Month: June 2024

Hiện tôi muốn góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với 10 thửa đất trên để tăng vốn điều lệ cho công ty của anh trai. Xin hỏi, thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất như thế nào, có cần chuyển nhượng sang tên công ty hay không?

Vũ An

Trả lời

Điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài các điều kiện trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Điều kiện nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 193 Luật Đất đai 2013, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:

– Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;

– Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại Khoản 3 Điều 134 của Luật này.

Hồ sơ, thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Theo Khoản 2 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi tại Khoản 1 Điều 2 Thông tư số 09/2021/TT-BTNMT), quy định về hồ sơ đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

– Hợp đồng, văn bản về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

– Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;

– Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.

Về thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tại Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định:

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

– Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

– Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã…".

Trên đây là những thông tin liên quan đến việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, để được hướng dẫn cụ thể, bạn đọc vui lòng liên hệ với Văn phòng Đăng ký đất đai nơi có đất.

Gia đình nộp thuế đất phi nông nghiệp hằng năm từ khi mua năm 2004 cho đến nay, không ở vì lý do nhà xuống cấp không xin giấy phép xây dựng được. Xin hỏi, không ở là không được cấp Giấy chứng nhận có phải không? Có văn bản nào quy định không? Nộp thuế phi nông nghiệp được xem là có sử dụng đất liên tục không?

Hình minh họa

Nguyễn Quảng

Trả lời

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc xác định việc sử dụng đất ổn định đã được quy định tại Điều 21 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

"Điều 21. Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định

1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;

d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;

e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;

g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;

i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.

3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.

4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của UBND cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất".

Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất được quy định tại Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

Căn cứ để xác định loại đất đã được quy định tại Điều 11 Luật Đất đai và Điều 3 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 1 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP).

Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình quy định tại Khoản 2 Điều 105 Luật Đất đai. Việc giải quyết cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thủ tục hành chính cụ thể tại địa phương.

Trên đây là một số thông tin liên quan, bạn đọc có thể tham khảo. Để được giải đáp cụ thể, bạn đọc liên hệ cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.

Hình minh họa

Đức Ngô (Bắc Giang)

Trả lời

Theo thông tin từ Bộ Tài nguyên và Môi trường, mục 2.2.6.7 của Phụ lục số 01 giải thích cách xác định loại đất, loại đối tượng sử dụng đất, loại đối tượng quản lý đất (ban hành kèm theo Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT ngày 14/12/2018 quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất) quy định:

Đất công trình năng lượng là đất sử dụng vào mục đích xây dựng công trình về năng lượng bao gồm:

– Nhà máy điện và các công trình phụ trợ của nhà máy điện như bãi để nguyên liệu, nhiên liệu, chất thải, trạm biến thế, hệ thống làm mát, nhà điều hành…;

– Công trình đập, kè, hồ chứa nước, đường dẫn nước phục vụ chủ yếu cho nhà máy thuỷ điện;

– Hệ thống tải điện như cột điện, đường dây tải điện, trạm biến áp; hệ thống đường ống dẫn, kho chứa, trạm bơm xăng, dầu, khí (kể cả hành lang bảo vệ an toàn công trình năng lượng mà phải thu hồi đất);

– Cơ sở khai thác, cơ sở chế biến xăng, dầu, khí;

– Các công trình kinh doanh dịch vụ như văn phòng, nhà làm việc, cơ sở sản xuất – sửa chữa – bảo dưỡng công trình, thiết bị thuộc phạm vi nhà máy điện và cơ sở khai thác, cơ sở chế biến xăng, dầu, khí.

Như vậy, nhà điều hành là công trình phụ trợ của nhà máy điện, do đó đất xây dựng nhà điều hành thuộc loại đất công trình năng lượng.

Hình minh họa

dungnguyendn@…

Trả lời:

Theo quy định tại Khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Giao đất không thu tiền sử dụng đất là trường hợp giao đất mà người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước khi thuộc một trong những trường hợp do pháp luật quy định.

Theo quy định tại Điều 54 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp:

(1) Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 Luật Đất đai năm 2013.

Theo đó, tương ứng với các loại đất nông nghiệp khác nhau như đất trồng cây hàng năm, lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối,… mà hạn mức giao đất sẽ có sự khác nhau. Đồng thời, ở những vùng và những tỉnh thành khác nhau thì cũng sẽ có sự khác nhau về hạn mức giao đất.

Ví dụ: Đối với đất trồng cây lâu năm thì hạn mức giao đất không quá 10 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

(2) Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.

(3) Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp.

(4) Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước.

(5) Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp (bao gồm đất thuộc chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động).

Vậy, những trường hợp trên khi thu hồi đất thì có được bồi thường?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 82 và khoản 1 Điều 76 Luật đất đai 2013, cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước giao đất nhưng không thu tiền sử dụng đất nằm trong trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất.

Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết.

Quyền sở hữu nhà đã được chứng minh là một trong những công cụ tốt nhất để xây dựng sự giàu có.

Tuy nhiên, việc sở hữu nhà không phù hợp với tất cả mọi người. Hoặc, nó có thể phù hợp với bạn, nhưng không phải lúc này. Nói cách khác, có một số tình huống khiến thuê nhà hợp lý hơn mua nhà.

Tín đồ của chủ nghĩa xê dịch

Không phải ai cũng hài lòng khi sống tại cùng một nơi trong nhiều năm. Chẳng hạn, bạn đang ở giai đoạn đầu của sự nghiệp và việc chuyển chỗ ở có thể mang đến những cơ hội lớn hơn và tốt hơn. Hoặc có thể bạn sắp lập gia đình và bạn sẽ muốn chuyển từ một căn hộ nhỏ trong thành phố đến một ngôi nhà ba phòng ngủ ở vùng ngoại ô trong 1-2 năm.

Các chuyên gia khuyên rằng, nếu bạn không chắc mình sẽ sống ở một căn nhà trong vòng tối thiểu 5 năm, thì thuê nhà sẽ là một ý kiến hay so với mua. Thời gian ở ngắn hơn có thể khiến bạn mua hớ và bán lỗ căn nhà, chưa kể đến các loại thuế phí bạn cần trả khi chuyển nhượng bất động sản.

Lãi suất cao

Chỉ vài năm trước, người mua nhà đã hưởng một bữa tiệc lãi suất thế chấp thấp kỷ lục. Nhưng do lạm phát ngoài tầm kiểm soát, các ngân hàng trung ương đã tiến hành nhiều đợt tăng lãi suất điều hành, kết quả là và lãi suất thế chấp cũng tăng theo.

Mua một ngôi nhà trong một môi trường lãi suất tăng thường rất khó khăn, bởi bạn sẽ phải chi trả nhiều hơn cho các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng. Nếu không đủ khả năng để giải quyết tình huống này, thì bạn nên tiếp tục đi thuê nhà cho tới khi lãi suất giảm trở lại.

Mục tiêu là đầu tư

Giá bất động sản có xu hướng theo chu kỳ và chủ nhà không nên tập trung vào lợi nhuận ngắn hạn. Xây dựng vốn chủ sở hữu cần có thời gian, thậm chí mất vài năm để bắt đầu có lãi từ việc bán nhà.

Nếu bạn đang muốn mua nhà để tạo ra lợi nhuận nhanh chóng, thì ngôi nhà để bạn ở không nên là công cụ đầu tư. Thay vào đó, các chuyên gia khuyên bạn nên thuê một nơi để ở và sở hữu các tài sản đầu tư hoặc cho thuê.

Bằng cách này, bạn có thể tạo ra thu nhập cho thuê ngay lập tức, có thể dùng để trả tiền thế chấp mua nhà và các chi phí liên quan. Bạn cũng dễ dàng chuyển nhượng căn nhà đang sở hữu hơn mà không gây ra xáo trộn đến cuộc sống của bản thân và gia đình. Trong khi đó, ngôi nhà bạn thuê sẽ giúp bạn tận hưởng tất cả các tiện ích sống đa dạng mà vẫn đảm bảo tính linh hoạt cần thiết.

Ngại sửa chữa và bảo trì

Khi bạn thuê nhà, chủ sở hữu tài sản chịu trách nhiệm sửa chữa các bồn rửa bị rò rỉ và thay thế máy nước nóng. Khi bạn là chủ nhà, những nhiệm vụ đó phụ thuộc vào chính bản thân bạn và gia đình.

Tất nhiên, bạn có thể thuê ai đó phụ trách các công việc này. Nhưng, cho dù bạn tự làm hay thuê ngoài, theo nguyên tắc thông thường, ví dụ như tại Mỹ bạn có thể phải bỏ ra 1% giá trị căn nhà của mình cho việc bảo trì. Điều đó có nghĩa là, nếu ngôi nhà của bạn trị giá 250.000 USD, bạn sẽ phải chi khoảng 2.500 USD mỗi năm cho việc bảo trì và sửa chữa.

Do vậy, những người không có thời gian hoặc kỹ năng để giải quyết các công việc duy tu căn nhà nên cân nhắc đi thuê nhà hơn là mua nhà.

Việc bạn lựa chọn hình thức cho thuê nào sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau. Vì vậy, hãy cùng tìm hiểu cả hai hình thức cho thuê trong bài viết này.

Ưu và nhược điểm của hình thức cho thuê theo phòng

1. Ưu điểm

– Lợi tức đầu tư cao hơn

Cho thuê theo phòng có thể mang lại cho nhà đầu tư lợi nhuận cao hơn từ thu nhập cho thuê. Lý do là vì khi có nhiều người thuê hơn, bạn có thể kiếm được nhiều tiền hơn. Giả sử bạn sở hữu một bất động sản 3 phòng ngủ, mỗi phòng một tầng riêng khép kín. Bạn có thể cho một gia đình thuê bất động sản đó với giá 24 triệu đồng/tháng, nhưng nếu bạn cho ba người thuê khác nhau với giá 10 triệu đồng/tháng thì bạn sẽ có được 30 triệu đồng/tháng.

– Giảm thiểu rủi ro toàn bộ bất động sản bị bỏ trống

Khi cho thuê theo phòng, bạn sẽ ít có khả năng phải đối mặt với rủi ro bất động sản bị bỏ trống toàn bộ. Nếu một người thuê chọn rời đi, bạn vẫn sẽ kiếm được thu nhập từ những người thuê còn lại. Trong khi đó nếu bạn cho một gia đình hoặc cá nhân thuê toàn bộ tài sản, bạn sẽ không có thu nhập nếu họ chuyển đi và toàn bộ bất động sản bị bỏ trống.

2. Nhược điểm

– Chuyển đổi lượt người thuê nhiều hơn

Thông thường, nhà đầu tư cho thuê theo phòng sẽ phải đối mặt với tình trạng chuyển đổi lượt người thuê nhiều hơn. Nguyên nhân là vì cho thuê theo phòng được nhiều người coi là “phương án tạm thời”. Mặc dù việc tìm người thuê thay thế có thể không quá khó khăn, nhất là ở những vị trí đắc địa, nhưng quá trình sàng lọc người thuê và ký hợp đồng thuê có thể tốn nhiều thời gian. Vì thế, để tránh vấn đề này xảy ra, hãy ký hợp đồng thuê tối thiểu là 6 tháng hoặc một năm.

– Thu nhập có thể không ổn định

Lợi nhuận của nhà đầu tư bất động sản cũng có thể bị ảnh hưởng khi người thuê chuyển đi và bạn chưa tìm được người thuê mới. Vì vậy, mặc dù đúng là khi bạn cho thuê theo phòng, bạn có khả năng kiếm được nhiều tiền hơn, nhưng thu nhập của bạn sẽ giảm thiểu nếu một hoặc vài người thuê rời đi. Nếu đầu tư cho thuê bất động sản là nguồn thu nhập duy nhất của bạn, việc bạn cho thuê theo phòng có thể mang đến rủi ro lớn hơn.

– Hoạt động quản lý phức tạp hơn

Vì bạn có nhiều người thuê, nên bạn sẽ phải đối mặt với nhiều vấn đề hơn. Ngoài ra, bạn có thể phải bảo trì thường xuyên hơn với chi phí lớn hơn, đặc biệt là trong trường hợp những người thuê nhà chuyển đến và chuyển đi.

Và nếu bạn sở hữu nhiều tài sản đang cho thuê, tùy thuộc vào quy mô bất động sản và số lượng phòng bạn đang thuê, bạn có thể có hàng tá người thuê và hàng đống vấn đề xuất hiện cùng một lúc.

Vì vậy, khi bạn cho thuê theo phòng, bạn nên cân nhắc xem thu nhập hàng tháng có xứng đáng với những vấn đề mà bạn sẽ phải đối mặt hay không.

Ưu và nhược điểm của hình thức cho thuê nguyên căn nhà

1. Ưu điểm:

– Nguồn thu nhập ổn định hơn

Với hình thức cho thuê nguyên căn, bạn sẽ có thu nhập cho thuê hàng tháng ổn định hơn vì người thuê thường có xu hướng gia hạn hợp đồng trong nhiều năm nếu môi trường sống phù hợp với họ.

– Hoạt động quản lý đơn giản hơn

Bạn sẽ chỉ cần đối mặt với một người thuê nhà. Điều đó có nghĩa là số lượng vấn đề ít hơn và vấn đề cũng dễ giải quyết hơn so với việc bạn phải xử lý những vấn đề hoặc tranh chấp của nhiều người thuê trong một bất động sản.

2. Nhược điểm

– Lợi tức đầu tư có thể thấp hơn hình thức cho thuê theo phòng.

– Rủi ro toàn bộ bất động sản bị bỏ trống cao hơn khi người thuê chuyển đi và do đó, bạn có thể mất thu nhập thụ động trong một vài tuần, hoặc thậm chí là vài tháng.

Vậy, bạn nên chọn hình thức nào?

Nếu bạn có đủ thời gian cũng như nguồn lực để quản lý nhiều người thuê, hãy xem xét việc cho thuê theo phòng. Nếu bạn lo lắng về việc tìm người thuê dài hạn trong một khu vực gần các trường đại học, bạn có thể thuê theo phòng. Hầu hết sinh viên sẽ thích ở ghép để giảm chi phí thuê của họ. Tuy nhiên, bạn cần cân nhắc kế hoạch cho những tháng hè, khi sinh viên hết hợp đồng thuê. Dẫu sao thì phương án này cũng rất phù hợp nếu bất động sản của bạn nằm quanh các trường đại học hoặc khu công nghiệp.

Mặt khác, nếu bạn sở hữu nhiều bất động sản đang cho thuê và có ít thời gian để quản lý tài sản, thì cho thuê nguyên căn sẽ là phương án phù hợp nhất với bạn.

Chi phí đặt cọc

Người mua thường gặp khó trong việc đặt cọc tiền mua nhà, chủ yếu do nhà đất là một trong những tài sản đắt đỏ bậc nhất. Tùy vào luật đất đai, chủ đầu tư, quá trình thương thảo giữa các bên và nhiều yếu tố khác, các khoản đặt cọc mua nhà sẽ có sự khác biệt nhất định, song giá trị của khoản đặt cọc vẫn tương đối lớn với nhiều người.

Có nhiều cách để người mua có thể thanh toán các khoản đặt cọc mua nhà, chẳng hạn như tiết kiệm từ trước hoặc vay vốn, có thể qua người thân, bạn bè hoặc các đơn vị cho vay như ngân hàng. Dù bằng hình thức nào, việc thanh toán các khoản đặt cọc để mua nhà cũng là điều khiến nhiều người mua đau đầu.

Tìm đúng ngôi nhà mơ ước

Việc tìm kiếm một căn nhà phù hợp với bản thân là điều không hề đơn giản. Có những tài sản bạn cảm thấy hợp, nhưng chúng lại ở những vị trí trung tâm và có giá đắt đỏ. Ngược lại, những tài sản phù hợp với khả năng tài chính lại ở các khu vực xa xôi, không thuận tiện cho công việc.

Vì vậy, trước khi tìm kiếm một căn nhà phù hợp, bạn cần xác định các yếu tố như khả năng chi trả, mục đích của việc mua nhà, công việc,…, từ đó có thể dễ dàng hơn trong việc chọn lọc tài sản phù hợp.

Khả năng chi trả

Như đã đề cập, khả năng chi trả là một trong những yếu tố cần tính đến khi mua nhà. Bên cạnh việc thanh toán các khoản đặt cọc, bạn cần xác định xem khả năng chi trả toàn bộ các khoản phí cho ngôi nhà mới nằm ở mức nào.

Khả năng chi trả ở đây, bên cạnh việc thanh toán các khoản đặt cọc và khoản tiền để mua nhà, còn tính tới các khoản phí phát sinh khác như thuế, sửa chữa và lắp đặt, vận chuyển,… Vì vậy, nếu không tính toán kỹ, có thể các khoản phí phát sinh sẽ vượt quá khả năng chi trả của bản thân.

Làm việc cùng nhà môi giới bất động sản phù hợp

Mặc dù bạn có thể tự mình tìm kiếm tài sản phù hợp và tự hoàn thiện quá trình mua nhà, nhưng điều này không đơn giản, và đặc biệt rủi ro với những người mua nhà lần đầu.

Đó là lý do nhiều người chọn cách làm việc cùng các nhà môi giới bất động sản, nhưng thực tế việc tìm kiếm một môi giới phù hợp cũng không đơn giản. Các chuyên gia khuyên rằng bạn nên tìm kiếm một nhà môi giới uy tín, có tiếng và am hiểu về thị trường địa phương.

Kiểm tra kỹ khi nhận bàn giao nhà

Đừng để vẻ hào nhoáng của căn nhà đánh lừa bạn. Trong trường hợp mua nhà xây sẵn, việc kiểm tra kỹ tài sản lúc nhận bàn giao là điều cần làm để tránh phát sinh các vấn đề trong tương lai cũng như đảm bảo quyền lợi cho bản thân.

Những chi tiết như sàn gỗ, kính cường lực, len tường,… thường gặp phải vấn đề về chất lượng, người mua nhà nên kiểm tra kỹ. Trường hợp bạn mua nhà đã qua sử dụng, việc kiểm tra kỹ căn nhà tạo ra các lợi thế giúp bạn thương lượng giá cả với người bán.

Dù vậy, việc kiểm tra nhà không phải điều mà những người mua nhà chưa có kinh nghiệm, hoặc thậm chí đã có kinh nghiệm, có thể dễ dàng làm được. Do đó, bạn cũng có thể nhờ hoặc thuê những người có chuyên môn hoặc các đơn vị thẩm định để hỗ trợ cho công việc này.

Hình minh họa

namnguyen@…

Trả lời:

Theo thông tin từ Bộ Tài nguyên và Môi trường, tại Khoản 1 Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai thì "Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất".

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục nhận tặng cho quyền sử dụng đất đã được quy định tại Khoản 2 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính:

"2. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp "dồn điền đổi thửa"; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng gồm có:

a) Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định.

Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;

d) Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất".

Trên đây là một số thông tin liên quan đến thủ tục nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Do nội dung câu hỏi không rõ thông tin về đối tượng được nhận tặng cho quyền sử dụng đất, chưa rõ đối tượng được nhận tặng cho quyền sử dụng đất là cá nhân công dân hay cả hai vợ chồng nên không có thông tin để trả lời cụ thể. Đề nghị bạn đọc liên hệ với cơ quan có thẩm quyền tại địa phương nơi có đất để được xem xét, hướng dẫn theo quy định của pháp luật.

Nhà xây mới là gì?

Thứ nhất, đó là một căn nhà được xây mới hoàn toàn theo nhu cầu của bạn, sử dụng thiết kế của bạn hoặc của đơn vị mà bạn thuê, được xây dựng trên lô đất mà bạn sở hữu hoặc do đơn vị mà bạn thuê tìm kiếm hay chuyển nhượng cho bạn.

Thứ hai là một ngôi nhà, căn hộ chung cư hoặc nhà phố xây mới thuộc một dự án. Trong đó, một số ngôi nhà đã hoàn thiện và sẵn sàng để chủ mới dọn vào ở. Một số khác vẫn đang trong quá trình xây dựng và sẽ mất vài tuần, vài tháng, thậm chí cả năm trước khi bàn giao.

Một số công ty xây dựng nhà hoặc chủ đầu tư cũng đóng vai trò là người phát triển các cộng đồng mới, mua đất, phân lô và sau đó xây nhà trên các lô đất đó. Người mua có thể sở hữu loại hình nhà xây mới này ở bất kỳ giai đoạn nào, từ trước khi bắt đầu xây dựng cho đến sau khi hoàn thành.

Ưu điểm khi mua nhà xây mới

Dễ dàng về tài chính

Khi mua nhà xây mới thuộc dự án, bạn dễ dàng thực hiện các thủ tục vay vốn hơn. Chủ đầu tư có thể hỗ trợ bạn hoàn thành quá trình này với các ngân hàng và tổ chức tín dụng bảo lãnh cho dự án. Điều này có nghĩa là, bạn chỉ phải tiết kiệm để chi trả khoản thanh toán ban đầu và sẽ tiến hành các đợt thanh toán thế chấp hàng tháng với một khoản tiền nhỏ hơn.

Không lo bảo trì

Dù ngôi nhà cũ có tốt đến đâu, bạn vẫn có khả năng phải tốn tiền sửa chữa trong tương lai gần. Với nhà xây mới, bạn gần như không phải lo lắng về điều này bởi sẽ được chi trả và thực hiện bảo hành bởi chủ đầu tư trong vòng tối thiểu 24 tháng với nhà riêng lẻ và 60 tháng với nhà chung cư.

Nhận được đúng ngôi nhà mà bạn mong muốn

Những ngôi nhà hiện hữu thường khiến người mua phải thỏa hiệp về mặt kích thước, kiểu dáng, lớp hoàn thiện và các đặc điểm khác. Trong khi đó, một ngôi nhà xây mới mang đến cho bạn sự linh hoạt và chủ động.

Bạn có thể xây dựng chính xác ngôi nhà mà bạn muốn trong giới hạn ngân sách bạn có. Ngay cả khi bạn mua một ngôi nhà hình thành trong tương lai, bạn vẫn có thể chọn màu sơn, sàn, gạch, tủ và các tính năng khác để tạo nét riêng cho ngôi nhà.

Thiết kế hiện đại

Các công trình xây dựng mới thường có sơ đồ mặt bằng hiện đại, tính kết nối cao giữa các không gian nhưng vẫn đảm bảo sự riêng tư cho từng thành viên trong gia đình, vị trí chờ trước để lắp đặt các hệ thống điện, nước và an ninh, hay có các công năng mới như phòng chứa đồ, phòng hát karaoke tại nhà…

Trong khi đó, các ngôi nhà cũ thường được bố trí theo cách khiến các phòng có cảm giác rời rạc. Không chỉ vậy, hệ thống dây điện trong nhà có thể không đủ với số lượng và loại thiết bị và đồ điện tử mà nhiều hộ gia đình sử dụng.

Hiệu suất năng lượng

Các quy định và quy tắc xây dựng nghiêm ngặt hơn trước đây khiến các công trình mới có thể có nhiều cửa sổ và thiết bị cách nhiệt hơn, tiết kiệm năng lượng hơn so với một ngôi nhà cũ được xây dựng theo các tiêu chuẩn ít khắt khe hơn. Ví dụ, chỉ riêng các cửa sổ cũng có thể giúp bạn tiết kiệm rất nhiều tiền, bởi sự tăng và giảm nhiệt chiếm từ 25% đến 30% mức sử dụng năng lượng sưởi ấm và làm mát của căn nhà.

Cộng đồng dân cư mới

Các công trình xây dựng mới thường nằm trong các cộng đồng mới. Một lượng lớn cư dân mới chuyển đến cùng một lúc có thể thúc đẩy ý thức cộng đồng mạnh mẽ hơn. Ngoài ra, những cộng đồng mới này có thể có các tiện nghi như hồ bơi và sân thể thao, giúp cư dân dễ dàng làm quen với nhau hơn.

Nhược điểm khi mua nhà xây mới

Giá nhà đắt đỏ hơn

Giá của các căn nhà xây mới dễ bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố chứ không chỉ do nhu cầu, ví dụ như vật liệu xây dựng. Bạn có thể bù lại phần chi phí đắt đỏ hơn này bằng lợi ích về bảo trì và hiệu suất năng lượng mà căn nhà mới mang lại. Tuy nhiên, đây vẫn không phải là một khoản đáng kể với những người có khả năng tài chính hạn chế.

Giá xây dựng leo thang

Một số nhà xây dựng đã đối phó với áp lực lạm phát bằng cách thêm các điều khoản vào hợp đồng, cho phép họ tăng giá trong trường hợp giá vật liệu xây dựng tăng ở mức nhất định. Do đó, hãy đọc kỹ hợp đồng mua nhà hoặc tham vấn luật sư về các “điều khoản leo thang giá”.

Vật liệu xây dựng

Bạn có thể bị mắc kẹt với các vật liệu, lớp hoàn thiện và đồ đạc xây dựng nếu chủ đầu tư và công ty bạn thuê sử dụng vật liệu tiêu chuẩn kém chất lượng, kém bền với điều kiện thời tiết.

Bạn có thể nâng cấp các hạng mục này nếu đang xây nhà hoặc mua một công trình mới trước khi hoàn thiện, nhưng có thể bạn sẽ phải trả thêm tiền.

Thời gian chờ đợi bàn giao nhà

Trong khi bạn có thể hoàn tất giao dịch bán nhà đã qua sử dụng trong khoảng 6 tuần, thì có thể mất 6 tháng hoặc lâu hơn để xây dựng một ngôi nhà mới. Trong thời gian này, bạn sẽ vừa phải thanh toán khoản vay thế chấp, vừa phải trả tiền thuê nhà ở tạm.

Về vấn đề này, luật sư Phạm Thanh Hữu (Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh), tư vấn như sau:

Căn cứ Điều 8 Văn bản hợp nhất số 01/VBHN-VPQH Luật Thuế giá trị gia tăng ngày 28/4/2016, mức thuế suất thuế giá trị gia tăng khi mua căn hộ chung cư mới trực tiếp từ chủ đầu tư như sau:

– Trường hợp mua căn hộ chung cư là nhà ở xã hội thì mức thuế suất thuế giá trị gia tăng là 5%.

– Trường hợp mua căn hộ chung cư là nhà ở thương mại thì mức thuế suất thuế giá trị gia tăng là 10%.

Lưu ý: Ngày 30/6/2023, Chính phủ ban hành Nghị định 44/2023/NĐ-CP quy định chính sách giảm thuế giá trị gia tăng đối với một số hàng hóa, dịch vụ có mức thuế suất 10% về còn 8% (áp dụng từ ngày 01/7 đến hết ngày 31/12/2023). Tuy nhiên, đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản thì không được điều chỉnh giảm thuế suất thuế giá trị gia tăng. Do đó, mức thuế suất thuế giá trị gia tăng khi mua căn hộ chung cư là nhà ở thương mại vẫn là 10%.

Thuế suất thuế giá trị gia tăng khi mua căn hộ chung cư. Ảnh minh họa

Đối với trường hợp mua lại căn hộ chung cư, nhà phố của người khác (không phải mua trực tiếp từ chủ đầu tư) thì người mua không phải chịu thuế giá trị gia tăng.

Trong quá trình sử dụng đất từ năm 2009, gia đình tôi đã làm nhà tạm để ở trông coi, từ năm 2017 gia đình tôi không ký hợp đồng thuê đất nhưng vẫn sử dụng đất để ở và trồng cây.

Xin hỏi, trường hợp của gia đình tôi có được xem xét thuộc trường hợp giao đất trái thẩm quyền và được cấp GCNQSD đất theo quy định tại Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ không?

Hình minh họa

Hoa Nguyễn (Vĩnh Phúc)

Trả lời:

Theo thông tin từ Bộ Tài nguyên và Môi trường, trường hợp của gia đình bạn không thuộc trường hợp giao đất trái thẩm quyền quy định tại Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về việc quy định chi tiết thi hành một số điều khoản của Luật Đất đai.

Đất công ích được quy định tại khoản 1 Điều 132 của Luật Đất đai 2013:

“1. Căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, mỗi xã, phường, thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương.”

Mục đích sử dụng đất công ích sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn (khoản 2 Điều 132 của Luật Đất đai 2013). Đối với diện tích đất chưa sử dụng vào các mục đích công ích thì UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê.

Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 05 năm. Tiền thu được từ việc cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích phải nộp vào ngân sách nhà nước do UBND cấp xã quản lý và chỉ được dùng cho nhu cầu công ích của xã, phường, thị trấn theo quy định của pháp luật.

Đất công ích không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (theo quy định tại khoản 2 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ) nhưng được bổi thường về đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại khi nhà nước thu hồi đất (theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 76 Luật Đất đai 2013 và khoản 2 Điều 3 Nghị định 47/2014/NĐ-CP).

Điều 23. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền

1. Đất giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại Điều này bao gồm các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc UBND cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.

2. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại Khoản 1 Điều 20 của Nghị định này.

3. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này.

Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở hoặc công trình xây dựng khác thì diện tích còn lại không có nhà ở, công trình xây dựng được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng đang sử dụng, nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

4. Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

5. Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao, cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01/7/2014 trở về sau.

1. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

Theo đó, nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất tại TP. Hồ Chí Minh được quy định như sau:

Thứ nhất, việc bồi thường về đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

TP. Hồ Chí Minh xem xét hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất để tạo điều kiện cho người có đất bị thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có việc làm, thu nhập, ổn định đời sống, sản xuất, kinh doanh.

Thứ hai, việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; đối với hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi có nhu cầu được bồi thường bằng tiền thì được bồi thường bằng tiền theo nguyện vọng đã đăng ký khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Đối với hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi nếu có nhu cầu bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với đất thu hồi hoặc bằng nhà ở và TP. Hồ Chí Minh có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi hoặc nhà ở.

Hội đồng nhân dân TP. Hồ Chí Minh quyết định tỷ lệ quy đổi, điều kiện bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với đất thu hồi hoặc nhà ở phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

Điểm mới về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, hệ số K tại TP. Hồ Chí Minh (Ảnh minh họa)

2. Ban hành hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp (hệ số K)

Đồng thời, Nghị quyết 98/2023/QH15 quy định UBND TP. Hồ Chí Minh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân TP. Hồ Chí Minh thông qua và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) phù hợp với tình hình thực tiễn của TP. Hồ Chí Minh để áp dụng tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất (không phân biệt giá trị tính theo bảng giá đất) trong trường hợp bảng giá đất đã thu thập thông tin thị trường và xây dựng đến từng thửa đất để áp dụng cho các trường hợp sau đây:

– Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức của hộ gia đình, cá nhân.

– Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm đối với tổ chức, cá nhân, trừ trường hợp sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

Nghị quyết 98/2023/QH15 của Quốc hội bắt đầu có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/8/2023.

Hình minh họa

Đối tượng được thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu Nhà nước

Nhà ở cũ thuộc sở hữu Nhà nước được đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách nhà nước hoặc được xác lập thuộc sở hữu nhà nước và đang cho hộ gia đình, cá nhân thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Nghị định 35/2023/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 57 Nghị định 99/2015/NĐ-CP bổ sung thêm 02 đối tượng được thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu Nhà nước gồm:

– Đối tượng nhận chuyển nhượng quyền thuê nhà ở mà nhà ở này đã được bố trí sử dụng theo thời điểm từ trước ngày 27/11/1992 (theo điểm a khoản 1 Điều 57) hoặc quy định tại khoản 1 Điều 61 và có văn bản đồng ý việc chuyển nhượng khi làm thủ tục thuê nhà ở theo quy định.

– Người đang sử dụng nhà ở do Nhà nước quản lý nhưng không có một trong các giấy tờ như: hợp đồng thuê nhà; quyết định, văn bản phân phối, bố trí nhà ở…mà có một trong các giấy tờ chứng minh đã sử dụng nhà ở được cấp trước ngày 19/01/2007 (như: đăng ký thường trú hoặc đăng ký tạm trú; đăng ký kê khai nhà ở hoặc biên lai nộp tiền sử dụng đất hàng năm) và nhà ở này không có tranh chấp, có xác nhận về việc người đang sử dụng không thuộc diện chiếm dụng trái pháp luật.

Theo quy định trước đây tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định đối tượng được thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước chỉ gồm:

– Đối tượng được thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của Nghị định này là người đang thực tế sử dụng nhà ở và có nhu cầu tiếp tục thuê nhà ở đó, bao gồm đối tượng được bố trí sử dụng nhà ở từ trước ngày 27/11/1992 (ngày ban hành Quyết định số 118/TTg của Thủ tướng Chính phủ về giá cho thuê nhà ở và đưa tiền nhà ở vào tiền lương);

– Các đối tượng được bố trí nhà ở theo quy định tại Khoản 1 Điều 61, trừ trường hợp chiếm dụng nhà ở trái pháp luật.

"Điều 61. Giải quyết cho thuê đối với nhà ở và nhà không có nguồn gốc là nhà ở nhưng được bố trí để ở từ ngày 27/11/1992 đến trước ngày 19/01/2007

1. Nhà nước tiếp tục giải quyết cho thuê nhà ở theo quy định của Nghị định này đối với các trường hợp sau đây:

a) Trường hợp nhà ở được cơ quan có thẩm quyền cho phép đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước từ trước ngày 27/11/1992 nhưng từ ngày 27/11/1992 mới hoàn thành xây dựng và đưa vào sử dụng để phân phối cho cán bộ, công nhân viên thuê theo Quyết định số 118/TTg của Thủ tướng Chính phủ về giá cho thuê nhà ở và đưa tiền nhà vào tiền lương;

b) Trường hợp người đang thuê nhà ở trước ngày 27/11/1992 nhưng thuộc diện phải điều chuyển công tác và Nhà nước yêu cầu phải trả lại nhà ở đang thuê, sau đó được cơ quan nhà nước bố trí cho thuê nhà ở khác sau ngày 27/11/1992;

c) Trường hợp nhà ở hoặc nhà không có nguồn gốc là nhà ở nhưng được bố trí sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 27/11/1992 đến trước ngày 05/7/1994;

d) Trường hợp nhà ở hoặc nhà không có nguồn gốc là nhà ở nhưng được bố trí sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 05/7/1994 đến trước ngày 19/01/2007"

Thủ tục cho thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu Nhà nước

Theo Quyết định 133/QĐ-BXD ngày 03/03/2023 về việc công bố sửa đổi, bổ sung thủ tục hành chính trong lĩnh vực nhà ở liên quan đến bãi bỏ thành phần hồ sơ về xuất trình sổ hộ khẩu giấy thuộc phạm vi và chức năng quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng, thủ tục cho thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu Nhà nước được sửa đổi như sau:

Trình tự thực hiện cho thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu Nhà nước

* Trình tự, thủ tục thuê nhà ở cũ đối với trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều 57 Nghị định 99/2015/NĐ-CP được thực hiện như sau:

– Người đề nghị thuê nhà ở nộp 01 bộ hồ sơ tại đơn vị quản lý vận hành nhà ở hoặc tại Sở Xây dựng (do UBND cấp tỉnh quy định);

– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra, viết giấy biên nhận hồ sơ;

Trường hợp người nộp đơn không thuộc đối tượng được thuê nhà ở cũ thì phải có văn bản thông báo cho người nộp hồ sơ biết rõ lý do; nếu hồ sơ còn thiếu giấy tờ thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải hướng dẫn ngày để người nộp hồ sơ bổ sung giấy tờ.

Trường hợp đơn vị quản lý vận hành nhà ở tiếp nhận hồ sơ thì phải báo cáo Sở Xây dựng xem xét;

– Trên cơ sở hồ sơ đủ điều kiện tiếp nhận, cơ quan quản lý nhà ở có trách nhiệm kiểm tra, lập tờ trình kèm theo dự thảo quyết định phê duyệt đối tượng được thuê nhà ở cũ trình cơ quan đại diện chủ sở hữu quyết định;

– Căn cứ vào đề nghị của cơ quan quản lý nhà ở, cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở xem xét, ban hành quyết định phê duyệt đối tượng được thuê nhà ở, sau đó gửi quyết định này cho cơ quan quản lý nhà ở để thông báo cho đơn vị quản lý vận hành nhà ở thực hiện ký kết hợp đồng thuê nhà ở.

Trường hợp nhà ở cũ do Bộ Quốc phòng đang quản lý mà giao thẩm quyền quyết định đối tượng được thuê nhà ở cho cơ quan quản lý nhà ở thì cơ quan này ban hành quyết định phê duyệt đối tượng được thuê nhà ở.

– Sau khi có quyết định phê duyệt đối tượng được thuê nhà ở cũ, đơn vị quản lý vận hành nhà ở thực hiện ký kết hợp đồng với người thuê nhà ở.

* Trình tự, thủ tục ký hợp đồng thuê nhà ở đối với trường hợp quy định tại điểm c và điểm d khoản 2 Điều 57 Nghị định 99/2015/NĐ-CP được thực hiện như sau:

– Sau 30 ngày, kể từ ngày đăng tin lần cuối, nếu không có tranh chấp, khiếu kiện về nhà ở cho thuê thì đơn vị quản lý vận hành nhà ở ký hợp đồng với người thuê và báo cáo Sở Xây dựng biết để theo dõi, quản lý; nếu có tranh chấp, khiếu kiện về nhà ở này thì chỉ thực hiện ký hợp đồng thuê sau khi đã giải quyết xong tranh chấp, khiếu kiện;

Trường hợp người đang sử dụng nhà ở là người nhận chuyển quyền thuê nhà ở từ ngày 06/6/2013 thì người đề nghị thuê nhà ở nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định tại đơn vị quản lý vận hành nhà ở hoặc tại cơ quan quản lý nhà ở

Trường hợp cơ quan quản lý nhà ở tiếp nhận hồ sơ thì cơ quan quản lý nhà ở có trách nhiệm kiểm tra, nếu nhà ở không có tranh chấp, khiếu kiện thì có văn bản đồng ý về việc chuyển nhượng quyền thuê và gửi văn bản này kèm theo bản sao hồ sơ đề nghị thuê nhà cho đơn vị quản lý vận hành nhà ở để thực hiện ký hợp đồng với người thuê;

Trường hợp đơn vị quản lý vận hành tiếp nhận hồ sơ thì đơn vị quản lý vận hành có trách nhiệm kiểm tra và báo cáo cơ quan quản lý nhà ở xem xét kiểm tra để có văn bản đồng ý việc chuyển nhượng quyền thuê trước khi thực hiện ký kết hợp đồng; trường hợp cơ quan quản lý Nhà nước

* Cách thức thực hiện cho thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu Nhà nước: nộp hồ sơ tại đơn vị quản lý vận hành nhà ở hoặc Sở Xây dựng nơi có nhà ở

* Thành phần hồ sơ:

– Đơn đề nghị thuê nhà ở cũ;

– Giấy tờ chứng minh việc sử dụng nhà ở;

– Bản sao thẻ Căn cước công dân hoặc hộ chiếu đang còn giá trị hoặc Thẻ quân nhân của người có đơn đề nghị thuê nhà ở; trường hợp là vợ chồng thì phải có thêm bản sao Giấy chứng nhận kết hôn ;

– Bản sao giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền thuê nhà ở (nếu có).

Trường hợp đã được cấp số định danh cá nhân và cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, cơ sở dữ liệu về đăng ký đầu tư, đăng ký doanh nghiệp được kết nối, vận hành thì được sử dụng số định danh cá nhân thay thế cho các giấy tờ liên quan đến nhân thân khi thực hiện thủ tục này.

* Số lượng hồ sơ: 01 bộ

Trên đây là những thông tin mới nhất về việc thuê nhà cũ thuộc sở hữu Nhà nước bạn đọc có thể tham khảo.

Trong trường hợp này tôi có cần đăng ký lại nơi thường trú mới tại Quận 12, TP. Hồ Chí Minh hay vẫn được quyền giữ nguyên nơi thường trú cũ (Dĩ An, Bình Dương) để không phải thay đổi thông tin của các giấy tờ liên quan? – Trường Lưu (TP. Hồ Chí Minh).

Về vấn đề này, luật sư Phạm Thanh Hữu (Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh), tư vấn như sau:

Khoản 4 Điều 22 Luật Cư trú năm 2020 quy định: Người đã đăng ký thường trú mà chuyển đến chỗ ở hợp pháp khác và đủ điều kiện đăng ký thường trú thì có trách nhiệm đăng ký thường trú tại nơi ở mới theo quy định của Luật này trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày đủ điều kiện đăng ký.

Điểm g khoản 1 Điều 24 Luật Cư trú năm 2020 quy định xóa đăng ký thường trú với trường hợp: Người đã đăng ký thường trú tại chỗ ở hợp pháp nhưng sau đó quyền sở hữu chỗ ở đó đã chuyển cho người khác mà sau 12 tháng kể từ ngày chuyển quyền sở hữu vẫn chưa đăng ký thường trú tại chỗ ở mới, trừ trường hợp được chủ sở hữu mới đồng ý tiếp tục cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ và cho đăng ký thường trú tại chỗ ở đó hoặc trường hợp quy định tại điểm h khoản này.

Căn cứ vào các quy định nêu trên, trường hợp bạn đã bán căn nhà cũ (Dĩ An, Bình Dương) và mua nhà mới (Quận 12, TP. Hồ Chí Minh) thì bạn cần phải đăng ký thường trú mới tại Quận 12, TP. Hồ Chí Minh. Việc làm này sẽ đảm bảo bạn thực hiện đúng quy định của pháp luật về cư trú, cơ quan quản lý Nhà nước thuận tiện trong việc quản lý dân cư.

Đăng ký thường trú (Ảnh minh họa)

Căn cứ Điều 22 Luật Cư trú năm 2020, thủ tục đăng ký thường trú như sau:

– Người đăng ký thường trú nộp hồ sơ đăng ký thường trú đến cơ quan đăng ký cư trú nơi mình cư trú.

– Khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký thường trú, cơ quan đăng ký cư trú kiểm tra và cấp phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người đăng ký; trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn người đăng ký bổ sung hồ sơ.

– Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, cơ quan đăng ký cư trú có trách nhiệm thẩm định, cập nhật thông tin về nơi thường trú mới của người đăng ký vào Cơ sở dữ liệu về cư trú và thông báo cho người đăng ký về việc đã cập nhật thông tin đăng ký thường trú; trường hợp từ chối đăng ký thì phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.