Month: June 2024

Tổng thu nhập thực hiện là gì?

Tổng thu nhập thực hiện (EGI) là số tiền dự kiến ​​sẽ tạo ra khi bạn cho thuê một bất động sản. Đó là tổng thu nhập dự kiến từ tất cả các hoạt động của tài sản cho thuê trừ đi các chi phí liên quan đến thu nhập cho thuê.

Công thức tính tổng thu nhập thực hiện

Tổng thu nhập thực hiện có thể được tính bằng cách lấy tổng thu nhập tiềm năng từ tài sản cho thuê, cộng các hình thức thu nhập khác tích lũy từ việc cho thuê sau đó trừ đi chi phí khi tài sản bị bỏ trống và chi phí khi người thuê chậm hoặc không thanh toán.

Tổng thu nhập thực hiện (EGI) = Tổng thu nhập tiềm năng + Thu nhập khác – Chi phí khi tài sản bị bỏ trống – Chi phí khi người thuê chậm hoặc không thanh toán

Bây giờ, hãy cùng nhau phân tích các yếu tố của công thức tổng thu nhập thực hiện (EGI) để bạn hiểu rõ hơn về ý nghĩa của chúng.

1. Tổng thu nhập tiềm năng

Tổng thu nhập tiềm năng là thu nhập tối đa mà tài sản cho thuê sẽ tạo ra theo giá thuê thị trường nếu công suất thuê là 100% trong cả năm. Đây là ước tính vì nó giả định rằng tài sản sẽ được cho thuê trong cả năm và người thuê sẽ trả toàn bộ số tiền thuê theo hợp đồng thuê.

Chẳng hạn, nếu bạn đang cân nhắc mua 3 căn hộ chung cư và mỗi căn cho thuê với giá 20 triệu đồng mỗi tháng, thì tổng thu nhập tiềm năng của bạn là 20 triệu đồng × 3 × 12 tháng = 720 triệu đồng.

Tuy nhiên, trong thực tế, không phải lúc nào thu nhập của bạn cũng bằng ước tính. Bạn cần phải tính đến các chi phí khác như chi phí khi tài sản bị bỏ trống và chi phí khi người thuê chậm hoặc không thanh toán. Như đã thấy trong công thức trên, những chi phí này đều bao gồm trong tổng thu nhập thực hiện (EGI) của tài sản cho thuê.

2. Thu nhập khác

Khi tính toán tổng thu nhập thực hiện từ bất động sản, bạn cũng phải tính đến doanh thu bổ sung được tạo ra từ tài sản không nằm trong khoản thanh toán tiền thuê hàng tháng. Điều này có thể bao gồm thu nhập từ các tiện nghi, dịch vụ hoặc tiện ích bổ sung mà người thuê phải trả riêng. Chủ nhà có thể bổ sung nhiều tiện ích hoặc dịch vụ khác nhau để thúc đẩy dòng tiền của họ, chẳng hạn như: phí đậu xe, phí tập gym, phí bảo trì khu vực chung, phí vệ sinh,…

Thu nhập bổ sung này đóng góp vào giá trị của căn hộ cho thuê và phải được tính toán trong tổng thu nhập thực hiện.

3. Chi phí khi tài sản bị bỏ trống

Không phải tất cả các căn hộ đều sẽ được cho thuê trong suốt 12 tháng trong năm. Trong thực tế, căn hộ có thể bị bỏ trống vài tuần hoặc vài tháng trước khi bạn tìm được người thuê mới. Điều này có nghĩa là trong thời gian này, nhà đầu tư bất động sản sẽ không kiếm được tiền thuê và sẽ bị mất thu nhập. Phần thu nhập bị mất này chính là chi phí khi tài sản bị bỏ trống.

Do đó, khi tính toán tổng thu nhập thực hiện, điều cần thiết là phải tính đến chi phí khi tài sản bị bỏ trống. Số liệu này có thể được ước tính dựa trên kinh nghiệm quản lý tài sản của nhà đầu tư hoặc dựa trên tỷ lệ bị bỏ trống trung bình trong khu vực.

4. Chi phí khi người thuê chậm hoặc không thanh toán

Bên cạnh trường hợp tài sản bị bỏ trống, đôi khi một căn hộ đã có người ở nhưng chủ nhà không nhận được thu nhập cho thuê như dự kiến (theo hợp đồng thuê) vì người thuê chậm hoặc không chịu thanh toán tiền thuê. Do đó, cũng như chi phí khi tài sản bị bỏ trống, chi phí khi người thuê chậm hoặc không thanh toán cũng phải được tính vào tổng thu nhập thực hiện. Khi bạn cộng tổng thu nhập tiềm năng và thu nhập khác từ tài sản cho thuê và trừ đi hai chi phí này, những gì còn lại chính là tổng thu nhập thực hiện (EGI).

Tại sao tổng thu nhập thực hiện lại quan trọng?

Tổng thu nhập thực hiện (EGI) là một dữ liệu quan trọng cần xem xét khi đánh giá giá trị của bất động sản đầu tư. Như đã đề cập, số liệu này cung cấp cho các nhà đầu tư bất động sản một bức tranh rõ ràng về mức thu nhập thực tế mà tài sản sẽ tạo ra sau khi tính đến các vấn đề như bất động sản bị bỏ trống và người thuê không thanh toán tiền thuê đúng hạn. Hai tài sản cho thuê tương đương nhau với giá thuê như nhau có thể có tổng thu nhập thực hiện (EGI) khác nhau đáng kể nếu chi phí khi tài sản bị bỏ trống hoặc chi phí khi người thuê chậm hoặc không thanh toán của chúng khác nhau.

Là một nhà đầu tư bất động sản, bạn cần biết liệu tài sản mà bạn đang muốn mua có tạo ra đủ thu nhập để trang trải chi phí hoạt động hay không. Bạn sẽ cần tổng thu nhập thực hiện để xác định các số liệu chính như thu nhập hoạt động ròng (được sử dụng khi không đi vay để mua bất động sản) và dòng tiền trước thuế (được sử dụng khi có đi vay để mua tài sản).

Thu nhập hoạt động ròng giúp các nhà đầu tư tính toán tỷ suất vốn hóa của tài sản, từ đó giúp họ xác định giá trị của tài sản và so sánh nó với các tài sản đầu tư tương tự khác. Mặt khác, dòng tiền trước thuế được sử dụng để tính toán tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư.

Tóm lại, trước khi mua bất động sản, các nhà đầu tư nên xem xét tổng thu nhập thực hiện (EGI) của nó. Tuy nhiên, tổng thu nhập thực hiện không phải là số liệu duy nhất để nhà đầu tư xác định một khoản đầu tư tốt hay không. Đó là bởi vì tổng thu nhập thực hiện không tính đến chi phí hoạt động và do đó không nên được sử dụng làm thước đo duy nhất để phân tích tiềm năng của khoản đầu tư.

Hình minh họa

Thay đổi mới về hồ sơ đăng ký biến động trên sổ đỏ

Bỏ quy định yêu cầu cần sổ hộ khẩu giấy

Để phù hợp với quy định bỏ sổ hộ khẩu giấy theo Luật Cư trú 2020, các thủ tục liên quan đến sổ đỏ không còn yêu cầu nộp hoặc xuất trình sổ hộ khẩu giấy khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Thay vào đó, tùy từng trường hợp sẽ có yêu cầu khác như:

– Đối với đất hộ gia đình: Yêu cầu văn bản thỏa thuận phải có thông tin của thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản tại thời điểm được giao đất, cho thuê đất…

– Trường hợp phân chia hoặc hợp nhất quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của vợ, chồng: Khai thác thông tin về tình trạng hôn nhân trong cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư.

Khi thay đổi số Căn cước công dân, Chứng minh nhân dân trên Sổ đỏ làm thay đổi nhân thân của người có tên trên Sổ đỏ hoặc địa chỉ của Sổ đỏ đã được cấp thì có thể khai thác thông tin trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư.

Hồ sơ xác nhận thay đổi số CCCD, CMND trên sổ đỏ

Theo Điều 2, hồ sơ nộp khi xác nhận thay đổi thông tin về pháp nhân, số giấy CMND, số thẻ CCCD, số định danh cá nhân, địa chỉ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp gồm có:

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu số 09/ĐK;

– Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp;

– Trường hợp thay đổi số giấy CMND hoặc giấy chứng minh quân đội hoặc thẻ CCCD hoặc số định danh cá nhân hoặc giấy tờ khác chứng minh thay đổi nhân thân của người có tên trên giấy chứng nhận hoặc địa chỉ trên giấy chứng nhận đã cấp thì cơ quan giải quyết thủ tục có trách nhiệm khai thác, sử dụng thông tin trong cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư;

– Văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép hoặc công nhận việc thay đổi thông tin pháp nhân đối với trường hợp thay đổi thông tin về pháp nhân của tổ chức đã ghi trên giấy chứng nhận.

Trường hợp không cần nộp bản gốc sổ đỏ

Thông tư số 14/2023/TT-BTNMT bổ sung quy định không phải nộp Sổ đỏ gốc trong hồ sơ đăng ký biến động là trường hợp thực hiện theo quyết định/bản án của Tòa án hoặc quyết định thi hành án đã có hiệu lực hoặc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo yêu cầu của Tòa án, cơ quan thi hành án mà không thu hồi được bản gốc Sổ đỏ đã cấp.

Ghi số định danh cá nhân vào sổ đỏ

Thông tư 14/2023/TT-BTNMT sửa đổi, bổ sung quy định về việc ghi thông tin người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ) đối với cá nhân trong nước như sau:

Cá nhân trong nước thì ghi “Ông” (hoặc “Bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú.

Giấy tờ nhân thân là Giấy chứng minh nhân dân thì ghi “CMND số:…”;

– Trường hợp Giấy chứng minh quân đội nhân dân thì ghi “CMQĐ số:…”;

– Trường hợp thẻ Căn cước công dân thì ghi “CCCD số:…”;

– Trường hợp chưa có Giấy chứng minh nhân dân hoặc thẻ Căn cước công dân thì ghi “Giấy khai sinh số…” hoặc “số định danh cá nhân:…;”

Hiện hành tại Thông tư 23/2014/TT-BTNMT (sửa đổi tại Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) quy định: Nếu trong trường hợp chưa có Giấy chứng minh nhân dân hoặc thẻ Căn cước công dân thì sẽ ghi “Giấy khai sinh số…”

Như vậy, từ ngày 16/10/2023, trong trường hợp cá nhân được cấp sổ đỏ chưa có Giấy chứng minh nhân dân hoặc thẻ Căn cước công dân thì được ghi số định danh cá nhân của mình.

Khi thực hiện đo đạc để cấp đổi sổ đỏ thì diện tích tăng lên là 1.500m2. Tôi đã xây tường rào cố định cũng như nhà trên đất, còn lại trồng cây nông nghiệp theo đúng mục đích. Ranh giới không thay đổi, cũng như không tranh chấp hộ liền kề. Xin hỏi, cấp đổi sổ đỏ diện tích lớn hơn và thủ tục như thế nào?

Nguyễn Đức Phúc (Quảng Trị)

Trả lời:

Theo thông tin từ Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy định tại Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai thì:

"Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có".

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích đất tăng thêm so với Giấy chứng nhận đã cấp được thực hiện theo quy định tại Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 và được hướng dẫn bởi Khoản 20 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

“Điều 24a. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm so với giấy tờ về quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất

Trường hợp đo đạc lại mà diện tích thửa đất thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai, Điều 18 của Nghị định này và ranh giới thửa đất thực tế có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất thì việc xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm được thực hiện như sau:

1. Trường hợp diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận thì thực hiện như sau:

a) Thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định tại Điều 79, khoản 2 Điều 82 và thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc (thửa đất chưa có diện tích đất tăng thêm) theo quy định tại Điều 76 của Nghị định này nếu thửa đất gốc đã có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất mà không yêu cầu người sử dụng đất thực hiện thủ tục hợp thửa đất.

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, trình cấp Giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã;

b) Thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định tại Điều 79, khoản 2 Điều 82 và thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho thửa đất gốc theo quy định tại Điều 70 của Nghị định này nếu thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai, Điều 18 của Nghị định này.

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, trình cấp Giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã.

2. Trường hợp diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà diện tích đất tặng thêm đó có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai Điều 18 của Nghị định này thì thực hiện như sau:

a) Thực hiện thủ tục cấp lần đầu đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định tại Điều 70 và thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc theo quy định tại Điều 76 của Nghị định này nếu thửa đất gốc đã được cấp Giấy chứng nhận. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, trình cấp Giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã;

b) Thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo quy định tại Điều 70 của Nghị định này cho toàn bộ diện tích thửa đất nếu thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai, Điều 18 của Nghị định này.

3. Trường hợp diện tích đất tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai​​​​​​​, Điều 18 của Nghị định này thì thực hiện như sau:

a) Trường hợp người sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai thì việc xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 20 của Nghị định này;

b) Trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01/7/2014 thì xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 22 của Nghị định này;

c) Trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất được giao trái thẩm quyền trước ngày 01/7/2014 thì việc xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 23 của Nghị định này;

d) Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất tăng thêm được thực hiện theo quy định tại Điều 70 và cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc theo quy định tại Điều 76 của Nghị định này nếu thửa đất gốc đã được cấp Giấy chứng nhận.

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, trình cấp Giấy chứng nhận sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã.

đ) Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với toàn bộ diện tích thửa đất thực hiện theo quy định tại Điều 70 của Nghị định này nếu thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai Điều 18 của Nghị định này.

Trên đây là một số thông tin liên quan việc cấp đổi sổ đỏ khi diện tích thực tế lớn hơn bạn đọc có thể tham khảo. Để được giải đáp cụ thể, bạn đọc vui lòng liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.

Trả lời:

Hồ sơ xác nhận thay đổi CMND, CCCD trên sổ đỏ được quy định tại Thông tư 14/2023/TT-BTNMT ngày 16/10/2023 của Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư liên quan đến việc nộp, xuất trình sổ hộ khẩu và giấy tờ liên quan cư trú khi thực hiện thủ tục hành chính, cung cấp dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai.

Theo đó, hồ sơ nộp khi xác nhận thay đổi thông tin về pháp nhân, số CMND, số thẻ CCCD, số định danh cá nhân, địa chỉ trên Giấy chứng nhận đã cấp (sổ đỏ) theo nhu cầu của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, gồm có:

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

– Trường hợp thay đổi số CMND hoặc Giấy chứng minh quân đội hoặc thẻ CCCD hoặc số định danh cá nhân hoặc giấy tờ khác chứng minh thay đổi nhân thân của người có tên trên sổ đỏ hoặc địa chỉ trên sổ đỏ đã cấp thì cơ quan giải quyết thủ tục có trách nhiệm khai thác, sử dụng thông tin trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư theo quy định tại Điều 14 Nghị định số 104/2022/NĐ-CP ngày 21/12/2022 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định liên quan đến việc nộp, xuất trình sổ hộ khẩu, sổ tạm trú giấy khi thực hiện thủ tục hành chính, cung cấp dịch vụ công;

– Văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép hoặc công nhận việc thay đổi thông tin pháp nhân đối với trường hợp thay đổi thông tin về pháp nhân của tổ chức đã ghi trên sổ đỏ.

Trả lời:

Theo thông tin từ Bộ Tài nguyên và Môi trường, tại Điểm đ Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

"Điều 179. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

… đ) Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại Khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại Khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó".

Tại Khoản 3 và 4 Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

"Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

… 3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó".

Như vậy, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp sẽ chỉ thuộc đối tượng không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

Do đó, người thừa kế không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận thừa kế đất nông nghiệp theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật về thừa kế.

Thông thường, mọi người cho rằng họ đang nói về rủi ro, nhưng thực tế họ lại đang kể về nỗi sợ hãi. Họ sợ đầu tư, sợ mất tiền hoặc đưa ra quyết định sai lầm.

Nỗi sợ hãi dựa trên những gì họ có điều kiện để tin tưởng, từ bạn bè và gia đình, phương tiện truyền thông, xã hội hoặc thậm chí là kinh nghiệm cá nhân trong quá khứ của chính họ. Ví dụ, nhiều người cho rằng mua bất động sản là an toàn nhưng đầu tư vào chứng khoán lại có rủi ro. Nhiều người cho rằng có việc làm là an toàn nhưng bắt đầu kinh doanh là rủi ro.

Nhưng rủi ro không quá rõ ràng như vậy. Rất hiếm khi xảy ra trường hợp có điều gì đó rủi ro hoặc không. Thông thường, có những rủi ro khác nhau liên quan đến một quyết định hoặc hoạt động cụ thể.

Việc không hiểu đúng về rủi ro sẽ phải trả giá đắt vì nó dẫn đến những quyết định sai lầm và đánh mất cơ hội, như tránh hoặc trì hoãn đầu tư, lựa chọn các phương án đầu tư không phù hợp với giả định rằng chúng “an toàn hơn”, hay hoảng loạn bán tháo khi thị trường sụt giảm.

Quan điểm “Bất động sản là khoản đầu tư an toàn”

Trên thực tế, không có khoản đầu tư nào an toàn cả, bởi rủi ro và lợi nhuận có mối quan hệ chặt chẽ. Các lựa chọn đầu tư có rủi ro thấp hơn sẽ có cơ hội sinh lời thấp hơn.

Đối với tiền mặt hoặc tiền gửi có kỳ hạn, rủi ro mất tiền thấp hơn các lựa chọn khác (nhưng bạn vẫn có thể mất tiền do lạm phát), nhưng lợi nhuận tiềm năng cũng sẽ thấp hơn.

Đối với những người mới tham gia, một khoản đầu tư an toàn cao ngay từ đầu có thể không mang lại mức lợi nhuận mà bạn cần để đạt được mục tiêu của mình.

Nếu xét ở góc độ lợi nhuận và rủi ro này, bất động sản không được coi là khoản đầu tư có rủi ro thấp. Bên cạnh đó, có nhiều yếu tố rủi ro khác liên quan tới bất động sản, bao gồm việc đi vay một khoản thế chấp lớn, không đa dạng hóa danh mục đầu tư (chỉ tập trung vào một loại hình bất động sản), hay bất động sản (văn phòng, trung tâm thương mại) hoạt động không hiệu quả.

Do đó, nếu bạn không biết mình đang làm gì thì hoàn toàn có thể mất tiền ngay cả khi rót vốn vào bất động sản, loại tài sản vốn được nhiều người cho rằng vô cùng an toàn.

Quan điểm “Đầu tư vào chứng khoán rất rủi ro”

Như trên đã nói, mọi khoản đầu tư đều có rủi ro và tất nhiên cả cơ hội. Chứng khoán cũng không phải là một ngoại lệ. Tuy nhiên, hiện nay có nhiều hình thức đầu tư chứng khoán có thể giảm thiểu rủi ro tốt hơn cho nhà đầu tư.

Cách đây không lâu, nếu muốn đầu tư vào thị trường chứng khoán, bạn thường phải đầu tư vào một công ty cụ thể. Ngày nay, bạn có thể đầu tư vào một quỹ ETF, cho phép bạn tiếp cận với cổ phiếu của một nhóm công ty ngay lập tức, mang lại cho bạn lợi ích từ việc đa dạng hóa danh mục tự động. Vì vậy, bạn không cần phải đặt hy vọng vào một (hoặc thậm chí một số ít) công ty.

Quản trị rủi ro đầu tư

Trên thực tế, rủi ro còn nằm ở bản thân nhà đầu tư. Rủi ro không chỉ là hoạt động đầu tư hay sản phẩm đầu tư. Nhà đầu tư với các kỹ năng, khả năng ra quyết định, khả năng duy trì cảm xúc, cũng làm tăng thêm rủi ro.

Mặc dù bạn có thể nghe những câu chuyện về những người bị mất tiền khi đầu tư, nhưng điều bạn thường không nghe là các quyết định hoặc hành vi của họ mang lại khoản lỗ như thế nào.

Có phải họ đã cố gắng nhảy vào một trào lưu đầu tư đang hot? Họ có giao dịch trong ngày không? Họ có hoảng sợ và bán tháo không? Hay họ đã không cân bằng được danh mục đầu tư để phù hợp hơn với mức độ rủi ro mà bản thân có thể gánh chịu? Họ đã thực sự hiểu về việc phát triển và vận hành loại hình bất động sản mà họ đang rót vốn?

Đây đều là những rủi ro mà nhà đầu tư có khả năng trực tiếp tác động và quản lý. Khi đầu tư, mức độ rủi ro bạn gặp phải không hoàn toàn cố định. Có nhiều cách để quản lý và giảm mức độ rủi ro của bạn và điều đó tùy thuộc vào bạn với tư cách là nhà đầu tư.

Vì vậy, hãy xem rủi ro là điều cần hiểu và quản lý. Rủi ro không phải là thứ đe dọa lấy đi tiền của chúng ta. Với mức độ hiểu biết nhất định, rủi ro có thể đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng của cải và trở thành người bạn tài chính của nhà đầu tư.

Đầu tư vào bất động sản là một cách tuyệt vời để tạo thu nhập ổn định và đảm bảo tương lai tài chính của bạn. Quan trọng là bạn phải chọn được một bất động sản sẽ mang lại lợi tức đầu tư tốt. Để chọn được một tài sản như vậy, bạn sẽ cần phân tích trước nhu cầu thuê hoặc mua bất động sản trong khu vực nhất định. Đây là một thước đo quan trọng về tiềm năng thu nhập trong đầu tư bất động sản.

Chẳng hạn, nếu bạn chọn được một bất động sản có nhu cầu thuê cao, điều đó có nghĩa là nếu bạn cho thuê tài sản đó, nó sẽ có ít rủi ro bị bỏ trống và bạn có thể đưa ra mức giá cho thuê cao. Hơn nữa, vì có nhiều người thuê tiềm năng hơn nên việc tìm được những người thuê chất lượng sẽ dễ dàng hơn. Điều này cũng sẽ giảm thiểu khả năng tài sản bị hao mòn quá mức.

Do đó, nếu bạn muốn tìm những khu vực tốt nhất để đầu tư bất động sản, điều quan trọng là bạn phải biết cách kiểm tra nhu cầu thuê và mua trong khu vực đó. Dưới đây là 6 yếu tố mà bạn cần xem xét để xác định nhu cầu thuê và mua nhà trong một khu vực cụ thể.

1. Ước tính số lượng nhà đang được rao bán và nhà đang được cho thuê

Điều đầu tiên cần xem xét khi phân tích nhu cầu ở một khu vực là ước tính số lượng nhà đang được rao bán và số lượng nhà đang được cho thuê.

Nếu thị trường nhà ở quá bão hòa với số lượng lớn căn hộ đang được rao bán, thì điều đó có nghĩa là bạn có thể tìm kiếm được những giao dịch giá hời khi mà người bán nóng lòng muốn bán bất động sản của họ. Nếu số lượng căn hộ đang bán khá ít thì có khả năng bạn sẽ phải tốn nhiều chi phí đầu tư ban đầu hơn để sở hữu bất động sản tại đó. Điều này không hẳn là không tốt, nhưng rủi ro đi kèm với nó cũng cao hơn, khi mà bạn buộc phải bán lại với giá cao hơn đáng kể để thu về lợi nhuận lớn

Trong khi đó, nếu số lượng nhà đang được cho thuê lớn thì điều đó có nghĩa là người thuê đang cạnh tranh nhau để thuê được nhà trong khu vực đó và việc bạn đầu tư bất động sản tại khu vực đó là một cơ hội tốt. Ngược lại nếu số lượng căn hộ đang được cho thuê ít thì điều đó có nghĩa là có tỷ lệ trống cao và chủ nhà sẽ buộc phải giảm giá để thu hút khách thuê.

2. Dữ liệu về dân cư trong khu vực

Một yếu tố quan trọng khác cần xem xét đó là dữ liệu về dân cư, bao gồm tăng trưởng dân số, cơ hội việc làm và thu nhập khả dụng. Những dữ liệu này sẽ giúp bạn hiểu được nhu cầu chung về các loại bất động sản cụ thể. Chẳng hạn, nếu dân cư trong khu vực phần lớn là những người trẻ tuổi, họ sẽ có xu hướng thuê hoặc mua những căn hộ chung cư. Trong khi đó, khu vực có nhiều gia đình từ ba thế hệ trở lên sẽ thích sở hữu nhà liền thổ hơn.

Bên cạnh đó, bạn cũng nên xem xét tỷ lệ người thuê nhà so với người mua nhà trong một khu vực để biết xem khu vực đó phù hợp với chiến lược đầu tư bất động sản nào hơn.

3. Tỷ lệ giá mua trên giá thuê

Tỷ lệ giá mua trên giá thuê là một trong những cách đơn giản nhất để đánh giá nhu cầu thuê và mua nhà trong một khu vực. Đây là thước đo giữa giá bất động sản trung bình và giá thuê hàng năm trên thị trường. Vì vậy, nó chỉ ra lựa chọn nào giữa sở hữu nhà hay thuê nhà sẽ hợp lý hơn ở một khu vực cụ thể.

Tỷ lệ giá mua trên giá thuê cao có nghĩa là chi phí mua nhà trên thị trường cao hơn chi phí thuê. Trong khu vực như vậy, số người thuê nhà sẽ nhiều hơn số người sở hữu nhà. Điều đó có nghĩa là khu vực này rất phù hợp để cho thuê bất động sản. Ngược lại, một khu có tỷ lệ giá mua trên giá thuê thấp có nghĩa là chi phí sở hữu nhà kinh tế hơn so với tổng chi phí thuê bất động sản. Do đó, khả năng cao là số người mua nhà sẽ lớn hơn số người thuê nhà.

4. Thị trường việc làm và tình hình chung của nền kinh tế

Các khu vực có tốc độ tăng trưởng việc làm nhanh và nền kinh tế mạnh thu hút giới trẻ tìm kiếm cơ hội việc làm. Khi họ chuyển đến những khu vực này để làm việc, họ cần thuê hoặc mua nhà để ở. Tuy nhiên, phần lớn trong số họ không có khả năng mua nhà ngay, vì vậy họ sẽ phải thuê nhà. Khi số lượng người thuê nhà tăng lên thì giá thuê nhà trung bình cũng sẽ tăng theo.

Ngoài ra, một thị trường đang phát triển với nhiều dự án xây dựng lớn đang được lên kế hoạch cũng sẽ ẩn giấu những cơ hội đầu tư tốt nhất.

5. Lãi suất thế chấp

Nói chung, khi lãi suất vay thế chấp cao thì nhu cầu thuê bất động sản sẽ cao hơn nhu cầu mua bất động sản. Ngược lại, khi lãi suất vay thế chấp thấp thì thường nhu cầu thuê bất động sản sẽ thấp hơn nhu cầu mua bất động sản.

6. Điểm du lịch

Nếu bạn đang muốn cho thuê ngắn hạn, thì bạn cần tập trung nghiên cứu các hoạt động du lịch trong khu vực. Ngành du lịch phát triển mạnh với nhiều điểm tham quan và hàng triệu du khách hàng năm là chỉ số quan trọng nhất cho thấy nhu cầu thuê nhà ngắn hạn tăng mạnh.

Lợi suất cho thuê bất động sản là gì?

Lợi suất cho thuê là một dạng tỷ suất lợi nhuận giúp các nhà đầu tư bất động sản đo lường khả năng sinh lời của tài sản cho thuê. Hai yếu tố chính mà lợi suất cho thuê xem xét là thu nhập cho thuê hàng năm và giá mua bất động sản. Từ định nghĩa này, rõ ràng là lợi suất cho thuê càng cao thì tài sản cho thuê sinh lời càng lớn.

Lợi suất cho thuê có hai loại: Tổng lợi suất cho thuê và lợi suất cho thuê ròng. Tổng lợi suất cho thuê và lợi nhuận cho thuê ròng có những điểm khác biệt đáng kể.

– Tổng lợi suất cho thuê: Là lợi nhuận cho thuê không tính đến các chi phí vận hành tài sản cho thuê và thuế. Kết quả là:

Tổng lợi suất cho thuê = Thu nhập cho thuê hàng năm/Giá tài sản x 100%

– Lợi suất cho thuê ròng: Điểm hạn chế của tổng lợi suất cho thuê là chỉ tính đến thu nhập trước thuế và không tính đến chi phí vận hành tài sản cho thuê. Tuy nhiên, lợi suất cho thuê ròng sẽ giải quyết được những vấn đề này. Lợi suất cho thuê ròng tính toán thu nhập cho thuê được khấu trừ sau thuế và chi phí vận hành.

Lợi suất cho thuê ròng = (Thu nhập cho thuê hàng năm – Tổng chi phí vận hành)/Giá bất động sản × 100%

Hoặc:

Lợi suất cho thuê ròng = Thu nhập hoạt động ròng (NOI)/Giá bất động sản × 100%

Tầm quan trọng của lợi suất cho thuê trong đầu tư bất động sản

Khi tìm kiếm các khoản đầu tư bất động sản sinh lời, dữ liệu lợi suất cho thuê là rất quan trọng. Mục đích sử dụng chính của lợi suất cho thuê (đặc biệt là tổng lợi suất cho thuê) là để dự đoán khả năng sinh lời tiềm năng của một bất động sản khi được cho thuê. Sau đó, các nhà đầu tư bất động sản có thể sử dụng dữ liệu này để so sánh các bất động sản mà họ quan tâm. Ngoài ra, bằng cách ước tính thu nhập cho thuê hàng năm của bất động sản, khấu trừ chi phí vận hành tài sản cho thuê và chia cho giá của bất động sản, các nhà đầu tư bất động sản có thể xác định lợi nhuận tiềm năng của bất động sản đó.

Hạn chế của lợi suất cho thuê

Không thể phủ nhận rằng lợi suất cho thuê là một trong những thước đo bất động sản hữu ích. Tuy nhiên, số liệu này tồn tại một số hạn chế. Thứ nhất, lợi suất cho thuê hữu ích khi so sánh tiềm năng của các khoản đầu tư bất động sản có khả năng sinh lời, tức là cho thuê tài sản. Nếu bạn là một nhà đầu tư chuyên “mua đi bán lại” (mua, cải tạo và bán lại) hoặc chỉ giữ và chờ được giá thì bán tài sản, lợi suất cho thuê sẽ không có nhiều ý nghĩa đối với bạn.

Một hạn chế khác đó là lợi suất cho thuê sẽ không cung cấp cho các nhà đầu tư bất động sản bức tranh toàn cảnh về bất động sản. Có nhiều dữ liệu và số liệu bất động sản khác mà các nhà đầu tư phải xem xét trước khi mua một tài sản.

Lợi suất cho thuê khác gì so với lợi tức đầu tư?

Thoạt nhìn, lợi suất cho thuê có vẻ rất giống với lợi tức đầu tư, khi mà công thức tính gần như giống nhau:

Lợi suất cho thuê ròng = (Thu nhập cho thuê hàng năm – Tổng chi phí vận hành)/Giá bất động sản × 100%

Và:

Lợi tức đầu tư = (Thu nhập cho thuê hàng năm – Tổng chi phí)/Giá bất động sản × 100%

Mặc dù cách tính lợi suất cho thuê rất giống với cách tính lợi tức đầu tư, nhưng giữa chúng vẫn tồn tại sự khác biệt rất lớn. Lợi suất cho thuê dự đoán khả năng sinh lời tiềm năng, trong khi lợi tức đầu tư đo lường khả năng sinh lời thực tế của một tài sản. Nói cách khác, bạn tính toán lợi suất cho thuê khi bạn quan tâm đến việc xác định mức độ sinh lời mà các khoản đầu tư bất động sản có thể mang lại. Mặt khác, lợi tức đầu tư được tính khi xác định mức lợi nhuận thực sự của một tài sản cho thuê. Lợi suất cho thuê chủ yếu được sử dụng để so sánh tiềm năng của các tài sản trước khi đầu tư. Lợi tức đầu tư chủ yếu tập trung vào việc đo lường lợi nhuận thu nhập của một tài sản đã được đầu tư. Tóm lại, bạn có thể hiểu đơn giản là lợi suất cho thuê là ước tính dự đoán, còn lợi tức đầu tư là tính toán kết quả thực tế.

Theo ông trùm đầu tư bất động sản Mỹ Grant Cardone, bạn không nên mua nhà đất chỉ bằng tiền mình đang có, bởi bất động sản là một tài sản lớn và là “một trò chơi hợp tác”. Ông cho rằng bạn có thể đi vay từ 65% tới 75% giá trị tài sản, và trả 25% tới 35% còn lại bằng tiền của bản thân và sự hỗ trợ từ bạn bè và gia đình.

Nhưng, điều này có thật sự đúng?

Ưu điểm khi vay tiền người thân để đầu tư

Khi bạn kết hợp khả năng tài chính của bản thân với bạn bè và gia đình, các bạn sẽ sở hữu những tài sản quy mô lớn mà không thể có được nếu chỉ đầu tư độc lập.

Một trong những điều tuyệt vời nhất khi đầu tư cùng bạn bè và gia đình là các bạn biết và tin tưởng lẫn nhau. Nếu tất cả các bạn đều có chung mục tiêu và khả năng giao tiếp tốt, các bạn có thể đạt được mức độ thoải mái trong việc cho vay mà các ngân hàng hoặc người cho vay tư nhân không làm được.

Hãy nhớ rằng, trước khi đạt được bất kỳ thỏa thuận nào, điều quan trọng là phải có một cuộc thảo luận cởi mở về tài chính và mục tiêu cuộc sống, vì điều này sẽ ảnh hưởng đến mối quan hệ hợp tác.

Đầu tư vào bất động sản thường không phải là một hoạt động đầu tư ngắn hạn. Nếu một người bạn có 50.000 USD để đầu tư ngay bây giờ nhưng họ dự định sử dụng số tiền đó để mua một chiếc ô tô mới, kết hôn hoặc chuyển ra nước ngoài trong vòng vài năm tới, thì có thể họ không phải là đối tác đầu tư phù hợp với bạn. Bạn phải nhận ra điều đó ngay từ đầu nếu muốn tránh những cuộc trò chuyện rất khó khăn sau này.

Khi bạn vay tiền từ bạn bè và gia đình, rất có thể bạn sẽ đạt được các điều khoản và điều kiện có lợi hơn so với những bên cho vay thứ ba, họ thường sẽ tính lãi và áp đặt thủ tục cho vay nghiêm ngặt. Bạn cũng có thể vay được nhiều tiền hơn nếu có nhiều người thân sẵn sàng hỗ trợ.

Tuy nhiên, ngay cả khi việc vay người thân có vẻ đơn giản và mang lại cho bạn một khoản “tiền dễ”, hãy làm việc với một luật sư chuyên về bất động sản để soạn thảo hợp đồng pháp lý nhằm đảm bảo giao dịch diễn ra suôn sẻ và những người liên quan đều nắm rõ những rủi ro và lợi ích mà họ có thể nhận được.

Mặt trái của “tiền dễ”

Có nhiều lý do cho thấy không nên hợp tác kinh doanh với bạn bè thân thiết và người thân trong gia đình.

Đầu tiên và quan trọng nhất, nếu bạn chi quá nhiều về mặt tài chính hoặc khoản đầu tư thất bại và bạn không thể trả lại tiền cho bạn bè và gia đình của mình, hoặc họ không nhận được lợi nhuận như bạn đã hứa, thì mối quan hệ giữa các bạn sẽ chấm dứt. Bạn thậm chí có thể rơi vào cuộc chiến pháp lý với những người bạn từng yêu thương và tin tưởng.

Ông trùm Cardone biết quá rõ điều này vì đã trở thành đối tượng kiện tụng trong những năm gần đây với loạt cáo buộc lừa dối các nhà đầu tư và người theo dõi khi nhiều bất đọng sản không đạt được lợi nhuận như hứa hẹn.

Một cách để giảm nguy cơ gặp rắc rối pháp lý tiềm ẩn là yêu cầu tất cả những người liên quan ký vào hợp đồng góp vốn hoặc đầu tư chung. Nhưng điều này cần được tiến hành một cách khéo léo, vì nó có thể hàm ý về sự thiếu tin tưởng của những người mà bạn đang vay tiền, hoặc bạn có thể bị coi là quá khó khăn với các điều khoản và điều kiện hợp đồng khắc nghiệt.

Việc vay tiền từ bạn bè và gia đình cũng có thể tạo ra một tiền lệ khó có thể duy trì. Ví dụ: nếu họ đang cần tiền – nếu họ gặp khủng hoảng tài chính bất ngờ hoặc họ muốn thực hiện thương vụ đầu tư bất động sản của riêng mình – bạn có thể phải đối mặt với tình huống nan giải khi không thể giúp đỡ họ.

Do đó, việc vay tiền từ bạn bè hoặc người thân cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro và bạn vẫn nên tìm kiếm các lựa chọn cho vay cá nhân khác từ ngân hàng và các tổ chức tài chính chuyên nghiệp, trước khi bổ sung sự phức tạp này vào khoản đầu tư bất động sản của mình.

Các quy định về tách thửa, hợp thửa đất tại Quảng Bình hiện đang thực hiện theo Quyết định 23/2017/QĐ-UBND của UBND tỉnh Quảng Bình ngày 13/7/2017, Quyết định 03/2016/QĐ-UBND ngày 30/03/2016 và Quyết định 25/2014/QĐ-UBND ngày 14/10/2014.

Quy định này áp dụng cho các địa phương trong tỉnh bao gồm thành phố Đồng Hới, thị xã Ba Đồn và 6 huyện: Bố Trạch, Lệ Thủy, Minh Hóa, Quảng Ninh, Quảng Trạch, Tuyên Hóa.

Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đất tại Quảng Bình hiện nay là bao nhiêu? Hình minh họa

Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đất tại Quảng Bình

– Đối với đất ở: Các thửa đất ở sau khi tách thửa hoặc thửa đất được chuyển mục đích sử dụng sang đất ở phải đủ các điều kiện:

+ Diện tích tối thiểu là 40m2;

+ Hình thể thửa đất phải có đủ độ rộng để xây dựng ngôi nhà hình chữ nhật có kích thước chiều rộng tối thiểu là 4m và thuộc phạm vi được phép xây dựng nhà ở.

Trường hợp người sử dụng đất đề nghị tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc đề nghị được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa.

– Đối với đất nông nghiệp:

Đối với đất sản xuất nông nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản và đất nông nghiệp khác: Trường hợp tách thửa nhưng không chuyển mục đích sử dụng đất hoặc nằm trong khu vực quy hoạch để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và nông nghiệp khác thì diện tích tối thiểu được phép tách thửa phải đảm bảo các thửa đất được hình thành sau khi tách (gồm các thửa đất mới được tách ra và thửa đất còn lại) có diện tích tối thiểu mỗi thửa là 300m2, cạnh nhỏ nhất lớn hơn hoặc bằng 10m.

Đối với đất rừng sản xuất là rừng trồng: Diện tích tối thiểu được phép tách thửa phải đảm bảo các thửa đất được hình thành sau khi tách có diện tích tối thiểu mỗi thửa là 500m2, cạnh nhỏ nhất lớn hơn hoặc bằng 15m.

– Đối với đất phi nông nghiệp:

Đối với đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất phi nông nghiệp khác:

+ Đất do tổ chức sử dụng: Diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo dự án đầu tư nhưng phải đảm bảo các thửa đất được hình thành sau khi tách có diện tích tối thiểu mỗi thửa là 300m2, cạnh nhỏ nhất phải lớn hơn hoặc bằng 10m.

+ Đất do hộ gia đình, cá nhân sử dụng: Diện tích tối thiểu được phép tách thửa phải đảm bảo các thửa đất được hình thành sau khi tách có diện tích tối thiểu là mỗi thửa 30m2, cạnh nhỏ nhất phải lớn hơn hoặc bằng 4m.

Các trường hợp không được phép tách thửa tại Quảng Bình

Theo quyết định số 23/2017/ QĐ-UBND của UBND tỉnh Quảng Bình, các trường hợp sau không được phép tách thửa:

– Trường hợp thửa đất thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất hoặc thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai;

– Đất đang có tranh chấp, đất đang được kê biên để đảm bảo thi hành án;

– Đất đang trong thời gian thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm;

– Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

Các quy định về diện tích tối thiểu trên cũng không áp dụng cho các trường hợp sau:

– Các trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất;

– Đất hiến tặng cho Nhà nước để thực hiện dự án xây dựng công trình công cộng;

– Các giao dịch về quyền sử dụng đất có tách thửa đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công chứng, chứng thực hoặc người sử dụng đất đã nộp đủ hồ sơ hợp lệ cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trước ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành mà chưa được giải quyết;

– Tách thửa theo quyết định, bản án có hiệu lực của tòa án; quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án dân sự; tách thửa theo kết quả hòa giải thành hoặc quyết định hành chính về giải quyết tranh chấp sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trước ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành.

Thủ tục tách thửa đất tại tỉnh Quảng Bình

– Chuẩn bị hồ sơ: Người dân có nhu cầu tách thửa đất chuẩn bị hồ sơ gồm:

+ Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo mẫu số 11/ĐK;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

+ Giấy tờ nhân thân.

Sau đó nộp tại văn phòng đăng ký đất đai huyện thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường.

– Xử lý hồ sơ: Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc đo đạc thửa đất để chia tách. Lập hồ sơ gửi cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy quyền sử dụng đất. Sau đó cập nhật biến động về diện tích, kích thước thửa đất vào hồ sơ địa chính.

Văn phòng đăng kí đất đai trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp sau khi sửa đã chỉnh sửa hồ sơ.

Trả lời:

Theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 175 Luật Đất đai thì tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm được bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.

Điều kiện mua bán tài sản trên đất thuê trả tiền hàng năm

Điều 189 Luật Đất đai năm 2013 quy định điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm. Trong đó, quy định điều kiện đối với bên bán và bên mua.

– Đối với bên bán: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật;

b) Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận.

– Đối với người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

a) Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư;

b) Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư;

c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó.

Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án.

Thủ tục bán tài sản trên đất thuê trả tiền hàng năm

Khi bên bán và bên mua bảo đảm đủ các điều kiện theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2, Điều 189 của Luật Đất đai 2013, thì trình tự thủ tục thực hiện theo quy định tại Khoản 5, Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ bán tài sản trên đất thuê trả tiền hàng năm được quy định tại Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ gồm có:

– Đơn đề nghị đăng ký biến động (theo mẫu);

– Văn bản chấp thuận chủ trương mua, bán tài sản gắn liền với đất thuê của UBND cấp tỉnh (bản chính);

– Trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chuyển nhượng tài sản gắn liền với một phần diện tích đất thuê;

– Hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất thuê được cơ quan công chứng chứng nhận (bản chính);

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người chuyển nhượng (bản chính) kèm theo quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê đất (bản sao công chứng hoặc chứng thực);

– Chứng từ đã nộp tiền thuê đất, tính đến thời điểm nộp hồ sơ đề nghị đăng ký biến động (bản sao của tổ chức);

– Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hoặc Giấy phép đầu tư hoặc Quyết định thành lập của tổ chức mua tài sản gắn liền với đất (bản sao công chứng hoặc chứng thực).

– Biên bản và Nghị quyết của Công ty đối với việc chuyển

– Ý kiến của UBND cấp huyện (nơi có đất) về việc chấp hành các quy định của pháp luật trong quá trình sử dụng đất của tổ chức chuyển nhượng (bản chính).

– Báo cáo của bên nhận chuyển nhượng về việc chấp hành pháp luật đất đai, đối với các khu đất đang quản lý, sử dụng và cam kết năng lực tài chính theo quy định tại khoản 2 Điều 189 Luật Đất đai (bản chính).

Bước 2: Nộp hồ sơ mua bán tài sản trên đất thuê hàng năm.

Theo điểm b khoản 1 Điều 60 Luật đất đai thì người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Bước 3. Cơ quan thực hiện thủ tục hành chính tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ mua bán tài sản trên đất thuê hàng năm.

– Trường hợp đã đầy đủ hồ sơ, cơ quan cấp giấy biên nhận cho đối tượng thực hiện thủ tục hành chính.

– Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

– Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất, chuyển hồ sơ cho cơ quan tài nguyên và môi trường có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ cho thuê đất.

– Cơ quan Tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán tài sản và phát sinh hiệu lực đối với người mua tài sản.

Bước 4. Nhận kết quả thủ tục mua bán tài sản trên đất thuê hàng năm.

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, người nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi giấy chứng nhận cho UBND cấp xã để trao cho người được cấp đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại cấp xã.

Trả lời:

Giấy phép xây dựng là văn bản có giá trị pháp lý được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để tiến hành hoạt động xây dựng mới, sửa chữ, cải tạo, di dời công trình.

Theo khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, 4 trường hợp dưới đây phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công xây nhà:

(1) Nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị, trừ trường hợp nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(2) Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn có quy mô dưới 07 tầng nhưng thuộc khu vực có quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(3) Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn nhưng được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.

(4) Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn có quy mô từ 07 tầng trở lên.

3 trường hợp xây nhà ở được miễn giấy phép xây dựng

– Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng.

Trình tự, thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Theo quy định tại Điều 46 Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 3/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng, thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng gồm những hồ sơ sau:

– Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định số 15/2021/NĐ-CP.

– Một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

– Hai bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm theo bản vẽ thẩm duyệt trong trường hợp pháp luật về phòng cháy và chữa cháy có yêu cầu; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật về xây dựng có yêu cầu, gồm:

+ Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí công trình;

+ Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình;

+ Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp nước, thoát nước, cấp điện;

– Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Chủ đầu tư (hộ gia đình, cá nhân) nộp tại Trung tâm phục vụ hành chính công hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính của UBND cấp huyện.

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ, giải quyết yêu cầu

– Người tiếp nhận có trách nhiệm tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ.

– Nếu hồ sơ đầy đủ, đúng quy định thì ghi giấy biên nhận và trao cho người nộp.

– Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa đúng thì hướng dẫn chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ theo đúng quy định.

Bước 4: Trả kết quả

– Thời hạn giải quyết: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ theo quy định.

Trường hợp đến thời hạn nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn.

Cụ thể, hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trước ngày 01/7/2014 mà bên chuyển quyền đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định:

– Trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà có hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền theo quy định nhưng bên chuyển quyền không trao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển quyền, hồ sơ gồm:

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

+ Hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền đã lập theo quy định;

– Trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất nhưng không lập hợp đồng, văn bản chuyển quyền theo quy định, hồ sơ gồm:

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

+ Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền.

Trả lời:

Sang tên sổ đỏ là cách thường gọi của người dân dùng để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất (bao gồm đất và nhà ở hoặc các tài sản khác gắn liền với đất).

Sang tên sổ đỏ được thực hiện khi người có quyền sử dụng đất tiến hành chuyển nhượng hay tặng cho, thừa kế.

Theo quy định Luật Đất đai hiện hành, người dân không được nhận chuyển nhượng, cho tặng nhà đất nếu không đáp ứng được các điều kiện chuyển nhượng đất và thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng, cho tặng đất.

Không đáp ứng điều kiện được chuyển nhượng, sang tên sổ đỏ

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, để được sang tên sổ đỏ, cá nhân, hộ gia đình phải đáp ứng các điều kiện sau:

– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, đất thuộc trường hợp sau đây sẽ không được phép sang tên sổ đỏ:

– Đất đang bị tranh chấp chưa có quyết định cuối cùng của tòa án.

– Đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

– Đất đã hết thời hạn sử dụng.

Thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng, cho tặng quyền sử dụng đất

Theo Điều 191 Luật Đất đai 2013, các trường hợp sau không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất:

Thứ nhất, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

Thứ hai, tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Thứ ba, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

Thứ tư, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Do đó, đất thuộc các trường hợp trên sẽ không được phép chuyển nhượng, cho tặng nên cũng sẽ không được phép sang tên sổ đỏ.