Month: June 2024

Todd Baldwin, một nhà đầu tư bất động sản 31 tuổi tại Mỹ, đã tăng giá trị tài sản ròng của mình lên hơn 4 triệu USD nhờ đầu tư bất động sản thông minh và một vài thói quen tiết kiệm.

Từ việc mua nhà để cho thuê trên Airbnb đến biến tầng hầm thành căn hộ cho thuê, Baldwin đã sử dụng bất động sản theo nhiều cách trong nhiều năm để kiếm thêm thu nhập và thậm chí là sống miễn phí trong chính căn nhà của mình.

Sau đây là hai lời khuyên hàng đầu của Baldwin dành cho những người mới bắt đầu xây dựng sự giàu có thông qua bất động sản.

Sắp xếp tài chính

Bước đầu tiên để tham gia đầu tư bất động sản là tìm ra nguồn tài chính để “nuôi” nó. Trước khi bạn sẵn sàng mua một bất động sản, Baldwin khuyên bạn nên cắt giảm chi phí sinh hoạt và đảm bảo rằng bạn có điểm tín dụng vững chắc.

Hãy sống chung cùng một hoặc hai người bạn để tiết kiệm tiền thuê nhà, dẫu rằng điều này là một lựa chọn ít hấp dẫn đối với nhiều người từ độ tuổi trung niên trở đi.

Baldwin khuyến khích mọi người tận dụng những năm tháng tuổi trẻ để đầu tư bất động sản. Đây là lúc bạn có thể chịu đựng khó khăn và thất bại một cách dễ dàng hơn.

Anh nói: “Hãy tiếp nhận cả những điều tồi tệ khi bạn còn trẻ. Bởi vì bạn có thể ở chung cùng bạn bè khi bạn 22 tuổi, nhưng bạn sẽ không hứng thú làm điều này khi 42 tuổi”.

Hãy tưởng tượng bạn muốn thuê một căn hộ ở Thành phố New York, nơi giá thuê trung bình của căn hộ 1 phòng ngủ là khoảng 3.800 USD/ một tháng, theo nền tảng bất động sản Zumper. Trong khi đó, căn hộ 3 phòng ngủ sẽ có giá trung bình là 4.500 USD. Nếu bạn sống với hai người bạn cùng phòng, bạn có thể giảm tiền thuê nhà xuống còn khoảng 1.500 USD mỗi tháng

Trong khi bạn dành dụm đủ tiền để mua nhà mua đất, Baldwin khuyên bạn nên xây dựng cả điểm tín dụng của mình. Anh ấy nói rằng việc thanh toán toàn bộ và đúng hạn các khoản tiền mà bạn tiêu dùng trên thẻ tín dụng sẽ cải thiện điểm số hiện tại của bạn.

Tuy nhiên “đừng cố gắng tiêu nhiều tiền hơn bình thường. Bạn chỉ cần lên kế hoạch và xác định các chi phí thường xuyên cần sử dụng tới thẻ tín dụng, sau đó chi tiêu và thanh toán theo đúng kế hoạch này”.

Hãy là người mua hàng khó tính

Baldwin tự hào rằng anh chưa bao giờ mất tiền trong một thương vụ bất động sản. Anh cho rằng thành công của mình là do lựa chọn kỹ càng những bất động sản mà anh ấy sẽ mua.

Bất kỳ ngôi nhà nào anh đầu tư vào đều phải đáp ứng 5 tiêu chí nghiêm ngặt. “Nếu ai đó gửi cho tôi một căn nhà chỉ đáp ứng 4 trong 5 tiêu chí, tôi cũng sẽ không mua. Căn nhà phải đạt được tiêu chí cả 5 tiêu chí”.

Do đó, khi tìm bất động sản cho thuê theo phòng, Baldwin sẽ dựa trên bộ tiêu chí như sau:

Tỷ lệ hợp lý giữa số lượng phòng ngủ to và phòng tắm

Đủ chỗ đỗ xe cho lượng khách thuê dự kiến

Khu vực đang phát triển với ngày càng nhiều các doanh nghiệp mới mở, các cửa hàng, cửa hiệu

Phí dịch vụ chung cư thấp hoặc miễn phí

Gần các phương tiện giao thông công cộng

Các tiêu chí này đã giúp Baldwin thành công trong từng giao dịch và phát triển việc kinh doanh với rủi ro tối thiểu.

“Có lẽ tôi không mở rộng quy mô nhanh như những người giàu có hơn. Nhưng bù lại, bộ tiêu chí trên giúp tôi không bị rơi vào những thất bại đáng sợ hay thậm chí là phá sản”, anh nói.

Các lời khuyên nhỏ sau đây chứa đựng những thông tin cơ bản và cần thiết để tối đa hóa các khoản đầu tư bất động sản ở nước ngoài.

Nghiên cứu thị trường và pháp lý

Khi đầu tư bất động sản ở nước ngoài, hiểu biết về xu hướng toàn cầu là chưa đủ. Bạn cần tìm hiểu kỹ và đánh giá thị trường bất động sản tại địa phương mà bạn muốn đầu tư. Hãy tham khảo một số nguồn thông tin có uy tín và đưa ra so sánh, nhận định.

Không chỉ vậy, hãy kiểm tra tình trạng và mức độ phát triển của các tiện nghi, cơ sở hạ tầng tại địa phương và các biện pháp an ninh sẵn có và ảnh hưởng của chúng đến giá trị của bất động sản. Bạn nên đến khảo sát thực địa và tiến hành một nghiên cứu chi tiết trước khi rót vốn.

Bạn cũng cần tìm hiểu các quy định pháp lý đối với việc đầu tư bất động sản của người nước ngoài tại quốc gia mà bạn quan tâm. Chắc chắn là bạn sẽ không muốn vi phạm pháp luật do thiếu hiểu biết.

Lựa chọn đối tác địa phương

Đối tác địa phương có thể là nhà phát triển bất động sản đáng tin cậy hoặc đại lý bất động sản có uy tín. Họ sẽ là nguồn thông tin quý giá và cần thiết cho bạn về tình hình thị trường, quy định pháp luật, các hạn chế hay đặc điểm văn hóa và nhân khẩu học.

Một đối tác địa phương hợp pháp và giàu kinh nghiệm cũng làm tăng khả năng thành công cho thương vụ của bạn.

Sử dụng luật sư song ngữ và có trình độ kép

Một luật sư có trình độ kép (tức là có cả kiến thức về pháp luật và bất động sản) sẽ giúp bạn không phải thuê hai luật sư để thực hiện các quy trình pháp lý ở cả hai quốc gia. Trong khi đó, một luật sư song ngữ đảm bảo giao tiếp chính xác và hiệu quả trong quá trình giao dịch. Việc có một luật sư vừa có trình độ chuyên môn kép vừa có khả năng song ngữ sẽ đảm bảo đầy đủ quyền lợi của bạn và tránh được các rủi ro không đáng có.

Sử dụng các công ty chuyển tiền

Bạn có thể sử dụng một ngân hàng thân quen để thực hiện chuyển tiền quốc tế cho hoạt động đầu tư bất động sản ở nước ngoài. Mặc dù các ngân hàng này cũng cung cấp sự an toàn và bảo mật nhưng tỷ giá hối đoái và phí giao dịch có thể rất cao.

Thay vào đó, hãy xem xét việc sử dụng một công ty chuyển tiền. Cả quy trình chuyển tiền và tiền của bạn đều được đảm bảo an toàn, trong khi phí giao dịch lại thấp hơn đáng kể.

Vay thế chấp ở nước ngoài

Việc được chấp thuận vay thế chấp tại chính địa phương mà bạn sẽ đầu tư bất động sản mang lại nhiều lợi ích hơn so với vay vốn trong nước. Ngoài việc thành công trong tiếp cận tài chính, bạn sẽ được biết về chuyên môn của các tổ chức tín dụng và các bên cho vay tại địa phương. Những điều này giúp hoạt động đầu tư của bạn dễ dàng và thuận lợi hơn, mở đường cho các thương vụ mới trong tương lai.

Tỉnh táo trước các dự án “ma”

Hãy cẩn trọng trước các dự án đầu tư quá hấp dẫn mà đằng sau có thể là chiêu trò lừa đảo tài chính. Hãy tiến hành thẩm định thật kỹ, thậm chí thông qua cả các đơn vị thứ ba, về pháp lý của bất động sản cũng như chủ đầu tư trước khi xuống tiền.

Dịch tài liệu

Dịch chính xác tất cả các tài liệu từ ngôn ngữ địa phương sang tiếng Anh có vẻ là một việc nhỏ nhưng lại vô cùng cần thiết. Bản dịch chính xác được thực hiện bởi một dịch giả chuyên nghiệp sẽ đảm bảo tất cả thông tin hợp lệ và ngăn ngừa mọi vấn đề pháp lý tiềm ẩn. Bản dịch có thể cần được công chứng hoặc xác nhận bởi các cơ quan chức năng.

Tìm hiểu điều kiện kinh tế vĩ mô

Các điều kiện kinh tế vĩ mô của bất kỳ quốc gia nào đóng một vai trò lớn trong việc xác định tương lai của đất nước. Ví dụ, sự ổn định hoặc không ổn định về tài chính sẽ ảnh hưởng đáng kể đến giá trị của bất động sản và nhu cầu thuê. Do đó, bạn cần hiểu rõ các điều kiện kinh tế vĩ mô của quốc gia mà bạn muốn đầu tư trước khi tiến hành rót vốn.

Đầu tư tập trung và chuẩn bị kỹ lưỡng

Thay vì rót vốn ồ ạt và nhiều dự án, hãy thử nghiệm thị trường trước với một bất động sản duy nhất và một kế hoạch đầu tư bài bản. Cách làm này giúp bạn tránh thiệt hại nặng nề về tài chính, giảm thiểu các sai sót và hiểu rõ hơn về thị trường bản địa.

Vị trí

Đối với nhà đất thổ cư, vị trí của một căn nhà càng quan trọng. Thậm chí, vị trí được coi là yếu tố lớn nhất quyết định giá trị căn nhà. Bởi vì bản thân ngôi nhà sẽ mất giá theo thời gian khi chúng trở nên cũ kỹ, nhưng vị trí thì không.

Những ngôi nhà ở các khu vực đô thị, có an ninh tốt, gần với các công ty sử dụng lao động, các trung tâm giáo dục, khu vực thương mại, mua sắm và giải trí thường có giá trị cao hơn. Có nghĩa là, hạ tầng càng phát triển thì giá trị căn nhà tại một khu vực càng tăng.

Tại Mỹ, những ngôi nhà gần với thiên nhiên như công viên và không gian mở có giá trị cao hơn 8-20% so với các bất động sản tương đương. Xu hướng này càng phát triển trong những năm gần đây và sau đại dịch, khi con người tìm cách cân bằng công việc và cuộc sống.

Cung và cầu

Quy luật cơ bản về cung và cầu có ảnh hưởng lớn đến thị trường nhà ở. Nói một cách đơn giản, khi nguồn cung nhà ở giảm hoặc khi nhu cầu tăng lên, tạo ra tình trạng thiếu hàng tồn kho, thì giá trị nhà tăng lên.

Tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở có nghĩa là có ít người bán hơn người mua. Hiện nay, nguồn cung ngày càng giảm do giá vật liệu xây dựng và nhân công tăng kết hợp với tình trạng đầu cơ và lãi suất cao, nhất là ở phân khúc giá rẻ và trung cấp.

Mặt bằng giá chung

Khi giá bán của các căn nhà tương đương về tuổi đời, diện tích, công năng… trong một khu vực tăng lên, thì giá trị ngôi nhà cũng bạn cũng tăng theo. Mặt bằng giá này là cơ sở để các bên thẩm định và đại lý bất động sản đưa ra giá chào cho căn nhà của bạn.

Thậm chí trong những giai đoạn sốt đất, hiệu ứng domino sẽ xảy ra, đẩy mặt bằng giá chung lên cao và giúp những ngôi nhà bán sau có giá niêm yết cao hơn những căn được chuyển nhượng trước đó.

Diện tích và công năng

Diện tích đất càng lớn thì giá trị căn nhà càng cao trong mắt các bên thẩm định và người mua. Bên cạnh đó, một ngôi nhà có càng nhiều công năng, với nhiều tầng hơn, nhiều phòng ngủ và các khu vực chức năng hơn để đáp ứng nhu cầu đa dạng của chủ sở hữu sẽ càng giúp ngôi nhà có giá cao hơn.

Tình trạng xây dựng

Bởi vì các đặc điểm vật lý của ngôi nhà sẽ giảm giá trị theo thời gian, nên một ngôi nhà mới sẽ có giá trị cao hơn một ngôi nhà cũ. Các bên thẩm định đánh giá tình trạng nhà dựa trên số lượng và mức độ sửa chữa cần thiết. Do đó, một ngôi nhà cũ được bảo trì tốt với nền móng vững chắc, cấu trúc và các hệ thống chức năng tốt cũng sẽ có giá trị cao hơn.

Người mua nên lưu ý đến tuổi của ngôi nhà dựa trên chất lượng và thiết kế của vật liệu và đồ đạc, chẳng hạn như phần cứng, ngói và các tính năng tiết kiệm năng lượng.

Cải tạo và nâng cấp

Khi được thực hiện một cách bài bản, việc tu sửa sẽ cải thiện giá trị và khả năng tiếp thị của ngôi nhà. Những ngôi nhà tương tự về độ tuổi, diện tích và chức năng có thể có giá bán khác nhau, do được nâng cấp theo kiến trúc hiện đại và lắp đặt thêm đồ đạc mới.

Một số cải tạo phổ biến bao gồm cảnh quan, nhà bếp, sàn nhà, đồ gia dụng, các hệ thống điều hòa và không khí, mái nhà, cửa sổ tiết kiệm năng lượng và sơn tường.

Quy hoạch

Quy hoạch là phương pháp được chính quyền sử dụng để thiết lập cách thức sử dụng đất đai trong một khu vực địa lý, như đất ở, đất công nghiệp, đất nông nghiệp…

Những ngôi nhà nằm trong các khu vực được quy hoạch để phát triển kinh tế mạnh mẽ sẽ có tiềm năng tăng giá lớn hơn. Tuy nhiên, nếu các lô đất nằm trong quy hoạch bị thu hồi hoặc không được phép cải tạo, xây dựng thì định giá sẽ giảm.

Lãi suất

Khi lãi suất thế chấp giảm, giá nhà tăng lên. Nói một cách đơn giản, khi việc sở hữu và duy trì một ngôi nhà trở nên hợp lý hơn, những người mua nhà mới sẽ tham gia vào thị trường. Những chủ nhà có đủ khả năng để đổi sang một ngôi nhà lớn hơn hoặc hiện đại hơn cũng tham gia thị trường. Nhu cầu mạnh mẽ này sẽ làm tăng giá trị ngôi nhà.

Nền kinh tế

Tăng trưởng kinh tế làm tăng giá trị nhà. Khi tỷ lệ việc làm tăng lên, nhiều người có thể đủ khả năng mua nhà. Khi một nền kinh tế phát triển lành mạnh cùng với niềm tin của người tiêu dùng, nhiều người mua sẽ tham gia vào thị trường, làm tăng nhu cầu và giá trị tài sản.

Nhưng đây không phải là con đường một chiều. Sự gia tăng giá trị bất động sản cũng sẽ kích thích nền kinh tế. Giá trị nhà tăng sẽ làm giàu thêm cho chủ nhà, những người này sẽ kích thích nền kinh tế bằng cách tăng chi tiêu. Trong thời kỳ kinh tế hưng thịnh, chủ nhà có dòng tiền lớn hơn để tái đầu tư vào việc bảo trì, cải tạo và nâng cấp, làm tăng thêm giá trị nhà.

Chính trị

Chính trị và kinh tế thường đi đôi với nhau. Các động thái của chính phủ giúp kích thích nền kinh tế và xây dựng môi trường tiêu dùng lành mạnh sẽ đẩy giá nhà tăng trưởng bền vững hơn, bao gồm:

Lập pháp: Các chính sách được tạo ra để phục hồi thị trường bất động sản đang trì trệ, chẳng hạn như giảm lãi suất và ưu đãi thuế, có thể thúc đẩy nhu cầu và tăng giá trị bất động sản.

Không khí chính trị:. Niềm tin của người tiêu dùng thường bị ảnh hưởng bởi môi trường chính trị của đất nước. Giá trị nhà có xu hướng tăng nhiều hơn khi chính trị của một quốc gia ổn định.

Thảm họa

Khi nhà ở tại một khu vực bị phá hủy bởi thảm họa thiên nhiên hoặc nhân tạo, giá trị của những căn nhà còn sót lại sẽ tăng lên do nguồn cung giảm và nhu cầu từ những chủ nhà phải chuyển đi cao hơn. Trong giai đoạn hậu thảm họa, khi hạ tầng được xây dựng trở lại, giá trị của nhà ở tại khu vực này cũng có xu hướng tăng.

Nhân khẩu học

Thế hệ millennium đang chiếm một phần ngày càng tăng trong nhóm người mua nhà, tạo ra nhiều thay đổi cho thị trường bất động sản do các nhu cầu đặc biệt của họ. Những người mua này, hiện đang trong độ tuổi nuôi dạy con cái, đang dần rời xa những ngôi nhà ở khu vực thành thị đắt đỏ và lựa chọn những ngôi nhà ở ngoại ô có diện tích lớn hơn và tiềm năng tăng giá tốt hơn.

Ngôi nhà bị tịch thu hoặc có nguồn gốc không rõ ràng

Một ngôi nhà từng bị tịch thu thường hấp dẫn vì giá cả rất rẻ so với mặt bằng chung của thị trường. Tuy nhiên, nếu căn nhà không có lịch sử rõ ràng thì người mua sẽ vướng vào những rắc rối như nợ thuế hay chưa xử lý dứt điểm các vấn đề pháp lý để nhận chứng nhận quyền sở hữu. Người mua sẽ mất nhiều thời gian và tiền bạc để giải quyết tất cả các vấn đề này.

Ngôi nhà có chất lượng xây dựng tồi hoặc quá cũ nát

Hãy thận trọng khi mua bất kỳ tài sản nào có vấn đề về kết cấu, chẳng hạn như vết nứt sâu trên tường, sàn bị võng hoặc bị thấm dột do đường nước hỏng. Nghiêm trọng hơn, một ngôi nhà quá cũ có thể tiềm ẩn những rủi ro về an toàn.

Việc sửa chữa ngôi nhà quá cũ thường tốn kém và mất thời gian, thậm chí có thể vượt quá ngân sách dự trù ban đầu của người mua.

Ngôi nhà có phong thủy và thiết kế kém

Một số ngôi nhà bị thót hậu hoặc có hình thửa không vuông vắn, sơ đồ tầng không hiệu quả, ít ánh sáng tự nhiên. Một chuyên gia cho biết, hình thửa và thiết kế kỳ quặc có thể làm giảm giá trị của căn nhà và hạn chế sức hấp dẫn của nó đối với khách hàng tiềm năng.

Những ngôi nhà này sẽ tạo ra thách thức trong việc bố trí không gian sinh sống của gia đình, và cũng không được định giá cao khi bán lại trong tương lai.

Căn nhà nằm tại khu vực có rủi ro thiên tai

Không nên mua nhà ở những khu vực dễ gặp thiên tai như bão lũ hoặc động đất. Phí bảo hiểm cho những căn nhà này vô cùng đắt đỏ. Một ngôi nhà nằm trong các khu vực dễ bị tổn thương bởi các hiện tượng thời tiết cực đoan cũng có thể gây ra thiệt hại nặng nề về người và của.

Căn nhà nằm tại các khu vực kinh tế yếu kém

Một bất động sản nằm tại các địa phương kém phát triển sẽ bị giảm giá trị do điều kiện cơ sở hạ tầng và các tiện ích hạn chế. Một căn nhà như vậy cũng rất khó bán hoặc tạo ra thu nhập thụ động từ cho thuê.

Môi trường quanh căn nhà độc hại

Hãy cẩn thận với một ngôi nhà nằm gần bãi rác, các nhà máy công nghiệp hay khu vực bị ô nhiễm. Các khu vực này không chỉ gây ra rủi ro về sức khỏe mà còn có thể tiềm ẩn các rắc rối về pháp lý và quyền sở hữu.

Ngôi nhà đòi hỏi phải cải tạo liên tục

Hãy xem xét liệu ngôi nhà bạn đang quan tâm có cần tân trang hay sửa chữa nhiều không? Bạn có cần phải tiến hành một số công việc bảo trì liên tục và thường xuyên không?

Nếu có, hãy bỏ qua những bất động sản này vì chúng có thể nhanh chóng tiêu tốn của bạn cả núi tiền và làm cạn kiệt nguồn tài chính. Chỉ những người mua có chuyên môn về sửa chữa, cải tạo nhà, có sẵn nguồn lực và đầu tư nâng cấp thì mới nên mua những kiểu nhà này.

Bất động sản là một khoản đầu tư dài hạn. Không giống như các loại hình đầu tư khác, bạn chỉ nên chấp nhận hòa vốn trong đầu tư vào bất động sản trong ngắn hạn hoặc tối đa là trung hạn.

Dưới đây là lý do giải thích tại sao các nhà đầu tư bất động sản chỉ nên chấp nhận hòa vốn trong ngắn hạn mà không phải dài hạn.

Hòa vốn có nghĩa là gì?

Nói một cách đơn giản, hòa vốn trong đầu tư bất động sản có nghĩa là số tiền thu nhập mà tài sản của bạn tạo ra bằng với số tiền mà bạn đã chi tiêu để sở hữu và duy trì tài sản này. Nói cách khác, hòa vốn là khi dòng tiền của bạn bằng 0.

Những con số chính mà bạn sẽ cần phải xem xét ở đây là:

– Thu nhập cho thuê

– Chi phí hoạt động: thuế, bảo hiểm, quản lý tài sản, bảo trì,….

– Khoản thanh toán thế chấp

Nếu thu nhập cho thuê của bạn chỉ đủ để trang trải chi phí hoạt động và thanh toán khoản vay, bạn sẽ hòa vốn.

Tỷ lệ hòa vốn là gì?

Khi nói về mức hòa vốn trong đầu tư bất động sản, các nhà đầu tư cần phải xem xét về tỷ lệ hòa vốn. Tỷ lệ hòa vốn là một công cụ phân tích giúp bạn quyết định có nên đầu tư vào một bất động sản cụ thể hay không. Cụ thể:

Tỷ lệ hòa vốn = (Tổng chi phí hoạt động + Tổng khoản thanh toán thế chấp)/Tổng thu nhập từ cho thuê bất động sản

Hãy cẩn thận khi tính toán vì bạn nên tính đến các khoản khấu trừ mà bạn có thể được hưởng liên quan đến tiền lãi, khấu hao, bảo hiểm, sửa chữa, vật tư, đi lại, nhân viên và phí pháp lý,… Tất cả các khoản khấu trừ đều quan trọng vì chúng có thể tạo ra sự khác biệt giữa thua lỗ và hòa vốn.

Hãy xem xét một ví dụ:

Tổng chi phí hoạt động = 120 triệu đồng

Tổng khoản thanh toán thế chấp = 12 x 38 triệu đồng = 456 triệu đồng

Tổng thu nhập từ cho thuê bất động sản = 12 x 60 triệu đồng = 720 triệu đồng

Tỷ lệ hòa vốn = (120 triệu đồng + 456 triệu đồng)/720 triệu đồng = 80%

Điều này có nghĩa là bất động sản của bạn cần có tỷ lệ lấp đầy là 80% để hòa vốn. Trong đó, tỷ lệ lấp đầy là tỷ lệ diện tích bất động sản được cho thuê trên tổng diện tích bất động sản và được tính theo tỷ lệ phần trăm (%). Một khi đã tính toán ra được con số này, bạn có thể đưa ra quyết định dễ dàng hơn. Nếu bạn tự tin có thể thuê tài sản với tỷ lệ đó hoặc hơn thế nữa, thì nên đầu tư vào đó. Ngược lại, nếu bạn cho rằng không thể đáp ứng tỷ lệ này thì tốt hơn hết không nên đầu tư vào tài sản này.

Điều gì sẽ xảy ra nếu đầu tư vào một bất động sản không thể hòa vốn?

Thông thường, bạn không nên mua bất động sản khi không có khả năng trang trải chi phí, bởi vì bạn chắc chắn sẽ thua lỗ. Đó không phải là điều bạn mong muốn khi đầu tư vào bất động sản hay bất kỳ tài sản nào khác.

Mặt khác, bạn có thể đầu tư vào một bất động sản và chấp nhận hòa vốn nhưng chỉ trong thời gian ngắn. Lý do là vì:

1. Giá thuê sẽ tăng theo thời gian

Trong hầu hết các trường hợp, giá thuê sẽ tăng theo thời gian. Do sự gia tăng dân số, lạm phát và tăng trưởng kinh tế, giá thuê sẽ tăng lên trong trung và dài hạn, đôi khi ngay cả trong ngắn hạn. Chi phí hoạt động cũng sẽ tăng nhưng chắc chắn là sẽ thấp hơn nhiều so với giá thuê. Mặt khác, khoản thanh toán thế chấp sẽ không đổi cho đến khi bạn trả hết nợ.

Điều này có nghĩa là cho thuê bất động sản đó sẽ mang lại cho bạn thu nhập ngày càng nhiều hơn trong khi chi phí gần như không thay đổi. Vì vậy, ngay cả khi bất động sản của bạn ban đầu chỉ hòa vốn, nhưng nó sẽ có thể sớm mang lại lợi nhuận.

2. Giá trị bất động sản sẽ tăng theo thời gian

Khi dân số ngày càng tăng và thị trường ngày càng sôi động hơn, các bất động sản sẽ tăng giá trị. Ngoài ra, có rất nhiều yếu tố khác như đất đai, vị trí, kế hoạch phát triển địa phương, nền kinh tế quốc gia, lãi suất,… có thể tác động đến giá trị của bất động sản, nhưng nhìn chung thì gần như chắc chắn rằng giá bất động sản sẽ tăng trong trung và dài hạn. Vì vậy, đây là lý do giải thích tại sao bạn có thể mua một bất động sản ban đầu chỉ hòa vốn. Khi giá trị tài sản của bạn tăng lên, bạn sẽ có thể bán nó để thu được lợi nhuận đáng kể.

Tóm lại, cần hiểu rằng một bất động sản ban đầu chỉ hòa vốn không hoàn toàn là một khoản đầu tư tồi tệ. Bạn có thể đầu tư vào bất động sản cho thuê hòa vốn trong thời gian ngắn miễn là bất động sản đó sẽ tạo ra thu nhập trong trung hạn và dài hạn. Tuy nhiên, nếu có thể, tốt hơn hết là bạn nên mua một bất động sản có thể mang lại lợi nhuận ngay từ đầu.

Trả lời:

Ngày 18/4, HĐND TP.HCM đã ban hành Nghị quyết 02/2023/NQ-HĐND về mức thu phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) trên địa bàn TP.HCM áp dụng từ ngày 1/6/2023.

– Mức phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ được cập nhật cho 02 trường hợp: Giao đất, cho thuê đất và Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất.

– Đối tượng áp dụng: Cơ quan, tổ chức; Cơ sở tôn giáo; Hộ gia đình; Cá nhân; Cộng đồng dân cư.

Các đối tượng nêu trên khi sử dụng dịch vụ thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện giao, cho thuê đất và đăng ký cấp sổ đỏ theo quy định pháp luật thì phải thực hiện nộp phí làm hồ sơ theo Nghị quyết 02/2023/NQ-HĐND (bao gồm cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp).

Cụ thể, với phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ, tăng mức phí lên với trường hợp chuyển nhượng, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư: 1,01 – 1,4 triệu đồng; cơ quan, tổ chức, cơ sở tôn giáo: 1,8 – 2,25 triệu đồng và bổ sung mức phí với việc cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại và các loại biến động (hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư: 600.000 đồng – 2,8 triệu đồng; cơ quan, tổ chức, cơ sở tôn giáo: 1 – 3 triệu đồng).

Riêng phí đăng ký giao dịch đảm bảo, giữ nguyên trường hợp đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm như trước. Còn trường hợp thế chấp, mức thu với hộ gia đình, cá nhân: 720.000 – 1 triệu; cơ quan, tổ chức tăng lên: 1,55 – 1,95 triệu.

Mức phí thẩm định cấp sổ đỏ trường hợp giao, cho thuê đất như sau:

Xem chi tiết, đầy đủ tại phụ lục Nghị quyết 02/2023/NQ-HĐND

– Đối tượng được miễn phí làm sổ đỏ, hồ sơ nhà đất trên địa bàn TP.HCM: bao gồm các đối tượng tại các xã có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn như Trẻ em; Hộ nghèo; Người cao tuổi; Người khuyết tật; Người có công với cách mạng; Đồng bào dân tộc thiểu số.

Hình minh họa

Trả lời:

Theo thông tin từ Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc xác nhận thay đổi thông tin về pháp nhân, số Giấy chứng minh nhân dân (CMND), số thẻ Căn cước công dân (CCCD), địa chỉ trên Giấy chứng nhận đã cấp thực hiện theo nhu cầu của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và được thực hiện tại Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai.

Cụ thể, theo Điểm g Khoản 1 Điều 17 Thông tư số 23/2014 sửa đổi tại Thông tư số 33/2017, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên, xác nhận thay đổi thông tin về pháp nhân, số CMND, số thẻ CCCD, địa chỉ trên Giấy chứng nhận đã cấp theo nhu cầu.

Như vậy, pháp luật không bắt buộc phải điều chỉnh nhưng người dân hoàn toàn có quyền điều chỉnh thông tin trên Giấy chứng nhận cho đúng với số thẻ CCCD mới của mình nếu có nhu cầu.

Mẫu Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK

Hồ sơ nộp thực hiện theo quy định tại Khoản 16 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 1 Điều 2 Thông tư số 09/2021/TT-BTNMT ngày 30/6/2021), gồm:

a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Bản sao Giấy chứng minh nhân dân mới hoặc Giấy chứng minh quân đội mới hoặc thẻ Căn cước công dân mới hoặc sổ hộ khẩu, giấy tờ khác chứng minh thay đổi nhân thân đối với trường hợp thay đổi thông tin về nhân thân của người có tên trên Giấy chứng nhận".

1. Diện tích tối thiểu được tách thửa đất tại Bình Dương

Từ ngày 01/6/2023, diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương được thực hiện theo Quyết định 12/2023/QĐ-UBND ngày 15/5/2023. Cụ thể như sau:

– Đất nông nghiệp theo quy hoạch sử dụng đất là đất phi nông nghiệp: Tại các phường là 300m2, tại các thị trấn là 500m2, tại các xã là 1.000m2.

– Đất nông nghiệp theo quy hoạch sử dụng đất là đất nông nghiệp:

+ Tại thành phố Dĩ An, thành phố Thuận An, thành phố Thủ Dầu Một, thành phố Tân Uyên, thị xã Bến Cát: Tại các phường là 300m2, tại các xã là 1.000m2.

+ Tại huyện Bàu Bàng, huyện Bắc Tân Uyên, huyện Dầu Tiếng, huyện Phú Giáo: Tại các thị trấn là 2.000m2, tại các xã là 3.000m2.

– Đất phi nông nghiệp

+ Đối với đất ở: Tại các phường là 60m2, tại các thị trấn là 80m2, tại các xã là 100m2.

+ Đối với đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở)

Việc tách thửa đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) nằm ngoài các khu công nghiệp, cụm công nghiệp được căn cứ cụ thể vào dự án đầu tư đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhưng phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt.

Việc tách thửa đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) tại các khu công nghiệp, cụm công nghiệp được căn cứ cụ thể vào dự án đầu tư, chủ trương đầu tư đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhưng phải đảm bảo các yêu cầu khả năng kết nối hạ tầng giao thông và các tiện ích hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo phòng cháy chữa cháy và mật độ xây dựng, hài hòa cảnh quan kiến trúc, bảo vệ môi trường, phù hợp với quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt.

Chính sách đất đai, nhà ở nổi bật có hiệu lực từ tháng 6/2023 (Ảnh minh họa)

2. Điểm mới về lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội

Hiện nay, đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu thầu phải đáp ứng điều kiện có quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Tuy nhiên, kể từ ngày 15/6/2023, theo Thông tư 03/2023/TT-BXD, đối với trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt nhưng thuộc trường hợp sau đây thì vẫn đảm bảo đủ điều kiện:

– Thuộc khu vực đã được phê duyệt quy hoạch phân khu đối với khu vực có yêu cầu phải lập quy hoạch phân khu, hoặc đã được phê duyệt quy hoạch chung đối với khu vực không yêu cầu lập quy hoạch phân khu.

– Khu đất dự kiến thực hiện dự án nhà ở phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết căn cứ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, điều kiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực để quy định các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch và các yêu cầu liên quan về kết nối hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật.

3. Bồi thường với đất bị thu hồi thuộc dự án Cảng hàng không Quốc tế Long Thành

Từ ngày 10/6/2023, Quyết định 24/2023/QĐ-UBND ngày 23/5/2023 của Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai bắt đầu có hiệu lực thi hành.

Theo đó, việc xác định vị trí, giá đất quy định trong bảng giá đất để thực hiện bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với phần diện tích còn lại thuộc dự án Cảng hàng không Quốc tế Long Thành tiếp tục áp dụng theo quy định của bảng giá đất tỉnh Đồng Nai 5 năm, giai đoạn 2020 – 2024 ban hành tại Quyết định 49/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019.

Rất nhiều người tin rằng việc tự mình bán tài sản bất động sản sẽ giúp bản thân có thêm kinh nghiệm, từ đó có thể dễ dàng thực hiện các giao dịch tiếp theo để tối đa hóa lợi nhuận. Song điều này không phải lúc nào cũng đúng.

Chính vì lẽ đó, nghề môi giới bất động sản đã được được ra đời, và trở thành lựa chọn của không ít chủ tài sản bất động sản trong trường hợp muốn bán tài sản của mình, đặc biệt là khi không có nhiều thời gian, kinh nghiệm mà lại muốn bán gấp tài sản.

Lợi ích khi làm việc cùng các nhà môi giới bất động sản

Theo các chuyên gia của chuyên trang bất động sản Realtytimes, các nhà môi giới có thể đem lại nhiều lợi ích cho chủ tài sản, trong đó có 5 lợi ích được đánh giá cao nhất, bao gồm:

Chuyên môn về thị trường: Các nhà môi giới bất động sản có hiểu biết sâu sắc về thị trường nhà ở địa phương, bao gồm cả xu hướng giá nhà cũng như những ưu, nhượm điểm của thị trường.

Họ có thể cung cấp thông tin chi tiết và chỉ dẫn có giá trị để giúp khách hàng đưa ra quyết định sáng suốt về việc mua hoặc bán nhà. Họ cũng có thể giúp khách hàng hiểu các khía cạnh pháp lý và tài chính phức tạp của một giao dịch bất động sản.

Truy cập danh sách tài sản niêm yết trên thị trường: Một trong những lợi thế lớn nhất khi làm việc với một nhà môi giới là họ có quyền truy cập vào nhiều loại danh sách tài sản.

Các nhà môi giới có quyền truy cập vào nhiều dịch vụ niêm yết (MLS), cho phép họ xem tất cả các bất động sản được rao bán trong một khu vực nhất định. Điều này có nghĩa là họ có thể nhanh chóng tìm thấy những ngôi nhà đáp ứng nhu cầu và sở thích cụ thể của người mua, hoặc tham khảo giá bán nhà cho người bán, giúp tiết kiệm thời gian và công sức.

Kỹ năng đàm phán: Các nhà môi giới bất động sản là những “bậc thầy” trong việc đàm phán, qua đó có thể giúp bạn có được một giao dịch với giá tốt nhất có thể cho một ngôi nhà.

Họ biết cách điều hướng quá trình đàm phán và có thể sử dụng kiến thức chuyên môn của mình để giúp bạn đạt được mục tiêu. Cho dù đang muốn mua hay bán một căn nhà, một nhà môi giới có thể giúp bạn có được thỏa thuận tốt nhất có thể.

Có mạng lưới mối quan hệ rộng: Các nhà môi giới bất động sản lành nghề sẽ có mạng lưới mối quan hệ chuyên nghiệp rộng lớn mà họ có thể khai thác để giúp bạn mua hoặc bán nhà.

Họ làm việc với nhiều chuyên gia, bao gồm cả những người trong lĩnh vực bất động sản như cơ quan nhà đất, các đơn vị cho vay, ngân hàng, luật sư,… đồng thời có thể giới thiệu bạn với các nhà cung cấp đáng tin cậy, qua đó đẩy nhanh tiến trình giao dịch.

Hỗ trợ trong suốt quá trình trước, trong và sau giao dịch: Mua hoặc bán nhà có thể là một trải nghiệm đầy cảm xúc và không có gì lạ khi mọi người cảm thấy choáng ngợp hoặc căng thẳng trong quá trình này.

Các nhà môi giới có thể cung cấp sự hỗ trợ, thậm chí cả sau khi giao dịch được ký kết. Họ có thể đưa ra lời khuyên, trả lời các câu hỏi của bạn và cung cấp những thông tin quan trọng giúp bạn đưa ra quyết định một cách phù hợp hơn.

Lợi tức đầu tư là gì?

Lợi tức đầu tư (ROI) là số tiền lãi bạn kiếm được từ việc đầu tư bất động sản trong một khoảng thời gian, được tính dưới dạng phần trăm. Tỷ lệ phần trăm này có thể là số dương, cho biết tài sản của bạn đang sinh lời. Mặt khác, lợi tức đầu tư âm có nghĩa là khoản đầu tư bất động sản của bạn đang thực sự thua lỗ. Cách tính lợi tức đầu tư cơ bản:

(Giá trị hiện tại của khoản đầu tư – Chi phí đầu tư ban đầu)/Chi phí đầu tư ban đầu x 100

Chẳng hạn, ba năm trước, bạn mua một bất động sản với giá 3 tỷ đồng và sửa chữa hết 300 triệu đồng, giá trị hiện tại của nó là 3,1 tỷ đồng. Lợi tức đầu tư của bất động sản này là (3,1 tỷ đồng – 3,3 tỷ đồng)/3,3 tỷ đồng = -0,06 hay – 6%.

Trong trường hợp chi phí vượt quá thu nhập, nhà đầu tư bất động sản sẽ thu được ít hơn số tiền họ đầu tư ban đầu, đây rõ ràng là điều mà không nhà đầu tư bất động sản nào mong muốn.

Lợi tức đầu tư âm không nhất thiết chỉ ra một khoản đầu tư bất động sản thất bại. Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư bất động sản đang thua lỗ từ bất động sản đó và không tìm cách giải quyết ngay, họ sẽ phải đối mặt với nguy cơ mất hoàn toàn số vốn ban đầu đã đầu tư vào bất động sản.

4 nguyên nhân chính khiến khoản đầu tư thua lỗ

1. Đầu tư quá nhiều

Các nhà đầu tư bất động sản có kinh nghiệm biết rằng họ sẽ kiếm được lợi nhuận nếu chi tiêu càng ít càng tốt khi mua một bất động sản. Nếu bạn đầu tư quá nhiều vào một tài sản, bạn sẽ phải gánh một khoản thế chấp quá lớn trong nhiều năm và có thể kiếm được ít hơn rất nhiều khi quyết định bán tài sản đó.

2. Thay đổi quá nhiều người thuê hoặc thời gian bị bỏ trống dài

Đối với chiến lược cho thuê, việc thay đổi quá nhiều người thuê nhà hoặc thời gian bị bỏ trống dài là nguyên nhân chính gây ra lợi tức đầu tư âm vì nó làm tăng chi phí mà các nhà đầu tư phải bỏ ra. Các nhà đầu tư bất động sản phải trả tiền cho các dịch vụ dọn dẹp, sơn sửa lại, marketing, quảng cáo,…. Đồng thời, một bất động sản không có người thuê sẽ mất tiền mỗi ngày nếu nó vẫn bị bỏ trống.

3. Chi quá ít hoặc quá nhiều cho việc bảo trì

Có một ranh giới mong manh giữa việc chi tiêu quá ít và chi tiêu quá mức trong đầu tư bất động sản. Nghe có vẻ vô lý nhưng các nhà đầu tư bất động sản thực sự có thể thua lỗ do không đầu tư đủ tiền vào tài sản của họ. Nói cách khác, việc không bảo trì đúng lúc và cải tạo cần thiết sẽ giới hạn lợi nhuận mà các nhà đầu tư có thể kiếm được từ việc bán hoặc cho thuê bất động sản. Mặt khác, bạn không nên cải tạo quá mức bất động sản vì điều đó cũng có thể khiến bạn thua lỗ nếu giá bán hoặc giá thuê không đủ bù vào chi phí đầu tư.

4. Không điều chỉnh giá thuê

Nhiều nhà đầu tư bất động sản chỉ duy trì một mức giá thuê trong nhiều năm. Tuy nhiên, các chi phí như thuế, bảo hiểm, chi phí tiện ích, chi phí sửa chữa,…. đều tăng lên qua các năm. Do đó, nếu các nhà đầu tư bất động sản không điều chỉnh tiền thuê khi các chi phí này thay đổi, họ sẽ sớm thua lỗ.

5 cách phòng tránh thua lỗ trong đầu tư bất động sản

1. Tiến hành phân tích thị trường bất động sản

Trước khi đầu tư, bạn phải tiến hành phân tích thị trường bất động sản. Dựa trên các đặc điểm và hiệu suất của các bất động sản trong cùng khu vực, bạn sẽ biết được tỷ suất lợi nhuận trung bình từ bất động sản mục tiêu của mình.

Bạn có thể sẽ tốn nhiều thời gian và công sức để tìm kiếm được một giao dịch tiềm năng, nhưng về lâu dài quá trình này sẽ đảm bảo rằng bạn không đầu tư vào một tài sản tiềm ẩn rủi ro thua lỗ.

2. Thực hiện phân tích bất động sản

Sau khi bạn tìm thấy một bất động sản, hãy tính toán dòng tiền dự kiến, thu nhập hoạt động ròng, tỷ suất vốn hóa và tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư. Tất cả những con số này sẽ tiết lộ thông tin cực kỳ quan trọng về khả năng sinh lời của tài sản, giúp bạn xác định xem nó có tiềm ẩn nguy cơ thua lỗ hay không.

3. Chọn vị trí một cách cẩn thận

Vị trí là yếu tố then chốt làm nên thành công trong đầu tư bất động sản. Nó xác định giá bất động sản là bao nhiêu, giá thuê là bao nhiêu, tăng trưởng giá trị dài hạn,…. Do đó, để tránh thua lỗ, bạn nên thực hiện nghiên cứu vị trí bất động sản để đạt được mục tiêu mong muốn.

4. Cẩn trọng trong việc chọn lựa người thuê

Trên thị trường cho thuê bất động sản, khách thuê đóng vai trò chính trong sự thành công của khoản đầu tư bất động sản. Sau khi mua một bất động sản và chuẩn bị cho thuê, nhà đầu tư cần đảm bảo dành đủ thời gian và sàng lọc kỹ khi chọn người thuê. Người thuê nhà tử tế sẽ không phá hủy tài sản của bạn và sẽ trả tiền thuê nhà đúng hạn. Với những người thuê nhà tồi tệ, họ sẽ khiến bạn phải tốn một khoản lớn để bảo trì và giảm khả năng sinh lời của bạn.

5. Lập kế hoạch quảng cáo bất động sản khi người thuê chuẩn bị chuyển đi

Mỗi khi người thuê lựa chọn chuyển đi, hãy hỏi họ về nguyên nhân khiến họ rời đi. Đó có thể là do tiền thuê nhà cao, thiếu an ninh, các tiện ích cũ hoặc thậm chí là giao tiếp kém từ phía chủ nhà.

Khi người thuê sắp chuyển đi hãy nhanh chóng tìm các kênh để quảng cáo cho thuê bất động sản nhằm tránh tình trạng tài sản bị bỏ trống quá lâu.

Trong thị trường bất động sản, một khoảng thời gian chịu lỗ có thể xóa sạch lợi nhuận đầu tư trong nhiều năm. Đây là lý do tại sao bạn cần biết nguyên nhân có thể khiến bạn thua lỗ và cách phòng tránh chúng.

Với mức độ gia tăng phổ biến của các nền tảng như Airbnb, giờ đây việc cho khách du lịch thuê căn hộ nghỉ dưỡng hoặc thậm chí là cả một căn villa trở nên dễ dàng hơn bao giờ hết. Cho thuê bất động sản nghỉ dưỡng có thể tạo ra lợi nhuận cao hơn trong một khoảng thời gian ngắn hơn, khiến chúng trở nên hấp dẫn đối với những nhà đầu tư mong đợi kiếm được lợi nhuận nhanh chóng. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng tồn tại những nhược điểm nhất định. Dưới đây là một vài yếu tố mà bạn cần cân nhắc để quyết định xem có nên đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng ngay khi bắt đầu gia nhập thị trường hay không.

Cho thuê bất động sản nghỉ dưỡng là gì?

Cho thuê bất động sản nghỉ dưỡng là một loại chiến lược đầu tư bất động sản trong một thời gian ngắn, thường là dưới 30 ngày. Bất động sản nghỉ dưỡng có thể là một căn hộ hoặc một căn villa, được sử dụng vào mục đích kinh doanh phục vụ khách du lịch. Bất động sản nghỉ dưỡng có thể tọa lạc ở khu vực thành thị, ngoại ô hoặc nông thôn và có thể cung cấp các tiện ích tùy thuộc vào ngân sách của nhà đầu tư cũng như nhu cầu của khách thuê.

Đặc điểm chính giúp phân biệt bất động sản nghỉ dưỡng với các phòng khách sạn là bầu không khí khác biệt mà nó mang lại. Hầu hết các dịch vụ cho thuê bất động sản nghỉ dưỡng đều cung cấp các tiện nghi như nhà bếp với đầy đủ chức năng, cho phép khách du lịch nấu ăn tại chỗ khi họ ở đây. Nói chung, nhiều nhà đầu tư lựa chọn bất động sản nghỉ dưỡng vì khả năng đem lại thu nhập hậu hĩnh.

Phân biệt cho thuê bất động sản truyền thống và cho thuê bất động sản nghỉ dưỡng

Trước tiên hãy làm rõ cho thuê bất động sản truyền thống là gì và điểm khác biệt giữa cho thuê bất động sản truyền thống và cho thuê bất động sản nghỉ dưỡng.

Cho thuê bất động sản truyền thống đề cập đến chiến lược đầu tư khi tài sản sẽ được thuê trong một thời gian dài, thường là một năm hoặc lâu hơn. Điểm khác biệt cơ bản giữa cho thuê bất động sản truyền thống và cho thuê bất động sản nghỉ dưỡng là thời hạn thuê. Với bất động sản nghỉ dưỡng, khách thuê chỉ lưu trú trong thời gian ngắn, thường là 30 ngày hoặc ít hơn. Trong khi đó, với cho thuê bất động sản truyền thống, người thuê sẽ lưu trú trong một thời gian dài, thường là khoảng một năm, thậm chí còn lâu hơn.

Một điểm khác biệt nữa giữa cho thuê bất động sản truyền thống và cho thuê bất động sản nghỉ dưỡng là khách hàng mục tiêu của bạn. Với dịch vụ cho thuê bất động sản nghỉ dưỡng, hầu hết khách thuê chỉ lưu trú tạm thời vì lý do du lịch hoặc công tác. Điều đó có nghĩa là để thành công trong chiến lược cho thuê bất động sản nghỉ dưỡng, bạn cần tìm một vị trí đón nhiều du khách quanh năm.

Mặt khác, khách hàng mục tiêu của chiến lược cho thuê bất động sản truyền thống là các tổ chức, doanh nghiệp kinh doanh hoặc các cặp vợ chồng và gia đình chưa có khả năng mua nhà riêng. Bạn cần tìm một vị trí có các tiện nghi thu hút người thuê dài hạn, chẳng hạn như gần trường học, siêu thị và cơ sở y tế.

Ưu và nhược điểm của chiến lược cho thuê bất động sản truyền thống

– Ưu điểm:

+ Dòng tiền ổn định: Một trong những lợi thế lớn nhất chiến lược cho thuê bất động sản truyền thống là dòng tiền ổn định. Bạn có thể sẽ kiếm đủ thu nhập để thanh toán khoản thế chấp và các chi phí khác trong suốt thời gian đầu tư.

+ Tăng giá trị bất động sản: Theo thời gian, giá trị bất động sản sẽ có xu hướng tăng. Đầu tư vào một vị trí tốt và bảo trì tài sản thích hợp sẽ hỗ trợ bất động sản lên giá. Điều đó có nghĩa là bạn có thể kiếm được lợi nhuận khả quan nếu bán tài sản sau này.

+ Tốn ít chi phí quảng cáo và vận hành hơn: Vì hầu hết những người thuê bất động sản dài hạn ký hợp đồng thuê trung bình một năm, bạn sẽ không cần phải lo về các khoản chi phí quảng cáo khi tài sản vẫn đang có khách thuê. Người thuê nhà ở càng lâu, bạn càng tốn ít chi phí quảng cáo và tìm khách thuê mới. Bên cạnh đó, mặc dù bạn vẫn phải trả chi phí nhất định như bảo hiểm và bảo trì, nhưng người thuê nhà sẽ phải chi trả các chi phí liên quan đến tiện ích, điện, nước,… Ngoài ra, nếu bất động sản cần sửa chữa do sự cố, người thuê nhà cũng có nghĩa vụ phải trả chi phí.

– Nhược điểm:

+ Rủi ro khi tài sản bị bỏ trống: Nếu bất động sản của bạn sẽ bị bỏ trống trong một khoảng thời gian, điều này có thể khiến bạn mất thu nhập. Bất động sản bị bỏ trống càng lâu, nguy cơ tổn thất tài chính của bạn càng cao.

+ Vấn đề người thuê: Mặc dù bạn muốn có người thuê nhà càng sớm càng tốt, nhưng nếu gặp phải những người thuê nhà tồi tệ, bạn sẽ bị căng thẳng và tài sản có thể bị hư hỏng do sơ suất hoặc bị lạm dụng.

Ưu và nhược điểm của chiến lược cho thuê bất động sản nghỉ dưỡng

– Ưu điểm:

+ Thu nhập cho thuê cao: Cho thuê bất động sản nghỉ dưỡng có thể tạo ra thu nhập cho thuê đáng kinh ngạc, đặc biệt là ở các điểm du lịch nổi tiếng. Bạn có thể tăng giá thuê hàng đêm hoặc hàng tuần, đặc biệt là trong mùa cao điểm.

+ Tính linh hoạt: Là chủ sở hữu của bất động sản nghỉ dưỡng, bạn có thể sử dụng cho mục đích cá nhân hoặc cho thuê trong thời gian ngắn để tạo thu nhập khi bạn không sử dụng.

– Nhược điểm:

+ Rủi ro về nhu cầu và tính cạnh tranh cao: Một trong những rủi ro lớn nhất của chiến lược này là sự biến động tiềm ẩn về nhu cầu, có thể ảnh hưởng đến tỷ lệ lấp đầy và cuối cùng là thu nhập cho thuê. Đó là lý do tại sao việc tìm kiếm thị trường mục tiêu để đầu tư là rất quan trọng, vì vị trí của bất động sản có thể ảnh hưởng đáng kể đến thành công của nhà đầu tư. Ngoài ra, với lợi nhuận khả quan, đây là chiến lược được khá nhiều nhà đầu tư lựa chọn và do đó tính cạnh tranh khá lớn. Nếu bạn muốn cạnh tranh trên thị trường, bạn phải nâng cấp các tiện ích và tính thẩm mỹ của bất động sản nghỉ dưỡng.

+ Rủi ro về hư hỏng tài sản: Do khách thuê ít cẩn trọng hơn khi lưu trú ngắn ngày, điều này có thể gây thiệt hại cho tài sản của bạn.

+ Chi phí cao hơn: Mặc dù chiến lược này có thể tạo ra thu nhập cao đáng kể nhưng cũng đi kèm với chi phí cao hơn. Bạn sẽ cần trang trải chi phí dọn dẹp giữa các lượt khách, đồng thời đảm bảo luôn có đầy đủ các vật dụng như đồ vệ sinh cá nhân.

Tóm lại, có nên đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng khi mới bắt đầu không?

Nếu bạn là nhà đầu tư bất động sản mới, cho thuê bất động sản nghỉ dưỡng có thể là một ý tưởng hay với điều kiện bạn tìm hiểu thật kỹ về xu hướng thị trường và vị trí tiềm năng, đồng thời cân nhắc rõ ràng về các lợi ích cũng như rủi ro đi kèm.

Khả năng tài chính

Theo Opendoor Research, người mua nhà lần đầu tại Mỹ thường xem 24 khoảng căn nhà, và hơn một nửa trong số họ đã đưa ra ít nhất 5 đề nghị trước khi mua được nhà.

Một số người mua biết chính xác họ muốn gì, nhưng nhiều người khác thì không. Để giải quyết vấn đề này, hãy lựa chọn một môi giới giàu kinh nghiệm giúp bạn tìm nhà và đưa ra tư vấn phù hợp với thực tế thị trường.

Một môi giới cho biết luôn khuyến khích khách hàng lập ngân sách và danh sách những điều họ cần ở ngôi nhà. Điều này giúp cả người mua và môi giới có thể cùng điều chỉnh các tiêu chí quan trọng nhất trong khả năng tài chính của khách hàng. Đôi khi, đây cũng là lúc người mua nhận ra rằng một số nhu cầu của họ không phù hợp với thực tế.

Phong cách sống

Tiêu chí lựa chọn ngôi nhà mang tính cá nhân và đòi hỏi người mua dành nhiều thời gian cân nhắc. Điều quan trọng là bạn phải hiểu bạn là ai và bạn muốn cuộc sống tương lai của mình ra sao. Hãy xem xét sở thích của bạn, mức độ bạn coi trọng việc giải trí, thậm chí bạn có thể phải đi bao xa để vui chơi hoặc gặp gỡ những người bạn thân nhất của mình.

Nếu bạn thích nấu ăn, thì một căn bếp dành cho người sành ăn có thể cực kỳ quan trọng đối với bạn. Nếu bạn đang làm việc tại nhà, một văn phòng tại gia là điều cần thiết. Vị trí cũng là yếu tố quan trọng. Hãy tự hỏi hỏi mình rằng đây có phải là khu vực mà bạn sẽ sống hạnh phúc trong nhiều năm tới không? Hay căn nhà gần nơi làm việc, gia đình và bạn bè của bạn không? Hoặc có hoạt động nào gần đó mà bạn yêu thích hay không?

Đôi khi những thứ nhỏ nhặt hoặc được bạn sử dụng với tần suất liên tục, như hệ thống xử lý rác thải, mới thực sự tạo nên một ngôi nhà ấm cúng, ngay cả khi những thứ nhỏ nhặt đó bị bỏ quên trong danh sách tiêu chí của bạn.

Theo Opendoor Research, 54% người mua nhà dự định dành phần lớn thời gian ở nhà trong nhà bếp và phòng ngủ, vì vậy việc đưa ra một số lựa chọn cụ thể về diện mạo của những không gian này cũng cần được ưu tiên.

Cân bằng giữa cần và muốn

Tìm ra những gì bạn cần so với những gì bạn muốn là một phần quan trọng của quá trình mua nhà. Nếu ưu tiên của bạn là mua một ngôi nhà gần bố mẹ hoặc cách nơi làm việc của bạn một quãng đường ngắn, có lẽ bạn sẽ sẵn sàng thỏa hiệp về diện tích nhà hoặc số lượng phòng tắm trong nhà.

Đồng thời, hãy đảm bảo rằng tiêu chí của bạn cũng phù hợp với những người còn lại trong gia đình. Có thể bạn sẽ mất thời gian tìm nhà lâu hơn, nhưng bù lại, từng người trong gia đình sẽ cảm thấy hài long với lựa chọn cuối cùng.

Tầm nhìn dài hạn

Tìm kiếm ngôi nhà hoàn hảo thường là một quá trình loại bỏ những ngôi nhà không phù hợp và hình dung ra một ngôi nhà mơ ước. Tuy nhiên, các tiêu chí của ngôi nhà mơ ước này lại có thể thay đổi theo thời gian vì nhiều nguyên nhân như thay đổi công việc, gia đình thêm người, hay bạn chuyển về làm việc tại nhà.

Các môi giới giàu kinh nghiệm cho biết họ thường khuyên người mua trước hết nên cân nhắc về vị trí và cộng đồng dân cư xung quanh căn nhà. Bởi chủ nhà luôn có thể cải tạo, thay đổi hoặc trang bị thêm để làm ngôi nhà trở nên hấp dẫn, nhưng hai yếu tố trên không thể thay đổi. Một ngôi nhà ở vị trí tốt với những người hàng xóm thân thiện không chỉ giúp cuộc sống của bạn trở nên nhẹ nhàng hơn, mà còn là cơ sở để căn nhà tăng định giá trong tương lai.

Ngoài ra, mua nhà là một khoản đầu tư dài hạn. Do đó, nếu chưa biết mình có định cư tại một nơi trong vòng 5 năm tới hay không, thì có lẽ bạn nên cân nhắc lại quyết định mua nhà.

Hình minh họa

Trả lời:

Theo Điều 2 Thông tư 02/2023/TT-BTNMT, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) đối với diện tích đất tăng thêm áp dụng cho toàn bộ diện tích của thửa đất đang sử dụng (bao gồm diện tích thửa đất gốc và diện tích đất tăng thêm).

Hồ sơ cấp sổ đỏ trường hợp diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận:

– Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 10/ĐK đối với toàn bộ diện tích của thửa đất đang sử dụng;

– Bản gốc Giấy chứng nhận của thửa đất gốc;

– Bản gốc Giấy chứng nhận và hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất được lập theo quy định của diện tích đất tăng thêm.

Trường hợp nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho phần diện tích đất tăng thêm theo quy định tại khoản 2 Điều 82 của Nghị định số 43/2014/NĐCP thì nộp bản gốc Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất của diện tích đất tăng thêm.

Trường hợp thửa đất gốc chưa được cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ), hồ sơ gồm:

– Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK đối với toàn bộ diện tích của thửa đất đang sử dụng;

– Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và khoản 16 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của thửa đất gốc;

– Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng, trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng;

– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

– Trường hợp đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề thì phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế;

– Bản gốc Giấy chứng nhận và hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất được lập theo quy định của diện tích đất tăng thêm.

Trường hợp nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho phần diện tích đất tăng thêm theo quy định tại khoản 2 Điều 82 của Nghị định số 43/2014/NĐCP thì nộp bản gốc Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất của diện tích đất tăng thêm.

Hồ sơ nộp trong trường hợp diện tích đất tăng thêm chưa được cấp Giấy chứng nhận

Trường hợp diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà diện tích đất tăng thêm đó có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và khoản 16 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, hồ sơ gồm:

– Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK đối với toàn bộ diện tích của thửa đất đang sử dụng;

– Bản gốc Giấy chứng nhận của thửa đất gốc hoặc giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và khoản 16 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của thửa đất gốc đối với trường hợp thửa đất gốc chưa được cấp Giấy chứng nhận;

– Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và khoản 16 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của diện tích đất tăng thêm;

– Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng, trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng;

– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

– Trường hợp đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề thì phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

Trường hợp diện tích đất tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và khoản 16 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, hồ sơ gồm:

– Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK đối với toàn bộ diện tích của thửa đất đang sử dụng;

– Bản gốc Giấy chứng nhận của thửa đất gốc hoặc các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và khoản 16 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của thửa đất gốc đối với trường hợp thửa đất gốc chưa được cấp Giấy chứng nhận;

– Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng, trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng;

– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

– Trường hợp đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề thì phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

Theo Thông tư, trường hợp thửa đất gốc và diện tích đất tăng thêm đã có Giấy chứng nhận thì cơ quan quy định tại Điều 37 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 5 Điều 1 của Nghị định số 10/2023/NĐ-CP) ký cấp Giấy chứng nhận.

Trường hợp thửa đất gốc hoặc diện tích đất tăng thêm hoặc toàn bộ diện tích của thửa đất gốc và diện tích đất tăng thêm chưa được cấp Giấy chứng nhận thì Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ để Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện ký cấp Giấy chứng nhận.

Hình minh họa

Trả lời:

Nhà ở xã hội (NOXH) là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này. Loại hình này được đưa ra thị trường với mục đích giúp đỡ những người có hoàn cảnh khó khăn hoặc hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng là sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, cán bộ công chức… Vì vậy, có mức giá thấp hơn nhiều so với những loại nhà ở thương mại khác.

Theo Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP (được bổ sung tại Nghị định 49/2021/NĐ-CP) quy định việc người mua NOXH chuyển nhượng NOXH như sau:

– Trong thời hạn chưa đủ 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở, nếu bên mua hoặc thuê mua có nhu cầu bán lại NOXH thì chỉ được bán lại cho các đối tượng sau:

+ Bán lại cho cho Nhà nước trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư;

+ Bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng NOXH trong trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách);

+ Bán lại cho đối tượng được mua, thuê mua NOXH theo quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở, với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

– Sau thời hạn 5 năm như quy định trên, chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận. Kể từ thời điểm được phép bán NOXH cho các đối tượng có nhu cầu thì bên bán căn hộ nhà chung cư phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó; trường hợp bán NOXH thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất, tính theo giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán nhà ở.

Như vậy, không được mua bán nhà ở xã hội trong thời hạn tối thiểu 05 năm kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở xã hội cho chủ đầu tư. Sau thời hạn 05 năm kể từ khi đóng đủ tiền mua và được cấp Giấy chứng nhận, chủ sở hữu nhà ở xã hội sẽ được bán nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường hoặc cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội.