Month: June 2024

Từ 1/4/2023, Thông tư 11/2022/TT-NHNN quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai có hiệu lực. Ảnh minh họa

Thông tư 11/2022/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) ban hành ngày 30/9/2022 quy định về bảo lãnh ngân hàng, trong đó quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo đó, ngân hàng thương mại (NHTM) có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai khi: Trong giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung giấy phép thành lập và hoạt động của ngân hàng thương mại có quy định nội dung hoạt động bảo lãnh ngân hàng; không bị cấm, hạn chế, đình chỉ, tạm đình chỉ thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.

NHNN công bố công khai danh sách NHTM có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trong từng thời kỳ trên cổng thông tin điện tử của NHNN.

NHTM sẽ căn cứ các quy định, xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư khi chủ đầu tư đáp ứng đủ các yêu cầu quy định với dự án đáp ứng đủ các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai (quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản).

"Điều 55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do".

Số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà ở hình thành trong tương lai theo khoản 7 Điều 13 Thông tư 11/2022/TT-NHNN:

" 7. Số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà ở hình thành trong tương lai tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua theo quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản và các khoản tiền khác (nếu có) theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở".

Số dư bảo lãnh ngân hàng trong bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, theo khoản 8 Điều 13 Thông tư 11/2022/TT-NHNN.

"8. Số dư bảo lãnh trong bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai:

a) Số dư bảo lãnh đối với chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng được xác định chính bằng số tiền thuộc nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư. Số dư bảo lãnh giảm dần khi nghĩa vụ bảo lãnh đối với bên mua chấm dứt theo quy định tại Điều 23 Thông tư này;

b) Thời điểm ghi nhận số dư bảo lãnh là thời điểm chủ đầu tư thông báo với ngân hàng thương mại số tiền đã nhận ứng trước của các bên mua kể từ thời điểm thư bảo lãnh có hiệu lực quy định tại điểm c Khoản này;

c) Ngân hàng thương mại và chủ đầu tư thỏa thuận về thời gian thông báo và cập nhật số tiền đã nhận ứng trước của các bên mua từ thời điểm thư bảo lãnh có hiệu lực trong tháng nhưng không muộn hơn ngày làm việc cuối cùng của tháng để làm cơ sở xác định số dư bảo lãnh. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc thông báo chính xác số tiền và thời điểm đã nhận ứng trước của các bên mua cho ngân hàng thương mại.

Như vậy, số dư bảo lãnh đối với chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng được xác định chính bằng số tiền thuộc nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư. Số dư bảo lãnh giảm dần khi nghĩa vụ bảo lãnh đối với bên mua chấm dứt theo quy định tại Điều 23 Thông tư này;

Hình minh họa

Trả lời:

Theo Dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) 5 trường hợp dưới đây không được cấp sổ đỏ

Điều 144 quy định các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

Thứ nhất, đất thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

Thứ hai, đất được giao để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật này, trừ trường hợp: đất được giao sử dụng chung với đất được giao quản lý thì được chứng nhận phần quyền sử dụng theo quyết định giao, cho thuê của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thứ ba, đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất; đất nhận khoán, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Thứ tư, đất đã được đăng ký vào sổ địa chính nhưng đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện.

Thứ năm, tổ chức, UBND cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm công trình giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.

Điều 145 quy định về cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất như sau: Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận bao gồm nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp sau khi cấp Giấy chứng nhận mà tài sản bị tiêu hủy, phá dỡ thì việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản không còn hiệu lực pháp lý.

Theo quy định hiện hành, có 7 trường hợp không được cấp sổ đỏ

Theo quy định tại Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm:

1. Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.

2. Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

3. Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

4. Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.

5. Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

6. Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

7. Tổ chức, UBND cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.

Bên cạnh đó, lãi suất cũng ảnh hưởng đến dòng vốn, cung và cầu vốn và tỷ lệ hoàn vốn đầu tư của nhà đầu tư. Do đó, lãi suất thúc đẩy giá bất động sản theo nhiều cách khác nhau.

Nguyên tắc cơ bản về xác định giá trị bất động sản

Giá trị bất động sản nói chung bị ảnh hưởng bởi cung và cầu cũng như chi phí thay thế của việc phát triển bất động sản mới. Chi phí thay thế được hiểu là chi phí hiện hành để xây dựng mới một công trình có giá trị sử dụng tương đương, nhưng vật liệu, phương pháp và kĩ thuật hiện đại sẽ được sử dụng để xây dựng và loại bỏ các bộ phận đã bị lỗi thời. Tuy nhiên, bên cạnh những yếu tố này còn có nhiều khía cạnh khác cần được đặt lên “bàn cân” để định giá bất động sản hơn thế, đặc biệt là khi bạn xem xét mức độ ảnh hưởng của lãi suất, dòng vốn và lãi suất tài trợ của chính phủ ảnh hưởng đến giá trị tài sản.

Việc định giá bắt đầu bằng cách dự báo thu nhập của bất động sản, dưới dạng các khoản thanh toán tiền thuê dự kiến. Sau khi hạch toán tất cả các chi phí, nhà phân tích sẽ có được thu nhập hoạt động ròng (NOI). Bằng cách trừ đi mọi chi phí vốn liên quan, vốn đầu tư để bảo trì hoặc sửa chữa tài sản và các chi phí không liên quan đến tài sản cụ thể khác từ thu nhập hoạt động ròng, chúng ta sẽ có được dòng tiền ròng (NCF). Dòng tiền ròng được sử dụng để xác định vốn chủ sở hữu trong bất động sản hoặc thu nhập từ đầu tư cố định. Bằng cách chiết khấu dòng tiền (bao gồm bất kỳ giá trị còn lại nào) trong một khoảng thời gian đầu tư nhất định, giá trị bất động sản được xác định.

Lãi suất ngân hàng ảnh hưởng đến giá trị bất động sản như thế nào?

1. Dòng vốn

Lãi suất có thể ảnh hưởng đáng kể đến chi phí cấp vốn và lãi suất thế chấp, ảnh hưởng đến chi phí của bất động sản và do đó, tác động đến giá trị tài sản. Tuy nhiên, cung và cầu về vốn và các khoản đầu tư cạnh tranh khác sẽ có tác động lớn nhất đến tỷ lệ hoàn vốn tối thiểu bắt buộc (RRR) và giá trị đầu tư. Tỷ lệ hoàn vốn tối thiểu bắt buộc được hiểu là tỷ lệ lợi tức thấp nhất mà các nhà đầu tư có thể chấp nhận từ khoản đầu tư.

Lãi suất ngân hàng giảm, chi phí vốn giảm và tiền chảy vào hệ thống. Ngược lại, khi lãi suất tăng, khả năng cung cấp vốn giảm. Đối với bất động sản, những thay đổi về lãi suất cho vay làm tăng hoặc giảm lượng vốn sẵn sàng cho đầu tư. Lượng vốn và chi phí vốn ảnh hưởng đến nhu cầu cũng như nguồn cung, nghĩa là số tiền sẵn có để mua và phát triển bất động sản. Ví dụ: khi vốn khả dụng eo hẹp, các nhà cung cấp vốn có xu hướng cho vay ít hơn theo tỷ lệ phần trăm của giá trị nội tại, hoặc không cao bằng tổng vốn. Điều này có nghĩa là các khoản vay được thực hiện với tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) thấp hơn, do đó làm giảm dòng tiền và giá trị bất động sản có đòn bẩy.

Những thay đổi trong dòng vốn này cũng có thể có tác động trực tiếp đến động lực cung và cầu đối với một bất động sản. Chi phí vốn và nguồn vốn sẵn có sẽ ảnh hưởng đến nguồn cung bằng cách cung cấp thêm vốn cho việc phát triển bất động sản và cũng ảnh hưởng đến lượng người mua tiềm năng đang tìm kiếm giao dịch. Hai yếu tố này kết hợp với nhau sẽ xác định giá trị tài sản.

2. Tỷ lệ chiết khấu

Tác động rõ ràng nhất của lãi suất đối với giá trị bất động sản có thể nhìn thấy được trong việc tạo ra tỷ lệ chiết khấu hoặc tỷ suất vốn hóa. Tỷ lệ chiết khấu là lãi suất được dùng để chiết khấu các dòng tiền mặt chảy vào và chảy ra có liên quan đến dự án đầu tư. Trong khi đó, tỉ suất vốn hóa phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập hoạt động thuần dự kiến có được trong một năm và giá trị của tài sản.

Cả hai yếu này đều chịu ảnh hưởng bởi lãi suất hiện hành vì chúng bằng lãi suất phi rủi ro cộng với phần bù rủi ro. Trong đó, phần bù rủi ro là phần chênh lệch giữa tỷ lệ hoàn vốn tối thiểu bắt buộc (RRR) của một khoản đầu tư thông thường với tỷ lệ lợi tức phi rủi ro danh nghĩa.

Bởi vì các khoản đầu tư có rủi ro cao hơn phải đạt được lợi nhuận cao hơn tương xứng để bù đắp cho rủi ro phát sinh thêm, khi xác định tỷ lệ chiết khấu và tỷ suất vốn hóa, các nhà đầu tư cộng thêm phần bù rủi ro vào lãi suất phi rủi ro để xác định lợi nhuận điều chỉnh rủi ro cần thiết cho mỗi khoản đầu tư được xem xét.

Nói chung, tỷ lệ chiết khấu sẽ thay đổi khi lãi suất tạo nên nó thay đổi. Khi tỷ lệ hoàn vốn tối thiểu bắt buộc từ các khoản đầu tư khác tăng lên, giá trị bất động sản giảm xuống. Trong khi đó, thường khi lãi suất giảm, giá bất động sản tăng.

Điều quan trọng là phải tập trung vào lãi suất từ vay thế chấp vì chúng có ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản. Dẫu vậy, việc thay đổi lãi suất cũng sẽ ảnh hưởng đến nhiều khía cạnh khác của bất động sản. Ngoài giá căn nhà mới của bạn, lãi suất cũng ảnh hưởng đến nguồn cung của vốn và nhu cầu đầu tư. Những dòng vốn này ảnh hưởng đến cung và cầu đối với bất động sản và kết quả là chúng ảnh hưởng đến giá bất động sản.

Ngoài ra, lãi suất cũng ảnh hưởng đến lợi nhuận của các khoản đầu tư khác để phù hợp với rủi ro vốn có trong đầu tư bất động sản. Khi các nhà đầu tư dự đoán lãi suất tăng hoặc rủi ro gia tăng trong tương lai, phần bù rủi ro sẽ tăng lên, gây áp lực giảm mạnh hơn đối với giá bất động sản.

Dòng tiền dương là gì?

Việc tạo ra tiền thông qua đầu tư được gọi là dòng tiền dương, có nghĩa là thu nhập của bạn vượt quá chi phí mà bạn bỏ ra, do đó tạo ra lợi nhuận. Các nhà đầu tư bất động sản luôn nhắm đến những bất động sản tạo ra dòng tiền dương.

Không nhà đầu tư nào muốn mua một bất động sản không có tiềm năng. Khi mua hoặc sở hữu một bất động sản, các nhà đầu tư có thể sẽ phải cải tạo, sửa chữa và quảng cáo bất động sản cho phù hợp để biến nó thành tài sản tạo ra dòng tiền dương. Đây là cách mà các nhà đầu tư bất động sản kỳ cựu thường thực hiện, do khả năng xác định “viên ngọc ẩn” và tầm hiểu biết của họ về thị trường.

Tầm quan trọng của bất động sản tạo ra dòng tiền dương đối với nhà đầu tư

Rất nhiều nhà đầu tư sẽ tính dòng tiền bằng cách lấy tiền thuê nhận được trừ đi khoản thanh toán thế chấp, thuế và bảo hiểm. Tuy nhiên, điều quan trọng là đừng bỏ qua chi phí cho vấn đề bảo trì và thời gian bất động sản bị bỏ trống. Ngay cả với một bất động sản đã được sửa sang lại hoàn toàn, bạn vẫn sẽ phải dành một phần ngân sách chi cho việc bảo trì. Đồng thời, bạn cũng phải dự tính cách đối phó với những chi phí hoạt động khi bất động sản bị bỏ trống trong một vài tháng trong thị trường khắc nghiệt.

Sau khi tính toán dòng tiền bằng cách lấy giá thuê trừ đi tất cả các chi phí khác, bạn có thể nhận ra rằng các con số trông không đẹp như bạn nghĩ lúc đầu. Cần lưu ý rằng không phải lúc nào tiền thuê nhà cao hơn một chút so với tiền thế chấp, thì điều đó có nghĩa là bạn đang kiếm được lợi nhuận, hay có dòng tiền dương.

Nếu bạn đang hy vọng bất động sản lên giá, hãy nhớ rằng không có gì đảm bảo rằng giá sẽ tăng. Bạn sẵn sàng trả tiền cho một bất động sản cho thuê đang tạo ra dòng tiền âm trong bao lâu trước khi kiếm được lợi nhuận từ việc bán nó? Nếu không cẩn thận, bạn có thể “phá sản” trước khi kiếm được lợi nhuận từ việc bán bất động sản. Do đó, hãy đảm bảo bất kỳ bất động sản cho thuê nào của bạn cũng đều tạo ra dòng tiền dương. Tuy nhiên, bạn vẫn có thể mua mà không tính toán đến dòng tiền miễn là bạn hiểu những rủi ro.

Hãy luôn lên kế hoạch cho điều tồi tệ nhất, nhưng hy vọng điều tốt nhất. Một điều khác mà nhiều nhà đầu tư bất động sản mới bỏ qua đó là quản lý tài sản. Ngay cả khi bạn đang tự mình quản lý tài sản, bạn vẫn phải lập bảng ngân sách và kế hoạch cho khoản đầu tư của mình. Bạn cần phải ghi chép rõ ràng hàng tháng về giá thuê, khoản thanh toán vay thế chấp (nếu có), phí bảo hiểm, thuế, chi phí bảo trì,….

Trong nhiều trường hợp, bất động sản bị bỏ trống, hay không có khách thuê, người thuê chuyển đi, hoặc người thuê không chịu trả tiền thuê và bạn buộc phải cắt hợp đồng với họ. Do đó, bạn không có dòng tiền từ bất động sản đó. Bạn không những không được thu tiền thuê nhà trong những tháng bất động sản bị bỏ trống mà bạn còn phải trả tiền điện nước, phí đậu xe, phí bảo trì,…. cho ngôi nhà. Đó là lý do tại sao bạn cần dự trù ngân sách dự phòng để đối phó với bất kể vấn đề nào bất ngờ phát sinh.

Dòng tiền dương bao nhiêu là đủ?

Vậy, đối với một nhà đầu tư bất động sản, dòng tiền dương bao nhiêu là đủ? Rõ ràng là dòng tiền càng nhiều càng tốt, nhưng dòng tiền tối thiểu mà một bất động sản tạo ra cần phải giúp nhà đầu tư chi trả được toàn bộ các chi phí liên quan đến bất động sản mà vẫn có lãi. Con số này khác biệt đối với mỗi loại bất động sản, diện tích bất động sản,…. Và quan trọng là mỗi nhà đầu tư sẽ có mục tiêu về lợi nhuận hay dòng tiền của riêng mình.

Rất khó để đưa ra một con số cụ thể. Tuy nhiên, giả sử với bất động sản bạn mua với giá 2 tỷ đồng, thì bạn có thể đặt ra mục tiêu dòng tiền từ 9 triệu đến 11 triệu đồng một tháng.

Tóm lại, đầu tư vào bất động sản có dòng tiền dương phải là ưu tiên hàng đầu của mọi nhà đầu tư bất động sản. Sẽ dễ dàng hơn và nhanh hơn để đặt nền móng cho thành công tiếp theo nếu bạn bắt đầu với một bất động sản mang lại lợi nhuận đáng kể. Tuy nhiên, việc tìm kiếm các bất động sản tạo ra dòng tiền dương không hề dễ dàng bởi vì chúng thường sẽ nhanh chóng “rơi vào tay” của các nhà đầu tư giàu kinh nghiệm, có khả năng nhìn thấy cơ hội bất kể chi phí.

Trả lời:

Theo quy định tại Khoản 22, Điều 3, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất cụ thể như sau:

Theo khoản 1 Điều 142 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi):

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo mẫu thống nhất trong cả nước.

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này.

Như vậy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo mẫu thống nhất trong cả nước.

Nguyên tắc, thẩm quyền cấp sổ đỏ theo dự thảo

Căn cứ tại Điều 143 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định nguyên tắc, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất.

Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.

– Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

– Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.

– Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.

– Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì cấp một Giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên thành viên trên Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. Đối với trường hợp giấy chứng nhận đã cấp cho đại diện hộ gia đình trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nếu các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì được cấp đổi Giấy chứng nhận và ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất.

+ Trường hợp các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì cấp một Giấy chứng nhận ghi tên đại diện hộ gia đình trên Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện hộ gia đình.

+ Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

– Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 135 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

+ Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

+ Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận đã cấp và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận đã cấp thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét công nhận quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật này.

– Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận do Cơ quan đăng ký đất đai thực hiện theo quy định của Chính phủ.

– Chính phủ quy định chi tiết việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, việc xác định lại diện tích đất ở và việc đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp.

Xin hỏi, tôi phải làm thế nào để đính chính tên và năm sinh trong sổ đỏ? Việc đính chính này sẽ được thực hiện do cơ quan nào làm?

Nguyễn Đức Bẩy (Quảng Ninh)

Trả lời:

Theo thông tin từ Bộ Tài nguyên và Môi trường, Khoản 1, 2 Điều 86 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định thủ tục đính chính Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp và Khoản 3 Điều 10 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì hồ sơ nộp đề nghị đính chính Giấy chứng nhận gồm:

"a) Đơn đề nghị đính chính đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản phát hiện sai sót trên Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp".

Như vậy, khi phát hiện sai sót trên sổ đỏ, người dân cần làm hồ sơ đính chính theo quy định trên và nộp đến cơ quan đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra; lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót; lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót; đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Theo quy định tại Điểm r Khoản 2 Điều 61 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai thì thời gian thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp là không quá 10 ngày.

Để được giải quyết cụ thể theo quy định của pháp luật, đề nghị ông liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.

1. Nên: Tìm kiếm khu vực có thị trường bất động sản tiềm năng phát triển

Một trong những bước quan trọng nhất trong đầu tư bất động sản là việc tìm kiếm một thị trường bất động sản không chỉ thịnh vượng ở thời điểm hiện tại mà còn có tiềm năng tạo nên “cơn sốt” trong tương lai. Đặc điểm của một thị trường bất động sản tăng trưởng mạnh mẽ nhất đó là:

+ Khu vực có nền kinh tế mạnh và đang phát triển

+ Ngành nghề đa dạng

+ Tăng trưởng việc làm và tỷ lệ thất nghiệp thấp

+ Tăng trưởng dân số

Cần nhớ rằng bạn đang tìm kiếm bất động sản đầu tư giá cả phải chăng. Đôi khi, một thị trường bất động sản nóng với tất cả những đặc điểm này sẽ tiêu tốn quá nhiều chi phí và không mang lại lợi tức đầu tư tốt.

Vì thế, hãy bắt đầu tìm kiếm bất động sản đầu tư bằng cách phân tích thị trường bất động sản. Quan trọng là đừng bị giới hạn trong thị trường bất động sản địa phương của bạn.

Mặc dù có nhiều lợi thế khi đầu tư bất động sản trong khu vực bạn đang sinh sống, nhưng một nhà đầu tư khôn ngoan nên xem xét bất kỳ thị trường nào trong quá trình tìm kiếm bất động sản đầu tư, bất kể khu vực đó bao xa. Bạn sẽ không muốn bỏ lỡ các cơ hội đầu tư bất động sản tuyệt vời chỉ vì khoảng cách quá xa. Nếu thị trường bất động sản tại địa phương của bạn đang suy yếu hoặc đang “quá nóng” để có thể thu được lợi tức đầu tư tốt, thì bạn có rất nhiều lựa chọn tuyệt vời tại thị trường khác.

2. Nên: Thực hiện phân tích bất động sản đầu tư

Khi đã tìm thấy bất động sản tiềm năng nhất để đầu tư, bạn sẽ phải thực hiện phân tích và tính toán tất cả các yếu tố có thể tối đa hóa lợi nhuận. Sau khi thu hẹp một số bất động sản ở vị trí bạn chọn dựa trên phạm vi giá mà bạn có thể chi trả, việc phân tích bất động sản sẽ cho bạn biết đâu sẽ là khoản đầu tư nhà đất tốt nhất dành cho bạn.

Thông qua phân tích tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư, tỷ suất vốn hóa, thu nhập cho thuê,… phân tích bất động sản đầu tư sẽ tiết lộ các khoản đầu tư có lợi nhất vào bất động sản.

Ngoài ra, đó sẽ là một sai lầm nghiêm trọng nếu chỉ dựa vào giá niêm yết để xác định xem tài sản đầu tư có tạo ra lợi nhuận tốt hay không. Hãy tìm các bất động sản tương tự ở cùng một địa điểm. Kiểm tra những đặc điểm và mức giá giữa chúng, điều này có thể giúp bạn xác định phạm vi giá trị của bất động sản mà bạn đang cân nhắc. Đừng sử dụng quá ít các bất động sản để so sánh, hãy sử dụng ít nhất ba đến năm bất động sản tương tự. Nếu bạn chỉ so sánh hai bất động sản với nhau, bạn sẽ không có ước tính chính xác về giá trị bất động sản mà bạn đang cân nhắc.

3. Không nên: Bỏ qua việc kiểm tra tuyến đường cụ thể

Trong nhiều trường hợp, các nhà đầu tư bất động sản tìm thấy một bất động sản tuyệt vời nhưng không thể đầu tư vì bất động sản đó nằm trên một con phố gần đường tàu ồn ào hoặc trên một con phố đầy những bất động sản đầu tư bị bỏ hoang. Những yếu tố này có thể có tác động tiêu cực đến lợi nhuận mà bất động sản đầu tư đem lại. Do đó, hãy luôn kiểm tra cẩn thận các tuyến giao thông và đường phố trong quá trình tìm kiếm bất động sản đầu tư.

4. Không nên: Bỏ qua việc kiểm tra bất động sản một cách kỹ lưỡng

Đôi khi, trên giấy tờ, một bất động sản nào đó trông có vẻ giống như khoản đầu tư bất động sản tốt nhất hiện có. Phân tích bất động sản đó cho thấy tiềm năng mang lại một khoản lợi nhuận lớn. Tuy nhiên, nếu không có kiểm tra trực tiếp kỹ lưỡng, bạn sẽ không bao giờ biết được bức tranh toàn cảnh về bất động sản đầu tư đó. Kiểm tra trực tiếp có thể tiết lộ các vấn đề mà mắt thường không thể nhìn thấy, chẳng hạn như các vấn đề về cấu trúc và nền móng.

(Thạch Thi – Trà Vinh)

Trả lời:

Theo thông tin từ Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Trà Vinh, quy định tại Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, để được xem xét cấp Giấy chứng nhận lần đầu, người sử dụng đất phải lập và nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc nộp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả cấp huyện (Bộ phận Một cửa).

Hồ sơ cần chuẩn bị

Thành phần hồ sơ được quy định tại Điểm a, b, c, đ và Điểm g Khoản 1 Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính, bao gồm:

– Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

– Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;

– Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

– Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế".

Về thực hiện nghĩa vụ tài chính

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai chuyển cơ quan thuế xác định sau khi hoàn chỉnh hồ sơ đăng ký do người sử dụng đất nộp. Nghĩa vụ tài chính được xác định khác nhau theo nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất, loại đất, diện tích đất được thể hiện tại hồ sơ địa chính và hồ sơ đăng ký của người sử dụng đất.

Về phí và lệ phí

Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận lần đầu (theo Nghị quyết số 08/2022/NQ-HĐND ngày 7/7/2022 của HĐND tỉnh Trà Vinh Khóa XI – kỳ họp thứ 5) như sau:

– Đất nông nghiệp diện tích từ 1.000 m2 đến 3.000 m2, mức thu 140.000 đồng/hồ sơ.

– Đất phi nông nghiệp diện tích từ 1.000 m2 đến 3.000 m2, mức thu 180.000 đồng/hồ sơ.

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các xã, thị trấn (theo quy định Nghị quyết số 27/2017/NQ-HĐND ngày 13/7/2017 của HĐND tỉnh Trà Vinh Khóa IX – kỳ họp thứ 4): Trường hợp không có nhà và tài sản gắn liền với đất: 12.500 đồng/01 giấy; trường hợp có nhà và tài sản gắn liền với đất: 50.000 đồng/01 giấy.

Trả lời:

Ngày 28/2/2023 Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 13/2023/TT-BTC có hiệu lực từ 14/4/2023 hướng dẫn thi hành Nghị định số 49/2022/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 209/2013/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế giá trị gia tang đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Nghị định số 12/2015/NĐ-CP, Nghị định số 100/2016/NĐ-CP và Nghị định số 146/2017/NĐ-CP và sửa đổi bổ sung Thông tư số 80/2021/TT-BTC.

Hướng dẫn giá tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Khoản 1 Điều 1 Thông tư 13/2023/TT-BTC quy định đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế GTGT thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 1 Nghị định 49/2022/NĐ-CP.

Theo đó, đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng (GTGT).

(1) Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp NSNN (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật.

(2) Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất của Nhà nước, giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất trúng đấu giá.

(3) Trường hợp thuê đất để đầu tư cơ sở hạ tầng để cho thuê, xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế GTGT là tiền thuê đất phải NSNN (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật. Riêng trường hợp thuê đất xây dựng nhà để bán, kể từ ngày 01/7/2014 thực hiện theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013.

(4) Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT.

Nếu giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT.

Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.

(5) Trường hợp cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện theo hình thức xây dựng – chuyển giao (BT) thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá tại thời điểm ký hợp đồng BT theo quy định của pháp luật; nếu tại thời điểm ký hợp đồng BT chưa xác định được giá thì giá đất được trừ là giá để thanh toán công trình do UBND cấp tỉnh quyết định theo quy định của pháp luật.

(6) Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá ghi trong hợp đồng góp vốn. Trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất nhận góp vốn thì chỉ được trừ giá đất theo giá chuyển nhượng.

Theo các chuyên gia bất động sản, mặc dù rất muốn bán nhà, các chủ nhà nên có một danh sách những điều có thể nhượng bộ và những điều không thể đồng ý để giúp giao dịch thành công và hài hòa được lợi ích của cả hai bên.

Những điều có thể nhượng bộ

Sửa chữa và cải tạo

Thị trường bất động sản chậm lại đã thay đổi cách người bán chuẩn bị bất động sản trước khi giao dịch. Họ có thể phải thực hiện những sửa chữa, cải tạo quan trọng để căn nhà có tính cạnh tranh hơn so với các sản phẩm khác trên thị trường. Việc sửa chữa có thể khó khan và tốn kém, tuy nhiên đây là cách người bán có thể làm hài lòng khách hàng, đồng thời tăng sức hấp dẫn của căn nhà.

Nếu không thể thanh toán toàn bộ, chủ nhà có thể hỗ trợ người mua một phần chi phí sửa chữa nhất định để giao dịch được thực hiện thành công.

Giảm giá chào và giá chốt

Khi lãi suất cao và giá nhà hạ trên toàn thị trường, chủ nhà nên điều chỉnh giá niêm yết cho phù hợp. Thậm chí, giá bán có thể thấp hơn so với những cuộc thương lượng được thực hiện ở thời điểm trước. Mức độ điều chỉnh giá nhà sẽ theo quy luật cung – cầu tất yếu của thị trường và mong muốn giao dịch của chủ nhà.

Giảm số tiền tạm ứng và tăng thời gian thanh toán

Chủ nhà có thể yêu cầu khách hàng đặt cọc ban đầu một khoản tiền thấp hơn, hoặc kéo dài thời gian thanh toán toàn bộ giá trị căn nhà. Thông thường, thời gian tối đa từ lúc đặt cọc tới lúc trả hết tiền nhà (với bất động sản thổ cư) kéo dài trong vòng 1 tháng. Ở thời điểm hiện tại, chủ nhà có thể linh hoạt kéo dài hơn để giúp người mua lo đủ tài chính, giúp người mua gom thêm tiền hoặc có thêm thời gian để nghiên cứu các lựa chọn cho vay thay thế.

Với các căn hộ chung cư, chủ đầu tư nên linh hoạt về khoản tiền trả trước, giãn các đợt thanh toán, và hỗ trợ một phần lãi suất để người mua dễ dàng tiếp cận sản phẩm của mình hơn.

Hỗ trợ chi phí hoàn tất giao dịch

Đây là sự hỗ trợ vô cùng hấp dẫn với người mua, nhất là người mua không dư dả tiền mặt, dù trên thực tế số tiền chủ nhà phải bỏ ra không lớn. Nó có thể bao gồm các khoản phí trước bạ (0,5% giá trị giao dịch), phí thẩm định hồ sơ (0,15% giá trị giao dịch), lệ phí công chứng và các loại thuế phí khác (nếu có).

Bằng cách đề nghị trang trải một phần hoặc toàn bộ chi phí nói trên, chủ nhà sẽ giúp căn nhà của họ có giá hợp túi tiền hơn và tăng cơ hội giao dịch thành công.

Cung cấp dịch vụ bảo trì và bảo hành

Dịch vụ bảo trì và bảo hành khá hấp dẫn người mua, giúp họ tránh được việc sửa chữa tốn kém trong trường hợp xảy ra sự cố sau khi mua nhà. Đây cũng là một dấu hiệu thiện chí từ người bán, giúp tạo dựng lòng tin và xoa dịu mọi lo lắng mà những người mua tiềm năng có thể có về căn nhà.

Những điều không nên nhượng bộ

Trả tiền nội thất và trang thiết bị

Chủ nhà không nên đồng ý thanh toán các chi phí hoàn thiện và nâng cấp căn nhà liên quan tới nội thất và trang thiết bị như làm sàn gỗ, sơn tủ, thay thảm… Lý do là vì không có tiêu chuẩn cố định và độ phát sinh của các chi phí này là rất lớn khi mỗi người mua có một tiêu chuẩn và thẩm mỹ khác nhau về đồ đạc và nội thất. Hãy để người mua tự làm các công việc trên sau khi giao dịch hoàn tất với các nhà cung cấp và sản phẩm mà họ lựa chọn.

Cho phép người mua chuyển đến trước khi giao dịch hoàn tất

Đây có thể là một động thái rủi ro và đặt chủ nhà vào vị thế dễ bị tổn thương. Nếu việc giao dịch thất bại hoặc người mua không thanh toán được toàn bộ giá trị căn nhà, thì người bán có thể gặp khó khăn trong việc đuổi người mua và lấy lại nhà.

Giảm giá quá mức

Việc thị trường nhà ở đang suy thoái không có nghĩa là bạn phải chấp nhận bán nhà với một mức quá thấp, trừ trường hợp bạn đang có khó khăn tài chính và cần phải “bán tống bán tháo”. Để tránh bị thua lỗ khi bán nhà, hãy nhờ các đại lý môi giới tư vấn về giá, đồng thời tham khảo giá chào và giá bán các căn nhà có cùng quy mô, chất lượng trong cùng khu vực để đưa ra định giá chính xác nhất.

Cổ phiếu, trái phiếu là gì?

Chứng khoán là khái niệm được dùng khi đề cập đến các sản phẩm tài chính xác nhận sở hữu hợp pháp đối với tài sản hoặc phần vốn của công ty hay tổ chức đã phát hành. Chứng khoán bao gồm cổ phiếu, trái phiếu và chứng chỉ quỹ, chứng quyền…

– Cổ phiếu là loại chứng khoán xác nhận quyền sở hữu và lợi ích của người nắm giữ cổ phiếu đối với một phần vốn của doanh nghiệp phát hành. Người nắm giữ cổ phiếu trở thành cổ đông của công ty phát hành và được hưởng cổ tức (không cố định, phụ thuộc vào tình hình kinh doanh của doanh nghiệp).

– Trái phiếu là loại chứng khoán quy định nghĩa vụ nợ của cơ quan phát hành trái phiếu (doanh nghiệp hoặc chính phủ) đối với người sở hữu trái phiếu. Người mua và sở hữu trái phiếu còn được gọi là trái chủ. Trái chủ được chi trả một khoản tỷ lệ lợi suất nhất định và không phụ thuộc vào tình hình kinh doanh của doanh nghiệp đó.

Phân loại cổ phiếu, trái phiếu

Về cổ phiếu được chia thành nhiều loại khác nhau theo từng tiêu chí phân loại

Theo đối tượng sở hữu

– Cổ phiếu ghi danh: là loại cổ phiếu ghi rõ tên người sở hữu. Việc chuyển nhượng cổ phiếu hình thức này tương đối phức tạp, nhà đầu tư cần hoàn thiện các thủ tục theo đúng quy định của pháp luật.

– Cổ phiếu vô danh: là loại cổ phiếu không ghi tên người sở hữu. Nhà đầu tư có thể tự do chuyển nhượng cổ phiếu vô danh mà không cần hoàn thiện các thủ tục pháp lý liên quan.

Theo hình thức sở hữu

– Cổ phiếu thường (cổ phiếu phổ thông): loại phổ biến trên thị trường, người nắm giữ có quyền dự họp ĐHCĐ, có quyền biểu quyết những vấn đề lớn của công ty, được nhận cổ tức.

– Cổ phiếu ưu đãi (Preferred Stock): là loại cổ phiếu mang lại những ưu đãi cho người sở hữu, nhưng cũng có những hạn chế so với cổ phiếu phổ thông. Trên thị trường hiện nay có 5 loại cổ phiếu ưu đãi sau:

+ Cổ phiếu ưu đãi thông thường: nhà đầu tư sẽ nhận được một số ưu đãi như được hưởng thêm cổ tức, có nhiều quyền biểu quyết hơn.

+ Cổ phiếu ưu đãi tích lũy: có thể đảm bảo lượng cổ tức mà cổ đông được nhận. Trong trường hợp tình hình kinh doanh của công ty gặp khó khăn, không thể chi trả đầy đủ cổ tức cho cổ đông thì số cổ tức còn thiếu sẽ được cộng dồn và trả bù.

+ Cổ phiếu ưu đãi tham dự: chủ sở hữu nhận thêm cổ tức khi doanh nghiệp đạt hiệu quả kinh doanh tốt.

+ Cổ phiếu ưu đãi có thể mua lại: là cổ phiếu mà doanh nghiệp có thể mua lại từ nhà đầu tư bất kỳ lúc nào.

+ Cổ phiếu ưu đãi có thể chuyển đổi: cho phép người sở hữu chuyển đổi cổ phiếu ưu đãi đang nắm giữ sang loại cổ phiếu khác (ví dụ như cổ phiếu thường).

– Cổ phiếu quỹ: loại cổ phiếu được sở hữu bởi chính doanh nghiệp phát hành nó. Khối lượng cổ phiếu quỹ được mua lại sẽ không được tính vào lượng cổ phiếu lưu hành. Việc thu mua cổ phiếu quỹ cũng có một số quy định như lượng cổ phiếu tối đa được mua và điều kiện mua – bán cụ thể.

Cổ phiếu quỹ thường được mua với một số mục đích như: phát hành cổ phiếu ESOP cho cán bộ nhân viên; Kích cầu thị trường nhằm bình ổn giá cổ phiếu khi thị trường đi xuống.; Đảm bảo lợi ích cho cổ đông hiện hữu (khối lượng cổ phiếu lưu hành giảm đi khiến một vài chỉ số như ROE, EPS tăng lên).

– Cổ phiếu penny: nhóm cổ phiếu có mệnh giá nhỏ, thường chỉ khoảng dưới 10.000đ/cổ phiếu. Chúng thường được phát hành bởi những doanh nghiệp nhỏ, vốn hoá dưới 1.000 tỷ đồng. Loại cổ phiếu này có sự biến động giá lớn, có thể tăng giá nhanh nếu doanh nghiệp phát hành có nhiều thông tin tích cực.

Tuy nhiên, được phát hành bởi công ty nhỏ, gặp rủi ro phá sản, kinh doanh thua lỗ nên các cổ phiếu penny thường được dùng để lướt sóng hơn là đầu tư dài hạn.

– Cổ phiếu blue chip là những cổ phiếu được phát hành bởi các doanh nghiệp có vốn hoá lớn (trên 10.000 tỷ), các mã cổ phiếu này thường có tính ổn định và thanh khoản cao, ít khi có sự biến động giá mạnh, thích hợp để đầu tư dài hơn hơn là lướt sóng.

– Cổ phiếu ESOP (Employee Stock Ownership Plan): là loại cổ phiếu đặc biệt được phát hành dành riêng cho cán bộ nhân viên có đóng góp lớn với doanh nghiệp. Thông thường, cổ phiếu ESOP được phát hành sẽ có mức giá ưu đãi hơn rất nhiều so với thị trường.

– Cổ phiếu OTC: loại cổ phiếu được giao dịch phi tập trung, tức không có bất kỳ một sàn hoặc thị trường cụ thể nào được xây dựng làm trung gian. Mọi hoạt động giao dịch cổ phiếu được thực hiện qua sự trao đổi giữa người mua và người bán.

Các cổ phiếu OTC thường thuộc về các doanh nghiệp vừa và nhỏ, chưa được niêm yết trên sàn chứng khoán. Việc giao dịch cổ phiếu OTC được thực hiện theo nguyên tắc “thuận mua, vừa bán”. Không có bất kỳ một giới hạn nào về giá hay khối lượng giao dịch được đưa ra.

Về trái phiếu được phân loại tùy theo đơn vị phát hành, lợi, mức độ đảm bảo thanh toán, hình thức và tính chất trái phiếu…

Theo chủ thể phát hành:

– Trái phiếu Chính phủ do Bộ Tài chính phát hành nhằm huy động vốn cho NSNN hoặc các chương trình, dự án thuộc phạm vi đầu tư của nhà nước. Loại này thường có lãi suất thấp nhưng ít rủi ro nhất.

– Trái phiếu chính quyền địa phương do UBND tỉnh, thành phố phát hành với kỳ hạn từ một năm trở lên nhằm huy động vốn cho công trình, dự án đầu tư của địa phương. Nguồn tiền hoàn trả trái phiếu thường là nguồn thu ngân sách địa phương.

-Trái phiếu doanh nghiệp do doanh nghiệp (trong đó bao gồm ngân hàng) phát hành để đáp ứng nhu cầu vốn theo nguyên tắc tự vay, tự trả, tự chịu trách nhiệm về khả năng trả nợ.

Theo tính chất trái phiếu:

– Trái phiếu chuyển đổi (chỉ có ý nghĩa khi chủ thể phát hành là doanh nghiệp) là loại có thể chuyển thành cổ phiếu tại một thời điểm trong tương lai, thường có lãi suất thấp nhưng thu hút nhà đầu bởi tỷ lệ chuyển đổi hấp dẫn.

– Trái phiếu không chuyển đổi có tính chất ngược lại.

Theo lợi tức trái phiếu:

– Trái phiếu lãi suất cố định là loại trái phiếu đã xác định lợi tức (%) và các đợt trả lãi trong suốt kỳ hạn trái phiếu trên hợp đồng giao dịch trái phiếu.

– Trái phiếu lãi suất thả nổi là loại trái phiếu có một mức lợi tức xác định trước, cộng thêm một khoản lợi tức biến động theo lãi suất tham chiếu. Các doanh nghiệp trong nước thường chọn lãi suất tham chiếu là lãi suất trung bình kỳ hạn 12 tháng của 4 ngân hàng nhà nước gồm Vietcombank, Vietinbank, BIDV và Agribank.

– Trái phiếu có lãi suất bằng không là loại trái phiếu mà trái chủ không nhận lợi tức, nhưng được mua với giá thấp hơn mệnh giá và được hoàn trả bằng mệnh giá khi trái phiếu đáo hạn.

Theo phương thức đảm bảo:

– Trái phiếu có tài sản đảm bảo là loại trái phiếu mà tổ chức phát hành dùng tài sản như bất động sản, máy móc – thiết bị, cổ phiếu để đảm bảo cho việc phát hành. Thông thường tài sản cầm cố có giá trị thị trường lớn hơn mệnh giá trái phiếu đã phát hành. Trong trường hợp tổ chức phát hành mất khả năng thanh toán, trái chủ có quyền phát mãi tài sản đảm bảo để thu hồi số tiền còn nợ.

– Trái phiếu không có tài sản đảm bảo có tính chất ngược lại nên mức độ rủi ro cao hơn.

Sự khác nhau giữa cổ phiếu và trái phiếu

Một trong những tác động lớn nhất mà việc tăng lãi suất gây ra ảnh hưởng tới thị trường bất động sản là khả năng mua nhà. Lãi suất cao hơn khiến việc vay tiền trở nên khó hơn do nhiều người lo ngại về các khoản lãi cao, không có khả năng chi trả.

Điều này có thể khiến người mua khó mua được nhà vì không phải ai cũng có đủ năng lực tài chính để thanh toán đầy đủ các khoản. Rất nhiều người mua nhà và cả nhà đầu tư phụ thuộc nhiều vào việc sử dụng các khoản vay, hay đòn bẩy tài chính để mua nhà.

Hệ quả từ việc này có thể dẫn đến doanh số bán nhà trên thị trường bất động sản chậm lại, kéo theo nhu cầu mua sắm nhà ở cũng giảm. Ngoài ra, việc tăng lãi suất cũng có thể khiến những người mua lần đầu hoặc những nhà đầu tư chưa có kinh nghiệm khó khăn hơn trong việc tiếp cận thị trường vì họ có thể gặp khó khăn trong việc đủ điều kiện để được chấp nhận vay thế chấp ở mức lãi suất cao hơn.

Việc lãi suất tăng cũng đã có tác động đến giá trị của các ngôi nhà. Khi việc vay mượn trở nên đắt đỏ hơn, giá trị của những ngôi nhà có thể giảm xuống vì người mua nhà không chấp nhận trả những khoản đắt đỏ để sở hữu tài sản. Điều này đặc biệt gây ra nhiều bất lợi cho phía người bán, những người có thể phải hạ giá chào bán để thu hút người mua.

Việc tăng lãi suất cũng tạo ra sự không chắc chắn trên thị trường, vì rất khó để dự đoán nó sẽ ảnh hưởng như thế nào đến giá nhà đất và nhu cầu trong dài hạn. Điều này có thể khiến người mua và người bán gặp khó khăn trong việc đưa ra quyết định sáng suốt về thị trường, vì họ có thể không chắc chắn về việc tăng lãi suất sẽ ảnh hưởng như thế nào đến việc mua hoặc bán nhà của họ.

Bất chấp những thách thức này, thị trường nhà ở vẫn phát triển mạnh vào năm 2022, với nhiều người vẫn tiếp tục mua và bán nhà. Tuy nhiên, điều quan trọng là người mua và người bán phải nhận thức được tác động của việc tăng lãi suất và xem xét nó có thể ảnh hưởng đến quyết định của họ như thế nào.

Sẽ là khôn ngoan nếu người mua hành động sớm hơn là để muộn, vì không chắc xu hướng lãi suất tăng như hiện tại sẽ kéo dài bao lâu. Người bán cũng có thể muốn xem xét các điều kiện thị trường hiện tại và điều chỉnh chiến lược giá của họ cho phù hợp.

Nhìn chung, lãi suất tăng mạnh vào năm 2022 đã có tác động đáng kể đến thị trường nhà ở, gây ra tác động cho cả người mua và người bán. Mặc dù nó đã tạo ra những thách thức, nhưng thị trường vẫn kiên cường và vẫn có cơ hội cho những người sẵn sàng điều hướng các điều kiện hiện tại.

Làm thế nào để bạn biết khi nào là thời điểm thích hợp để chuyển từ thuê nhà hoặc sống cùng gia đình sang sở hữu một căn nhà cho riêng mình? Câu hỏi này rất khó trả lời bởi nó phụ thuộc vào điều kiện của từng cá nhân, các mục tiêu dài hạn và được coi là quyết định tài chính lớn nhất cuộc đời của đa phần người dân.

Những câu hỏi gợi ý sau đây sẽ giúp bạn dễ dàng đưa ra quyết định phù hợp hơn.

Bạn có bao nhiêu tiền?

Tùy thuộc vào từng khu vực, thu nhập cần thiết để tham gia vào thị trường nhà ở dao động đáng kể. Bạn nên nói chuyện với các chuyên gia bất động sản và ngân hàng để biết được mức thu nhập, lịch sử tín dụng và khoản tiết kiệm hiện tại có thể giúp bạn đủ chi trả cho một căn nhà hay không.

Một chuyên gia cho biết: “Đừng nản lòng trước khi bạn xem xét ác điều kiện và cho mình một cơ hội. Hãy tìm hiểu mọi cách để giúp bạn đủ tài chính mua một ngôi nhà. Cơ hội có thể rất hẹp nhưng không có nghĩa là không thể”.

Bạn đã tiết kiệm được bao nhiêu?

Điều quan trọng không kém số tiền bạn kiếm được là cách bạn tiêu số tiền đó.

Hãy theo dõi số tiền bạn dành dụm được vào cuối mỗi tháng để tích lũy đủ cho khoản trả trước cho căn nhà, thường chiếm khoảng 30% giá trị căn nhà. Phần còn lại có thể được trả bằng một khoản vay thế chấp. Theo nguyên tắc thông thường, nếu bạn còn lại vài nghìn đô la sau khi trả hết tiền thuê nhà, các hóa đơn và nhu yếu phẩm khác vào cuối tháng, thì đây là một tín hiệu khá tốt cho thấy bạn có thể sẵn sàng xử lý gánh nặng tài chính khi mua nhà.

Bạn sẽ cần duy trì thói quen này lâu dài để tích lũy đủ khoản trả trước. Càng tích lũy nhiều, bạn càng có cơ hội nhận mức lãi suất tốt hơn từ các bên cho vay thế chấp và giảm khoản tiền phải trả trong suốt thời hạn vay. Tỷ lệ vàng thường là 70% khoản trả trước và 30% từ vay thế chấp.

Bạn sẵn sàng hy sinh những gì?

Quá trình tiết kiệm và sau đó sở hữu một ngôi nhà thường đi kèm với “sự hy sinh” và những thay đổi khác trong lối sống của bạn và cả gia đình.

Mua nhà ở một khu vực phù hợp với mức tài chính đôi khi đồng nghĩa với việc bạn không thể gặp bạn bè ở trung tâm thành phố thường xuyên hoặc mất thời gian và chi phí nhiều hơn cho việc đi lại.

Nếu bạn chuẩn bị mua nhà, hãy xem ngân sách bạn có và cân nhắc liệu bạn có thể cắt giảm chi tiêu ở đâu. Nếu bạn đang sống trong một thị trường cho thuê đặc biệt đắt đỏ, bạn có thể cần chia sẻ chi phí thuê nhà với một người bạn hoặc lựa chọn ở những nơi xa hơn và rẻ hơn.

Các chi tiêu khác bao gồm đi du lịch, mua sắm quần áo mới hay ăn uống tại các nhà hàng sang trọng cũng cần được cắt giảm tối đa để tăng mức tiết kiệm cho việc mua nhà. Và bạn sẽ phải làm điều này liên tục trong khoảng thời gian dài.

Mục tiêu dài hạn của bạn là gì?

Trái ngược với việc thuê nhà, vốn có xu hướng mang lại cho người thuê sự linh hoạt về nơi ở khi có thể kết thúc hợp đồng thuê vào cuối năm hoặc thông báo trước vài tháng, quyền sở hữu nhà thường đi kèm với một số nghĩa vụ nhất định.

Thời hạn cho các khoản vay thế chấp mua nhà có thể lên đến hàng chục năm. Việc bán nhà sẽ khiến bạn mất một khoản phí không nhỏ cho việc thanh toán khoản thế chấp sớm.

Nếu bạn còn độc thân nhưng lập gia đình là một phần trong mục tiêu của bạn, liệu việc gặp đúng người và kết hôn trong 1 năm tới có làm hỏng kế hoạch mua một căn hộ studio dành cho một người ở hay không? Việc có con trong tương lai gần có khiến bạn cần một căn nhà có diện tích rộng hơn không? Công việc của bạn có thể thay đổi trong vài năm tới và khiến bạn phải chuyển đến một thành phố mới không?

Ngoài những câu hỏi trên, bạn cũng cần suy nghĩ thật kỹ về lý do mua nhà. Đây là quyết định của cá nhân bạn vì những nhu cầu của bản thân, hay là ước mơ “an cư lạc nghiệp” được những người xung quanh nhắc đi nhắc lại, hay là một chiến lược đầu tư? Bạn có đủ nền tảng tài chính vững chắc để mua nhà hay đang mắc chứng FOMO (nỗi sợ bị bỏ lỡ)?

“Nếu bạn có những lý do chính đáng, bạn sẽ đủ can đảm và lòng tin để theo đuổi và đáp ứng những yêu cầu tài chính khó khăn giúp bạn sở hữu ngôi nhà của riêng mình”, một chuyên gia nói.

Kể từ ngày 01/01/2023, sẽ chính thức bỏ sổ hộ khẩu giấy, kéo theo nhiều thủ tục hành chính thay đổi, trong đó có các thủ tục liên quan đến giao dịch nhà đất.

Khi đó, người dân có thể sử dụng thẻ căn cước công dân (CCCD) gắn chip thay thế cho sổ hộ khẩu khi làm thủ tục hành chính. Trường hợp chưa được cấp thẻ CCCD điện tử có thể tra cứu thông tin cư trú trực tuyến thông qua Cổng dịch vụ công quốc gia, Cổng dịch vụ công Bộ Công an, Cổng Dịch vụ công quản lý cư trú hoặc App VNeID…

Dưới đây là 6 cách sử dụng thông tin của công dân thay cho sổ hộ khẩu:

1. Sử dụng thẻ CCCD gắn chíp

Thẻ căn cước công dân gắn chip được tích hợp rất nhiều các thông tin khác nhau như: thông tin cư trú, thông tin hộ khẩu, thông tin thẻ bảo hiểm y tế, thông tin bằng lái xe… thẻ CCCD gắn chip là giấy tờ pháp lý chứng minh thông tin về cá nhân, nơi thường trú thay thế cho sổ hộ khẩu.

Các thông tin trên mặt thẻ CCCD, gồm: ảnh; Số thẻ CCCD (số định danh cá nhân); Họ, chữ đệm và tên khai sinh; Ngày, tháng, năm sinh; Giới tính; Quốc tịch; Quê quán; Nơi thường trú; Ngày, tháng, năm hết hạn; Đặc điểm nhân dạng; Vân tay;Ngày, tháng, năm cấp thẻ; Họ, chữ đệm và tên, chức danh, chữ ký của người cấp thẻ.

Khi làm các thủ tục, công dân xuất trình thẻ CCCD theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền thì cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền không được yêu cầu công dân xuất trình thêm giấy tờ khác chứng nhận các thông tin về CCCD.

2. Sử dụng thiết bị đọc mã QR Code hoặc thiết bị đọc chip trên thẻ CCCD gắn chíp

Công dân, cơ quan, tổ chức sử dụng thiết bị đọc QR Code (theo tiêu chuẩn do Bộ Thông tin và Truyền thông ban hành) tích hợp với máy tính hoặc thiết bị di động để đọc thông tin công dân từ mã QR Code trên thẻ CCCD.

Các thông tin gồm: Họ, chữ đệm và tên khai sinh; Ngày, tháng, năm sinh; Giới tính; Quê quán; Dân tộc; Tôn giáo; Quốc tịch; Nơi thường trú; Họ, chữ đệm và tên của cha, mẹ, vợ hoặc chồng; Số chứng minh đã được cấp; Ngày cấp; Ngày hết hạn (của thẻ CCCD); Đặc điểm nhận dạng;- Ảnh chân dung; Trích chọn vân tay; Số thẻ CCCD (số định danh cá nhân).

Ngoài ra, công dân, cơ quan, tổ chức sử dụng thiết bị đọc thông tin trong chip trên thẻ CCCD phục vụ giải quyết thủ tục hành chính, giao dịch dân sự… Thiết bị này do Trung tâm Dữ liệu quốc gia về dân cư, Cục Cảnh sát quản lý hành chính về trật tự xã hội nghiên cứu kết hợp sản xuất.

Hiện nay, các thiết bị trên đã được trang bị tại công an cấp huyện và đang sử dụng phục vụ cho việc xác minh, tra cứu thông tin của công dân.

3. Tra cứu, khai thác thông tin cá nhân trực tuyến trên Cơ sở dữ liệu Quốc gia về dân cư

Thay thế cho việc sử dụng sổ hộ khẩu người dân có thể tra cứu và khai thác thông tin trực tuyến thông qua Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư.

Bước 1: Truy cập Cổng DVC dân cư quốc gia: https://dichvucong.dancuquocgia.gov.vn

Bước 2: Đăng nhập tài khoản cá nhân (sử dụng tài khoản Cổng DVC quốc gia), xác thực bằng cách nhập mã OTP được hệ thống gửi về điện thoại.

Bước 3: Thực hiện truy cập vào chức năng "Thông tin công dân" và nhập các thông tin theo yêu cầu: Họ tên, số định danh cá nhân, ngày sinh, số điện thoại, mã xác nhận. Sau đó, nhấn "Tìm kiếm".

Bước 4: Hệ thống hiển thị thông tin cơ bản của công dân.

Các thông tin được xác nhận qua cổng dịch vụ công hoàn toàn đầy đủ và khớp với các thông tin trên thẻ CCCD có thể sử dụng phương thức tra cứu ngày thay thế cho sổ hộ khẩu khi làm thủ tục hành chính.

4. Sử dụng ứng dụng VNeID

Để sử dụng ứng dụng VNeID người dân cần cài đặt ứng dụng trên thiết bị điện thoại và đăng ký tài khoản cá nhân. Khi người dân làm thủ tục tài chính, giao dịch dân sự có thể sử dụng các thông tin được tra cứu từ ứng dụng VNeID.

Bước 1: Công dân đến cơ quan công an đăng ký tài khoản mức 2; thực hiện cài đặt ứng dụng VNeID; thực hiện kích hoạt tài khoản trên thiết bị di động khi nhận được tin nhắn thông báo đăng ký tài khoản thành công theo các bước trong ứng dụng VNeID.

Bước 2: Sau khi được kích hoạt, tài khoản định danh điện tử đã có hiệu lực và người dân có thể sử dụng để tra cứu thông tin hoặc thực hiện các thủ tục hành chính.

Việc sử dụng tài khoản định danh điện tử như sau:

– Công dân thực hiện đăng nhập một lần trên Cổng Dịch vụ công quốc gia (liên thông với cổng dịch vụ công của các bộ, ngành, địa phương) với tên tài khoản là số định danh cá nhân và mật khẩu để thực hiện các dịch vụ công trực tuyến.

– Sử dụng các thông tin hiển thị trên VNeID: Công dân sử dụng tài khoản, mật khẩu đăng nhập ứng dụng VNeID trên thiết bị di động. Các thông tin CCCD, thông tin dân cư được tích hợp hiển thị trên ứng dụng VNeID để người dân, cơ quan, tổ chức sử dụng để phục vụ giải quyết thủ tục hành chính và các giao dịch của người dân.

– Các doanh nghiệp, tổ chức kết nối trực tiếp với hệ thống định danh xác thực điện tử của Bộ Công an để sử dụng xác thực điện tử tài khoản định danh điện tử của người dân.

5. Sử dụng giấy xác nhận thông tin về cư trú

Giấy xác nhận thông tin về cư trú được ban hành kèm theo Thông tư số 56/TT-BCA ngày 15/5/2021 của Bộ Công an. Giấy do cơ quan đăng ký cư trú cấp và có thể sử dụng giấy này để bổ sung hồ sơ làm các thủ tục hành chính trong trường hợp không có thẻ CCCD gắn chip.

Người dân trực tiếp đến cơ quan đăng ký cư trú trong cả nước (không phụ thuộc vào nơi cư trú của công dân) để đề nghị cấp giấy xác nhận thông tin về cư trú hoặc gửi yêu cầu xác nhận thông tin về cư trú qua dịch vụ công trực tuyến khi cần thiết (Cổng Dịch vụ công quốc gia, Cổng dịch vụ công Bộ Công an, Cổng Dịch vụ công quản lý cư trú).

Cơ quan đăng ký cư trú sẽ cấp giấy xác nhận thông tin về cư trú cho công dân dưới hình thức văn bản hoặc văn bản điện tử theo yêu cầu của công dân.

Giấy xác nhận thông tin về cư trú có giá trị 30 ngày kể từ ngày cấp và có giá trị 6 tháng kể từ ngày cấp đối với trường hợp quy định tại Khoản 1, Điều 19, Luật Cư trú xác nhận về việc khai báo cư trú.

>>Thủ tục xin giấy xác nhận cư trú online, nhận kết quả ngay trong ngày

6. Sử dụng Thông báo số định danh cá nhân và thông tin trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư

Người dân có thể sử dụng Thông báo số định danh cá nhân và thông tin trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư theo quy định tại Thông tư số 59/TT-BCA ngày 15/5/2021 của Bộ Công an để tra cứu, xác nhận thông tin khi giao dịch đất đai.

– Các thông tin trên Thông báo số định danh cá nhân: Họ, chữ đệm và tên khai sinh; Ngày, tháng, năm sinh; Giới tính; Nơi đăng ký khai sinh; Quê quán; Dân tộc; Tôn giáo; Quốc tịch; Tình trạng hôn nhân; Nơi thường trú; Nơi ở hiện tại; Quan hệ với chủ hộ; Nhóm máu; Họ, chữ đệm và tên, của cha, mẹ; Số định danh cá nhân.

Đối với người dân chưa được cấp CCCD, hiện Bộ Công an đã chỉ đạo thực hiện cấp Thông báo số định danh và thông tin trong cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư cho 100% người dân chưa được cấp CCCD trên toàn quốc để người dân sử dụng giải quyết các thủ tục hành chính, các giao dịch dân sự cần chứng minh nơi cư trú của công dân.