng cao nhất tại bang California. Fertitta cũng đã mua 6% cổ phần của chuỗi nghỉ dưỡng Wynn Resorts vào tháng 10 vừa qua.

Những khoản đầu tư vào khu nghỉ dưỡng này các tỷ phú nghe có vẻ cực kỳ rủi ro và táo bạo trong điều kiện kinh tế vĩ mô hiện tại. Nhưng chúng cũng cho thấy sự lạc quan và niềm tin vào bất động sản nghỉ dưỡng của những cá nhân giàu có nhất thế giới. Lý do là vì, bất động sản nghỉ dưỡng vừa tạo ra dòng thu thường xuyên, vừa là tài sản tích lũy và sẽ tăng giá khi du lịch trở lại.

Đất nông nghiệp ngày càng quý hiếm

Có rất nhiều thuyết âm mưu trên mạng về lý do tại sao những người như Bill Gates và Jeff Bezos lại mua gom hàng trăm nghìn mẫu đất nông nghiệp của Mỹ. Câu trả lời đơn giản hơn chúng ta tưởng. Đó là vì ngay cả trong thời kỳ suy thoái, mọi người vẫn cần ăn.

Khảo sát cho thấy khi kinh tế trải qua những thời kỳ đen tối nhất trong lịch sử, giá trị đất nông nghiệp chỉ giảm trên danh nghĩa. Đất nông nghiệp ngày càng trở nên khan hiếm vì mức độ cần thiết của chúng với đời sống con người, nhất là khi dân số tăng lên.

Gates hiện là chủ sở hữu đất nông nghiệp tư nhân lớn nhất ở Hoa Kỳ với hơn 240.000 mẫu. Những cá nhân giàu có đáng chú ý khác như Ted Turner – nhà sáng lập CNN và Taylor Sheridan – nhà sản xuất các chương trình ăn khách như Sons of Anarchy và Yellowstone, đã mua hàng trăm nghìn mẫu đất nông nghiệp trong những năm gần đây.

Đặc biệt, trong năm nay, các quỹ tín thác đầu tư bất động sản nông nghiệp cũng đạt tỷ suất lợi nhuận cao ngay cả khi thị trường chứng khoán lao dốc.

Cách thức hoạt động

Bất động sản cho thuê

Hầu hết mọi người đã quen thuộc với bất động sản cho thuê. Các nhà đầu tư có thể mua và sau đó cho thuê lại, thường là nhà ở gồm nhà mặt đất hoặc tòa nhà chung cư.

Lý tưởng nhất là doanh thu cho thuê mỗi tháng nhiều hơn số tiền phải trả cho các khoản vay thế chấp, thuế, bảo hiểm, bảo dưỡng và các chi phí khác. Nhà đầu tư sẽ dùng lợi nhuận từ cho thuê để tiết kiệm hoặc tái đầu tư vào tài sản khác. Theo thời gian hoặc sau khi cải tạo, bất động sản cho thuê sẽ tăng giá trị, cả về doanh thu cho thuê hoặc định giá khi bán.

REIT

Với REIT, bạn đang mua cổ phần của một quỹ tín thác sở hữu và quản lý bất động sản. Bạn không có quyền sở hữu hay trách nhiệm quản lý nào đối với bất động sản do REIT nắm giữ. Thay vào đó, bạn được chia cổ tức định kỳ khi các bất động sản trong quỹ REIT tạo ra lợi nhuận hoặc tăng giá.

Nhà đầu tư có thể mua bán chứng chỉ quỹ REIT một cách công khai trên thị trường chứng khoán (với các quỹ REIT đã niêm yết), hoặc riêng tư (với các quỹ REIT chưa niêm yết). So với trái phiếu bất động sản, REIT cũng có tính thanh khoản tốt hơn hẳn nhờ khả năng dễ dàng trao đổi trên thị trường thứ cấp.

Điểm tương đồng

Dòng tiền

Nếu bạn đang tìm kiếm một khoản đầu tư mang lại dòng tiền, cả REIT và bất động sản cho thuê đều phù hợp. REIT phải phân phối một tỷ lệ nhất định các thu nhập chịu thuế cho nhà đầu tư dưới hình thức cổ tức. Vì lý do này, REIT mang lại dòng thu nhập thụ động tương đối đáng tin cậy.

Một bất động sản cho thuê cũng cung cấp dòng tiền hàng tháng. Tuy nhiên, điều này phụ thuộc vào các yếu tố như giá thuê trên thị trường, thuế bất động sản, tỷ lệ lấp đầy và chi phí bảo trì.

Tăng giá

Bất động sản cho thuê và REIT đều là những khoản đầu tư dài hạn tốt, vì chúng có thể mang lại sự tăng trưởng về định giá. Nếu và khi các tài sản này tăng giá, chúng cũng có thể mang lại dòng tiền định kỳ cao hơn cho các nhà đầu tư. Khi bất động sản được bán, nhà đầu tư thường nhận được khoản vốn chủ sở hữu tốt hơn so với thời điểm đầu tư.

Biến động về giá trị

Nếu REIT ghi nhận tỷ suất lợi nhuận giảm – do chi phí tăng hoặc xu hướng thị trường – nhà đầu tư có thể nhận cổ tức thấp hơn. Nếu REIT giảm giá so với thời điểm mua vào, bạn sẽ thiệt hại khi thanh lý khoản đầu tư.

Bất động sản cho thuê dễ bị ảnh hưởng bởi một số yếu tố, bao gồm tính không ổn định, khách thuê xấu và định giá giảm. Giá thuê và tỷ lệ lấp đầy có thể dao động theo thị trường. Ngoài ra, việc tăng thuế bất động sản hay chi phí sửa chữa lớn hơn dự kiến cũng khiến nhà đầu tư thiệt hại.

Đa dạng hóa danh mục đầu tư

Đầu tư vào bất động sản có thể giúp đa dạng hóa danh mục đầu tư, là sự đảm bảo tốt hơn hình thức tiết kiệm và giúp làm dịu tác động của các yếu tố như suy thoái và lạm phát. Cả bất động sản cho thuê và REIT đều làm khá tốt điều này. Chúng giúp danh mục của bạn có bộ đệm tốt hơn trước các diễn biến khó lường của thị trường, bao gồm cả việc đầu tư vào nhiều loại hình bất động sản hơn như văn phòng, khách sạn, khu nghỉ dưỡng, khu công nghiệp.

Sự khác biệt

Khấu trừ thuế

Chủ sở hữu bất động sản có thể hưởng nhiều khoản khấu trừ thuế khi trực tiếp sở hữu bất động sản, lãi thế chấp, thuế bất động sản, chi phí sửa chữa và quản lý… Trong khi đó, REIT không cung cấp các loại khấu trừ thuế này cho nhà đầu tư.

Quyền kiểm soát và thế chấp

Nhà đầu tư không có hoặc rất ít quyền kiểm soát đối với các bất động sản thuộc quỹ REIT mà mình rót vốn. Do đó, nếu muốn toàn quyền quyết định với tài sản, nhà đầu tư nên chọn các bất động sản cho thuê. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng dễ dàng thế chấp bất động sản cho thuê hơn.

Chủ động so với thụ động

Bất động sản cho thuê là một khoản đầu tư chủ động, trong khi REIT là một khoản đầu tư thụ động.

Bất động sản cho thuê đòi hỏi cách tiếp cận thực tế và sự chú ý liên tục, ngay cả khi bạn thuê một công ty quản lý để đưa ra hầu hết các quyết định vận hành hàng ngày.

Còn REIT cung cấp một cách đầu tư theo kiểu “rót vốn và quên nó đi”. Khi đã mua cổ phiếu REIT, bạn không cần phải làm gì khác ngoài việc nhận các khoản cổ tức và xem (các) bất động sản trong đó phát triển ra sao.

Tính thanh khoản

Nếu cần thanh lý các khoản đầu tư, REIT có thể dễ dàng hơn một chút so với bất động sản cho thuê. Để thanh lý một tài sản cho thuê, thông thường bạn sẽ cần phải bán đi. Điều này có thể mất thời gian, năng lượng và tiền bạc, bao gồm nhiều công việc chuẩn bị và đăng bán căn nhà, chờ khách tới xem và hoàn thành giao dịch mua bán. Bạn có thể mất hàng tháng trời để thanh lý tài sản này.

Với REIT, việc này có thể đơn giản hơn rất nhiều. Nếu bạn sở hữu REIT đã niêm yết, bạn có thể thanh lý trong vài phút (nếu không phải là vài giây), miễn là có người mua.

Vốn đầu tư

Bất động sản cho thuê đòi hỏi phải có ít nhất khoản thanh toán trước (20-30% giá trị bất động sản) và tiền đặt cọc. Nhà đầu tư cũng phải chuẩn bị một khoản nhất định dự phòng cho việc sửa chữa.

Ngoại trừ một số REIT đã niêm yết hoặc quỹ tư nhân đòi hỏi số vốn đầu tư tối thiểu, bạn có thể bắt đầu đầu tư REIT chỉ với một số tiền rất nhỏ.

Chiến lược tạo ra thu nhập từ nhà đang ở là gì?

Tạo ra thu nhập từ nhà đang ở là một chiến lược đầu tư bất động sản, qua đó các nhà đầu tư kiếm được thu nhập cho thuê bằng cách cho thuê một phần trong chính nơi ở của họ. Chiến lược này thường áp dụng với những ngôi nhà nhiều tầng/phòng. Chủ nhà thường sẽ sống tại một hoặc vài tầng của bất động sản và cho thuê những tầng/phòng còn lại. Bằng cách này, họ sẽ kiếm được thu nhập từ tiền cho thuê nhà.

Ưu điểm của chiến lược tạo ra thu nhập từ nhà đang ở

Giảm hoặc loại bỏ chi phí nhà ở của bạn: Nếu được áp dụng một cách khôn ngoan, chiến lược tạo ra thu nhập từ nhà đang ở có thể giúp giảm hoặc loại bỏ chi phí nhà ở của bạn. Mặc dù, khoản tiền trả trước cho một bất động sản nhiều tầng sẽ cao hơn căn hộ thông thường, nhưng việc cho thuê các tầng hoặc phòng khác có nghĩa là bạn sẽ có thu nhập để thanh toán khoản thế chấp.

Tính linh hoạt: Chiến lược tạo ra thu nhập từ nhà đang ở hỗ trợ những trường hợp thay đổi đột ngột một cách linh hoạt, chẳng hạn nếu bạn chuyển đến một thành phố mới, bạn có thể cho thuê tầng hoặc phòng của mình và tiếp tục kiếm thu nhập cho thuê. Mặt khác, bạn cũng có thể không cho thuê nữa nếu người thân trong gia đình chuyển đến ở cùng bạn.

Tích lũy kinh nghiệm kinh doanh cho thuê bất động sản: Khi sống cùng với những người thuê nhà, bạn sẽ tích lũy được nhiều kinh nghiệm một cách nhanh chóng với tư cách là chủ nhà. Bạn cũng sẽ trau dồi được những kỹ năng quý giá cần thiết để quản lý tài sản và thực hiện bảo trì thường xuyên.

Kiếm thu nhập thụ động: Dòng tiền kiếm được thêm thông qua chiến lược tạo ra thu nhập từ nhà đang ở sẽ hỗ trợ bạn thanh toán khoản thế chấp nhanh chóng và tiết kiệm cho bất động sản đầu tư tiếp theo của mình.

Giảm thiểu rủi ro: Chiến lược này giúp giảm thiểu rủi ro khi mua nhà vì bạn sẽ có thêm thu nhập để trang trải chi phí sở hữu nhà hàng tháng. Đây không chỉ là một cách tuyệt vời để giảm đáng kể chi phí nhà ở tổng thể của bạn, mà còn giúp bạn tăng cường tiết kiệm và đầu tư.

Làm thế nào để tạo ra thu nhập từ nhà đang ở

Trước khi nghĩ đến việc tìm người thuê hoặc bạn muốn tính phí thuê bao nhiêu, điều đầu tiên là bạn phải biết cách tìm bất động sản phù hợp trong trường hợp bạn chưa mua nhà.

Khi mua một bất động sản để ở và cho thuê những phần còn lại, bạn sẽ cần có tư duy của nhà đầu tư bất động sản cho thuê. Vị trí là một yếu tố cực kỳ quan trọng cần xem xét, vì nó sẽ xác định giá mua, giá thuê và khả năng đáp ứng mục tiêu của bạn. Ngoài ra, mức độ dân số, việc làm và các tiện nghi địa phương là tất cả các yếu tố thể hiện mức độ ổn định và tăng trưởng của thị trường cho thuê. Khi mới bắt đầu, hãy tìm đến một nhà môi giới bất động sản đáng tin cậy để họ có thể cung cấp cho bạn các đề xuất về giá mua và giá thuê ở mỗi thị trường.

Bên cạnh đó, bạn cũng cần phải lưu ý một số khía cạnh khác của bất động sản nếu muốn tạo ra thu nhập từ nhà đang ở. Một điều quan trọng cần lưu ý là thông thường để giảm bớt sự bất tiện trong việc ở chung giữa chủ nhà và khách thuê và đảm bảo sự riêng tư, bạn nên tạo các tầng, phòng cho thuê khép kín. Tức là, tầng/phòng bạn cho thuê nên có đủ bếp nhỏ, phòng tắm riêng bên cạnh không gian ngủ.

Khi bạn đã xác định được bất động sản phù hợp với tiêu chí của mình, bước tiếp theo phân tích tiềm năng từ các dữ liệu sẵn có và đưa ra các ước tính để xác định xem khoản đầu tư có đáng giá hay không. Trước tiên, bạn cần phải tính đến thu nhập cho thuê tiềm năng, thuế bất động sản, bảo hiểm bất động sản, bảo trì và sửa chữa, các tiện ích, chi phí duy trì bất động sản,….

Sau đó, bạn sẽ cần tính toán dòng tiền hàng tháng để biết bạn còn lại bao nhiêu thu nhập cho thuê sau khi thanh toán tất cả các chi phí cho bất động sản bao gồm cả khoản thế chấp.

Những sai lầm cần tránh khi áp dụng chiến lược tạo ra thu nhập từ nhà đang ở

Khi bạn đã xác định và mua được một bất động sản tuyệt vời, bạn sẽ cần bảo vệ khoản đầu tư của mình. Dưới đây là một số lỗi phổ biến mà nhiều nhà đầu tư bất động sản đã mắc phải và cách tránh những “cái bẫy” này:

Chọn sai vị trí: Bằng cách chọn đúng vị trí, bạn có thể tính giá thuê có lãi và thu hút những người thuê chất lượng. Nhưng nếu chính bạn còn không muốn sống ở đó, thì rất có thể, những người thuê nhà của bạn cũng sẽ không muốn.

Bỏ qua các quy định của địa phương: Nếu bạn định thực hiện các thay đổi hoặc bổ sung đối với bất động sản hiện có (chẳng hạn như xây thêm một vài tầng), hãy nhớ kiểm tra các quy định về quy hoạch tại địa phương của bạn. Không tuân theo luật pháp có thể dẫn đến các rắc rối về pháp lý và ảnh hưởng đến giá trị tài sản của bạn.

Không tính toán ngân sách để sửa chữa: Một điều cần lưu ý là luôn dành ngân sách cho việc sửa chữa và các chi phí khác. Nếu bạn không chuẩn bị ngân sách khi nhiều thiết bị hỏng hóc cùng một lúc, tài chính của bạn có thể dễ dàng kiệt quệ. Một cách tuyệt vời để bảo vệ bất động sản cũng như khoản đầu tư của mình là dành ra một vài phần trăm thu nhập cho thuê của bạn mỗi tháng để phân bổ cho chi phí sửa chữa hoặc trường hợp khẩn cấp.

Không coi trọng các nghĩa vụ của chủ nhà: Điều này bao gồm các trách nhiệm như sàng lọc người thuê, thu tiền thuê và giải quyết các vấn đề về bảo trì. Việc không thực hiện các nhiệm vụ của mình một cách nghiêm túc có thể dẫn đến ảnh hưởng bất lợi về tài chính và các vấn đề về pháp lý.

Không xây dựng nội quy chung dành cho những người thuê nhà: Việc sống trong cùng một không gian với những người lạ thuê nhà không phải là một điều dễ dàng, bạn cần phải sớm thiết lập những nội quy chung một cách rõ ràng và thực thi nghiêm túc.

Nếu được áp dụng đúng cách, chiến lược tạo ra thu nhập từ nhà đang ở là một cách tuyệt vời để giúp bạn thanh toán khoản thế chấp mua nhà nhanh chóng, tạo điều kiện cho bạn tái đầu tư dòng tiền và mở rộng danh mục đầu tư của mình. Quan trọng là, đây là một chiến lược hợp lý để giúp bạn cắt giảm chi phí nhà ở đang tăng cao hiện tại.

khanh.phamlong@…

Thạc sỹ, Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty luật TNHH Đức An, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời:

Thông tin bạn cung cấp ông bà bạn để lại đất cho bố và các cô chú trong nhà. Hiện tại bạn muốn thay mặt bố bạn đi làm thủ tục sang tên sổ đỏ mang tên bố bạn. Do bạn không cung cấp rõ đây là đất do ông bà tặng cho bố bạn hay để lại di sản thừa kế.

Trường hợp để lại di sản thừa kế thì trước hết bố bạn và các cô chú cần phải tiến hành khai nhận di sản thừa kế, lập văn bản thoả thuận phân chia di sản. Sau đó bạn mới có thể được ủy quyền thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai đối với phần đất bố bạn được ông bà để lại.

Theo quy định pháp luật, bố bạn có thể ủy quyền cho bạn thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ thông qua giấy ủy quyền hoặc hợp đồng ủy quyền.

– Giấy ủy quyền được hiểu là hành vi pháp lý đơn phương, được thực hiện theo ý chí của một bên, thực hiện các công việc đơn giản như nộp hồ sơ cấp Sổ đỏ, nộp phạt vi phạm hành chính…

Theo quy định tại Điểm d Khoản 4 Điều 24 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP, thủ tục chứng thực chữ ký cũng được áp dụng đối với trường hợp chứng thực giấy ủy quyền, khi hành vi ủy quyền đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau: Không có thù lao; không có nghĩa vụ bồi thường của bên được ủy quyền; không liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng bất động sản.

Như vậy, giấy ủy quyền chỉ được chứng thực chữ ký trong trường hợp không có thù lao, không có nghĩa vụ bồi thường, không liên quan đến chuyển quyền sở hữu tài sản, sử dụng bất động sản.

– Hợp đồng ủy quyền: Theo quy định tại Điều 562 Bộ Luật dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Do đó, bố bạn có thể ủy quyền cho bạn thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ bằng hình thức giấy ủy quyền có chứng thực hoặc hợp đồng ủy quyền có công chứng.

Thủ tục thực hiện công chứng giấy ủy quyền, hợp đồng ủy quyền

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ ủy quyền

Bộ hồ sơ ủy quyền bao gồm:

– Phiếu yêu cầu công chứng gồm thông tin về người yêu cầu, thông tin về tổ chức hành nghề công chứng và yêu cầu công chứng.

– Giấy tờ tùy thân: Căn cước công dân/Chứng minh nhân dân/hộ chiếu còn hạn

– Giấy tờ về quan hệ hôn nhân nếu bên ủy quyền là hai vợ chồng, người đã ly hôn

– Giấy tờ về nội dung ủy quyền: Sổ đỏ, văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế,….

Ngoài những giấy tờ trên thì bên ủy quyền cũng phải chuẩn bị giấy tờ tùy thân cùng hộ khẩu của bên nhận ủy quyền.

Bước 2: Thực hiện chứng thực chữ ký giấy ủy quyền hoặc công chứng hợp đồng ủy quyền

– Chứng thực chữ ký giấy ủy quyền:

Đối với nơi chứng thực chữ ký giấy ủy quyền thì tại Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP quy định về nơi chứng thực chữ ký cụ thể như sau:

+ Phòng Tư pháp cấp huyện

+ Ủy ban nhân dân cấp xã

+ Cơ quan đại diện ngoại giao, lãnh sự và cơ quan khác được ủy quyền thực hiện chức năng lãnh sự của Việt Nam ở nước ngoài

+ Công chứng viên của Phòng/Văn phòng công chứng

– Công chứng hợp đồng ủy quyền: Theo quy định tại Luật công chứng 2014, tổ chức hành nghề công chứng bao gồm Phòng công chứng và Văn phòng công chứng

Hiện nay, việc ủy quyền nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ có thể thực hiện tại văn phòng công chứng. Sau khi bố bạn thực hiện việc ủy quyền sang tên sổ đỏ theo quy định pháp luật, bạn có thể đại diện theo ủy quyền thực hiện thủ tục nộp hồ sơ và nhận sổ đỏ.

Mỗi người mua nhà có một sở thích cũng như khả năng tài chính riêng. Vì vậy, việc xác định những nhóm người mua nhà tiềm năng là điều mà người bán nên làm nếu muốn đẩy nhanh quá trình bán nhà.

Dưới đây là những nhóm người mua nhà phổ biến được các chuyên gia từ chuyên trang bất động sản Realtytimes tổng hợp:

1. Nhóm người mua muốn sở hữu một ngôi nhà đã hoàn thiện và sẵn sàng dọn đến ở

Việc mua một căn nhà đã hoàn thiện và sẵn sàng để người mua dọn đến ở sẽ giúp những người mua thuộc nhóm này tiết kiệm chi phí phải sửa chữa và bảo dưỡng trước khi chuyển tới ngôi nhà đó, cũng như tránh gặp phải một số rắc rối trong quá trình thương thảo hợp đồng. Một ngôi nhà trong tình trạng sẵn sàng để dọn về ở cũng giúp người mua nhà tiết kiệm được thời gian, điều quan trọng trong cuộc sống hiện đại ngày nay.

Một ngôi nhà đã sẵn sàng để sử dụng đơn giản là thuận tiện hơn cho những người thường xuyên bận rộn, có thể không có thời gian để giám sát việc sửa chữa một ngôi nhà trước khi chuyển đến.

2. Nhóm người mua muốn sở hữu một ngôi nhà được trang bị các thiết bị hiện đại

Trên thị trường có một nhóm người mua yêu thích những căn nhà được trang bị các thiết bị hiện đại, đặc biệt là tích hợp công nghệ, thay vì những món đồ kiểu cũ. Điều này đồng nghĩa với việc trước khi bán nhà, người bán nên tân trang và thay thế các đồ đạc đã cũ, sơn sửa lại các phòng mới như phòng bếp, phòng tắm, phòng ngủ,…

Ngoài ra, trước khi bán nhà cho nhóm người mua này, người bán cũng nên chú ý tới việc sơn lại nhà thay vì rao bán chúng trong tình trạng lớp sơn cũ đã mốc, bong chóc,…

3. Nhóm người mua muốn sở hữu căn nhà được sắp xếp, bày trí gọn gàng

Một ngôi nhà bố cục tốt được hiểu là ngôi nhà có các phòng được sắp xếp và thiết kế cân đối, qua đó giúp ngôi nhà có cảm giác thoải mái và rộng rãi. Có rất nhiều người mua muốn một ngôi nhà được thiết kế và trang trí đẹp mắt. Một ngôi nhà được thiết kế tốt sẽ có một cái nhìn gắn kết và tạo ra sức hút với người khác.

Việc một ngôi nhà được sắp xếp gọn gàng, có bố cục phù hợp sẽ giúp người bán thu hút được nhiều người mua tiềm năng, qua đó nắm lợi thế khi rao bán căn nhà của mình. Nhóm người mua nhà yêu thích các căn nhà có bố cục gọn gàng cũng sẵn sàng chi nhiều hơn để sở hữu những căn nhà như vậy.

4. Nhóm người mua muốn sở hữu một ngôi nhà ở vị trí đẹp

Vị trí luôn là ưu tiên hàng đầu khi chọn nhà của đại đa số người mua nhà. Ngoài ra, việc sở hữu một căn nhà ở vị trí đẹp có nghĩa là người mua có thể ở gần các khu vực tiện ích công cộng hơn, chẳng hạn như trường học, cửa hàng, bệnh viện, công viên,… và điều này sẽ tạo ra sự thuận tiện hơn cho các hộ gia đình.

Với những ngôi nhà ở vị trí đẹp, người bán hoàn toàn có thể rao bán với mức giá cao hơn. Tuy nhiên, trước khi rao bán, người bán cũng nên khảo sát giá nhà ở các khu vực lân cận để tránh việc đưa ra mức giá bán quá cao so với thực tế.

5. Nhóm người mua muốn sở hữu một ngôi nhà được định giá phù hợp

Một ngôi nhà được định giá phù hợp cũng rất quan trọng đối với người mua vì họ không muốn chi tiêu quá khả năng tài chính của bản thân cho việc mua nhà. Thông thường, người mua sẵn sàng hy sinh một số tính năng nhất định của một ngôi nhà nếu nó nằm ở vị trí mong muốn của họ và được định giá phù hợp.