Month: June 2024

1. Diện tích tối thiểu để tách thửa đất tại Lâm Đồng từ ngày 04/9/2023

Theo Quyết định 51/2023/QĐ-UBND (có hiệu lực từ ngày 04/9/2023), thửa đất mới hình thành sau khi tách thửa và sau khi trừ hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng (nếu có) trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng phải lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu theo từng trường hợp sau đây:

(i) Tách thửa đất ở đô thị

– Nhà phố: diện tích đất ở ≥ 40,0 m2 và có kích thước cạnh tiếp giáp đường ≥ 4,0 m.

– Nhà liên kế có sân vườn: diện tích đất ở ≥ 72,0 m2 và có kích thước cạnh tiếp giáp đường ≥ 4,5 m đối với đường đã có tên (hoặc đường chưa có tên mà lộ giới ≥ 10,0 m); tại các đường, đường hẻm còn lại diện tích đất ở ≥ 64,0 m2 và kích thước cạnh tiếp giáp đường ≥ 4,0 m.

– Nhà biệt lập: diện tích đất ở ≥ 250,0 m2 và có kích thước cạnh tiếp giáp đường ≥ 10,0 m đối với đường đã có tên (hoặc đường chưa có tên mà lộ giới ≥ 10,0 m); tại các đường, đường hẻm còn lại diện tích đất ở ≥ 200,0 m2 và kích thước cạnh tiếp giáp đường ≥ 10,0 m.

– Biệt thự: diện tích đất ở ≥ 400,0 m2 và có kích thước cạnh tiếp giáp đường ≥ 12,0 m đối với đường đã có tên (hoặc đường chưa có tên mà lộ giới ≥ 10,0 m); tại các đường, đường hẻm còn lại diện tích đất ở ≥ 250 m2 và kích thước cạnh tiếp giáp đường ≥ 10,0 m.

– Trường hợp thửa đất ở tại đô thị chưa có quy định về dạng kiến trúc nhà ở thì diện tích, kích thước tối thiểu tách thửa theo quy định nhà biệt lập nêu trên.

(ii) Tách thửa đất ở nông thôn

– Trường hợp đã có quy định dạng kiến trúc nhà ở tại quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch chung xây dựng xã đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, thì diện tích đất ở tách thửa theo quy định dạng kiến trúc nhà ở của quy hoạch đó. Trường hợp kỳ quy hoạch xây dựng đã hết mà cơ quan có thẩm quyền chưa có văn bản cho kéo dài hoặc phê duyệt kỳ tiếp theo, thì tiếp tục áp dụng theo quy hoạch đó cho đến khi quy hoạch mới được phê duyệt.

– Trường hợp chưa có quy định dạng kiến trúc nhà ở thì diện tích đất ở ≥ 72,0 m2 và kích thước cạnh tiếp giáp đường giao thông ≥ 4,5 m.

(iii) Tách thửa đất đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất phi nông nghiệp khác) của hộ gia đình, cá nhân thực hiện như sau:

– Đối với thửa đất có thời hạn sử dụng lâu dài thì thực hiện tách thửa theo khoản i (trường hợp thửa đất tại các phường, thị trấn) hoặc khoản ii (trường hợp thửa đất tại các xã) nêu trên.

– Đối với thửa đất sử dụng có thời hạn thì thực hiện tách thửa theo quy định khoản iv nêu trên.

(iv) Tách thửa đất sản xuất nông nghiệp, đất nông nghiệp khác: diện tích đất tối thiểu tách thửa là 500 m2 tại khu vực đô thị (các phường, thị trấn); 1.000 m2 tại khu vực nông thôn (các xã) gồm cả phần diện tích thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng (nếu có) và không yêu cầu tiếp giáp với đường giao thông; trường hợp thửa đất sản xuất nông nghiệp, đất nông nghiệp khác tiếp giáp với đường giao thông, thì các thửa đất sau khi tách thửa, cạnh tiếp giáp đường có kích thước phải ≥ 10,0 m.

(v) Tách thửa đất rừng sản xuất là rừng trồng: diện tích đất tối thiểu tách thửa là 10.000 m2.

(vi) Không quy định diện tích đất tối thiểu để tách thửa khi thực hiện quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước; người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng; để xây dựng nhà tình nghĩa, tình thương, nhà cho hộ nghèo đa chiều (hộ nghèo, hộ cận nghèo), hộ đồng bào dân tộc thiểu số thiếu đất ở theo quy định hiện hành.

Chính sách bất động sản, đô thị nổi bật có hiệu lực từ tháng 9/2023

2. Các trường hợp sử dụng tạm thời một phần hè phố tại TP. Hồ Chí Minh không phải cấp phép sử dụng

Theo Quyết định 32/2023/QĐ-UBND (có hiệu lực từ ngày 01/9/2023), các trường hợp sử dụng tạm thời một phần hè phố tại TP. Hồ Chí Minh không phải cấp phép sử dụng, bao gồm:

(i) Tổ chức đám cưới, đám tang và điểm trông, giữ xe phục vụ đám cưới, đám tang.

(ii) Điểm tổ chức kinh doanh dịch vụ, mua, bán hàng hóa.

Việc sử dụng tạm thời hè phố làm điểm tổ chức kinh doanh dịch vụ, mua, bán hàng hóa phải thuộc danh mục do UBND cấp huyện ban hành. UBND TP. Hồ Chí Minh phân cấp cho UBND cấp huyện ban hành danh mục vị trí hè phố đủ điều kiện tổ chức kinh doanh dịch vụ, mua, bán hàng hóa.

Phạm vi sử dụng là một phần hè phố tại vị trí tiếp giáp với địa điểm mà nơi tổ chức, cá nhân đăng ký hoạt động kinh doanh dịch vụ, mua, bán hàng hóa.

Đối tượng được phép sử dụng là tổ chức, cá nhân có phương án sử dụng tạm thời hè phố làm điểm tổ chức kinh doanh dịch vụ, mua, bán hàng hóa theo hướng dẫn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

(iii) Điểm để xe hai bánh không thu tiền dịch vụ trông, giữ xe

Việc sử dụng tạm thời hè phố làm điểm để xe hai bánh không thu tiền dịch vụ trông, giữ xe phải thuộc danh mục do UBND cấp huyện ban hành.

UBND TP. Hồ Chí Minh phân cấp cho UBND cấp huyện ban hành danh mục vị trí hè phố đủ điều kiện tổ chức điểm để xe hai bánh không thu tiền dịch vụ trông, giữ xe tại cửa hàng, trụ sở hoạt động của tổ chức, cá nhân.

Phạm vi sử dụng là một phần hè phố tại vị trí tiếp giáp công trình nhà ở, hộ kinh doanh, trụ sở nơi tổ chức, cá nhân đăng ký cư trú, hoạt động kinh doanh, mua, bán hàng hóa tại địa phương.

Đối tượng được phép sử dụng là tổ chức, cá nhân có đăng ký cư trú, đăng ký hoạt động kinh doanh tại địa điểm nêu trên.

(iv) Điểm bố trí các công trình, tiện ích phục vụ giao thông công cộng, lắp đặt các công trình tạm, các công trình phục vụ tổ chức giao thông trên hè phố, dải phân cách, đảo giao thông: UBND TP. Hồ Chí Minh phân cấp cho Sở Giao thông vận tải xem xét chấp thuận.

(v) Việc bố trí đường dành cho xe đạp: UBND TP. Hồ Chí Minh phân cấp cho Sở Giao thông vận tải xem xét chấp thuận.

3. Quy định nội bộ của ngân hàng phải có nội dung kiểm soát việc cho vay để kinh doanh bất động sản

Theo Thông tư 06/2023/TT-NHNN (có hiệu lực từ ngày 01/9/2023), quy định nội bộ về cho vay của tổ chức tín dụng phải có nội dung: Kiểm soát việc cho vay để trả nợ khoản vay tại tổ chức tín dụng, trả nợ khoản vay nước ngoài nhằm phòng ngừa và ngăn chặn việc phản ánh sai lệch chất lượng tín dụng. Kiểm soát việc cho vay theo phương thức cho vay tuần hoàn và phương thức cho vay quay vòng nhằm quản lý dòng tiền của khách hàng để đảm bảo khả năng thu hồi đầy đủ nợ gốc và lãi tiền vay đúng hạn theo thỏa thuận, phản ánh đúng chất lượng tín dụng. Kiểm soát việc cho vay để đầu tư kinh doanh chứng khoán; cho vay mua, kinh doanh bất động sản; cho vay các dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư; cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn theo đánh giá của tổ chức tín dụng; cho vay bằng phương tiện điện tử.

Ai được hỗ trợ 1- 3 triệu đồng do bị mất việc, giảm giờ làm? Hình minh họa

Trả lời:

Đối tượng áp dụng

Bao gồm đoàn viên, người lao động làm việc theo hợp đồng lao động tại:

– Doanh nghiệp có đóng kinh phí công đoàn trước ngày 01/4/2023

– Các doanh nghiệp có đóng kinh phí công đoàn trước ngày 1/4/2023 – hết ngày 31/12/2023;

– Công đoàn cơ sở, công đoàn cấp trên trực tiếp cơ sở, LĐLĐ tỉnh, thành phố;

– Công đoàn ngành Trung ương và tương đương;

– Công đoàn Tổng Công ty trực thuộc Tổng LĐLĐ Việt Nam…

Điều kiện hỗ trợ đoàn viên, người lao động

Tại khoản 6 Điều 1 Quyết định 7785/QĐ-TLĐ có quy định rõ các điều kiện người lao động, đoàn viên công đoàn phải đáp ứng để được nhận hỗ trợ:

– Bị giảm thời gian làm việc hàng ngày hoặc giảm số ngày làm việc trong tuần hoặc trong tháng (trừ trường hợp giảm thời gian làm thêm giờ) hoặc bị ngừng việc từ 14 ngày trở lên.

– Thu nhập (chưa trừ các khoản đóng bắt buộc hằng tháng) của một tháng bất kỳ bằng hoặc thấp hơn mức lương tối thiểu vùng theo quy định tại Nghị định số 38/2022/NĐ-CP.

– Có thời gian bị giảm giờ làm việc, ngừng việc từ ngày 1/4/2023 – hết ngày 31/12/2023.

Như vậy, việc thực hiện các chính sách hỗ trợ đoàn viên, người lao động bị giảm thời gian làm việc, bị ngừng việc, phải tạm hoãn hợp đồng lao động, phải nghỉ việc không hưởng lương, bị chấm dứt hợp đồng lao động do doanh nghiệp bị cắt, giảm đơn hàng trong thời gian từ ngày 01/4/2023 – hết 31/12/2023 (Trước đó tại Quyết định là từ 01/10/2022 – hết ngày 31/3/2023).

– Thời gian thực hiện hỗ trợ từ ngày 1/4/2023 – hết ngày 31/12/2023.

– Thời hạn tiếp nhận hồ sơ chậm nhất đến hết ngày 31/1/2024.

– Thời hạn hoàn thành thủ tục hỗ trợ đoàn viên công đoàn, người lao động chậm nhất trong ngày 31/3/2024.

Nguyên tắc hỗ trợ người lao động mất việc giảm giờ làm

Theo Khoản 3 Điều 1 Quyết định 7785/QĐ-TLĐ quy định nguyên tắc hỗ trợ người lao động như sau:

Đoàn viên, người lao động được xem xét, hỗ trợ chính sách do bị giảm thời gian làm việc, ngừng việc, bị tạm hoãn thực hiện hợp đồng lao động, nghỉ việc không hưởng lương phải:

– Đang làm việc theo hợp đồng lao động tại thời điểm đề nghị hỗ trợ;

– Có tên trong danh sách trả lương (hoặc có bảng lương) tại doanh nghiệp trước thời điểm bắt đầu bị giảm thời gian làm việc, ngừng việc, bị tạm hoãn thực hiện hợp đồng lao động, nghỉ việc không hưởng lương đề nghị hỗ trợ ít nhất từ 30 ngày trở lên.

* Đối với đoàn viên, người lao động được xem xét, hỗ trợ chính sách do bị chấm dứt hợp đồng lao động mà không đủ điều kiện hưởng bảo hiểm thất nghiệp:

+ Phải có tên trong danh sách trả lương (hoặc bảng lương) tại doanh nghiệp trước thời điểm bắt đầu bị chấm dứt hợp đồng lao động đề nghị hỗ trợ ít nhất từ 90 ngày trở lên (ít nhất từ 88 ngày trở lên nếu thời điểm bắt đầu bị chấm dứt hợp đồng lao động từ ngày 1/4/2023).

+ Đoàn viên, người lao động sẽ được chi trả hỗ trợ một lần bằng tiền mặt/chuyển khoản.

+ Đoàn viên, người lao động đủ điều kiện hỗ trợ thuộc đối tượng nào thì được hưởng chính sách hỗ trợ của đối tượng đó. Tuy nhiên một người chỉ được hưởng hỗ trợ một lần đối với một chính sách.

+ Trường hợp đoàn viên công đoàn, người lao động được hưởng tất cả các chính sách hỗ trợ thì không trừ phần chênh lệch giữa các mức hỗ trợ.

+ Nếu không thể xác minh được chính sách hỗ trợ mà đoàn viên, người lao động đã được hưởng thì đoàn viên, người lao động phải có cam kết về việc đã được hưởng hoặc chưa được hưởng chính sách hỗ trợ.

+ Trường hợp đoàn viên, người lao động bị giảm thời gian làm việc, chấm dứt hợp đồng lao động do doanh nghiệp bị cắt, giảm đơn hàng từ ngày 1/10/2022 – hết ngày 31/3/2023 đã nộp hồ sơ cho các cấp công đoàn sau ngày 31/3/2023 mà công đoàn cấp trên cơ sở chưa thẩm định hoặc quyết định hỗ trợ thì công đoàn cấp trên cơ sở tiếp tục thẩm định và xem xét quyết định hỗ trợ.

Mức hỗ trợ người lao động, đoàn viên mất việc, giảm giờ làm

Tại khoản 1 mục 2 Nghị quyết 06/NQ-ĐCT và Quyết định 6696/QĐ-TLĐ quy định mức hỗ trợ như sau:

1. Hỗ trợ đoàn viên công đoàn bị giảm giờ làm việc, ngừng việc với mức 1 triệu đồng/người. (Người lao động không là đoàn viên: 700.000 đồng/người)

2. Hỗ trợ đoàn viên công đoàn tạm hoãn thực hiện hợp đồng lao động, nghỉ việc không hưởng lương mức 2 triệu đồng/người. (Người lao động không là đoàn viên: 1,4 triệu đồng/người)

3. Hỗ trợ đoàn viên công đoàn chấm dứt hợp đồng lao động nhưng không đủ điều kiện hưởng trợ cấp thất nghiệp với mức 3 triệu đồng/người. (Người lao động không là đoàn viên: 2,1 triệu đồng/người)

Dù bán nhà là để mua một căn hộ mới, lấy vốn đầu tư kinh doanh hay nghỉ hưu, thì chủ nhà đều muốn mình thu về mức lợi nhuận tốt nhất từ tài sản lớn nhất đời họ.

Xác định giá chào bán thông minh sẽ giúp chủ sở hữu chuyển nhượng căn nhà nhanh chóng và có lời trong một thị trường hết sức thách thức và không chắc chắn như hiện nay.

Ngược lại, một ngôi nhà không được định giá chính xác sẽ tồn kho trên thị trường lâu hơn dự kiến. Theo một nghĩa nào đó, nó sẽ trở thành một mặt hàng cũ kỹ và bị đánh giá thấp về tính thanh khoản, ảnh hưởng xấu đến giá bán sau cùng. Đồng thời, người bán có thể phải giảm giá chào một lần nữa để thu hút sự quan tâm mới từ người mua.

Việc xác định giá bán nhà thậm chí còn phức tạp hơn dự báo lãi suất. Lãi suất đã tăng nhanh chóng kể từ khi đại dịch bắt đầu và đang ảnh hưởng đến ngân sách của người mua. Khả năng chi trả cho nhà ở của họ có thể ít hơn vài tháng trước đó.

Vì vậy, chủ nhà cần làm một số bước sau để đảm bảo họ đang niêm yết giá chào bán ngôi nhà của mình ở mức giá phản ánh đúng thị trường nhưng vẫn hấp dẫn người mua.

Làm việc với các chuyên gia

Hãy thuê một chuyên gia bất động sản có kinh nghiệm, được cấp phép, và hiểu rõ thị trường địa phương. Họ sẽ cung cấp cho bạn một bản phân tích thị trường đầy đủ và sẵn sàng thực hiện các cải tạo, sửa chữa nhỏ, tiến hành dọn dẹp vệ sinh và sắp đặt lại căn nhà trước khi đưa sản phẩm ra chào bán trên thị trường.

Phân tích thị trường và so sánh giá bán

Trong phân tích này, bạn cần có một nghiên cứu so sánh vị trí, tình trạng, kích thước, năm xây dựng và các thông số quan trọng khác của ngôi nhà của bạn với các bất động sản khác hiện đang được rao bán, đang chờ giao dịch hoặc đã được bán gần đây. Từ đó, bạn sẽ có cái nhìn tổng quan về mặt bằng giá chung trên thị trường và xác định được tương đối mức giá chào bán cho căn nhà của bạn.

Lập kế hoạch dự phòng

Hãy làm việc rõ ràng với môi giới mà bạn thuê, trong đó nêu rõ việc đánh giá lại giá bán sau một khoảng thời gian nhất định và tăng hoặc giảm giá tương ứng theo các thay đổi của thị trường và phản ứng của người mua sau khi họ đến xem nhà và đàm phán. Kế hoạch này giúp bạn chủ động trong việc ra quyết định khi có những biến động từ bên ngoài và xác định được phạm vi lợi nhuận trong bức tranh tổng thể về tài chính cá nhân.

Dọn dẹp và cải tạo

Ấn tượng đầu tiên rất quan trọng, đặc biệt là trong thời đại kỹ thuật số khi đa phần các ngôi nhà được rao bán trực tuyến như hiện nay. Ngôi nhà của bạn phải đẹp và hấp dẫn trong từng bức ảnh quảng cáo. Vì vậy, việc dọn dẹp, sửa chữa, cải tạo, trang bị nội thất hay sơn lại các bức tường cho đồng bộ là điều cần thiết.

Lựa chọn tốt nhất là hãy giao việc cho một đơn vị chuyên nghiệp vừa có thể thiết kế và thi công, để biến căn nhà trở thành một sản phẩm hấp dẫn với người mua và dễ dàng tăng giá chào bán trên thị trường.

Những quy định mới này thêm điều kiện vay vốn để phục vụ nhu cầu đời sống (mua nhà ở, xây dựng, cải tạo nhà ở, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây nhà ở…); đồng thời, cũng bổ sung về cho vay bù đắp tài chính, trong đó bao gồm cả cho vay bù đắp cho hoạt động kinh doanh và đời sống xã hội.

Nhiều quy định mới liên quan đến vay vốn ngân hàng có hiệu lực từ ngày 1/9/2023 người dân cần biết. Ảnh minh họa

7 nhu cầu vốn không được cho vay áp dụng từ ngày 01/9/2023

Theo Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN (được sửa đổi bởi khoản 2 Điều 1 Thông tư 06/2023/TT-NHNN và Thông tư 10/2023/TT-NHNN), các nhu cầu vốn mà tổ chức tín dụng không được cho vay áp dụng từ ngày 01/9/2023 bao gồm:

(1) Để thực hiện các hoạt động đầu tư kinh doanh thuộc ngành, nghề cấm đầu tư kinh doanh theo quy định.

(2) Để thanh toán các chi phí, đáp ứng các nhu cầu tài chính của hoạt động đầu tư kinh doanh thuộc ngành, nghề cấm đầu tư kinh doanh và các giao dịch, hành vi khác mà pháp luật cấm.

(3) Để mua, sử dụng các hàng hóa, dịch vụ thuộc ngành, nghề cấm đầu tư kinh doanh.

(4) Để mua vàng miếng.

(5) Để trả nợ khoản cấp tín dụng tại chính tổ chức tín dụng cho vay, trừ trường hợp cho vay để thanh toán lãi tiền vay phát sinh trong quá trình thi công xây dựng công trình, mà chi phí lãi tiền vay được tính trong tổng mức đầu tư xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật.

(6) Để trả nợ khoản vay nước ngoài (không bao gồm khoản vay nước ngoài dưới hình thức mua bán hàng hóa trả chậm), khoản cấp tín dụng tại tổ chức tín dụng khác, trừ trường hợp cho vay để trả nợ trước hạn khoản vay đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

+ Thời hạn cho vay không vượt quá thời hạn cho vay còn lại của khoản vay cũ.

+ Là khoản vay chưa thực hiện cơ cấu lại thời hạn trả nợ.

(7) Để gửi tiền.

Bổ sung quy định liên quan vay ngân hàng qua phương thức điện tử

Theo đó, ngân hàng được quyền giao kết thỏa thuận cho vay dưới hình thức hợp đồng điện tử (trước đây chỉ chấp nhận hợp đồng giấy), xét duyệt cho vay bằng phương tiện điện tử… Điều này sẽ rút ngắn quy trình, thủ tục, khách hàng vay không phải đến ngân hàng.

Cụ thể, theo khoản 11 Điều 1 Thông tư 06, tổ chức tín dụng được thực hiện cho vay bằng phương tiện điện tử nhưng phải đảm bảo phù hợp với điều kiện hoạt động kinh doanh của tổ chức tín dụng, đặc điểm của khoản vay, đảm bảo an ninh, an toàn, bảo vệ thông điệp dữ liệu và bảo mật thông tin…

Đồng thời, tổ chức tín dụng tự quyết định biện pháp, hình thức, công nghệ phục vụ hoạt động cho vay bằng phương tiện điện tử, tự chịu rủi ro phát sinh và phải đáp ứng tối thiểu các yêu cầu theo quy định. Việc nhận biết, xác minh thông tin nhận biết khách hàng vay cũng có thể được thực hiện thông qua phương thức điện tử.

Như vậy, với quy định này việc giao dịch cho vay sẽ được rút ngắn quy trình, thủ tục và khách hàng vay không phải đến trực tiếp ngân hàng để ký hợp đồng vay.

Lưu ý: Dư nợ vay vốn phục vụ nhu cầu đời sống không vượt quá 100.000.000 (một trăm triệu) đồng Việt Nam tại một ngân hàng.

– Hồ sơ đề nghị vay vốn: Khi có nhu cầu vay vốn, tổ chức, cá nhân phải gửi cho tổ chức tín dụng các tài liệu, dữ liệu chứng minh đủ điều kiện vay vốn theo quy định và các tài liệu, dữ liệu khác theo hướng dẫn của tổ chức tín dụng.

Theo đó, điều kiện vay vốn của tổ chức, cá nhân như sau:

+ Đối với tổ chức là pháp nhân thì phải có năng lực pháp luật dân sự theo quy định của pháp luật.

+ Đối với cá nhân thì phải từ đủ 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định của pháp luật hoặc từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi không bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật.

+ Nhu cầu vay vốn để sử dụng vào mục đích hợp pháp.

+ Có phương án sử dụng vốn khả thi.

+ Có khả năng tài chính để trả nợ.

Cho phép trả nợ bằng đồng tiền khác đồng tiền cho vay

Theo Khoản 3 Điều 1 Thông tư 06/2023/TT-NHNN thì đồng tiền trả nợ là đồng tiền cho vay của khoản vay. Trường hợp trả nợ bằng đồng tiền khác, thì thực hiện theo thỏa thuận giữa tổ chức tín dụng và khách hàng phù hợp với quy định của pháp luật liên quan.

Như vậy, tổ chức, cá nhân vay ngân hàng có thể trả nợ bằng đồng tiền khác đồng tiền cho vay của khoản vay nếu có thỏa thuận với ngân hàng về việc này. Tuy nhiên, cần lưu ý thỏa thuận phải đảm bảo phù hợp với quy định của pháp luật liên quan. (Hiện hành quy định bắt buộc đồng tiền trả nợ là đồng tiền cho vay của khoản vay).

Bổ sung quy định về trả nợ gốc và lãi với khoản vay quá hạn

Trước đây khoản 4 Điều 18 Thông tư 39 chỉ quy định, tổ chức tín dụng và khách hàng thỏa thuận về thứ tự thu nợ gốc, lãi tiền vay. Đối với khoản nợ vay bị quá hạn trả nợ, tổ chức tín dụng thực hiện theo thứ tự nợ gốc thu trước, nợ lãi tiền vay thu sau.

Thông tư 06 bổ sung nội dung mới hướng dẫn về khoản nợ vay có một hoặc một số kỳ hạn trả nợ bị quá hạn. Theo đó, tổ chức tín dụng thu nợ khoản nợ vay có một hoặc một số kỳ hạn trả nợ bị quá hạn theo thứ tự: Thu nợ gốc đã quá hạn, thu nợ lãi trên nợ gốc quá hạn chưa trả, thu nợ gốc đến hạn, thu nợ lãi trên nợ gốc mà đến hạn chưa trả.

Đến năm 2019 mới quy hoạch đường hoàn chỉnh và gia đình tôi mới đi xin cấp nốt phần đất còn lại nhưng nhận được yêu cầu từ bỏ một phần quyền sử dụng đất do có sự chồng lấn với thửa đất nhà kế bên.

Xin hỏi, việc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất yêu cầu người dân phải từ bỏ một phần đất đang được sử dụng, đóng thuế, có đầy đủ giấy tờ chứng minh có đúng luật hay không? Những trường hợp nào cơ quan công quyền được phép yêu cầu người dân từ bỏ quyền sử dụng đất?

Trong trường hợp nhà tôi từ bỏ quyền sử dụng phần đất này, ai có trách nhiệm đền bù, trả lại giá trị mảnh đất, tiền thuế đất đóng trong vòng hơn 30 năm qua cùng nhiều chi phí khác?

Không có quy định yêu cầu người sử dụng đất phải từ bỏ quyền sử dụng đất. Hình minh họa

Hoàng Tuấn Anh (Quảng Ninh)

Trả lời:

Theo thông tin từ Bộ Tài nguyên và Môi trường, pháp luật về đất đai hiện hành không có quy định yêu cầu người sử dụng đất phải từ bỏ quyền sử dụng đất.

Nhà nước chỉ thực hiện việc thu hồi đất của người đang sử dụng đất trong các trường hợp quy định tại Điều 61, 62, 64 và Điều 65 của Luật Đất đai, cụ thể:

"Điều 61. Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh

Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh trong các trường hợp sau đây:

1. Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc;

2. Xây dựng căn cứ quân sự;

3. Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh;

4. Xây dựng ga, cảng quân sự;

5. Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh;

6. Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân;

7. Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;

8. Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của lực lượng vũ trang nhân dân;

9. Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân;

10. Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý.

Điều 62. Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau đây:

1. Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất;

2. Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm:

a) Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA);

b) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia;

c) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;

3. Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm:

a) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội; công trình di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương;

b) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải;

c) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

d) Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;

đ) Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản.

Điều 64. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:

a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;

b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

d) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;

đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;

e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

g) Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;

h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;

i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

Điều 65. Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người

a) Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;

b) Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

c) Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

d) Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;

đ) Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người;

e) Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người."

Theo quy định tại Điều 204 Luật Đất đai, trường hợp ông không đồng ý với nội dung giải quyết của Văn phòng đăng ký đất đai thì ông có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính của Văn phòng đăng ký đất đai.

"Điều 204. Giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai

1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính."

Trên đây là một số thông tin liên quan bạn đọc có thể tham khảo, để được hướng dẫn chi tiết, bạn đọc vui lòng liên hệ văn phòng quản lý đất đai nơi có đất.

1. Hiểu rõ thị trường của bạn

Bước đầu tiên để dự đoán và chuẩn bị cho những thay đổi trong xu hướng thị trường là nắm bắt cách thị trường của bạn đang hoạt động. Bạn nên nghiên cứu về dữ liệu trong quá khứ và hiện tại liên quan đến giá nhà trung bình, số ngày trung bình bất động sản được rao bán trên thị trường và các chỉ báo quan trọng khác. Đừng quên theo dõi các yếu tố kinh tế và mật độ dân số tại địa phương, vì điều này có ảnh hưởng đến nhu cầu về nhà ở, chẳng hạn như thu nhập, việc làm, di dân và niềm tin của người tiêu dùng. Bằng cách phân tích dữ liệu và xu hướng này, bạn có thể xác định chu kỳ thị trường, tính thời vụ cũng như các cơ hội và thách thức trong thị trường của mình.

2. Theo dõi các chỉ số quan trọng

Bước tiếp theo là theo dõi các chỉ số quan trọng có thể báo hiệu một sự thay đổi sắp xảy ra hoặc động lực đang thúc đẩy thị trường. Đây là những yếu tố có xu hướng đi trước hoặc gây ra sự thay đổi trên thị trường, chẳng hạn như lãi suất, khả năng thế chấp, hoạt động xây dựng, doanh số bán nhà mới và khả năng chi trả nhà ở. Bạn cũng nên chú ý đến các sự kiện cũng như chính sách quốc gia và toàn cầu có thể ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, chẳng hạn như chính sách tiền tệ, chiến tranh thương mại, đại dịch, các vấn đề môi trường,… Bằng cách theo dõi các chỉ số và sự kiện quan trọng, bạn có thể dự đoán tác động của các yếu tố này trên thị trường và điều chỉnh chiến lược của mình cho phù hợp.

3. Kết nối với các chuyên gia khác

Một cách khác để dự đoán và chuẩn bị cho những thay đổi về xu hướng thị trường là kết nối với các chuyên gia khác trong ngành bất động sản. Bạn có thể tham gia các nhóm, diễn đàn, hiệp hội hoặc sự kiện tại địa phương hoặc trên các trang mạng xã hội. Đó là nơi bạn có thể trao đổi thông tin và ý tưởng với các nhà môi giới, người cho vay, nhà đầu tư, nhà phát triển và nhiều chuyên gia khác. Bạn cũng nên theo dõi các bản tin, podcast, blog hoặc tạp chí cung cấp thông tin cũng như phân tích phù hợp và kịp thời về thị trường bất động sản. Bằng cách kết nối với các chuyên gia khác, bạn có thể học hỏi từ kinh nghiệm, quan điểm và cách dự đoán thị trường của họ, đồng thời mở rộng kiến thức và mạng lưới của mình.

4. Trao đổi rõ ràng với khách hàng

Nếu bạn là một nhà môi giới, điều quan trọng là hãy trao đổi rõ ràng với khách hàng của bạn. Cho dù bạn đang làm việc với người mua hay người bán, bạn nên trao đổi rõ ràng và trung thực với họ về các điều kiện thị trường, kỳ vọng và rủi ro. Bạn nên cung cấp cho họ những dữ liệu cũng như báo cáo thực tế và cập nhật về xu hướng thị trường hiện tại. Bạn cũng nên tư vấn cho họ về các chiến lược và chiến thuật tốt nhất để đạt được mục tiêu của họ, chẳng hạn như định giá, thời gian, đàm phán, tài chính, hoặc chiến lược marketing,… Bằng cách trao đổi rõ ràng với khách hàng của mình, bạn có thể bồi đắp lòng tin trong họ, đồng thời giúp họ đưa ra quyết định sáng suốt và tự tin.

5. Đa dạng hóa danh mục đầu tư của bạn

Là một nhà đầu tư, bạn cần phải đa dạng hóa danh mục đầu tư của mình để sẵn sàng đón nhận những thay đổi về xu hướng thị trường. Bạn không nên đầu tư tất cả số tiền mình có vào một loại bất động sản, mà nên phân bổ ngân sách của mình cho nhiều loại tài sản, địa điểm, thị trường và chiến lược khác nhau. Bạn cũng nên cân đối danh mục đầu tư của mình giữa các khoản đầu tư ngắn hạn và dài hạn, dòng tiền, đòn bẩy, vốn,…. Bằng cách đa dạng hóa danh mục đầu tư của mình, bạn có thể giảm thiểu rủi ro trước những biến động của thị trường, tăng khả năng phục hồi và tính linh hoạt, đồng thời tối ưu hóa lợi nhuận của mình.

6. Cập nhật các kỹ năng và công cụ

Cuối cùng nhưng không kém phần quan trọng, đó là hãy cập nhật các kỹ năng của bạn và các công cụ hỗ trợ. Bạn phải luôn học hỏi và nâng cao kiến thức, kỹ năng và khả năng của mình trong ngành bất động sản. Bạn nên tham gia các khóa học, tham dự các hội thảo, đọc sách hoặc thuê cố vấn có thể giúp bạn nâng cao chuyên môn và tính chuyên nghiệp của mình. Bạn cũng nên tận dụng công nghệ, phần mềm và nền tảng mới nhất có thể giúp bạn hợp lý hóa các quy trình, tăng năng suất và mở rộng phạm vi tiếp cận của mình. Bằng cách cập nhật các kỹ năng và các công cụ hỗ trợ, bạn có thể duy trì tính cạnh tranh, sáng tạo và phù hợp trong thị trường luôn thay đổi.

Tiếp thị qua tin nhắn văn bản

Một cách để khuyến khích lượng phản hồi từ khách hàng tiềm năng cao hơn là sử dụng tin nhắn văn bản. Với tiếp thị bằng văn bản, bạn sẽ thiết lập một chiến dịch marketing có nhịp điệu nhanh, có thể gửi một tin nhắn cứ sau 4 đến 6 tuần. Sau đó, khi tin nhắn được gửi đi, bạn có khả năng sẽ nhận được phản hồi từ phía khách hàng.

Dù vậy, bạn cần nhớ rằng khi gửi tin nhắn tiếp thị, bạn cần tuân theo các bộ luận của cơ quan chức năng để tránh làm phiền người khác, đồng thời cũng không nên gửi tin nhắn với mật độ dày đặc, gây ra tình trạng spam.

Tiếp thị qua các cuộc gọi

Gọi điện trực tiếp để mời chào và quảng cáo về các tài sản bất động sản vẫn là một trong những cách tiếp thị và môi giới được nhiều người sử dụng nhất hiện nay, đồng thời cũng là một trong những cách tiếp thị mang lại hiệu quả lớn nhất.

Trước khi thực hiện chiến dịch quảng cáo theo hình thức gọi điện (telesale), người bán nên lên một danh sách khách hàng tiềm năng, sau đó sẽ gọi điện để giới thiệu về tài sản bất động sản tới từng người.

Ưu điểm của cách tiếp thị này là nó đã được chứng minh về độ hiệu quả trong suốt chiều dài lịch sử, đồng thời giúp người bán có thể giới thiệu một cách chi tiết và trực tiếp tới đối tượng mua hàng tiềm năng.

Tuy nhiên, nó cũng có thể không hiệu quả nếu bạn không có một nhóm danh sách đối tượng mua hàng tiềm năng, đồng thời cũng sẽ gây khó chịu cho phía người mua hàng tiềm năng nếu cách bạn tiếp thị khiến họ cảm thấy không hài lòng. Bên cạnh đó, tỷ lệ khách hàng tiềm năng không nghe máy, hoặc tắt máy cũng tương đối cao.

Tiếp thị qua Email

Email là một cách hiệu quả để đưa tài sản của bạn tới nhiều đối tượng khách hàng tiềm năng hơn. Đây là một cách tiếp thị miễn phí và có thể giúp bạn gửi thông tin về tài sản cần bán tới nhiều người cùng lúc.

Tuy nhiên, tiếp thị qua Email có xu hướng có tỷ lệ phản hồi thấp hơn, vì vậy bạn không nên chọn cách tiếp thị này làm cách tiếp thị chính thức. Dù vậy, gửi email cũng là một cách tốt để bạn đa dạng hóa các kênh tiếp thị.

Tiếp thị qua các công cụ tìm kiếm trên internet

Ngày nay, việc rao bán nhà trên internet đã trở nên phổ biến hơn. Có rất nhiều người chọn cách đăng bán nhà trên các kênh mua bán bất động sản. Để tối ưu cách bán hàng này, bạn cần chọn những từ khóa có thể tối ưu về SEO, qua đó giúp tài sản của bạn luôn hiển thị trên trang nhất khi người mua hàng tiềm năng tìm kiếm tài sản bất động sản.

Rủi ro của cách tiếp thị này là đôi khi bạn có thể khó cạnh tranh với những tài sản khác cùng phân khúc bởi số lượng tài sản bất động sản được đăng bán trên internet là rất lớn. Ngoài ra, việc tiếp thị thông qua các công cụ tìm kiếm trên internet đôi khi cũng yêu cầu bạn phải chi trả một khoản phí nhất định cho quảng cáo.

Trả lời:

Việc xem xét, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 1/7/2004 mà không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, cụ thể như sau:

"Điều 20. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai.

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 1/7/2004 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, Điều 18 của Nghị định này và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 101 của Luật Đất đai, Điều 23 của Nghị định này được thực hiện theo quy định như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993; nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;

b) Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;

c) Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo quy định tại Điểm a Khoản này; phần diện tích còn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì được công nhận theo quy định tại Điểm b Khoản này;

d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều này…".

Trường hợp sử dụng đất nông nghiệp ổn định từ trước ngày 1/7/2004 nhưng không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận thì xử lý theo khoản 7 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trong các trường hợp quy định tại các Khoản 1, 2 và 5 Điều này mà không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định.

Như vậy, trường hợp sử dụng đất nông nghiệp ổn định từ trước ngày 01/7/2004 nhưng không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định.

Trên đây là một số thông tin liên quan đến việc cấp sổ đỏ cho đất sử dụng ổn định trước ngày 1/7/2004 mà không có giấy tờ bạn đọc có thể tham khảo.

Hợp đồng mua bán nhà có bắt buộc phải công chứng? Ảnh minh họa

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở 2014 về việc công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau:

– Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

– Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

– Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

– Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại UBND cấp xã nơi có nhà ở.

Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở bắt buộc phải thực hiện công chứng. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại UBND cấp xã nơi có nhà ở.

Phí công chứng hợp đồng nhà ở

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí công chứng hợp đồng, giao dịch nhà đất được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch áp dụng với các loại hợp đồng, giao dịch:

– Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, chia tách hoặc nhập, đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Tính theo phần trăm tương ứng với giá trị của quyền sử dụng đất) hoặc nhà ở công trình trên đất (tính theo phần trăm của tổng giá trị đất và tài sản trên đất).

– Văn bản thỏa thuận phân chia di sản hoặc khai nhận di sản thì tính trên giá trị của di sản dùng để phân chia đó.

– Hợp đồng vay tiền: Tính phí công chứng trên khoản vay.

– Hợp đồng thế chấp tài sản, cầm cố tài sản: Tính phí công chứng theo giá trị của tài sản thế chấp hoặc cầm cố. Nếu những hợp đồng này có ghi giá trị khoản vay thì sẽ tính phí công chứng trên giá trị khoản vay…

Hình minh họa

Trả lời

Theo quy định tại Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai: "Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này".

Theo quy định mới nhất về cấp sổ đỏ cho diện tích đất tăng thêm tại Điều 2 Thông tư 02/2023/TT-BTNMT, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) đối với diện tích đất tăng thêm áp dụng cho toàn bộ diện tích của thửa đất đang sử dụng (bao gồm diện tích thửa đất gốc và diện tích đất tăng thêm).

Hồ sơ cấp sổ đỏ trường hợp diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận:

– Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 10/ĐK đối với toàn bộ diện tích của thửa đất đang sử dụng;

– Bản gốc Giấy chứng nhận của thửa đất gốc;

– Bản gốc Giấy chứng nhận và hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất được lập theo quy định của diện tích đất tăng thêm.

Hồ sơ nộp trong trường hợp diện tích đất tăng thêm chưa được cấp Giấy chứng nhận

Trường hợp diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà diện tích đất tăng thêm đó có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và khoản 16 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, hồ sơ gồm:

– Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK đối với toàn bộ diện tích của thửa đất đang sử dụng;

– Bản gốc Giấy chứng nhận của thửa đất gốc hoặc giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và khoản 16 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của thửa đất gốc đối với trường hợp thửa đất gốc chưa được cấp Giấy chứng nhận;

– Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và khoản 16 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của diện tích đất tăng thêm;

– Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng, trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng;

– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

– Trường hợp đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề thì phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

Trên đây là một số thông tin bạn đọc có thể tham khảo.

Tại Hải Phòng, diện tích tách thửa đất hiện được thực hiện theo quy định tại Quyết định số 08/2023/QĐ-UBND ban hành ngày 15/02/2023 sửa đổi, bổ sung quyết định 1394/2015/QĐ-UBND thành phố Hải Phòng ban hành, cụ thể:

Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đất tại Hải Phòng là bao nhiêu? Hình minh họa

Điều kiện tách thửa đất tại Hải Phòng

Thửa đất để tách thửa đất cần đáp ứng các điều kiện sau đây:

– Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Thửa đất mới hình thành từ việc tách thửa phải có lối đi đảm bảo điều kiện theo quy định của UBND thành phố;

– Diện tích, kích thước thửa đất mới hình thành từ việc tách thửa không nhỏ hơn mức tối thiểu do UBND thành phố quy định;

Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đất ở tại Hải Phòng

Các thửa đất hình thành từ việc tách thửa phải đáp ứng điều kiện về diện tích, kích thước tối thiểu khi tách thửa đất như sau:

– Đối với khu vực đô thị: Diện tích thửa đất mới hình thành sau khi tách phải ≥ 40,0 m2/thửa; chiều rộng mặt tiếp giáp đường giao thông, lối đi của thửa đất mới hình thành phải ≥ 3,5 m và chiều sâu vào phía trong của thửa đất mới hình thành phải ≥ 3,5m.

– Đối với khu vực nông thôn: Diện tích thửa đất mới hình thành sau khi tách phải ≥ 60,0 m2/thửa; chiều rộng mặt tiếp giáp đường giao thông, lối đi của thửa đất mới hình thành phải ≥ 4 m và chiều sâu vào phía trong của thửa đất mới hình thành phải ≥ 4m.

Lưu ý: Trường hợp người sử dụng đất đề nghị tách thửa mà thửa đất mới được hình thành từ việc tách thửa không đảm bảo các quy định về diện tích, kích thước tối thiểu nhưng có thể hợp với thửa đất ở liền kề tạo thành thửa đất mới đảm bảo các điều kiện về diện tích, kích thước tối thiểu thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa đất và được cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất mới.

Trường hợp thửa đất còn lại sau khi tách thửa không đảm bảo điều kiện về diện tích, kích thước tối thiểu thì không được phép tách thửa.

Các trường hợp tách thửa không áp dụng điều kiện về diện tích, kích thước tối thiểu

– Đất tặng cho Nhà nước, đất tặng cho hộ gia đình, cá nhân để xây nhà tình thương, nhà tình nghĩa.

– Thực hiện theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

Các trường hợp không được tách thửa đất ở tại Hải Phòng

Việc tách thửa chỉ được thực hiện khi đáp ứng được các điều kiện theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, có những trường hợp mặc dù đáp ứng được các điều kiện để tách thửa nhưng vẫn không được tách thửa đất. Cụ thể:

– Thửa đất nằm trong các dự án khu đô thị mới, dự án nhà ở thương mại theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (kể cả các trường hợp thửa đất được cấp Giấy chứng nhận trước ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành); trừ trường hợp quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch điểm dân cư được điều chỉnh theo quy định của pháp luật thì việc tách thửa đất thực hiện theo quy hoạch điều chỉnh đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

– Đất được cơ quan có thẩm quyền đã giao (cấp) cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở theo quy hoạch, kế hoạch (kể cả các trường hợp thửa đất được cấp Giấy chứng nhận trước ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành), gồm:

+ Khu dân cư, điểm dân cư tại đô thị;

+ Khu dân cư, điểm dân cư tại nông thôn;

+ Khu tái định cư;

Trừ trường hợp quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch điểm dân cư được điều chỉnh theo quy định của pháp luật thì việc tách thửa đất thực hiện theo quy hoạch điều chỉnh đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

– Thửa đất gắn liền với nhà thuộc sở hữu nhà nước đã bán theo quy định nhưng nằm trong danh mục các công trình phải bảo tồn, tôn tạo theo quy định của cấp có thẩm quyền.

– Thửa đất thuộc khu vực đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; thửa đất thuộc khu vực quy hoạch đất giao thông, cây xanh (đã có chủ trương đầu tư của cấp có thẩm quyền); thửa đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.

– Thửa đất có công trình xây dựng khi thực hiện tách thửa mà công trình đó nằm trong nhiều thửa đất mà chủ sở hữu công trình không có cam kết phá dỡ công trình đó.

– Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà trong đó diện tích đất bao gồm cả đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất nhưng không xác định được ranh giới đối với diện tích đất ở.

Trình tự, thủ tục tách thửa đất để bán tại Hải Phòng

Bước 1: Nộp hồ sơ đề nghị tách thửa đất

– Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị tách thửa đất tới cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (UBNDcấp xã/văn phòng đăng ký đất đai Hải Phòng/chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất) để thực hiện thủ tục tách thửa đất. Hồ sơ theo quy định tại khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT bao gồm:

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp cho thửa đất ở có yêu cầu tách thửa tại Hải Phòng;

+ Đơn đề nghị tách thửa đất (mẫu số 11/ĐK ban hành theo thông tư 24/2014/TT-BTNMT);

– Văn phòng đăng ký đất đai/chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền thực hiện các công việc sau đây:

+ Đo đạc thửa đất ở của bạn để tách thửa đất;

+ Câp nhật, chỉnh lý các thông tin biến động (kích thước, diện tích, người sử dụng đất…) trong cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính;

+ Thông báo/trả kết quả cho người yêu cầu tách thửa đất được biết có được phép tách thửa đất ở hay không.

Bước 2: Hai bên thực hiện ký công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, giao dịch về mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản (hợp đồng) có công chứng/chứng thực.

Việc công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi nhận được thông báo/trả lời của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai/văn phòng đăng ký đất đai về việc trường hợp của bạn đủ điều kiện tách thửa.

Các bên chuẩn bị một số các giấy tờ sau đây để thực hiện công chứng/chứng thực hợp đồng:

+ Giấy tờ tùy thân (căn cước công dân/chứng minh nhân dân/hộ chiếu) còn thời hạn; Sổ hộ khẩu hoặc giấy tờ xác nhận nơi cư trú của hai bên;

+ Giấy chứng nhận (bản chính);

+ Dự thảo hợp đồng mua bán/chuyển nhượng (nếu có);

+ Giấy chứng nhận kết hôn/Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân;

+ Giấy tờ hợp pháp khác theo đề nghị của công chứng viên/người có thẩm quyền chứng thực hợp đồng.

Bước 3: Thực hiện thủ tục đăng ký sang tên/đăng ký biến động sau khi các bên đã ký kết hợp đồng

Hai bên thực hiện đăng ký biến động/sang tên quyền sử dụng đất tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai/văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền.

Kết quả nhận được là nội dung biến động ở Giấy chứng nhận đã cấp (nếu không có yêu cầu cấp đổi sổ), Giấy chứng nhận mới cho bên mua sau khi các bên đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính (nếu có).

Trên đây là một số thông tin liên quan đến diện tích tách thửa đất mới nhất tại Hải Phòng đang áp dụng, bạn đọc có thể tham khảo.

Quy định điều kiện tách thửa tại tỉnh Tiền Giang mới nhất hiện nay áp dụng cho các địa phương trong tỉnh bao gồm thành phố Mỹ Tho, 2 thị xã Cai Lậy, Gò Công và 8 huyện: Cái Bè, Cai Lậy, Châu Thành, Chợ Gạo, Gò Công Đông, Gò Công Tây, Tân Phú Đông, Tân Phước.

Theo Quyết định 28/2021/QĐ-UBND của UBND Tiền Giang ngày 31/7/2021 sửa đổi bổ sung một phần cho Quyết định số 08/2020/QĐ-UBND ngày 04/05/2020. Quy định cụ thể như sau:

Diện tích tách thửa tối thiểu trên địa bàn tỉnh Tiền Giang là bao nhiêu? Hình minh họa

Điều kiện tách thửa đất trên địa bàn tỉnh Tiền Giang

– Thửa đất đã được cấp sổ đỏ/sổ hồng, thửa đất không có tranh chấp (không bị khiếu nại, khiếu kiện hành chính/dân sự), trong thời hạn sử dụng đất và quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

– Thửa đất được hình thành mới sau khi tách phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định của UBND tỉnh Tiền Giang.

– Thửa đất ở không thuộc các trường hợp không được phép tách thửa.

Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đất tại Tiền Giang

– Đối với đất ở

Tùy theo vị trí của thửa đất, việc tách thửa đất ở phải đảm bảo diện tích tối thiểu và kích thước như sau:

+ Tại các phường thuộc các thị xã và TP Mỹ Tho: 40m2

+ Tại mặt tiền đường quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ thuộc địa bàn các huyện, thành, thị; Tại mặt tiền đường cao tốc, đường dẫn cao tốc, tuyến tránh quốc lộ và tỉnh lộ thuộc địa bàn tỉnh; tại các thị trấn thuộc huyện, các xã thuộc các thị xã và TP Mỹ Tho: 50m2

+ Tại các vị trí còn lại của các xã thuộc huyện: 100m2

Đối với thửa đất giáp đường giao thông (đường bộ) kể cả thửa đất mặt tiền đường có kênh công cộng phía trước song song với đường thì ngoài diện tích đất tối thiểu theo quy định tại 03 vị trí nêu trên, thửa đất ở mới được hình thành và thửa đất ở còn lại phải có chiều ngang mặt tiền từ 4m trở lên.

Riêng trường hợp thửa đất ở có vị trí mặt tiền đường cao tốc (bên không có đường gom dân sinh) thì không áp dụng chiều ngang mặt tiền từ 4m trở lên.

– Đối với đất nông nghiệp

Tùy theo vị trí của thửa đất, việc tách thửa đất nông nghiệp phải đảm bảo diện tích tối thiểu và kích thước như sau:

Việc xác định thửa đất thuộc khu vực quy hoạch có đất phi nông nghiệp, thửa đất thuộc khu vực chỉ quy hoạch đất nông nghiệp dựa trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng (nếu có) được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Đối với thửa đất giáp đường giao thông (đường bộ), kể cả thửa đất mặt tiền đường có kênh công cộng phía trước song song với đường thì ngoài diện tích đất tối thiểu theo quy định tại 3 vị trí nêu trên, thửa đất nông nghiệp mới được hình thành và thửa đất nông nghiệp còn lại phải có chiều ngang mặt tiền từ 4m trở lên.

Riêng trường hợp thửa đất nông nghiệp có vị trí mặt tiền đường cao tốc (bên không có đường gom dân sinh) thì không áp dụng chiều ngang mặt tiền từ 4m trở lên”.

– Đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở

Việc tách thửa đất được căn cứ cụ thể vào dự án, phương án đầu tư đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc chấp thuận nhưng phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Trường hợp khác liên quan đến tách thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở đối với tổ chức thì phải có văn bản chấp thuận của UBND tỉnh;

Những trường hợp không được tách thửa

– Không đảm bảo các điều kiện diện tích tối thiểu được phép tách thửa

– Thửa đất đã có quyết định thu hồi đất, thông báo thu hồi đất thể hiện bằng văn bản của cấp có thẩm quyền.

– Thửa đất đang có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai và đang được cơ quan có thẩm quyền thụ lý giải quyết; thửa đất có tài sản gắn liền với đất đang bị các cơ quan có thẩm quyền kê biên để thực hiện quyết định, bản án có hiệu lực của Tòa án.

– Khu vực bảo tồn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt danh mục phải bảo tồn theo Quy định pháp luật.

– Thửa đất thuộc dự án nhà ở, khu dân cư, tái định cư và khu đô thị mới thực hiện theo quy hoạch do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp quy hoạch này được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh thì việc tách thửa phải đảm bảo đúng theo quy hoạch đã điều chỉnh đó.

– Tách thửa có tính chất phân lô, bán nền (có hình thành đường giao thông và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác) không đúng quy định pháp luật.

Thủ tục tách thửa đất trên địa bàn tỉnh Tiền Giang

Để thực hiện thủ tục tách thửa trên địa bàn tỉnh Tiền Giang người có nhu cầu tách thửa đất cần thực hiện theo trình tự thủ tục sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ để làm thủ tục tách thửa trên địa bàn tỉnh Tiền Giang gồm những giấy tờ sau theo quy định tại Khoản 11 điều 9 thông tư số 24/2014/TT-BTNMT và được sửa đổi bổ sung bởi khoản 1 điều 2 thông tư 09/2021/TT-BTNMT:

– Đơn đề nghị tách thửa theo mẫu số 11/ĐK ;

– Bản gốc giấy những nhận quyền sử dụng đất hoặc bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ, sổ hồng);

Bước 2: Nộp hồ sơ

Người có nhu cầu tách thửa có thể nộp hồ sơ tách thửa theo một trong 2 phương án sau:

– Phương án 1: Nộp hồ sơ trực tiếp tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu hộ gia đình , cá nhân có cầu;

– Phương án 2: Nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa cấp huyện (hoặc quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương với địa phương đã tổ chức Bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính theo quy định của UBND tỉnh. Đối với địa phương chưa tổ chức bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có thửa đất hoặc nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đát cấp huyện nếu chưa tổ chức chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

Về thời hạn giải quyết : không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý nhận được hồ sơ, hồ sơ đầy đủ , hợp lệ, với những vùng xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa. vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn thì thời gian giải quyết sẽ không quá 25 ngày.

Về thời hạn trả kết quả: Không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết thì phải trả kết quả cho người nộp hồ sơ.

Trả lời:

Tài sản chung vợ chồng gồm:

– Tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân;

– Tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung, được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thoả thuận là tài sản chung;

– Quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

Theo Điều 59 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 và hướng dẫn bởi Điều 7 Thông tư liên tịch 01/2016/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP thì việc chia tài sản chung của vợ chồng khi ly hôn được áp dụng như sau:

– Trường hợp 1: Vợ chồng đã thỏa thuận, thống nhất với nhau về việc chia tài sản chung: Trong trường hợp này, việc giải quyết tài sản chung sẽ thực hiện theo thỏa thuận đó.

– Trường hợp 2: Vợ chồng không thỏa thuận được và có yêu cầu Tòa án chia tài sản chung. Tòa án sẽ tiến hành việc chia tài sản chung. Theo đó, về nguyên tắc tài sản chung được chia đôi nhưng có xem xét đến các yếu tố dưới đây để xác định tỷ lệ tài sản mà vợ chồng được chia:

+ Hoàn cảnh của gia đình và của vợ, chồng: Là tình trạng về năng lực pháp luật, năng lực hành vi, sức khỏe, tài sản, khả năng lao động tạo ra thu nhập sau khi ly hôn của vợ, chồng cũng như của các thành viên khác trong gia đình mà vợ chồng có quyền, nghĩa vụ về nhân thân và tài sản theo quy định của Luật hôn nhân và gia đình.

Bên gặp khó khăn hơn sau khi ly hôn được chia phần tài sản nhiều hơn so với bên kia hoặc được ưu tiên nhận loại tài sản để bảo đảm duy trì, ổn định cuộc sống của họ nhưng phải phù hợp với hoàn cảnh thực tế của gia đình và của vợ, chồng.

+ Công sức đóng góp của vợ, chồng vào việc tạo lập, duy trì và phát triển khối tài sản chung: Là sự đóng góp về tài sản riêng, thu nhập, công việc gia đình và lao động của vợ, chồng trong việc tạo lập, duy trì và phát triển khối tài sản chung.

Người vợ hoặc chồng ở nhà chăm sóc con, gia đình mà không đi làm được tính là lao động có thu nhập tương đương với thu nhập của chồng hoặc vợ đi làm. Bên có công sức đóng góp nhiều hơn sẽ được chia nhiều hơn.

+ Lợi ích chính đáng của mỗi bên trong sản xuất, kinh doanh và nghề nghiệp để các bên có điều kiện tiếp tục lao động tạo thu nhập: Việc chia tài sản chung của vợ chồng phải bảo đảm cho vợ, chồng đang hoạt động nghề nghiệp được tiếp tục hành nghề; cho vợ, chồng đang hoạt động sản xuất, kinh doanh được tiếp tục được sản xuất, kinh doanh để tạo thu nhập và phải thanh toán cho bên kia phần giá trị tài sản chênh lệch. Việc bảo vệ lợi ích chính đáng của mỗi bên trong sản xuất, kinh doanh và hoạt động nghề nghiệp không được ảnh hưởng đến điều kiện sống tối thiểu của vợ, chồng và con chưa thành niên, con đã thành niên nhưng mất năng lực hành vi dân sự.

+ Lỗi của mỗi bên trong vi phạm quyền, nghĩa vụ của vợ chồng: Việc chia tài sản chung của vợ chồng cũng phụ thuộc vào lỗi của vợ hoặc chồng vi phạm quyền, nghĩa vụ về nhân thân, tài sản của vợ chồng dẫn đến ly hôn.

Ngoài ra, tài sản chung của vợ chồng được chia bằng hiện vật, nếu không chia được bằng hiện vật thì chia theo giá trị; bên nào nhận phần tài sản bằng hiện vật có giá trị lớn hơn phần mình được hưởng thì phải thanh toán cho bên kia phần chênh lệch.

Như vậy, việc chia tài sản chung của vợ chồng khi ly hôn sẽ thực hiện theo sự thỏa thuận của vợ chồng, nếu vợ chồng không thỏa thuận được thì theo yêu cầu của vợ, chồng hoặc của hai vợ chồng, Tòa án giải quyết chia tài sản chung theo quy định của pháp luật.

Tài sản riêng của vợ, chồng gồm:

– Tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn;

– Tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân;

– Tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 Luật hôn nhân và gia đình;

– Tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng

– Tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.

Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 40 Luật hôn nhân và gia đình.

Như vậy, khi vợ chồng ly hôn, tài sản riêng của vợ, chồng thì thuộc quyền sở hữu riêng của người đó, không phải chia.

Hình minh họa

Trả lời:

Quy định về việc người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo Điều 159 Luật Nhà ở 2014

"Điều 159. Đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài

1. Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

b) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);

c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:

a) Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

b) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ."

Như vậy, việc người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam là có thể. Việc sở hữu nhà ở thông qua hình thức đầu tư xây dựng nhà ở; mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại được phép thực hiện nếu như tổ chức, cá nhân đó thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật đã nêu trên. Vậy nên việc người nước ngoài có thể đứng tên trên căn nhà mà mình mua tại Việt Nam là có thể.

Thời gian sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam

Theo quy định tại khoản 2, khoản 3 và khoản 4 Điều 7 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định về thời gian sở hữu nhà ở của người nước ngoài như sau:

"Điều 7. Thời hạn sở hữu nhà ở

2. Tổ chức nước ngoài quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 159 của Luật Nhà ở được sở hữu nhà ở tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cấp cho tổ chức đó. Khi hết hạn sở hữu nhà ở ghi trong Giấy chứng nhận, nếu chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét, gia hạn thêm theo quy định tại Điều 77 của Nghị định này; trường hợp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư không ghi thời hạn thì trong Giấy chứng nhận cấp cho chủ sở hữu cũng được ghi không thời hạn.

Trường hợp tổ chức nước ngoài bị phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động trước thời hạn sở hữu nhà ở quy định tại Khoản này hoặc bị Nhà nước Việt Nam thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ cho phép hoạt động tại Việt Nam thì việc xử lý nhà ở này được thực hiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 8 của Nghị định này; trường hợp trong thời hạn sở hữu nhà ở mà tổ chức nước ngoài chuyển thành tổ chức trong nước thông qua việc sáp nhập hoặc chuyển vốn theo quy định của pháp luật thì tổ chức này được sở hữu nhà ở ổn định lâu dài.

3. Cá nhân nước ngoài quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 159 của Luật Nhà ở được sở hữu nhà ở tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận; khi hết thời hạn sở hữu nhà ở ghi trong Giấy chứng nhận, nếu chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét, gia hạn thêm theo quy định tại Điều 77 của Nghị định này.

4. Trường hợp trước khi hết hạn sở hữu nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài bán hoặc tặng cho nhà ở thì người mua, người được tặng cho được sở hữu nhà ở theo quy định sau đây:

a) Trường hợp bán hoặc tặng cho nhà ở cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì bên mua, bên nhận tặng cho được sở hữu nhà ở ổn định lâu dài;

b) Trường hợp bán hoặc tặng cho nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì bên mua, bên nhận tặng cho chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn còn lại; khi hết thời hạn sở hữu còn lại mà chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét, gia hạn thêm theo quy định tại Điều 77 của Nghị định này;

c) Bên bán, bên tặng cho nhà ở phải nộp thuế và các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam."

Như vậy, thời gian sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với tổ chức nước ngoài phụ thuộc vào thời gian trên Giấy chứng nhận đăng ký đầu từ; trường hợp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư không ghi thời hạn thì trong Giấy chứng nhận cấp cho chủ sở hữu cũng được ghi không thời hạn. Đối với cá nhân người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì thời hạn sở hữu tối đa là 50 năm, sau khi hết thời hạn mà có nhu cầu gia hạn thì được nhà nước xem xét.

Theo điểm c khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở 2014 quy định về quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài như sau:

"Điều 161. Quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài

2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 159 của Luật này có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ các quy định sau đây:

c) Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận."

Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam;"

Như vậy, người nước ngoài có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam với thời gian ổn định lâu dài nếu họ đã kết hôn với người Việt Nam hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Trên đây là một số quy định liên quan đến việc người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam bạn đọc có thể tham khảo!