Month: June 2024

Phạm H. (Hải Dương)

Trả lời:

Theo thông tin từ Phòng TNMT huyện Ninh Giang, tỉnh Hải Dương, câu hỏi của bạn đọc không có đầy đủ các thông tin về nguồn gốc đất; vị trí, loại đất đang sử dụng; tổ chức, cá nhân đổi ruộng…

Dưới đây là một số quy định liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và việc thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất bạn đọc có thể tham khảo.

Trường hợp diện tích đất gia đình bạn đang sử dụng và chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) nêu trên có nguồn gốc được UBND xã giao để sử dụng và đã trừ diện tích đất ruộng của gia đình bà được giao theo Nghị quyết số 03-NQ/TU ngày 28/4/1992 của Tỉnh ủy Hải Hưng thì diện tích đất này được xác định là đất nông nghiệp gia đình bà có quyền sử dụng hợp pháp, do vậy gia đình bà không phải nộp tiền sử dụng đất khi được cấp sổ đỏ.

Tuy nhiên, trường hợp sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gia đình bà muốn chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở thì phải chấp hành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật, số tiền phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở được quy định chi tiết tại Điểm b Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất, cụ thể:

"Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền".

Diện tích đất chuyển mục đích sử dụng phải bảo đảm các điều kiện: Không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, nằm trong kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Số tiền cụ thể mà gia đình bà phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất do Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai và Chi cục Thuế xác định theo vị trí thửa đất và theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành.

Năm 2005 tôi có mua nhà đất của ông X. bằng giấy tờ tay với giá 280 triệu đồng; do phần nhà đất này nằm trong khu quy hoạch nên chưa sang tên được cho tôi. Nay, ông X. đề nghị tôi trả lại nhà, ông X. sẽ trả lại tôi 280 triệu đồng. Tôi không đồng ý, thì ông X. bảo “nếu vậy sẽ kiện ra Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà vô hiệu, vì lúc hợp đồng mua bán nhà đất không được công chứng”.

Vậy cho hỏi, nếu Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà đất bị vô hiệu thì sẽ được giải quyết như thế nào?

Ảnh minh họa

Luật sư Phạm Thanh Hữu (Đoàn luật sư TP.HCM) tư vấn như sau:

Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất) phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Như vậy, trường hợp hai bên mua bán nhà đất bằng giấy tờ tay (không được công chứng, chứng thực) và có tranh chấp xảy ra thì Tòa án có thể tuyên bố giao dịch mua bán nhà đất này vô hiệu.

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

Theo khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

Như vậy, xét tới trường hợp mua bán nhà đất nêu trên của chị, nếu Tòa án tuyên hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu thì các bên phải “khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận”. Điều này có nghĩa là:

– Bên mua phải trả lại phần nhà đất cho bên bán.

– Bên bán phải trả lại tiền cho bên mua. Số tiền bên bán phải trả lại cho bên mua không phải là số tiền họ đã nhận được từ bên mua, mà phải là số tiền được xác định theo giá trị thị trường của nhà đất đó tại thời điểm Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà đất bị vô hiệu. Có như vậy, mới đảm bảo lẽ công bằng trong việc áp dụng pháp luật, quyền và lợi ích chính đáng của các bên.

Hỗ trợ người trồng lúa không thấp hơn 50% kinh phí. Hình minh họa

Theo Thông tư 02/2023/TT-BTC, UBND các cấp sử dụng kinh phí sử dụng không thấp hơn 50% kinh phí dùng hỗ trợ người trồng lúa để áp dụng giống mới, tiến bộ kỹ thuật, công nghệ mới trong sản xuất lúa; hỗ trợ liên kết sản xuất, tiêu thụ sản phẩm.

Phần kinh phí còn lại dùng thực hiện một số công việc như:

– Cải tạo nâng cao chất lượng đất chuyên trồng lúa nước hoặc trồng lúa nước còn lại;

– Đầu tư xây dựng, duy tu bảo dưỡng các công trình hạ tầng nông nghiệp, nông thôn trên địa bàn xã, trong đó ưu tiên đầu tư hệ thống giao thông, thủy lợi trên đất trồng lúa;

– Khai hoang, phục hóa đất chưa sử dụng thành đất chuyên trồng lúa nước hoặc đất trồng lúa nước còn lại…

Hàng năm, căn cứ vào kế hoạch chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp trên địa bàn để xác định nguồn kinh phí phải nộp của các cơ quan, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước và nguồn kinh phí ngân sách nhà nước hỗ trợ sản xuất lúa trong dự toán chi cân đối ngân sách địa phương, Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Sở Tài nguyên và Môi trường và cơ quan có liên quan xây dựng dự toán chi đầu tư phát triển, chi thường xuyên để trình cấp có thẩm quyền quyết định theo đúng quy định của Luật Ngân sách nhà nước, Luật Đầu tư công và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan để thực hiện bảo vệ, phát triển đất trồng lúa theo các nội dung chi tại khoản 4, Điều 1 Nghị định số 62/2019/NĐ-CP.

Trao đổi về vấn đề này, luật sư Đàm Bảo Hoàng, Trưởng văn phòng luật sư Đàm Bảo Hoàng (Đoàn luật sư TP.HCM), cho biết môi giới bất động sản cũng là một nghề nghiệp của người lao động như các ngành nghề khác. Khi chấm dứt hợp đồng lao động, nếu những môi giới này có ký hợp đồng lao động với công ty đều phải được giải quyết theo quy định của Luật Lao động.

Ví dụ, công ty muốn cho nhân viên nghỉ việc thì phải báo trước, với hợp đồng với nhân viên có thời hạn thì phải báo trước 30 ngày, với hợp đồng không có thời hạn thì phải báo trước 45 ngày.

Theo luật sư Hoàng, việc chấm dứt hợp đồng này sẽ đặt ra hai vấn đề:

Thứ nhất, người lao động có đồng thuận với việc chấm dứt hợp đồng lao động hay không vì họ có quyền từ chối. Công ty muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng với người lao động thì phải chứng minh được bị bất khả kháng theo quy định, không chứng minh được thì người lao động có quyền từ chối việc chấm dứt hợp đồng.

Thứ hai, nếu hai bên đồng thuận thì công ty phải đóng các khoản tiền BHXH, trợ cấp thôi việc, thất nghiệp theo luật cho người lao động. Hai bên không thỏa thuận được thì có thể khởi kiện ra tòa chứ công ty không thể lấy lý do thị trường khó khăn và đề nghị người lao động nghỉ việc.

“Người lao động cần phải hiểu các quy định của pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, việc chấm dứt hợp đồng lao động cần có lý do chứ không phải cứ báo trước đủ thời gian là được”, luật sư Hoàng nhấn mạnh.

Theo quy định tại Điều 47 Bộ Luật lao đông 2019, doanh nghiệp phải trả trợ cấp mất việc cho người lao động như sau:

– Người sử dụng lao động trả trợ cấp mất việc làm cho người lao động đã làm việc thường xuyên cho mình từ đủ 12 tháng trở lên mà bị mất việc làm theo quy định tại khoản 11 Điều 34 của Bộ luật này, cứ mỗi năm làm việc trả 01 tháng tiền lương nhưng ít nhất bằng 02 tháng tiền lương.

– Thời gian làm việc để tính trợ cấp mất việc làm là tổng thời gian người lao động đã làm việc thực tế cho người sử dụng lao động trừ đi thời gian người lao động đã tham gia bảo hiểm thất nghiệp theo quy định của pháp luật về bảo hiểm thất nghiệp và thời gian làm việc đã được người sử dụng lao động chi trả trợ cấp thôi việc, trợ cấp mất việc làm.

– Tiền lương để tính trợ cấp mất việc làm là tiền lương bình quân của 06 tháng liền kề theo hợp đồng lao động trước khi người lao động mất việc làm.

Ngoài ra, người lao động bị chấm dứt hợp đồng sẽ được thanh toán các quyền lợi theo Điều 48 Bộ Luật lao động 2019 như sau:

– Trong thời hạn 14 ngày làm việc kể từ ngày chấm dứt hợp đồng lao động, hai bên có trách nhiệm thanh toán đầy đủ các khoản tiền có liên quan đến quyền lợi của mỗi bên, trừ trường hợp sau đây có thể kéo dài nhưng không được quá 30 ngày:

– Người sử dụng lao động không phải là cá nhân chấm dứt hoạt động;

– Người sử dụng lao động thay đổi cơ cấu, công nghệ hoặc vì lý do kinh tế;

– Chia, tách, hợp nhất, sáp nhập; bán, cho thuê, chuyển đổi loại hình doanh nghiệp; chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản của doanh nghiệp, hợp tác xã;

– Do thiên tai, hỏa hoạn, địch họa hoặc dịch bệnh nguy hiểm.

– Tiền lương, bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểm thất nghiệp, trợ cấp thôi việc và các quyền lợi khác của người lao động theo thỏa ước lao động tập thể, hợp đồng lao động được ưu tiên thanh toán trong trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã bị chấm dứt hoạt động, bị giải thể, phá sản.

"Trường hợp người lao động họ tự nguyện nghỉ việc, không nhận lương và các quyền lợi khác để chia sẻ khó khăn với doanh nghiệp là sự tự nguyện của hai bên và được luật pháp ghi nhận, hoàn toàn không trái luật", luật sư Hoàng chia sẻ.

Đầu tư bất động sản có thể là một cách tuyệt vời để xây dựng sự giàu có và đảm bảo tài chính cho bản thân. Tuy nhiên, giống như bất kỳ hình thức đầu tư nào khác, mua và bán bất động sản không phải là không có rủi ro.

Dưới đây là một số sai lầm cơ bản mà các nhà đầu tư có thể dễ mắc phải, theo tổng hợp từ chuyên trang Realtytimes.

Không có đủ tiền

Khi đầu tư vào bất động sản, một trong những sai lầm lớn nhất mà các nhà đầu tư có thể mắc phải là lao vào thị trường mà không có đủ tiền. Nhà đầu tư không chỉ cần vốn cho khoản đầu tư cơ bản mà còn cần thêm các khoản dự phòng cho bất kỳ vấn đề phát sinh nào khác.

Việc vay vốn, hay sử dụng đòn bẩy tài chính, có thể giúp xử lý một phần vấn đề thiếu tiền. Tuy nhiên, ngay cả khi vay được tiền, điều quan trọng là nhà đầu tư cần đảm bảo tiền cho các khoản đầu tư và các vấn đề có thể phát sinh.

Không kiểm tra tài sản

Mua nhà là một khoản đầu tư lớn, và không ai muốn bất ngờ phải gánh thêm những khoản phí lớn về sau. Đó là lý do tại sao việc kiểm tra nhà trước khi mua là rất quan trọng bởi điều này có thể giúp nhà đầu tư tiết kiệm thời gian và tiền bạc về lâu dài.

Một nhà kiểm định tài sản chuyên nghiệp sẽ xác định bất kỳ vấn đề nào cần được giải quyết. Thoạt đầu, việc mất tiền để thuê các chuyên gia kiểm định tài sản có vẻ không cần thiết, nhưng việc chọn bỏ qua khâu này có thể khiến người mua phải đối mặt với những chi phí không lường trước được trong tương lai.

Không có kỳ vọng thực tế

Đầu tư bất động sản không dành cho những người “yếu tim”. Nhà đầu tư phải dành thời gian để nghiên cứu kỹ lưỡng, đi kèm sự quyết đoán mới có thể thành công trên thị trường này.

Mặc dù lợi nhuận có thể rất hấp dẫn khi nhà đầu tư đặt mục tiêu cao và mong đợi lợi nhuận khổng lồ với chi phí tối thiểu, nhưng điều đó hiếm khi thành hiện thực. Thay vào đó, việc đặt ra những kỳ vọng đúng thực tế trong những tình huống này là rất quan trọng để giúp nhà đầu tư không nản lòng hoặc choáng ngợp.

Để tối đa hóa khả năng thành công, nhà đầu tư nên tập trung vào việc mua các tài sản có pháp lý rõ ràng và nằm trong ngân sách của bản thân. Bằng cách này, người mua không gặp quá nhiều rủi ro về tài chính.

Không đa dạng hóa danh mục đầu tư

Đây là một quy tắc tài chính lâu đời – “không bỏ tất cả trứng vào một giỏ”. Trong thế giới đầu tư bất động sản, quy tắc đó vẫn được áp dụng. Cách tốt nhất để đảm bảo danh mục đầu tư sinh lợi và thành công là đa dạng hóa càng nhiều càng tốt.

Điều này có nghĩa là nhà đầu tư nên xem xét phân bổ vốn đầu tư vào các loại tài sản khác nhau ở các thị trường khác nhau. Chắc chắn, điều này có thể đòi hỏi nhiều thời gian nghiên cứu và nỗ lực hơn, nhưng nhà đầu tư có thể yên tâm khi biết rằng khoản đầu tư của mình được dàn trải, qua đó giảm thiểu rủi ro thua lỗ.

Không làm việc với một nhà môi giới uy tín

Mặc dù nhà đầu tư có thể cố gắng cắt giảm chi phí và tiết kiệm một vài khoản tiền bằng cách bỏ qua sự trợ giúp của một nhà môi giới bất động sản có kinh nghiệm, nhưng điều đó không được khuyến khích, nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản có nhiều diễn biến bất ngờ trong vài năm qua.

Một nhà môi giới đã có kinh nghiệm sẽ có tất cả kỹ năng cần thiết để tìm chính xác những gì nhà đầu tư hoặc người mua nhà đang tìm kiếm. Họ cũng sẽ giúp người mua thương lượng một mức giá hợp lý với người bán. Như vậy, một nhà môi giới uy tính là điều cần thiết nếu nhà đầu tư hoặc người mua nhà thực sự muốn tận dụng tối đa khoản đầu tư bất động sản của mình.

Từ năm 2015, gia đình đã trồng cây lâu năm, cụ thể là bàng trên thửa đất này nhưng chưa xin chuyển mục đích sử dụng đất. Hiện nay, thửa đất được lấy vào dự án giải phóng mặt bằng.

Xin hỏi, tôi có được phép trồng cây lâu năm trên đất ghi mục đích sử dụng "nông nghiệp" không? Có cần làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất hay không? Ngoài ra, khi bồi thường GPMB theo cây trồng thì có được tính theo giá trị thực của cây trên thị trường không?

Hình minh họa

Nguyễn Nhiên (Bình Xuyên – Vĩnh Phúc)

Trả lời:

Theo thông tin từ Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc, tại Điều 170 Luật đất đai quy định về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất: “Sử dụng đất đúng mục đích,…”;

– Tại khoản 1 Điều 57 Luật đất đai quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền: “Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm,…”;

– Điều 52 Luật đất đai: Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

“1. Kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”.

Ngoài ra, chuyển mục đích sử dụng đất lúa sang các mục đích khác phải được HĐND tỉnh chấp thuận (dưới 10 héc ta),…

Câu hỏi chưa nêu cụ thể loại đất đã được cấp Giấy chứng nhận năm 2000; tuy nhiên cơ bản trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc đất ruộng chia cho dân là đất trồng lúa. Nếu là đất lúa theo hồ sơ địa chính, thì việc xin chuyển mục đích sử dụng đất như bà đề nghị thuộc trường hợp phải xin phép, thẩm quyền quyết định thuộc UBND huyện Bình Xuyên.

Đề nghị bà liên hệ UBND huyện Bình Xuyên để được xem xét, hướng dẫn, giải quyết theo quy định của pháp luật nếu có nhu cầu. Hiện trạng bà đang sử dụng vào mục đích trồng bàng (cây lâu năm) là chưa phù hợp quy định tại Điều 170 Luật đất đai 2013.

Về vấn đề bồi thường khi nhà nước thu hồi đất: Tại khoản 2 Điều 92 Luật đất đai quy định về các trường hợp nhà nước thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn liền với đất: “2. Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”.

Thực tiễn nếu nhà nước thu hồi đất, tùy trường hợp cụ thể sẽ được xem xét, hỗ trợ theo quy định pháp luật đất đai hiện hành và theo quy định của UBND tỉnh Vĩnh Phúc tại Quyết định số 61/2021/QĐ-UBND ngày 04/11/2021.

Tại sao nên tra cứu thông tin sổ đỏ?

Sổ đỏ là giấy tờ pháp lý quan trọng, việc tra cứu thông tin sổ đỏ sẽ giúp bạn chủ động hơn trong các giao dịch nhà đất.

– Tránh được những giấy tờ giả mạo khi thực hiện giao dịch mua bán đất;

– Giúp người mua theo dõi được hồ sơ của nhà đất: Trước đây, để theo dõi được tiến trình giải quyết hồ sơ nhà đất, bạn phải đến trực tiếp văn phòng công chứng để xác thực thì thông qua việc tra cứu sổ đỏ online, bạn có thể tra cứu trực tuyến một cách nhanh chóng. Đồng thời, chủ động bổ sung thêm những giấy tờ còn thiếu để hồ sơ được giải quyết nhanh chóng hơn.

– Tra cứu sổ đỏ trực tuyến giúp nhà đầu tư tiết kiệm thời gian, công sức, sẽ không cần phải tới các văn phòng công chứng hoặc phòng địa chính để tra cứu thông tin. Do đó việc lựa chọn tra cứu online thông tin của sổ đỏ rất cần thiết khi giao dịch mua bán nhà đất.

Vậy, tra cứu thông tin Sổ đỏ bằng cách nào?

Để tra cứu thông tin Sổ đỏ online, người dân có thể thực hiện theo 02 cách sau:

1. Tra cứu qua Trang thông tin sổ đỏ của Sở TNMT các tỉnh thành phố:

– Trang Thông tin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu:

+ https://datdai-sotnmt.baria-vungtau.gov.vn/tracuugcn

– Tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến TP.HCM:

+ https://thongtinquyhoach.hochiminhcity.gov.vn/

+ https://bit.ly/qhnd-android

+ https://bit.ly/qhnd-ios

– Tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến Hà Nội:

+ https://quyhoach.hanoi.vn/

+ https://qhkhsdd.hanoi.gov.vn/datdaiv3.aspx?orgcode=hanoistnmt

– Tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến tại tỉnh Bình Dương:

+ https://qhkhsdd.binhduong.gov.vn/auth

– Tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến tại tỉnh Tiền Giang:

+ https://tiengianglis.vbgis.vn/ban-do

– Tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến tại tỉnh Khánh Hòa:

+ https://gis.khanhhoa.gov.vn/public/8192/

2. Tra cứu qua App tra cứu Sổ đỏ của Sở TNMT các tỉnh thành phố lập ra như:

+ App ILand dành cho khu vực tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu;

+ App QH sử dụng đất Đồng Tháp dành cho khu vực tỉnh Đồng Tháp;

+ App DNAILIS dành cho khu vực tỉnh Đồng Nai;

+ ILIS Quảng Ninh dành cho khu vực tỉnh Quảng Ninh;

Lưu ý: – Cần phải truy cập vào đúng địa chỉ trang web tra cứu cũng như phải cần lựa chọn những website uy tín để tra cứu, tránh các trường hợp tra cứu tại những website không uy tín, trả về những kết quả sai lệch làm mất thời gian, thậm chí còn mất tiền bởi những trang web ảo, web lậu.

– Khi tiến hành tra cứu, website có gửi bất kỳ tin nhắn hoặc email mời truy cập để tra cứu thông tin thì người tra cứu cần phải đọc, hiểu rõ về nội dung trước khi cung cấp những thông tin, địa chỉ của cá nhân mình.

– Tra cứu xong người tra cứu có thể liên hệ hoặc đem sổ đỏ, sổ hồng đến văn phòng công chứng hoặc trực tiếp đến cơ quan nhà nước để xác nhận về thông tin đó.

Trả lời:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình, quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng trừ trường hợp:

– Vợ, chồng được thừa kế riêng, tặng cho riêng hoặc có thỏa thuận riêng về tài sản trước khi đăng ký kết hôn.

– Vợ, chồng có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

Một số trường hợp phổ biến mà chỉ có vợ hoặc chồng đứng tên trên sổ đỏ:

1. Vợ hoặc chồng được nhận thừa kế riêng là nhà, đất. Khi đó, Người thừa kế là vợ hoặc chồng sẽ đứng tên nhà đất một mình.

Ví dụ: người chồng sau khi kết hôn được cha mẹ để lại thừa kế cho riêng anh ta, thì tài sản đó vẫn là tài sản riêng của người chồng và người chồng được đứng tên một mình trên giấy tờ sở hữu.

2. Vợ hoặc chồng được tặng cho riêng nhà đất, thì họ cũng đứng tên một mình trên sổ đỏ.

3. Vợ hoặc chồng mua nhà đất bằng tài sản riêng của mình thì cũng đứng tên trên sổ đỏ một mình.

4. Trước khi kết hôn, hai bên có thỏa thuận về tài sản riêng của vợ, chồng sau khi kết hôn, và thỏa thuận này được công chứng hoặc chứng thực, thì tài sản phát sinh sau khi đăng ký kết hôn thuộc sở hữu của từng người theo nội dung đã thỏa thuận và khi đó, sổ đỏ cũng sẽ đứng tên 1 người.

5. Trường hợp vợ chồng thỏa thuận với nhau về việc chia tài sản trong thời kỳ hôn nhân, theo đó, vợ chồng có thể thỏa thuận chia một phần hoặc toàn bộ tài sản chung và nếu tải sản đó là nhà, đất, thì thỏa thuận này phải được công chứng, khi đó, nhà đất được chia là tài sản riêng theo thỏa thuận. Trường hợp này sổ đỏ cũng đứng tên 1 người.

Vậy khi ly hôn, người còn lại có quyền gì không?

Sổ đỏ đứng tên một người thì chưa thể khẳng định 100% đó là tài sản riêng. Do đó, khi ly hôn, người không đứng tên trên sổ đỏ có thể yêu cầu tòa án phân chia tài sản đó nếu có chứng cứ chứng minh đó là tài sản chung.

Khi vợ, chồng đang có tranh chấp nhà đất được tạo lập trong thời kỳ hôn nhân, và nếu cho rằng đó là tài sản riêng của mình thì phải đưa ra căn cứ chứng minh về việc này. Nếu không có căn cứ chứng minh thì tài sản đó được xem là tài sản chung của vợ chồng và sẽ được chia theo thỏa thuận hoặc phán quyết của Tòa án.

Nếu một bên chứng minh được nhà đất là tài sản riêng như các trường hợp đã nêu, thì người không đứng tên không có quyền đối với tài sản đó.

Nếu làm đúng cách, đầu tư bất động sản thường mang lại một khoản lợi nhuận rất lớn. Tuy nhiên, việc tạo ra dòng tiền ổn định và bền vững trong ngành này lại là một quá trình phức tạp và tốn thời gian hơn rất nhiều, đòi hỏi nhà đầu tư phải có các bước đi rõ ràng và bền bỉ.

Xây dựng chiến lược đầu tư rõ ràng

Chiến lược đầu tư là bản thiết kế cho các dự án bất động sản, giữ vai trò rất quan trọng để tối đa hóa hiệu quả. Để xây dựng chiến lược này, hãy trả lời các câu hỏi cơ bản như: Bạn muốn đầu tư vào loại tài sản nào? Lợi tức đầu tư (ROI) mục tiêu của bạn là gì? Chi phí mua lại là gì? Bạn kỳ vọng doanh thu ra sao từ mỗi bất động sản? Trả lời những câu hỏi này sẽ giúp bạn xác định rõ hơn hướng đầu tư và đưa ra quyết định đúng đắn hơn trong dài hạn.

Nếu bạn mới gia nhập thị trường, hãy bắt đầu bằng cách xây dựng cho mình một danh mục đầu tư kỳ vọng, bao gồm các loại bất động sản bạn muốn đầu tư và lý do đầu tư. Danh mục này sẽ giúp bạn tiết kiệm thời gian trong việc lựa chọn dự án và rót vốn.

Sử dụng các công cụ tự động hóa

Tự động hóa là một trong những cách tốt nhất để tiết kiệm thời gian khi đầu tư vào bất động sản. Dù là nghiên cứu tài sản, quản lý tài chính hay lên lịch họp, các công cụ tự động hóa đều có thể giúp cuộc sống và kinh doanh trở nên dễ dàng hơn nhiều.

Bạn có thể tự động hóa các quy trình tài chính như thanh toán hóa đơn, theo dõi chi tiêu hay tiết kiệm tự động. Nếu đang quản lý nhiều bất động sản, quy trình này càng cần được tự động hóa triệt để giúp tiết kiệm thời gian, ví dụ như thanh toán hàng loạt hóa đơn, hay nộp thuế và phí bảo trì.

Tận dụng dữ liệu nghiên cứu thị trường

Dữ liệu có thể tạo ra sự khác biệt lớn trong đầu tư bất động sản, giúp đưa ra quyết định tốt nhất. Bạn có thể khai thác các dữ liệu này từ nhiều nguồn khác nhau, bao gồm các cơ quan nhà nước, các hiệp hội, các công ty nghiên cứu thị trường, hay các sàn giao dịch bất động sản. Bạn sẽ biết được nhiều thông tin giá trị như giá nhà trung bình tại một khu vực, số lượng hàng tồn kho và xu hướng thị trường.

Kết nối với các nhà đầu tư bất động sản khác

Ngoài việc cạnh tranh, bạn cần kết nối với các nhà đầu tư khác để tiếp cận thêm cơ hội mới hoặc các giao dịch hấp dẫn. Làm việc cùng nhau là cách tuyệt vời để tập hợp các nguồn lực, chia sẻ thông tin và mở rộng mạng lưới quan hệ trong ngành.

Các nhà đầu tư có thể cùng hợp tác để phát triển một hoặc nhiều dự án lớn hơn với mức độ rủi ro thấp hơn. Họ cũng có thể đổ tiền vào các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) để hưởng lợi từ các bất động sản quy mô lớn mà không cần phải trực tiếp quản lý.

Trong ngành đầu tư bất động sản, việc kết nối trực tiếp là quan trọng nhất, chứ không phải họp trực tuyến. Các buổi gặp mặt, hội thảo hay làm việc nhóm định kỳ là cơ hội tốt để kết nối với những cá nhân có cùng chí hướng.

Tập trung tìm kiếm các giao dịch tốt

Đầu tư bất động sản là một ngành cực kỳ cạnh tranh và việc tìm kiếm một "món hời" là việc làm quan trọng hàng đầu. Hãy sử dụng các mối quan hệ và các công cụ tự động khác nhau để thu hẹp các lựa chọn theo những tiêu chí bạn đặt ra trong chiến lược đầu tư.

Ví dụ, bạn có thể tìm kiếm các bất động sản có vốn chủ sở hữu thấp để cải tạo và bán đi, hoặc cho thuê để mang lại dòng thu nhập thụ động định kỳ.

Thuê ngoài những việc nằm ngoài chuyên môn

Tùy thuộc vào chiến lược đầu tư, bạn có thể gặp các công việc đòi hỏi những kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm không phải là thế mạnh của bạn, ví dụ như quản lý tài sản hoặc tư vấn pháp luật.

Mặc dù những công việc này cần thiết cho đầu tư bất động sản, nhưng bạn có thể thuê ngoài các chuyên gia có trình độ cao hơn để đảm bảo quá trình triển khai dự án được suôn sẻ.

Cụ thể, các công ty quản lý tài sản có quyền truy cập vào nhiều dữ liệu giúp họ đưa ra quyết định tốt hơn, chẳng hạn như tỷ lệ doanh thu cho thuê và giá thuê trung bình. Bằng cách thuê ngoài các công việc này, bạn sẽ tiết kiệm thời gian và có quyền tiếp cận với các dữ liệu và kiến thức chuyên môn mà bạn không có.

Tận dụng phần mềm bất động sản

Các nhà đầu tư bất động sản thường hoạt động và đưa ra quyết định dựa trên dữ liệu, vì vậy không có gì ngạc nhiên khi nhiều người dựa vào một phần mềm bất động sản, cho phép họ quản lý tất cả các khía cạnh của doanh nghiệp như theo dõi tài chính, quản lý nhóm làm việc và tìm kiếm giao dịch mới.

Khi lựa chọn phần mềm bất động sản, hãy đảm bảo phần mềm đó tương thích với thiết bị của bạn, chẳng hạn như điện thoại hoặc máy tính. Bạn cũng nên chọn giải pháp phần mềm tích hợp được với các công cụ khác mà bạn sử dụng, chẳng hạn như Google Sheets hoặc phần mềm kế toán QuickBooks. Chọn một phần mềm phù hợp có thể tiết kiệm thời gian và giúp tự động hóa một số quy trình làm việc.

Thiết lập mục tiêu rõ ràng

Như với bất kỳ dự án kinh doanh nào khác, điều quan trọng là bạn phải đặt mục tiêu rõ rang trong cuộc chơi bất động sản, từ đó bạn sẽ đưa ra được quyết định tốt hơn, giảm rủi ro và tăng ROI.

Khi mới đầu tư, bạn có đủ loại ý tưởng mà sẽ cần tới nhiều nỗ lực, sự tập trung và bền bỉ thì mới có thể thực hiện được. Hãy tạo ra một “ngân hàng ý tưởng” đi kèm với danh sách các việc cần làm để đạt được mục tiêu đề ra. Điều này giúp bạn dễ dàng có được bức tranh toàn cảnh và theo dõi từng mục tiêu để biết mình đã đi được bao xa, có đi đúng hướng hay không và có cần điều chỉnh gì không nếu bối cảnh thị trường thay đổi.

1) Giá cả

Mối quan tâm đầu tiên và quan trọng nhất của bạn khi mua bất động sản phải là vấn đề tài chính. Ngay bây giờ bạn cần phải hiểu ngân sách hiện tại và khả năng chi trả của mình.

Mấu chốt là bạn không chỉ tập trung vào mức giá tối đa của một bất động sản mà bạn có thể mua được, mà bạn cũng cần tự đặt câu hỏi về lối sống của bản thân.

Nếu bạn lựa chọn mua nhà với khoản trả góp chiếm phần lớn thu nhập của bạn, bạn sẽ không có tiền để trang trải cuộc sống thường ngày, chứ đừng nói đến việc đi ăn ngoài hoặc tận hưởng một chuyến du lịch ít ngày.

Mặc dù mục tiêu của mọi người là khác nhau, nhưng có một điểm chung của tất cả những người mua đó là cần phải lập kế hoạch tài chính chi tiết trước khi mua bất động sản của mình, không chỉ tính toán chi phí mà bạn phải chi trả lúc mua, mà còn cả tiềm năng lợi nhuận trong tương lai. Một người mua thông minh sẽ suy nghĩ xem một bất động sản trị giá bao nhiêu tại thời điểm bán cũng như tại thời điểm mua.

Điều đó đặc biệt đúng nếu bạn coi việc mua nhà chung cư như một khoản đầu tư, ngoài việc là một nơi để sống.

2) Nhu cầu không gian hiện tại và tương lai

Để chọn căn hộ phù hợp, bạn cần phải tìm hiểu kỹ lưỡng trước, chẳng hạn như:

Căn hộ một phòng duy nhất sẽ phù hợp với những người trẻ tuổi sống một mình, nhưng có thể không phù hợp lắm cho kế hoạch kết hôn và sinh con của bạn trong vài năm tới.

Căn hộ duplex có thể là điều mà bạn luôn mơ ước, nhưng để lựa chọn căn hộ này, tài chính của bạn phải thực sự dư dả.

Bên cạnh đó, bạn cần hình dung chính mình sống trong không gian mới, suy nghĩ về đồ nội thất/phụ kiện bạn muốn có trong căn hộ của mình. Nói chung, không gian càng nhỏ thì càng có nhiều hạn chế trong việc lựa chọn nội thất và cách bài trí phù hợp. Loại căn hộ có hai phòng ngủ sẽ phù hợp hơn với một gia đình nhỏ, kể cả về mặt tài chính, đồng thời cách bố trí không gian này cũng đa dạng hơn. Trong khi đó, căn hộ có ba phòng ngủ trở lên sẽ đắt tiền hơn nhiều.

Những đồ nội thất hiện đại có thể giúp bạn tận dụng tối đa một không gian nhỏ gọn, nhưng rất khó có thể mở rộng bất động sản theo cách mà bạn muốn.

Tất nhiên, bạn luôn có thể bán bất động sản này và mua mới trong tương lai, hoặc nâng cấp tài sản của mình sau này khi cuộc sống (và tài chính) của bạn dư dả hơn.

3) Nội thất và trang thiết bị có sẵn

Cần lưu ý là càng có nhiều nội thất và thiết bị được trang bị sẵn trong căn hộ, nó sẽ càng đắt tiền.

Nếu bạn có ngân sách hạn chế, bạn cần cân nhắc kỹ lưỡng điều này. Hãy kiểm tra để đảm bảo bạn biết những đồ đạc và thiết bị nào có sẵn đã được tính trong giá mua, bởi vì nhiều khi không phải bất cứ những nội thất hay đồ đạc nào được trưng bày trong căn hộ cũng sẽ thuộc về bạn sau khi ký thỏa thuận mua.

Bên cạnh đó, hãy kiểm tra và hỏi rõ về các thiết bị nhà bếp, cũng như loại máy điều hòa không khí nào được cung cấp. Đây có thể là những câu hỏi nhỏ, nhưng bạn cần hiểu rằng một thiết bị điều hòa không khí hiệu quả nói riêng có thể tạo ra sự khác biệt lớn đối với chi phí trong dài hạn.

Một điều cần nhớ là các thiết bị và vật liệu được sử dụng trong căn hộ của bạn sẽ là một tín hiệu thể hiện chất lượng của toàn bộ tòa nhà.

Chủ đầu tư sử dụng các phụ kiện hiện đại và vật liệu “xanh” cho thấy phần nào cam kết về chất lượng của toàn bộ khu nhà. Các chủ đầu tư không ngừng cạnh tranh để trở nên vượt trội hơn so với đối thủ, đặc biệt là trong phân khúc căn hộ cao cấp. Một người mua thông minh sẽ tìm hiểu chính xác những gì được cung cấp trong bất động sản của họ. Chẳng hạn, tại sao phải trả tiền cho dịch vụ tập gym đắt tiền của tòa nhà khi bạn có một phòng tập gym hiện đại ngay trong nhà? Điều tương tự cũng cần tìm hiểu đối với hồ bơi, sân tennis và nhiều tính năng khác.

4) Hướng của căn hộ

Có hai câu hỏi lớn trong việc xác định hướng căn hộ, đó là tầm nhìn và ánh sáng mặt trời.

Đầu tiên, mọi người đều muốn sở hữu một bất động sản với khung cảnh ngoạn mục, vì vậy một khung cảnh tráng lệ bên ngoài cửa sổ có thể vừa thu hút bạn nhưng cũng là một đặc điểm cho thấy căn hộ đó sẽ có mức giá cao hơn đáng kể so với những căn khác có tầm nhìn kém hơn. Do đó, nếu bạn muốn mua một căn hộ có tầm nhìn đẹp, bạn nên tìm hiểu điều gì có thể chắn tầm nhìn từ căn hộ của bạn trong tương lai. Chẳng hạn như, bạn trả giá cao hơn để có được căn hộ với tầm nhìn ra biển, nhưng 1 – 2 năm sau bạn phát hiện ra một tòa nhà khác đang được xây dựng sẽ chắn mất tầm nhìn của bạn, vậy thì số tiền bạn trả thêm cho căn hộ này trước đó là không đáng.

Kế tiếp, yếu tố ánh sáng mặt trời cũng cần phải được xem xét. Mặt trời mọc ở hướng đông và lặn ở hướng tây. Điều đó có nghĩa là hướng căn hộ của bạn có thể tạo ra sự khác biệt lớn.

Căn hộ hướng bắc hoặc nam sẽ đảm bảo rằng không gian sống của bạn tránh được ánh nắng trực tiếp suốt cả ngày, điều này có nghĩa là các căn hộ này sẽ có xu hướng mát hơn vào ban ngày và cần ít điều hòa hơn để giảm nhiệt độ.

Tốt nhất nên tránh căn hộ hướng đông hoặc tây, nhà của bạn sẽ bị nóng suốt cả ngày, tạo ra trải nghiệm sống khó chịu.

Căn hộ hướng đông nam sẽ khá phù hợp nếu bạn muốn đón ánh mặt trời vào sáng sớm, và ánh nắng sẽ dần chuyển hướng rời khỏi căn hộ để các thiết bị trong nhà mát hơn vào ban ngày.

Hiểu được tác động của hướng căn hộ là lưu ý hàng đầu để bạn cân nhắc lựa chọn một bất động sản.

5) Tầng

Có một số câu hỏi về tầng chung cư mà bạn cần trả lời trước khi quyết định mua nhà, chẳng hạn như: Sống ở tầng nào đó cụ thể có phải là lựa chọn ưu tiên của bạn hay không? Bạn muốn sống ở tầng bao nhiêu? Bạn có thể chi trả được mức giá của căn hộ tầng đó hay không? Mặc dù quyết định mua căn hộ của bạn phần lớn sẽ phải phụ thuộc vào khả năng tài chính cá nhân, nhưng có một số lưu ý thực tế có thể ảnh hưởng đến quyết định này.

– Tầng trệt/tầng 1

Tầng trệt có thể là nơi ở cực kỳ thuận tiện. Chờ thang máy thực sự là một vấn đề nhức nhối, đặc biệt là ở những tòa nhà đông dân cư với không gian thang máy hạn chế hoặc nếu thang máy thường xuyên ngừng hoạt động để bảo trì.

Sống ở tầng trệt hoặc tầng một có nghĩa là bạn có vị trí thuận lợi để ra và vào nhà của mình, vì bạn chỉ cần đi bộ một quãng ngắn và tiết kiệm thời gian.

Một yếu tố thuận tiện khác là vấn đề gia đình. Gia đình có trẻ em hoặc nếu bạn nuôi thú cưng, bạn sẽ không muốn chúng chơi gần ban công để đảm bảo an toàn và những căn hộ ở tầng trệt thường không có ban công.

Nhược điểm của các căn hộ ở tầng 1 là mức độ tiếng ồn tăng lên, vì bạn ở gần cả lối vào của tòa nhà, cũng như những con đường đông đúc.

– Các tầng giữa

Các căn hộ ở các tầng giữa thường có tầm nhìn tương đối giống nhau. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là chúng là một lựa chọn tồi. Trên thực tế, có một số căn hộ ở các tầng giữa có tầm nhìn rất đẹp, nhưng cần lưu ý là đây chỉ là trường hợp hiếm. Do đó, các căn hộ ở tầng giữa thường có ít yếu tố khác biệt thu hút và bạn có thể không thích điều này. Dẫu vậy, cần lưu ý rằng những căn hộ tầng giữa thường có giá cả phải chăng hơn so với các tầng trên cùng và mức độ tiếng ồn cũng ít hơn so với tầng trệt.

– Tầng trên cùng

Đối với các tòa chung cư cao cấp, tầng trên cùng thường là nơi có căn hộ penthouse mang tính biểu tượng hoặc ban công lớn hơn với tầm nhìn bao quát. Tất nhiên, đó chỉ là khi bạn có thể trả tiền mua nó.

Căn hộ ở tầng trên cùng thường khá đắt vì bạn có được tầm nhìn tốt hơn, cũng như mức độ tiếng ồn thấp hơn rất nhiều.

Tầng trên cùng thường có an ninh tốt hơn, đơn giản là do bản chất của nó khó tiếp cận hơn so với các căn hộ ở các tầng thấp hơn. Tất nhiên, khả năng tiếp cận đó có nghĩa là bạn phụ thuộc nhiều hơn vào thang máy và mất nhiều thời gian hơn để di chuyển so với những người khác.

6) Khả năng tiếp cận giao thông

Vị trí của các phương tiện giao thông công cộng hoặc đường cao tốc gần đó có thể ảnh hưởng đáng kể đến giá bất động sản cũng như lối sống của bạn.

Nếu bạn phải di chuyển hàng ngày vào trung tâm thành phố, thì một bất động sản dễ tiếp cận với phương tiện giao thông công cộng có thể là một điều kiện tiên quyết trong kế hoạch mua hoặc thuê căn hộ của bạn.

Tất nhiên, bạn cũng phải cân nhắc khả năng di chuyển bên trong tòa chung cư nữa. Nếu bạn đang ở trên tầng cao nhất của một tòa nhà, thì chắc chắn bạn sẽ phải tốn “chút” thời gian để di chuyển xuống bãi đỗ xe hoặc ra bến xe bus gần tòa nhà. Việc chờ thang máy, đến sảnh, đi bộ đến bãi đỗ xe hoặc ra bến xe bus,…tất cả đều sẽ mất thời gian. Và thời gian đó có thể tăng lên, đặc biệt nếu quá đông người cùng ra ngoài vào thời điểm đó.

7) Lợi suất cho thuê tiềm năng

Không phải mọi người mua bất động sản đều hoàn toàn là vì tìm kiếm một ngôi nhà mới.

Nếu bạn đang nghĩ đến việc cho thuê căn hộ mới của mình, thì câu hỏi về lợi nhuận cho thuê có lẽ quan trọng hơn tất cả các yếu tố đề cập ở trên, từ giá cả, hướng căn hộ, tầng, khả năng di chuyển,….

Lợi suất cho thuê là thước đo tổng thu nhập mà một bất động sản có thể mang lại cho bạn trên thị trường cho thuê, so với tổng chi phí bạn đã chi trả.

Giả sử bạn mua một căn hộ với giá 3 tỷ đồng. Bạn cho thuê căn hộ đó với giá 15 triệu đồng một tháng. Lợi suất cho thuê của bạn sẽ là doanh thu cho thuê hàng năm (15 triệu x 12 tháng = 180 triệu đồng), chia cho tổng chi phí (3 tỷ đồng), sau đó nhân với 100 để tạo thành tỷ lệ phần trăm. Ở đây, lợi suất cho thuê trong trường hợp này là 6%. Nói chung, lợi suất cho thuê khoảng 6% là khá tốt ở thời điểm hiện tại, tùy vào từng khu vực và thành phố.

Quan trọng là bạn nên xem xét các bất động sản tương tự ở khu vực gần đó và đánh giá những căn hộ tương tự trong các bất động sản này đang được cho thuê trên thị trường hiện nay.

Điều đó sẽ cung cấp cho bạn một định hướng để tính toán lợi nhuận và định giá căn hộ của riêng bạn cho phù hợp.

Năm 2022, thị trường bất động sản toàn cầu đã đối mặt với nhiều vấn đề. Các chuyên gia nhận định rằng quá trình hồi phục của thị trường trong năm 2023 sẽ phụ thuộc nhiều vào mức độ rủi ro của cuộc suy thoái kinh tế toàn cầu tiềm tàng.

Do đó, điều quan trọng và hữu ích đối với người mua và nhà đầu tư bất động sản là phải nhận thức được các dự báo và xu hướng của ngành trong tương lai gần. Dưới đây là một số dự đoán về thị trường nhà đất cho năm 2023.

Nguồn cung bất động sản nhà ở được duy trì ổn định

Xét về phân khúc thị trường, nhu cầu về nhà ở sẽ tiếp tục được thúc đẩy bởi phân khúc thu nhập trung bình. Ngoài ra, thị trường chung cư cao cấp đã chứng kiến ​​sự gia tăng về nhu cầu trong thời gian qua. Theo Colliers, nhu cầu về bất động sản cao cấp sẽ tiếp tục được duy trì trong cả năm 2023 bởi đa số người mua ở phân khúc này không bị ảnh hưởng quá nhiều bởi các yếu tố như lạm phát hay tăng lãi suất.

Theo các nguồn tin, nhu cầu nhà ở tại các thành phố lớn đã gia tăng vào năm ngoái. Tính riêng tại Philippines, Colliers ước tính rằng có khoảng 5.600 căn hộ chung cư sẽ được hoàn thành vào năm 2023 và đến cuối năm 2024, các khu thương mại lớn ở Metro Manila sẽ có 166.400 căn hộ.

Điều này chỉ ra rằng số lượng nguồn cung nhà ở/căn hộ chung cư sẽ tiếp tục được cải thiện trong năm nay và được duy trì ở mức ổn định sau khi hoạt động xây dựng bị trì trệ trong hai năm trước do ảnh hưởng của dịch Covid-19.

Theo các nhà phát triển như Crown Asia by Vistaland, các đặc điểm tốt nhất cần tính đến khi phát triển các khu dân cư trong năm nay là các đặc điểm bền vững và xanh, cũng như không gian mở. Để thoát khỏi sự hối hả và nhộn nhịp của thành phố, ngày càng có nhiều người muốn mua nhà lựa chọn những ngôi nhà bất động sản có công viên bỏ túi, không gian xanh và những khu vườn rộng lớn. Colliers khuyến khích các doanh nhân bất động sản bắt đầu các dự án gần cơ sở hạ tầng công cộng.

Giá bất động sản sẽ sớm tăng

Do sự gia tăng về nhu cầu, các chỉ số kinh tế dự đoán rằng giá bất động sản sẽ tăng vào năm 2023. Tuy nhiên, có những yếu tố khác ngoài nhu cầu thị trường cũng góp phần thúc đẩy giá bất động sản.

Chẳng hạn, tỷ lệ lạm phát gia tăng của một quốc gia là một trong những thách thức kinh tế ngăn cản sự gia tăng của bất động sản trong năm 2022. Theo các chuyên gia từ Crown Asia, các nhà đầu tư nên ưu tiên đầu tư bất động sản hơn đầu tư chứng khoán bằng cách xem xét các khoản ủy thác đầu tư bất động sản (REITs) và đầu tư bất động sản theo cách truyền thống.

Năm 2023 có phải là một năm tuyệt vời để mua bất động sản?

Thị trường bất động sản được dự báo sẽ tiếp tục quá trình phục hồi và phát triển vào năm 2023 do một số yếu tố, bao gồm cả việc tăng trưởng dân số hay việc Trung Quốc mở cửa trở lại nền kinh tế và nới lỏng chinh sách Zero-Covid. Những điều này đã khiến giới phân tích dự đoán giá nhà ở sẽ tăng trong năm tới.

Các chuyên gia từ Crown Asia cũng nhận định đây là thời điểm mà giới đầu tư có thể rót tiền vào thị trường bất động sản. Đối với những cá nhân đang tìm kiếm một khoản đầu tư có hiệu suất cao, thị trường chung cư hình thành trong tương lai hay mua nhà đất để bán lại sẽ là những lựa chọn lý tưởng.

Mặc dù có rất nhiều cách để đầu tư vào năm 2023, nhưng bất động sản luôn là một trong những lựa chọn tốt nhất để đảm bảo lợi nhuận nếu nhà đầu tư có lượng tiền mặt đủ để chi trả cho các khoản phí ban đầu, bao gồm các khoản đặt cọc. Đầu tư bất động sản giữ nguyên giá trị của chúng trong suốt thời kỳ suy thoái, lãi suất thế chấp và lãi suất tăng, không giống như các loại đầu tư khác, chẳng hạn như cổ phiếu, thường biến động mạnh.

Tháng 12/2022, khách hàng có đặt cọc 200 triệu đồng để mua nhà đất của tôi (hai bên có công chứng hợp đồng đặt cọc), thời hạn 30 ngày kể từ ngày đặt cọc thì hai bên ra Văn phòng công chứng để làm hợp đồng mua bán nhà đất, bên đặt cọc nếu không mua sẽ mất cọc, bên nhận đặt cọc nếu không bán thì phải đền cọc (bằng số tiền đã nhận cọc và trả lại tiền cọc).

Tuy nhiên, quá thời hạn hai bên cam kết tôi gọi điện cho khách hàng thì họ nói không mua nhà đất đó nữa và bảo tôi phải trả lại tiền cọc, kèm theo khoản bồi dưỡng 100 triệu đồng cho họ thì họ mới chịu hủy hợp đồng đặt cọc, nếu tôi không đồng ý sẽ không bán được nhà.

Tôi có hỏi một số Văn phòng công chứng thì họ hướng dẫn tôi phải hủy hợp đồng đặt cọc công chứng với khách thì mới bán nhà đất cho người khác được, vì trên hệ thống công chứng thì nhà đất này bị “treo” nên không thể công chứng hợp đồng mua bán với người khác.

Luật sư cho hỏi, việc Văn phòng công chứng từ chối công chứng hợp đồng mua bán nhà đất vì chưa hủy hợp đồng đặt cọc đã công chứng trước đó có đúng luật hay không?

Ảnh minh họa

Luật sư Phạm Thanh Hữu, Đoàn Luật sư TP.HCM tư vấn như sau:

Thứ nhất, việc Văn phòng công chứng từ chối công chứng hợp đồng mua bán nhà đất vì trước đó đã có hợp đồng đặt cọc công chứng với người khác là không có cơ sở pháp lý, thể hiện sự hiểu sai quy định của pháp luật. Cụ thể như sau:

(i) Pháp luật không bắt buộc phải công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất, hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất cũng không phải là hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Việc ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất chỉ là biện pháp nhằm bảo đảm các bên thực hiện nghĩa vụ của mình.

(ii) Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, pháp luật không cấm việc một người chỉ có một nhà đất nhưng nhận đặt cọc của nhiều người; mà chỉ quy định nếu nhận đặt cọc nhưng không bán thì phải trả lại số tiền đặt cọc và một khoản tiền phạt cọc tương đương.

(iii) Chưa hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất nhưng nay Văn phòng công chứng thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất cho người khác thì hoàn toàn đúng pháp luật và không xảy ra rủi ro pháp lý gì. Bởi lẽ, theo hợp đồng đặt cọc trước đó thì bên đặt cọc đã quá hạn nhưng không chịu mua nhà đất; trong trường hợp xấu nhất là “bên nhận đặt cọc cố tình che giấu sai phạm” và là bên có lỗi thì bên đặt cọc có thể khởi kiện bên nhận đặt cọc ra Tòa án yêu cầu trả cọc và tiền phạt cọc.

Thứ hai, việc Văn phòng công chứng hướng dẫn hủy hợp đồng đặt cọc đã công chứng là không đúng với bản chất vấn đề. Căn cứ Điều 427 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi hai bên thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng đặt cọc thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận. Như vậy, rõ ràng trong trường hợp này sẽ thiệt thòi cho bên nhận cọc, còn bên đặt cọc có hành vi vi phạm nhưng không gánh lấy hậu quả pháp lý nào.

Thứ ba, nguyên tắc chung của pháp luật là bảo vệ lẽ phải, tính công bằng, người ngay tình; tuy nhiên, việc một số Văn phòng công chứng yêu cầu phải hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất trước đó mới chịu công chứng hợp đồng mua bán nhà đất thì đây không chỉ là sự hiểu sai quy định của pháp luật mà còn gián tiếp tạo cơ hội cho kẻ xấu làm điều kém tử tế, thiệt thòi cho những người ngay tình như tình huống ở trên.

Năm 2023, chúng ta đang phải đối mặt với một thị trường nhà ở đầy thách thức. Các ngân hàng trung ương đang tăng lãi suất để kiềm chế lạm phát, vô hình chung khiến chi phí vay thế chấp tăng lên.

Trong bối cảnh kinh tế phức tạp, nhiều người đang đối mặt với cuộc khủng hoảng về khả năng chi trả cho nhà ở. Một số câu hỏi sau đây có thể giúp bạn kiểm tra xem mình có thuộc nhóm này hay không.

Tình trạng tài chính và điểm tín dụng của bạn ra sao?

Trước khi bạn nghĩ đến việc mua một ngôi nhà, hãy chắc chắn rằng tài chính của bạn ở trong tình trạng tốt. Hãy lập danh sách các tài sản đang có và các khoản nợ phải trả để tìm ra tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn. Đồng thời, hãy thanh toán bất kỳ khoản nợ chưa thanh toán lớn nào, kiểm tra báo cáo tín dụng để biết điểm tín dụng hiện tại, và không chi tiêu cho bất kỳ món đồ nào có giá trị lớn như ô tô. Bảng cân đối tài chính mạnh khỏe sẽ tạo ra tất cả sự khác biệt khi bạn đăng ký vay mua nhà.

Bạn có thể vay mua nhà ở đâu?

Hãy nghiên cứu kỹ xem những ngân hang và tổ chức tín dụng nào đang cung cấp các sản phẩm cho vay mua nhà phù hợp nhất với nhu cầu cụ thể của bạn và gia đình. Mặc dù lãi suất cố định trong 30 năm có thể là lựa chọn an toàn nhất, nhưng đôi khi các khoản vay với lãi suất điều chỉnh lại giúp bạn có cơ hội xin tái cấp vốn trước khi lãi suất của khoản vay đó được điều chỉnh cao hơn. Một số tổ chức và ngân hàng cũng cung cấp các khoản vay tạm giảm lãi suất trong một số năm đầu.

Bạn có thể đáp ứng quy tắc 28/36 không?

Cho dù bạn mua nhà bằng cách nào, hầu hết các chuyên gia đều đồng ý rằng mọi người không nên chi quá 28% tổng thu nhập cho chi phí nhà ở và không quá 36% cho các khoản nợ. Ví dụ: nếu bạn kiếm được 5.000 USD mỗi tháng, khoản thanh toán thế chấp cho căn nhà lý tưởng không nên vượt quá 1.400 USD mỗi tháng. Tất cả các khoản nợ khác không được vượt quá 1.800 USD mỗi tháng.

Nếu bạn còn lại quá ít tiền cho chi phí sinh hoạt sau khi thanh toán thế chấp và nợ hang tháng, bạn cần thực hiện một số thay đổi để tăng nguồn thu trước khi mua nhà.

Khi nào bạn nên mua nhà

Trên thực tế, không có một công thức chung để xác định thời điểm mua nhà, bởi đây vốn là một việc mang tính cá nhân. Nếu bạn tìm được một ngôi nhà yêu thích và đủ khả năng tài chính thì hãy mua ngay. Nếu chờ đợi lãi suất xuống thấp, bạn có thể mất căn nhà mơ ước vào tay một người mua khác, hoặc phải trả nhiều tiền hơn nếu giá nhà tăng lên.

Mua bất động sản là một khoản đầu tư cho tương lai và là một trong những cách tốt nhất để xây dựng sự giàu cho nhiều thế hệ về sau. Ngôi nhà là một khoản đầu tư tăng trưởng dài hạn, nhưng cũng là một tài sản mà bạn có thể sử dụng hằng ngày, chứa đựng nhiều cột mốc quan trọng cho cả gia đình. Vì vậy, việc xác định khả năng của bản thân và gia đình theo các câu hỏi nên trên cùng một lộ trình tài chính rõ ràng sẽ giúp quá trình mua nhà trở nên suôn sẻ và nhẹ nhàng hơn rất nhiều.

1. Chi phí và ngân sách

Một ngôi nhà cũ sẽ cần được sửa sang lại để có đủ cảm giác thoải mái và tiện nghi khi ở, nhưng liệu nó có cần thực hiện mọi cải tạo không? Khi nhà thầu đã kiểm tra cấu trúc và bạn đã có ý tưởng về những gì bạn muốn làm, hãy lập bảng chi phí và ngân sách phù hợp với tài chính của bạn.

Đồng thời, hãy cân bằng giữa nhu cầu và mong muốn của bạn. Bạn có thực sự cần một phòng tắm siêu rộng hay bạn có thể sống với một thiết kế khác phù hợp hơn với ngân sách của mình?

2. Làm việc theo kế hoạch

Chắc chắn rằng bạn nóng lòng muốn chuyển vào nhà mới và ổn định cuộc sống, nhưng ngôi nhà của bạn cần phải sẵn sàng trước khi nó có thể là một “tổ ấm”.

Vì thế, hãy làm việc với nhà thầu về lịch trình cải tạo và đừng quên tính dư thời gian cho những trường hợp không lường trước được có thể khiến việc cải tạo bị chậm trễ, chẳng hạn như điều kiện thời tiết có thể ảnh hưởng đến việc thi công ngoài trời, hay họ không làm việc vào các ngày lễ hoặc cuối tuần, hoặc thậm chí là thiếu nguyên vật liệu và nhân lực,…

3. Lưu ý về hệ thống dây điện và đường ống

Đối với một ngôi nhà cũ, khả năng cao là hệ thống dây điện và đường ống sẽ có “tuổi thọ” ngang ngửa với bất động sản, trừ khi nếu chúng đã được thay mới gần đây.

Cần lưu ý rằng việc lắp đặt dây điện và đường ống mới có thể khá tốn kém, nhưng để nguyên như vậy sẽ dẫn đến các vấn đề cho ngôi nhà của bạn như mất điện đột ngột do dây điện bị đứt, vỡ đường ống hoặc tệ hơn là có thể gây hỏa hoạn. Vì vậy, để an toàn, hãy thay mới đường ống và dây điện nếu chúng đã quá cũ kỹ.

4. Đảm bảo luôn có một phòng tắm hoạt động

Bạn đã bao giờ gặp phải vấn đề khi “thiên nhiên kêu gọi”, nhưng không có phòng tắm nào có thể sử dụng chưa? Bạn có thể sẽ cảm thấy khó chịu và xấu hổ khi phải gõ cửa nhà hàng xóm để xin sử dụng phòng tắm của họ!

Do đó, khi nói đến việc cải tạo, đặc biệt là khi cải tạo phòng tắm, hãy luôn đảm bảo rằng có ít nhất một phòng tắm có thể sử dụng được, vòi xả vẫn hoạt động bình thường và có nước sạch.

5. Tận dụng gạch lát nền cũ

Một phần vẻ đẹp của những căn nhà cũ nằm ở thiết kế và chất lượng của vật liệu được sử dụng. Trong khi đó, gạch chất lượng cao rất dễ tìm và giá cả phải chăng. Thay vì cải tạo lại hoàn toàn ngôi nhà của bạn, hãy xem tình trạng của gạch và xem chúng có thể được tận dụng lại được hay không.

Nếu chúng vẫn ở tình trạng tốt, tất cả những gì chúng cần là làm sạch và đánh bóng để khôi phục lại vẻ đẹp vượt thời gian của chúng. Bạn cũng có thể làm sạch các loại sàn khác, chẳng hạn như sàn gỗ, đá cẩm thạch và sàn linoleum,….

6. Kiểm tra mọi phần của ngôi nhà và không bỏ qua bất cứ chỗ nào

Ngoài việc kiểm tra các khu vực chính trong nhà như phòng khách, phòng bếp, phòng ngủ,… đừng quên kiểm tra bất kỳ khu vực nhỏ nào khác trong bất động sản, chẳng hạn như không gian bên dưới cầu thang, bất kỳ bức tường hoặc cột trụ nào để đảm bảo chúng ở trong tình trạng sạch sẽ, tốt và không có bất kỳ vật lạ nào bên trong.

Đảm bảo các cửa sổ và cửa ra vào trong nhà của bạn hoạt động tốt và khóa chặt để đảm bảo an toàn cho bạn và gia đình. Nếu các chốt hoặc bản lề bị gỉ hoặc ở tình trạng xấu, hãy thay thế chúng để bạn có thể sử dụng các cửa mà không gặp vấn đề gì. Đảm bảo rằng các cửa sổ và cửa ra vào có thể đóng mở như bình thường mà không gặp bất kỳ khó khăn nào.

7. Đặc biệt chú ý những vết nứt, nấm mốc và các góc ẩm ướt

Nấm mốc trong nhà có thể ảnh hưởng đến điều kiện sống của bạn vì chúng có thể gây ra rủi ro về sức khỏe và an toàn. Nấm mốc thường phát triển mạnh trong môi trường ẩm ướt, tối tăm. Chúng có thể gây ra dị ứng và các vấn đề về hô hấp. Mặc dù nấm mốc thường xuất hiện ở những khu vực gần nguồn nước và tốt nhất là bạn nên xử lý ngay khi phát hiện để ngăn ngừa những vấn đề khác xảy ra. May mắn thay, hầu hết trong số chúng đều có thể phát hiện ngay lập tức bằng mắt thường, nhưng để cẩn thận hơn hãy kiểm tra kỹ lưỡng.

Mặt khác, một vết nứt nhỏ có thể không gây hại, nhưng những vết nứt sâu hoặc kéo dài có thể là dấu hiệu của vấn đề lún móng, đe dọa cấu trúc của bất động sản và cần được sửa chữa ngay lập tức.

Bên cạnh đó, sàn gỗ hoặc cột trụ gỗ bị mục có thể làm hỏng cấu trúc của tòa nhà, gây nguy hiểm cho người ở.

Ngoài ra, một khu vực ẩm ướt bất thường là dấu hiệu cảnh báo nghiêm trọng rằng có điều gì đó không ổn với hệ thống ống nước của bất động sản, đặc biệt nếu điều đó xảy ra ở các góc xa nguồn nước. Nó có thể dẫn đến hư hỏng thêm trong cấu trúc ngôi nhà và gây ra nấm mốc, vì vậy hãy kiểm tra các đường ống đó.

8. Tiêu diệt loài gây hại

Trong nhà thỉnh thoảng xuất hiện gián hoặc kiến thì thường không có vấn đề gì, nhưng nếu bạn phát hiện ra một ổ mối mọt gây hại hoặc những loài kể trên thường xuyên xuất hiện, thì đã đến lúc bạn phải hành động và tìm kiếm dịch vụ chuyên tiêu diệt chúng. Nếu không được loại bỏ, một số loài gây hại có thể khiến ngôi nhà của bạn dễ bị xuống cấp, khiến tất cả những việc cải tạo lại trước đó trở nên lãng phí.