Month: June 2024

Đến tháng 9/2022, bà G mua thêm 5,5ha đất trồng cây hàng năm và lên văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục cấp sổ đỏ thì được thông báo, phần đất của bà G mua thêm 5,5ha đã vượt hạn mức chuyển quyền sử dụng đất.

Theo giải thích của Văn phòng đăng ký đất đai, do bà G cùng ông H có cùng hộ khẩu nên hạn mức tính gộp là hộ bà A + ông H + bà G(10 + 12 + 8 + 5 = 35ha quy định là 30ha, vượt 5ha). Xin hỏi việc tính hạn mức như thế có đúng không? Quy định của pháp luật về vấn đề này như thế nào?

huyenchau (Bến Tre)

Trả lời:

Theo thông tin từ Tổng cục Quản lý đất đai, tại Điều 130 của Luật Đất đai năm 2013 quy định

Điều 130. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

1. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 129 của Luật này.

2. Chính phủ quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân phù hợp với điều kiện cụ thể theo từng vùng và từng thời kỳ.

Tại Điều 44 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định:

Điều 44. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thuỷ sản và đất làm muối của mỗi hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp được áp dụng đối với các hình thức nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, xử lý nợ theo thoả thuận trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

1. Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản và đất làm muối:

a) Không quá 30 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;

b) Không quá 20 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại.

2. Đất trồng cây lâu năm:

a) Không quá 100 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng;

b) Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

3. Đất rừng sản xuất là rừng trồng:

a) Không quá 150 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng;

b) Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

4. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì tổng diện tích được nhận chuyển quyền trong hạn mức đối với mỗi loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thuỷ sản và đất làm muối) bằng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất cao nhất.

5. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp bao gồm nhiều loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thuỷ sản và đất làm muối) thì hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đó được xác định theo từng loại đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này.

6. Hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền quy định tại các Khoản 1, 2, 3, 4 và 5 của Điều này mà đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2007 thì phần diện tích đất vượt hạn mức được tiếp tục sử dụng như đối với trường hợp đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền.

7. Hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền quy định tại các Khoản 1, 2, 3, 4 và 5 của Điều này mà đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 01/7/2007 đến trước ngày 01/7/2014 thì hộ gia đình, cá nhân được tiếp tục sử dụng đất và chỉ phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước đối với phần diện tích vượt hạn mức nhận chuyển quyền.

Trên đây là một số thông tin liên quan bạn đọc có thể tham khảo.

Chiến lược thoát hiểm trong đầu tư bất động sản là gì?

Chiến lược thoát hiểm trong đầu tư bất động sản được hiểu là một kế hoạch khả thi mà nhà đầu tư có thể thực hiện để rút lui khỏi khoản đầu tư một cách an toàn mà vẫn kiếm được lợi nhuận.

Chiến lược thoát hiểm của bạn cần được lên kế hoạch ngay cả trước khi bạn mua bất động sản tiềm năng. Chiến lược sau đó phải được thử nghiệm và sửa đổi khi các điều kiện thực tế thay đổi. Quan trọng là bạn phải có một kế hoạch dự phòng nếu kế hoạch ban đầu thực hiện không thành công.

Việc lập ra chiến lược thoát hiểm ngay từ trước khi đầu tư là chìa khóa để xác định kế hoạch đầu tư tài sản của bạn và nó có thể góp phần tạo nên thành công hoặc phá hỏng thương vụ đầu tư của bạn.

Đó là lý do tại sao chiến lược thoát khỏi bất động sản lại quan trọng, bất kể bạn định giữ bất động sản đó trong bao lâu.

Khi nói đến việc xác định chiến lược thoát hiểm trong đầu tư bất động sản, không có một kỹ thuật chung nào phù hợp với tất cả mọi người hoặc mọi bất động sản. Điều này phụ thuộc vào kinh nghiệm đầu tư của bạn và tình trạng của thị trường bất động sản vào thời điểm đó. Do đó, điều rất quan trọng là bạn dành thời gian để nghiên cứu và cân nhắc các lựa chọn của mình.

Những yếu tố ảnh hưởng đến chiến lược thoát hiểm trong đầu tư bất động sản

Những yếu tố góp phần tạo nên một chiến lược rút lui thuận lợi và thực tế tùy thuộc vào mục tiêu và khả năng chấp nhận rủi ro của bạn. Các yếu tố chính bao gồm:

• Mục tiêu dài hạn: Bạn đang tìm kiếm dòng tiền hàng tháng hay mong muốn kiếm được lợi nhuận đáng kể khi bán?

• Thời gian giữ bất động sản: Bạn định giữ tài sản trong bao lâu? Chiến lược của bạn là nắm giữ lâu dài, “mua đi bán lại” một cách nhanh chóng hay kết hợp cả hai? Bạn có sẵn sàng bán lỗ tài sản của mình để rút lui khỏi một khoản đầu tư vào một thời điểm cụ thể không?

• Nhu cầu thanh khoản: Bạn có đủ tài chính để chi trả khi các vấn đề đột ngột phát sinh hay bạn có thể cần phải rút lui khoản đầu tư sớm hơn dự định để có thanh khoản trong trường hợp khẩn cấp?

• Mối quan hệ giữa các chủ sở hữu: Nếu bạn đầu tư chung một bất động sản với những người khác, bạn sẽ làm thế nào khi đối tác của bạn không muốn tiếp tục đầu tư nữa, hoặc không có khả năng đầu tư nữa?

• Tài chính: Nếu bạn mua bất động sản với khoản vay thế chấp, khi nào khoản nợ đáo hạn? Khoản vay của bạn có thể chuyển nhượng cho người mua bất động sản tiếp theo không?

• Điều kiện thị trường: Bạn có sẵn sàng bán bất động sản sớm hơn khi thị trường thuận lợi không? Bạn có thể giữ tài sản lâu hơn dự kiến ban đầu nếu điều kiện thị trường không thuận lợi không?

Các chiến lược thoát hiểm trong đầu tư bất động sản

1. Bán toàn bộ bất động sản

Chiến lược thoát hiểm trong đầu tư bất động sản phổ biến nhất là bán toàn bộ tài sản. Đối với tài sản đang được cho thuê, bạn cần cân nhắc các điều khoản trong hợp đồng thuê trước khi quyết định bán để không làm phát sinh những rắc rối pháp lý về sau.

Một nguy cơ tiềm ẩn khi lựa chọn chiến lược thoát hiểm truyền thống này là thị trường không phải lúc nào cũng hợp tác với các kế hoạch của bạn. Điều kiện thị trường địa phương hoặc nền kinh tế quốc gia có thể không thuận lợi cho việc bán vào thời điểm bạn dự định rút lui khỏi khoản đầu tư. Nếu bạn đầu tư bất động sản chung với một hoặc nhiều người khác, thời điểm bán của bạn có thể bị đẩy nhanh (hoặc bị trì hoãn) do bất đồng giữa các bên.

2. Sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản để có thêm vốn hoặc thêm thời gian

Mặc dù khoản vay sẽ không giúp bạn rút lui khỏi khoản đầu tư ngay lập tức, nhưng đây là một cách để giải phóng vốn đầu tư vào bất động sản hoặc có thêm thời gian chờ đợi điều kiện thị trường tốt hơn để bán. Sử dụng đòn bẩy cũng có thể làm tăng dòng tiền, nhưng phương pháp này cũng làm tăng rủi ro tổng thể, vì khoản vay sẽ phải được hoàn trả trước khi bạn có thể bỏ túi số tiền thu được từ bất kỳ hoạt động giao dịch bất động sản nào.

Lưu ý rằng một số loại khoản vay có thể được chuyển nhượng cho người mua tài sản tiếp theo. Các khoản vay cũng có thể có phí hủy bỏ và thời hạn trả cố định khiến chiến lược rút lui sớm trở nên khó khăn hơn. Do đó, biện pháp đòn bẩy chỉ nên được sử dụng khi lập kế hoạch cẩn thận, có tính đến các mục tiêu đầu tư.

3. Xem xét thay đổi chiến lược đầu tư bất động sản hoặc bán một phần bất động sản

Nếu thị trường không thuận lợi cho việc bán vào thời điểm bạn muốn rút lui khỏi một khoản đầu tư, việc thay đổi chiến lược đầu tư tài sản có thể giải phóng giá trị. Chẳng hạn, nếu bạn sở hữu một tòa nhà chung cư, hãy xem xét bán từng căn thay vì cố gắng bán toàn bộ tòa nhà cùng một lúc. Nếu bạn chưa thể bán bất động sản theo đúng kế hoạch, hãy tìm kiếm những người thuê mới để lấp đầy những đơn vị bất động sản trống sẽ giúp cải thiện dòng tiền.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng có thể cân nhắc việc thay đổi mục đích sử dụng của tài sản. Việc thay đổi mục đích sử dụng của toàn bộ hoặc một phần của bất động sản sẽ cần thêm vốn cũng như có thể cần thay đổi quy hoạch của bất động sản. Nhà đầu tư có thể xem xét chuyển đổi không gian thương mại thành khu dân cư, thêm khu bán lẻ ở tầng trệt cho khu dân cư hoặc tòa nhà văn phòng, thêm/loại bỏ khu vực đỗ xe,… đây đều là những ví dụ về việc tái sử dụng một bất động sản, giúp nó có điều kiện tốt hơn để bán.

Trong các trường hợp khác, việc tu sửa nội thất, nâng cấp ngoại thất hoặc cải thiện cảnh quan có thể làm tăng sức hút của tài sản đối với người mua hoặc người thuê tiềm năng. Nếu nhà đầu tư bất động sản muốn giảm tỷ lệ vốn của mình mà không cần phải bán hoàn toàn, bạn có thể thu hút các nhà đầu tư mới thông qua kế hoạch đầu tư chung hay bán một phần tài sản. Nếu khu bất động sản có nhiều tòa nhà, hãy cân nhắc bán một số tòa nhà.

Với việc lập kế hoạch cẩn thận và nghiên cứu kỹ lưỡng, bạn sẽ có một số chiến lược thoát hiểm đầu tư bất động sản khả thi và hiệu quả.

Một số bất động sản đã có sẵn cơ sở người thuê ổn định hoặc dài hạn. Khi mua lại, những bất động sản này có thể chỉ cần thực hiện nâng cấp nhỏ hoặc không yêu cầu nâng cấp nhưng vẫn có thể duy trì dòng tiền ổn định. Trong khi đó, các bất động sản cần cải tạo đáng kể sẽ không tạo ra dòng tiền ngay lập tức. Tuy nhiên, những tài sản này có thể được định giá cao hơn đáng kể sau khi hoàn thành nâng cấp. Vậy, đâu là những chiến lược có thể giúp bạn tối đa hóa lợi nhuận trong đầu tư bất động sản? Hãy cùng tìm hiểu.

1. Đầu tư cốt lõi ổn định

Có rất nhiều bất động sản tiềm năng đã có sẵn nhu cầu thuê dồi dào, thường không cần sửa chữa lớn, thay thế hoặc các nâng cấp quan trọng khác trong tương lai gần. Các bất động sản này luôn luôn thu hút được người thuê tiềm năng tại thời điểm mua lại và gần như không phải lo lắng về tỷ lệ bị bỏ trống. Để tối đa hóa lợi nhuận khi đầu tư vào những bất động sản này, chiến lược phù hợp nhất là đầu tư cốt lõi ổn định, hay chính là cho thuê dài hạn.

Từ góc độ lập kế hoạch tài chính, các bất động sản này dễ dự đoán dòng tiền nhất. Nếu người thuê bất động sản ký kết hợp đồng nhiều năm, thì số tiền thuê trong hợp đồng sẽ là thu nhập hàng tháng hoặc hàng năm của bạn. Nếu không có thay đổi về thời hạn thuê hoặc sửa đổi hợp đồng thuê, bạn có thể tính thu nhập hoạt động ròng dự kiến trong vài năm. Là chủ bất động sản, trọng tâm chính của bạn là giữ cho tài sản thu hút được người thuê, bảo trì và quản lý đúng cách.

2. Gia tăng giá trị bất động sản

Bạn cũng có thể mua bất động sản cần thực hiện một số nâng cấp để tối đa hóa lợi nhuận đầu tư, chẳng hạn như:

– Bổ sung thêm các thiết bị công nghệ hiện đại

– Sửa chữa các khiếm khuyết dễ thấy

– Thay đổi cấu trúc bất động sản hiện có

Chiến lược này được gọi là đầu tư gia tăng giá trị bất động sản. Chủ sở hữu rót vốn để định vị lại bất động sản trên thị trường. Sau khi đã thực hiện nâng cấp, nhà đầu tư có thể kiếm lợi nhuận bằng cách cho thuê bất động sản hoặc “mua đi bán lại” ngay sau khi sửa chữa nếu điều kiện thị trường phù hợp. Đối với các dự án bất động sản lớn với nhiều đơn vị cho thuê trong cùng một khu vực, hầu hết các nhà đầu tư sẽ lựa chọn các chuyên gia bất động sản để quản lý và thực hiện nâng cấp nếu cần thiết. Do đó, hãy kiểm tra kỹ lưỡng kinh nghiệm và hồ sơ của chuyên gia mà bạn lựa chọn. Quan trọng là cần phân tích tiềm năng kinh tế của các nâng cấp sẽ thực hiện.

Để ước tính mức lợi nhuận từ chiến lược gia tăng giá trị, bạn sẽ cần biết chi tiết những chi phí cải tiến và mức tiền thuê hoặc lợi nhuận bán bất động sản mà bạn có thể nhận được sau khi thực hiện các thay đổi. Một số nâng cấp có thể tăng thêm sức hấp dẫn cho bất động sản, nhưng cũng có một số cải tiến không hiệu quả và bạn sẽ không thể thu lại vốn của mình thông qua việc tăng tiền thuê hoặc bán bất động sản với giá cao hơn.

Ngoài ra, hãy xem xét lượng thời gian cần thiết để thực hiện nâng cấp, điều này đặc biệt quan trọng nếu nó có thể ảnh hưởng đến việc nguồn khách và nhu cầu thuê bất động sản của bạn.

Những lưu ý quan trọng khác khi đầu tư bất động sản

– Nghiên cứu

Trước khi quyết định bất kỳ chiến lược đầu tư bất động sản nào, hãy đảm bảo rằng bạn đã tìm hiểu kỹ những điều kiện cần và đủ của các chiến lược tối đa hóa lợi nhuận. Đồng thời, nhà đầu tư cần thực hiện phân tích bất động sản tiềm năng trước khi quyết định chiến lược đầu tư phù hợp. Bên cạnh đó, đừng quên thực hiện các ước tính để đánh giá được chính xác hơn tiềm năng của các bất động sản đầu tư.

– Kết nối và tham gia các hội nhóm hoặc câu lạc bộ đầu tư bất động sản

Bạn cũng nên tham gia các hội nhóm hoặc câu lạc bộ đầu tư bất động sản để tìm hiểu về các chiến lược đầu tư, cập nhật tin tức quan trọng và tìm đối tác để hợp tác. Bên cạnh việc biết được một số mẹo đầu tư trong các hội nhóm hoặc câu lạc bộ đáng tin cậy, bạn cũng có thể tìm kiếm sự giúp đỡ khi cần.

– Quan trọng nhất là vị trí

Vị trí là chìa khóa trong đầu tư bất động sản. Do đó, hãy nỗ lực tìm kiếm bất động sản ở những khu vực sẽ mang lại lợi nhuận cao nhất và tránh lựa chọn khu vực mà bạn quen thuộc chỉ vì sự thuận tiện. Khi lựa chọn được vị trí lý tưởng, bạn có thể tập trung vào thị trường ngách và thu hút người thuê tốt hơn. Chẳng hạn, nếu bạn quyết định đầu tư vào một khu vực gần các trường đại học, bạn có thể tập trung vào việc cung cấp nhà ở phù hợp cho sinh viên.

Đầu tư bất động sản mang lại nhiều cơ hội kiếm lợi nhuận lớn. Khi bạn đã thực hiện đủ nghiên cứu về các chiến lược đầu tư bất động sản khác nhau, bạn có thể hiểu rõ hơn về những gì bạn muốn và trở thành nhà đầu tư thành công.

Hiện giờ tôi đã làm hết giấy tờ để sang tên cho con tôi (con tôi trực tiếp sản xuất nông nghiệp), nhưng khi nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai, cán bộ đã về thẩm định tại thực địa có giải thích với tôi rằng: ruộng nhà tôi phải làm thủ tục chuyển mục đích sang đất trồng cây lâu năm sau đó mới làm được thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Xin hỏi, tôi phải làm thế nào để được sang tên đất cho con tôi?

Phong Nguyễn (Hưng Yên)

Trả lời:

Theo thông tin từ Tổng cục Quản lý đất đai, theo phản ánh thì gia đình bạn có một mảnh ruộng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mục đích sử dụng đất là đất chuyên trồng lúa nước; gia đình đã tự ý chuyển đổi thành đất cây lâu năm.

Căn cứ quy định tại điểm a khoản 1 Điều 57 của Luật Đất đai năm 2013 thì việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

Trường hợp gia đình bạn đã tự ý chuyển đổi đất chuyên trồng lúa nước thành đất trồng cây lâu năm (chưa được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền) thuộc trường hợp có hành vi vi phạm pháp luật đất đai cần phải xử lý vi phạm hành chính theo quy định tại Điều 206 của Luật Đất đai, khoản 1 và khoản 5 Điều 9 của Nghị định số 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

"Điều 206. Xử lý đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai

1. Người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

2. Người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước, cho người khác, ngoài việc bị xử lý theo quy định của pháp luật còn phải bồi thường theo mức thiệt hại thực tế cho Nhà nước hoặc cho người bị thiệt hại."

"Điều 9. Sử dụng đất trồng lúa vào mục đích khác không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định tại các điểm a và d khoản 1 Điều 57 của Luật đất đai

1. Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng (trừ trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 14 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại khoản 11 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP) thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;

b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

c) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;

d) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên

….

5. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm đối với trường hợp quy định tại các khoản 1, 2, 3 và khoản 4 Điều này, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

b) Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

c) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm trong các trường hợp quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này; số lợi bất hợp pháp được xác định theo quy định tại khoản 1 Điều 7 của Nghị định này."

Trên đây là một số quy định liên quan bạn có thể tham khảo và liên hệ với cơ quan có thẩm quyền tại địa phương để được hướng dẫn cụ thể.

Tiềm năng và lợi thế

Châu Á là một lục địa rộng lớn với nhiều thị trường khác nhau. Do đó, có rất nhiều cơ hội để đầu tư và kiếm lợi nhuận.

Dân số châu Á đang tăng lên nhanh chóng, với nhiều người dân chuyển đến các thành phố và thị trấn để tìm kiếm điều kiện sống tốt hơn. Điều này có nghĩa là theo thời gian, sẽ có nhiều nhu cầu về bất động sản thương mại và nhà ở hơn.

Châu Á đã trải qua quá trình phát triển kinh tế nhanh chóng trong vài thập kỷ qua. Điều này đã tạo ra nhiều cơ hội việc làm mới và mức thu nhập cao hơn cho người dân. Khi thu nhập tăng lên, mọi người có xu hướng chi tiêu nhiều hơn cho hàng hóa – bao gồm cả bất động sản – nhờ đó thúc đẩy doanh số và giá bán.

Ngoài những yếu tố trên, đầu tư vào thị trường bất động sản châu Á cũng có thể tương đối an toàn vì hầu hết các quốc gia tại đây đều có khung pháp luật khá tốt để điều chỉnh lĩnh vực này.

Với những đặc điểm trên, không có gì ngạc nhiên khi nhiều nhà đầu tư coi châu Á là thị trường hấp dẫn nhất thế giới. Định giá bất động sản thấp và triển vọng tăng trưởng cao mang lại những lợi thế khó có khu vực nào trên thế giới sánh được với thị trường này. Mặc dù Trung Quốc đã và đang trải qua bong bóng bất động sản trong 2-3 năm trở lại đây, nhưng nhiều thị trường khác như Ấn Độ và Nhật Bản vẫn duy trì được sức hấp dẫn mạnh mẽ nhờ nền kinh tế tương đối ổn định. Nhà đầu tư sẽ có nhiều thuận lợi khi đầu tư vào các thị trường này để đa dạng hóa danh mục cả về mặt địa điểm và loại hình.

Động lực tăng trưởng

Thị trường bất động sản ở châu Á vẫn đang trong thời kỳ phát triển nhanh chóng. Theo một cuộc khảo sát của Asia Property Review, thị trường này đạt tỷ suất sinh lời trung bình 5,5% mỗi năm kể từ năm 2005. Riêng giá trị của lĩnh vực nhà ở được ước tính tăng trưởng 8-10% trong giai đoạn 2020-2025. Tốc độ ấn tượng này thu hút khách hàng và nhà đầu tư nước ngoài đang tìm kiếm các cơ hội mới, giúp thị trường càng thêm sôi động hơn.

Tuy nhiên, động lực của thị trường châu Á có sự khác biệt so với các khu vực khác trên thế giới. Trong khi các thị trường khác có thể bị chi phối bởi những yếu tố kinh tế như lạm phát hoặc tỷ lệ thất nghiệp (và do đó dễ bị suy thoái hơn), thì châu Á chịu ảnh hưởng từ sự gia tăng dân số và sức chi tiêu của người dân.

Đặc biệt, bất động sản thương mại tại đây vẫn đang trong giai đoạn tăng trưởng và mang lại nhiều cơ hội đầu tư. Hầu hết các thành phố ở châu Á đều đang mở rộng nhanh chóng, đi liền với tăng trưởng kinh tế cao và nhu cầu về bất động sản thương mại ngày càng tăng. Các toà nhà văn phòng, trung tâm thương mại và khách sạn mọc lên nhanh chóng là để bắt kịp tốc độ đô thị hóa này.

Đáng chú ý, cơ hội đầu tư tại châu Á không chỉ tồn tại ở các khu vực rộng lớn mà còn ở các thị trấn nhỏ và khu vực nông thôn nơi các dự án đang được lên kế hoạch hoặc đang triển khai. Những khu vực này có thể chưa có nhiều dự án thương mại, nhưng chắc chắn sẽ mang lại nhiều tiềm năng trong dài hạn.

Rủi ro và thách thức

Thị trường bất động sản châu Á được coi là tương đối kém thanh khoản hơn so với các loại tài sản khác. Điều này xuất phát từ nhiều vấn đề bao gồm thị trường thiếu minh bạch, định giá chưa rõ ràng, các chi phí giao dịch lớn (ví dụ phí môi giới).

Do vậy, với nhà đầu tư nước ngoài, hãy tìm một đại lý bất động sản tốt tại quốc gia mà mình đang quan tâm. Đại lý đó cần am hiểu thị trường, giàu kinh nghiệm thực tế, đáng tin cậy và có thể hỗ trợ về mặt pháp lý trong các giao dịch (bao gồm cả vay vốn ngân hàng).

Nhìn chung, đầu tư vào thị trường bất động sản châu Á có thể sinh lợi rất cao, nhưng điều cần thiết là nhà đầu tư phải có nền tảng vững chắc về thị trường và nguồn vốn. Thị trường bất động sản tại đây thường được quản lý chặt chẽ, do đó có nhiều quy tắc và quy định mà người mua cần phải nắm rõ trước khi đầu tư.

Theo đó, người xin giao đất, thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của UBND cấp huyện, cấp tỉnh (dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư) thì chỉ cần nộp Đơn xin giao đất, cho thuê đất.

Không cần phải nộp văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất và trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.

Thay đổi mẫu Đơn xin giao đất/cho thuê đất/cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, mẫu Hợp đồng cho thuê đất và mẫu Thông báo thu hồi đất theo mẫu mới

(1) Ghi rõ đơn xin giao đất hoặc xin thuê đất hoặc xin chuyển mục đích sử dụng đất.

(2) Ghi rõ tên UBND cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

(3) Ghi rõ họ, tên cá nhân xin sử dụng đất/cá nhân đại diện cho hộ gia đình/cá nhân đại diện cho tổ chức; ghi thông tin về cá nhân (số, ngày/tháng/năm, cơ quan cấp CMND/CCCD/số định danh cá nhân …); ghi thông tin về tổ chức (Quyết định thành lập cơ quan, tổ chức sự nghiệp/văn bản công nhận tổ chức tôn giáo/đăng ký kinh doanh/Giấy chứng nhận đầu tư đối với doanh nghiệp/tổ chức kinh tế.)

(4) Trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư thì ghi rõ mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo giấy chứng nhận đầu tư hoặc cấp văn bản chấp thuận đầu tư.

Mẫu số 4: Hợp đồng cho thuê đất

(9) Ghi rõ điểm, khoản nào của Điều 61/62 của Luật Đất đai;
(10) Ghi rõ tên, địa chỉ dự án ghi trong Kế hoạch sử dụng đất hàng năm …
(11) Một loại hoặc nhiều loại đất
(12) Trường hợp thu hồi theo từng giai đoạn thực hiện dự án thì ghi rõ thời gian thực hiện từng giai đoạn.
(13) Ghi rõ tổ chức làm nhiệm vụ…..

Trả lời:

Tài sản chung vợ chồng

Căn cứ tại Điều 213 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về sở hữu chung của vợ chồng như sau:

– Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia.

– Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

– Vợ chồng thỏa thuận hoặc ủy quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

– Tài sản chung của vợ chồng có thể phân chia theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của Tòa án.

– Trường hợp vợ chồng lựa chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình thì tài sản chung của vợ chồng được áp dụng theo chế độ tài sản này.

Căn cứ tại Điều 217 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về sử dụng tài sản chung như sau:

– Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

– Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền ngang nhau trong việc khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình, tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân: “Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung”

Bên cạnh đó, Điều 9 Nghị định 126/2014/NĐ-CP giải thích thu nhập hợp pháp khác của vợ, chồng trong thời kỳ hôn nhân. Theo đó, thu nhập hợp pháp khác của vợ, chồng trong thời kỳ hôn nhân bao gồm:

– Khoản tiền thưởng, tiền trúng thưởng xổ số, tiền trợ cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 11 của nghị định này;

– Tài sản mà vợ, chồng được xác lập quyên sở hữu theo quy định của Bộ luật dân sự đối với vật vô chủ, vật bị chôn giấu, bị chìm đắm, vật bị đánh rơi, bị bỏ quên, gia súc, gia cầm bị thất lạc, vật nuôi dưới nước;

– Thu nhập hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.

Như vậy, có thể hiểu tài sản chung của vợ, chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung, được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thoả thuận là tài sản chung; quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

Xác định tài sản riêng của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân

Theo quy định tại Điều 43 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 tài sản riêng của vợ, chồng bao gồm: Tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các Điều 38, 39 và 40 của Luật này; Tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng;

Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 40 của Luật này.

Tài sản riêng khác của vợ, chồng được quy định tại Điều 11 Nghị định 126/2014/NĐ-CP bao gồm:

– Quyền tài sản đối với đối tượng sở hữu trí tuệ theo quy định của pháp luật sở hữu trí tuệ;

– Tài sản mà vợ, chồng xác lập quyền sở hữu riêng theo bản án, quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền khác;

– Khoản trợ cấp, ưu đãi mà vợ, chồng được nhận theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng; quyền tài sản khác gắn liền với nhân thân của vợ, chồng.

Như vậy, tài sản mà vợ chồng được cho, tặng, thừa kế riêng trong thời kỳ hôn nhân, có bằng chứng hợp pháp, thông qua hợp đồng tặng cho, có chứng từ về phân chia di sản thừa kế, giấy chứng nhận đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đối với tài sản, và trước đó không có thỏa thuận để đưuọc coi là tài sản chung thì sẽ được coi là tài sản riêng khi có tranh chấp, khi ly hôn hoặc khi cần xác định tài sản riêng.

Năm 2007, tôi chuyển nhượng cho ông B thửa đất số 02 và ông B đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2007. Năm 2022, ông B nộp đơn xin tiếp tục sử dụng đất. Xin hỏi, ông B có được gia hạn thời hạn sử dụng đất hay không?

Hình minh họa

Lê Ân (Khánh Hòa)…

Trả lời:

Theo thông tin từ Tổng cục Quản lý đất đai tại khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai 2013 quy định:

“3. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đã được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, khi hết thời hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 của Luật này. Thời hạn sử dụng đất được tính từ ngày 15/10/2013 đối với trường hợp hết hạn vào ngày 15/10/2013 theo quy định của Luật đất đai năm 2003; tính từ ngày hết thời hạn giao đất đối với trường hợp hết hạn sau ngày 15/10/2013."

Tại Điều 74 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã quy định trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất; xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất như sau:

“1. Tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ngoài khu công nghệ cao, khu kinh tế và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này có nhu cầu gia hạn sử dụng đất thì thực hiện theo quy định sau đây:

a) Trước khi hết hạn sử dụng đất tối thiểu là 06 tháng, người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất.

Trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư mà có thay đổi thời hạn hoạt động của dự án thì nộp hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất sau khi có văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc điều chỉnh dự án đầu tư;

b) Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm định nhu cầu sử dụng đất; trường hợp đủ điều kiện được gia hạn thì giao Văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; trình UBND cùng cấp quyết định gia hạn quyền sử dụng đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện đăng ký.

Đối với trường hợp xin gia hạn sử dụng đất mà phải làm thủ tục đăng ký điều chỉnh dự án đầu tư thì việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất được thực hiện đồng thời với việc thực hiện thủ tục đăng ký điều chỉnh dự án đầu tư.

Trường hợp dự án đầu tư có điều chỉnh quy mô mà có thay đổi thời hạn hoạt động của dự án thì thời hạn sử dụng đất được điều chỉnh theo thời gian hoạt động của dự án;

c) Người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp, chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp được gia hạn sử dụng đất cho cơ quan tài nguyên và môi trường;

d) Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận gia hạn sử dụng đất vào Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã;

đ) Đối với những trường hợp không đủ điều kiện được gia hạn sử dụng đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường thông báo cho người sử dụng đất và làm thủ tục thu hồi đất theo quy định.

2. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 và khoản 3 Điều 210 của Luật đất đai mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.

3. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều này có nhu cầu xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận thì thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:

a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất;

b) UBND cấp xã nơi có đất kiểm tra hồ sơ, xác nhận hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp mà chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai;

c) Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ; xác nhận thời hạn được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 và khoản 3 Điều 210 của Luật đất đai vào Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”

Trên đây là một số thông tin liên quan, bạn đọc có thể tham khảo, để được giải quyết cụ thể, vui lòng liên hệ với cơ quan quản lý đất đai nơi có đất để được giải quyết theo quy định của pháp luật.

Đến nay Nhà nước thu hồi đất có đề nghị gia đình tôi phải xác định lại hạn mức đất ở. Tôi được biết, theo Luật Đất đai tại khoản 2 Điều 103, khoản 3 Điều 24 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì gia đình tôi không phải xác định lại hạn mức đất ở (vì giấy chứng nhận đã ghi rõ diện tích đất ở).

Xin hỏi, UBND TP Phổ Yên đề nghị gia đình tôi phải cấp lại diện tích đất ở có đúng không? Giấy chứng nhận cấp cho gia đình tôi như vậy thì diện tích đất ở có phải cấp đổi xác định lại đất ở hay không?

Nguyen Huong (Thái Nguyên)

Trả lời:

Theo thông tin từ Tổng cục Quản lý đất đai, về việc xác định diện tích đất ở đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014, tại khoản 5 Điều 24 Nghị định định số 43/2013/NĐ-CP quy định như sau:

“5. Diện tích đất ở của hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp thửa đất ở có vườn, ao đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 được xác định như sau:

a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì diện tích đất ở được xác định là diện tích ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước đây mà người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này nhưng diện tích đất ở chưa được xác định theo quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều 103 của Luật đất đai, khoản 3 Điều này và chưa được xác định lại theo quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 45 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai năm 2003, nay người sử dụng đất có đơn đề nghị xác định lại diện tích đất ở hoặc khi Nhà nước thu hồi đất thì diện tích đất ở được xác định lại theo quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều 103 của Luật đất đai và khoản 3 Điều này; hộ gia đình, cá nhân không phải nộp tiền sử dụng đất, được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với diện tích đã được xác định lại là đất ở”.

Tại thời điểm gia đình ông được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (ngày 05/10/1995) thì việc cấp Giấy chứng nhận, thể hiện nội dung trên Giấy chứng nhận được thực hiện theo Quyết định 201-QĐ/ĐKTK ngày 14-7-1989 của Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý ruộng đất về việc ban hành quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Thông tư số 302/TT-ĐKTK ngày 28/10/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất hướng dẫn thi hành quyết định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo đó, nội dung “mục đích sử dụng” được thể hiện trên trang 2 của Giấy chứng nhận như sau:

“+ Đối với cá nhân: ghi theo loại ruộng đất đã được xác định cho từng thửa theo sổ địa chính”.

Theo quy định về Sổ địa chính ban hành kèm theo Quyết định số 499QĐ/ĐC ngày 27/7/1995 của Tổng cục trưởng Tổng cục Địa chính ban hành quy định mẫu sổ địa chính; sổ mục kê đất; sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; sổ theo dõi biến động đất đai thì loại đất có “Mục đích để ở” được thể hiện bằng ký hiệu chữ “T”.

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 54 của Luật Đất đai năm 1993 thì: “Căn cứ vào quỹ đất đai của địa phương, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định mức đất mà mỗi hộ gia đình ở nông thôn được sử dụng để ở theo quy định của Chính phủ đối với từng vùng nhưng không quá 400 m2; đối với những nơi có tập quán nhiều thế hệ cùng chung sống trong một hộ hoặc có điều kiện tự nhiên đặc biệt, thì mức đất ở có thể cao hơn, nhưng tối đa không vượt quá hai lần mức quy định đối với vùng đó”.

Do đó, mức đất mà mỗi hộ gia đình ở nông thôn được sử dụng để ở trong giai đoạn thực hiện Luật Đất đai năm 1993 do UBND tỉnh quy định cụ thể trên cơ sở quy định nêu trên.

Trên đây là một số thông tin liên quan có thể tham khảo, bạn đọc liên hệ với Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để được hướng dẫn cụ thể theo quy định của pháp luật.

Xác minh thực tế tại UBND phường Lái Hiếu, tôi được biết, thửa đất này sử dụng ổn định từ năm 1990 đến nay, không tranh chấp, không lấn chiếm, mục đích thửa đất phát sinh phù hợp với loại đất đang sử dụng, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Nếu đăng ký thì đăng ký tại cơ quan nào?

Võ Toàn (Hậu Giang)

Trả lời:

Theo thông tin từ Tổng cục Quản lý đất đai, quy định tại 5 Điều 98 của Luật Đất đai năm 2013 thì trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

– Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật Đất đai, khoản 20 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.

– Trình tự, thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất thực hiện theo quy định tại Điều 76 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 24 Điều 1 của Nghị định số 148/2020/NĐ-CP).

"Điều 76. Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng

1. Việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau:

a) Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 sang loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

b) Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng;

c) Do đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất;

d) Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.

2. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận.

3. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Kiểm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn đề nghị về lý do cấp đổi Giấy chứng nhận;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

c) Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

4. Trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng thì người sử dụng đất nộp bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho Giấy chứng nhận đã cấp để làm thủ tục cấp đổi giấy mới.

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thông báo danh sách các trường hợp làm thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho tổ chức tín dụng nơi nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; xác nhận việc đăng ký thế chấp vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi được cơ quan có thẩm quyền ký cấp đổi.

5. Việc trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cấp đổi quy định tại Khoản 4 Điều này được thực hiện đồng thời giữa ba bên gồm Văn phòng đăng ký đất đai, người sử dụng đất và tổ chức tín dụng theo quy định như sau:

a) Người sử dụng đất ký, nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới từ Văn phòng đăng ký đất đai để trao cho tổ chức tín dụng nơi đang nhận thế chấp;

b) Tổ chức tín dụng có trách nhiệm trao Giấy chứng nhận cũ đang thế chấp cho Văn phòng đăng ký đất đai để quản lý".

– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận thực hiện theo quy định tại Điều 60 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 19 Điều 1 của Nghị định số 148/2020/NĐ-CP).

Trên đây là một số thông tin liên quan bạn đọc có thể tham khảo, để được giải quyết, hướng dẫn cụ thể, bạn đọc vui lòng liên hệ Văn phòng quản lý đất đai nơi có đất.

Từ trước tới nay, bất động sản đã được xem là một khoản đầu tư an toàn trong thời kỳ lạm phát, hay “hàng rào chống lạm phát” tương đối hiệu quả. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc bất kỳ khoản đầu tư bất động sản nào trong thời kỳ suy thoái cũng sẽ tạo ra lợi nhuận. Điều đó nói lên rằng giới đầu tư cần xây dựng một chiến lược để giảm thiểu rủi ro và tối đa hóa cơ hội đầu tư.

Với việc áp lực từ lạm phát đang tăng và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, làm thế nào các nhà đầu tư có thể sử dụng các phương tiện đầu tư này cho bất động sản để kiếm tiền? Dưới đây là một số phương pháp đầu tư được giới đầu tư quan tâm và sử dụng nhiều trong thời kỳ lạm phát.

Mua và nắm giữ

Phương pháp mua và nắm giữ là phương pháp đầu tư điển hình cho các nhà đầu tư cá nhân tham gia đầu tư bất động sản. Đó là cách đầu tư đơn giản nhất. Phương pháp đòi hỏi một người phải mua một tài sản và nắm giữ nó trong nhiều năm để chờ đợi cơ hội tăng giá trị.

Theo lý thuyết, giá bất động sản thường tăng lên theo thời gian. Vì vậy, nếu một người mua có đủ khả năng nắm giữ bất động sản trong dài hạn, vượt qua thời kỳ lạm phát, giá trị bất động sản có thể tăng.

Mua và cho thuê

Mua và cho thuê là một chiến lược khác mà các nhà đầu tư cá nhân thực hiện với một tài sản bất động sản. Trong trường hợp này, một nhà đầu tư mua bất động sản với mục đích cho thuê, tạo ra thu nhập thặng dư và dòng tiền ổn định trong suốt thời gian của hợp đồng cho thuê.

Loại hình đầu tư này cần nhiều bí quyết hơn là hình thức mua và nắm giữ. Để thành công khi đầu tư cho thuê, nhà đầu tư cần phải tính đến trường hợp không có khách thuê nhà, chi phí bảo trì và bảo dưỡng cũng như bất kỳ chi phí nào khác liên quan tới bất động sản và bảo hiểm.

Lợi ích từ hình thức đầu tư mua và cho thuê bất động sản là thị trường này luôn có nhu cầu cao và lợi nhuận từ khoản cho thuê nhiều khả năng tiếp tục tăng để theo kịp chi phí lạm phát.

Mua đi – bán lại

Mua đi – bán lại là một cách kiếm tiền nhanh chóng trên thị trường bất động sản nếu nhà đầu tư có bí quyết và chiến lược rõ ràng. Để loại hình đầu tư này hoạt động hiệu quả, nhà đầu tư cần tìm một bất động sản có giá trị thấp hơn giá trị thị trường, sửa chữa và bảo dưỡng rồi sau đó bán lại với mức giá cao hơn.

Trong thời kỳ lạm phát, hình thức mua đi bán lại vẫn được nhiều nhà đầu tư sử dụng bởi những người có điều kiện về kinh tế thường có xu hướng mua thêm nhà hoặc đất để giữ tiền nên đôi khi việc mua đi bán lại còn diễn ra nhanh hơn thời kỳ không lạm phát.

Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT)

REIT cho phép mọi người tập hợp các nguồn lực của bản thân và đầu tư vào các cơ hội trên nhiều phân khúc của thị trường bất động sản như bất động sản thương mại hay nhà đất. Thông thường, REIT được quản lý giống như các quỹ tương hỗ. Mọi người có thể đóng góp một số tiền nhất định hoặc một số tiền theo tỷ lệ và nhận được phần lãi cho các khoản đầu tư đó dựa trên tỷ lệ trả cổ tức và tỷ lệ sở hữu trong REIT.

Ô nhiễm tiếng ồn là gì? Làm thế nào để bán ngôi nhà gần nguồn gây ô nhiễm tiếng ồn? Có nên mua căn nhà chịu tác động từ ô nhiễm tiếng ồn? Hãy tìm hiểu câu trả lời dưới đây trước khi cân nhắc mua hoặc bán một ngôi nhà.

Ô nhiễm tiếng ồn là gì?

Ô nhiễm tiếng ồn nói chung có thể hiểu là bất kỳ hoạt động gây ra tiếng ồn lớn nào ảnh hưởng tiêu cực đến những người xung quanh. Ô nhiễm tiếng ồn có thể làm gián đoạn giấc ngủ, công việc hoặc cuộc sống của mọi người sống xung quanh khu vực đó.

Ô nhiễm tiếng ồn tác động tiêu cực như thế nào đến giá trị của một ngôi nhà?

Ô nhiễm tiếng ồn chắc chắn sẽ làm giảm giá trị của một ngôi nhà. Một bất động sản trị giá 3 tỷ đồng có thể giảm giá trị gần 300 triệu đồng khi bị ảnh hưởng bởi ô nhiễm tiếng ồn. Một nghiên cứu gần đây cho thấy 50% người mua sẽ không xem xét một ngôi nhà gần nguồn gây ô nhiễm tiếng ồn.

Ngoài việc làm giảm giá trị tài sản, vấn đề tiếng ồn cũng gây ảnh hưởng xấu tới trẻ em và thú cưng.

Những ảnh hưởng tiêu cực khác mà ô nhiễm tiếng ồn có thể đem lại cho bất động sản và chủ sở hữu bao gồm:

– Thiếu sự riêng tư trong nhà của bạn

– Bụi và ô nhiễm

– Tác động tiêu cực đến sức khỏe, chẳng hạn như gây tăng huyết áp, rối loạn giấc ngủ,…

Lợi ích mà ô nhiễm tiếng ồn có thể mang lại đối với người mua và người bán bất động sản

Sống chung với ô nhiễm tiếng ồn không hoàn toàn tồi tệ. Một ưu điểm lớn của bất động sản gần nguồn ô nhiễm tiếng ồn đó là nó có thể sẽ có giá thấp hơn những ngôi nhà tương tự khác. Đây có thể là một yếu tố quan trọng mà những người mua với tài chính hạn hẹp sẽ xem xét.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng không phải bất cứ bất động sản nào gần nguồn ô nhiễm tiếng ồn giá cũng rẻ hơn. Chẳng hạn, những ngôi nhà ở những khu vực đông dân cư thường sẽ bán được giá cao hơn. Điều này sẽ có lợi cho bạn với tư cách là người bán. Hơn nữa, mặc dù một bất động sản gần mặt đường hoặc trong khu trung tâm thành phố cũng chịu ảnh hưởng từ ô nhiễm tiếng ồn, nhưng nó vẫn có một số lợi thế nhất định như:

– Khu vực sống sôi động với nhiều hoạt động giải trí và kinh doanh

– Giao thông thuận lợi

– Gần trường học, cơ sở y tế,…

Làm thế nào để giảm thiểu tác động của ô nhiễm tiếng ồn trong một ngôi nhà?

Có một số biện pháp mà bạn có thể thực hiện để sống trong một ngôi nhà bị bao quanh bởi tiếng ồn khó chịu. Một trong số đó là sử dụng tiếng ồn trắng. Tiếng ồn trắng là những âm thanh đặc biệt dễ chịu, có thể loại bỏ đi những tiếng ồn xung quanh. Tiếng ồn trắng bao gồm: tiếng mưa, tiếng sóng vỗ, tiếng suối chảy,…

Một số cách để tạo tiếng ồn trắng trong nhà đó là lắp đặt đài phun nước, hồ cá lộ thiên,…Các biện pháp này có thể khiến bạn tốn thêm chi phí xây dựng, lắp đặt và tiền nước nhưng chắc chắn sẽ làm giảm bớt đi tiếng ồn tiêu cực. Đây cũng được coi là cách để tăng giá trị ngôi nhà của bạn.

Bên cạnh việc xây dựng hồ cá hay đài phun nước, bạn cũng lựa chọn những biện pháp khác hoặc kết hợp các biện pháp với nhau để loại bỏ tiếng ồn như:

– Trồng cây xanh để giảm thiểu tiếng ồn

– Dựng vách ngăn, tường ốp để cách âm

– Lắp đặt cửa sổ và cửa ra vào cách âm

– Thêm dải cao su hoặc nhựa vinyl vào khe cửa cũng có thể giúp loại bỏ tiếng ồn.

Lưu ý đối với người bán và người mua nhà

– Đối với người bán nhà:

Điều quan trọng là bạn không được chi tiêu sửa chữa nhiều hơn số tiền bạn có thể kiếm được khi rao bán căn nhà của mình. Bạn cũng có thể xem xét bán bất động sản của mình như một không gian để kinh doanh thương mại thay vì nhà ở nếu vị trí và quy hoạch của bất động sản đó cho phép.

– Đối với người mua nhà:

Bạn cần phải thực hiện nghiên cứu trước khi quyết định mua bất cứ ngôi nhà nào. Bạn cần lưu ý xem điều gì gây nên ô nhiễm tiếng ồn trong một khu vực mà bạn đang tìm hiểu, chẳng hạn như: Đường cao tốc, đường ray xe lửa, khu công nghiệp, sân bay,….

Đo mức decibel xung quanh nhà của bạn là rất quan trọng khi đánh giá mức độ ô nhiễm tiếng ồn. Có rất nhiều công cụ để giúp bạn thực hiện đo lường và đưa ra kết quả chính xác. Cần lưu ý rằng từ 80 decibel trở lên là mức có thể gây hại đối với con người. Khi đã biết về mức decibel trong ngôi nhà, bạn sẽ có thể chuẩn bị những phương pháp cách âm thích hợp cho ngôi nhà mới của mình. Một điều quan trọng khác là phải xem xét mức độ tiếng ồn vào các thời điểm khác nhau trong ngày.

Theo nghiên cứu của MSCI, quy mô của thị trường đầu tư bất động sản toàn cầu được quản lý chuyên nghiệp đã tăng lên 11.400 tỷ USD vào năm 2021. Trong khi đó, các nhà đầu tư lập kỷ lục mới với tổng giá trị giao dịch bất động sản đạt 2.100 tỷ USD.

Các chuyên gia nhận định, bất động sản có lịch sử hoạt động tốt trong thời kỳ lạm phát và có thể là một hàng rào tốt, vì điều kiện thị trường cung và cầu thuận lợi, đồng thời cho phép chủ nhà chuyển chi phí lạm phát cho người thuê bằng cách tăng tiền thuê.

Giá trị của bất động sản có xu hướng ổn định hoặc tăng trong thời gian dài. Chỉ số Dow Jones U.S. Real Estate Index, một chỉ số được thiết kế để theo dõi hoạt động của các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) và các công ty khác đầu tư trực tiếp hoặc gián tiếp vào bất động sản thông qua phát triển, quản lý hoặc sở hữu, bao gồm cả các đại lý bất động sản, đạt mức tăng 7,34% hàng năm trong thập kỷ qua.

Bất động sản cũng giúp nhà đầu tư giải quyết lãi suất gia tăng và dự báo tăng trưởng kinh tế chậm hơn trên toàn cầu. Tuy nhiên, trong giai đoạn này, việc định giá lại tài sẽ sẽ diễn ra nhanh hơn thời gian trước do khẩu vị rủi ro đa dạng hơn và nhiều người tham gia đầu tư hơn.

Lãi suất tăng cao gây ảnh hưởng đến việc định giá vốn chủ sở hữu do đầu ra của dòng tiền tự do trong tương lai suy giảm. Tác động tương tự cũng diễn ra đối với giá trị tài sản do người mua không có khả năng tài chính cho các giao dịch lớn. Tuy nhiên, việc giá trị bất động sản giảm do chi phí tài chính tăng cũng làm tăng tỷ suất vốn hóa nhờ lợi nhuận cao hơn. Hệ quả là, bất động sản vẫn hấp dẫn trong mắt nhà đầu tư.

Các chuyên gia dự báo các thương vụ M&A trong ngành bất động sản sẽ diễn ra nhiều hơn nhờ sức mạnh của đồng USD và triển vọng dài hạn của bất động sản. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ những thay đổi về nhân khẩu học và hành vi của khách mua và khách thuê tại từng thị trường.

Một chuyên gia cho biết: “Chúng ta đang chứng kiến ​​sự tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ ở các thành phố trên toàn thế giới. Tuổi kết hôn trung bình đã muộn hơn 10 năm so với trước đây và mức sinh đã giảm ở các nền kinh tế tiên tiến. Hệ quả là, tuổi nghỉ hưu và nhân khẩu học tiếp tục thay đổi, dẫn tới những thay đổi trong chiến lược và loại hình bất động sản đầu tư”.

Một trong những thay đổi nhân khẩu học chính mà thế giới đang chứng kiến là sự thay đổi trong cách thức làm việc của người lao động, với mô hình kết hợp làm việc tại văn phòng và tại nhà đã trở nên phổ biến hơn. Phong trào làm việc tại nhà đã khiến tỷ lệ văn phòng trống trên toàn thế giới tăng lên, nhất lại tại Hoa Kỳ. Tỷ lệ văn phòng trống ở San Francisco là 25% và tại New York là 16%.

Tuy nhiên, bất chấp sự thay đổi trong cách làm việc, bất động sản thương mại và sự sôi động ở các thành phố sẽ không biến mất. Đồng thời, việc chuyển sang mô hình làm việc kết hợp không phải là điều tiêu cực đối với các bất động sản thương mại, giàu tiện nghi ở phân khúc hạng A. Các tòa nhà có sân thượng mở và không gian xanh cung cấp dịch vụ hỗ trợ đặc biệt và bảo trì tại chỗ vẫn đang thu hút tỷ lệ lấp đầy cao hơn.

Hiện tại, thị trường văn phòng đang được phân thành nhóm các tòa nhà hạng B và C đã và sẽ lỗi thời, và các tòa nhà hạng A giàu tiện ích. Mặt bằng hạng B và C có tiềm năng mang đến cơ hội cho các nhà đầu tư bất động sản, nếu mức giá hợp lý và dự án hấp dẫn.

Đồng thời, xu hướng xây dựng, cải tạo và chuyển đổi công năng sẽ diễn ra, không chỉ đối với văn phòng mà cả bất động sản bán lẻ và dân cư.