Month: June 2024

Nhìn chung có hai cách để quản lý tài sản, đó là thông qua các nhà quản lý tài sản chuyên nghiệp hoặc tự mình quản lý. Việc lựa chọn cách thức nào phụ thuộc đa phần vào số lượng tài sản mà nhà đầu tư cần phải quản lý. Trong khi việc quản lý một tài sản không có nhiều rắc rối, thì việc quản lý nhiều tài sản đầu tư chắc chắn không phải là một nhiệm vụ dễ dàng. Nếu bạn quyết định tự mình quản lý tài sản của mình thì dưới đây là một số hướng dẫn giúp bạn thực hiện nhiệm vụ này thành công.

1. Lập danh sách công việc rõ ràng

Bạn cần lưu ý rất nhiều điều trong quá trình quản lý tài sản đầu tư của mình, bao gồm thời điểm thu tiền thuê nhà, nộp thuế, tiến hành bảo trì, đóng phí dịch vụ,…. Những vấn đề này có thể gây rắc rối nếu không được thực hiện đúng thời gian và đúng cách, chẳng hạn như bảo trì hệ thống ống nước, hệ thống phòng cháy chữa cháy,… Bạn cũng cần thu tiền thuê nhà và nộp thuế đúng hạn. Đồng thời, bạn cũng phải dành thời gian để sàng lọc người thuê nhà, tính toán rõ ràng các chi phí và kiểm tra nhà thường xuyên. Để không bỏ quên bất cứ vấn đề nào, bạn cần phải lập danh sách công việc một cách rõ ràng và cẩn thận.

2. Phân tích thị trường và lập kế hoạch tiếp thị

Để biết liệu bạn có thể cho thuê nhà với mức giá bao nhiêu là hợp lý, lợi nhuận mà bạn có thể nhận được là bao nhiêu, nên đầu tư vào khu vực nào,… bạn sẽ cần phân tích thị trường bất động sản. Đây là một trong những bước quan trọng nhất có thể quyết định khoản đầu tư của bạn sẽ thành công hay thất bại.

Bên cạnh đó, việc chạy quảng cáo cho các bất động sản cũng là chìa khóa để thu hút sự chú ý của người thuê tiềm năng và từ đó tạo ra dòng tiền dương. Việc chạy quảng cáo bất động sản có thể thực hiện trên mạng xã hội và trên các website uy tín. Càng nhiều người chú ý đến tài sản của bạn, bạn càng có cơ hội lựa chọn được người thuê phù hợp và tử tế.

3. Sàng lọc khách thuê tiềm năng một cách tỉ mỉ

Việc tìm người thuê nhà thường khá đơn giản nhưng việc tìm được người thuê nhà phù hợp và tử tế mới là điều quan trọng. Những người thuê nhà tử tế sẽ có ý thức giữ gìn bất động sản của bạn, tránh tài sản bị hao mòn quá nặng nề trong quá trình họ cư trú tại đó. Đồng thời, họ cũng sẽ luôn có ý thức thanh toán tiền thuê đúng hạn và tránh gây ra những rắc rối không cần thiết với hàng xóm xung quanh.

Việc sàng lọc người thuê nhà nghe có vẻ quá mức khắt khe nhưng đó là vì lợi ích của chủ nhà. Hãy nhớ rằng, việc tìm được người thuê phù hợp sẽ giảm bớt những vấn đề mà bạn có thể gặp phải về lâu dài. Điều này đặc biệt cần thiết nếu bạn đang quản lý nhiều tài sản đầu tư.

4. Nhờ sự trợ giúp từ các chuyên gia

Việc bạn tự quản lý các bất động sản có thể tiết kiệm được một khoản chi phí tương đối. Tuy nhiên, việc thuê các chuyên gia chắc chắn sẽ giảm bớt gánh nặng mà bạn phải đối mặt khi quản lý nhiều bất động sản đầu tư cùng lúc. Bên cạnh đó, kể cả khi bạn có thể tự quản lý bất động sản của mình, có một số thách thức mà bạn vẫn sẽ cần phải trao đổi với các chuyên gia giàu kinh nghiệm. Chẳng hạn, bạn sẽ cần sự trợ giúp của luật sư để gỡ rối và hiểu rõ hơn các vấn đề pháp lý phức tạp.

Việc theo dõi và tính toán các khoản chi phí có thể tốn rất nhiều thời gian. Hãy cân nhắc việc thuê một kế toán viên để quản lý sổ sách nếu bạn không đủ khả năng để tự thực hiện.

5. Luôn sẵn sàng đối mặt với những sự cố bất ngờ

Bạn sẽ phải luôn sẵn sàng để đối mặt với những vấn đề bất ngờ phát sinh khi tự quản lý bất động sản đầu tư, đặc biệt là khi bạn đầu tư nhiều tài sản cùng lúc thì khả năng sự cố có thể xảy ra càng lớn.

Bạn sẽ không bao giờ biết khi nào một trong những tài sản của mình sẽ gặp phải sự cố, vì vậy bạn cần lưu số điện thoại của một số công ty dịch vụ sửa chữa điện, nước,… để có thể liên hệ ngay khi sự cố phát sinh. Ngoài ra, hãy đảm bảo luôn lập ngân sách dự phòng để có thể sử dụng ngay khi có thiệt hại xảy ra.

Việc tự quản lý nhiều bất động sản đầu tư cùng lúc có thể là một thách thức. Tuy nhiên, ưu điểm của việc tự quản lý tất cả bất động sản đó là bạn sẽ tích lũy được rất nhiều kinh nghiệm và tiết kiệm được một khoản tiền không nhỏ.

Quy định điều kiện tách thửa, hợp thửa đất tại tỉnh Thừa Thiên Huế áp dụng cho các địa phương trong tỉnh bao gồm thành phố Huế, 2 thị xã Hương Thủy, Hương Trà và 6 huyện A Lưới, Nam Đông, Phong Điền, Phú Lộc, Phú Vang, Quảng Điền.

Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đất tại Thừa Thiên Huế là bao nhiêu? Hình minh họa

Điều kiện tách thửa đất tại Thừa Thiên Huế

Người sử dụng đất tại tỉnh Thừa Thiên Huế có nhu cầu muốn tách thửa quyền sử dụng đất sẽ phải tuân thủ theo quy định tại Điều 5 Quyết định 49/2021/QĐ-UBND:

Điều 5. Điều kiện để tách thửa đất

1. Người sử dụng đất được tách thửa đất khi đáp ứng các điều kiện sau:
a) Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

b) Tách thửa đất để hình thành các thửa đất mới phải đảm bảo quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề theo quy định tại Điều 171 Luật Đất đai năm 2013.

c) Thửa đất tách thửa phải đảm bảo diện tích, kích thước tối thiểu và các điều kiện cụ thể để tách thửa đối với từng loại đất theo quy định tại Điều 6 Quy định này.

2. Trường hợp tách thửa đất nông nghiệp đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở theo quy định như sau:

a) Thửa đất tách ra để xin chuyển mục đích sử dụng đất phải có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được UBND tỉnh phê duyệt theo quy định tại Điều 52 của Luật Đất đai năm 2013.

b) Thửa đất tách ra để chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì phải đảm bảo các điều kiện về diện tích tối thiểu, kích thước thửa đất theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Quy định này. Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện theo đúng quy định.

3. Đối với đất nông nghiệp (đất vườn, ao) trong cùng thửa đất có mục đích đất ở tách thửa để chuyển sang đất ở thì thửa đất đó phải bảo đảm điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 6 Quy định này.

>> Quy định tách thửa đất tại các tỉnh thành mới nhất hiện nay

Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đất tại Thừa Thiên Huế

* Đối với đất ở

Việc tách thửa đất mới hình thành từ việc tách thửa và thửa đất còn lại phải đảm bảo điều kiện cụ thể theo khoản 1 Điều 6 như sau:

+ Các phường của thành phố Huế: 60m2;

+ Các phường sáp nhập vào thành phố Huế thì diện tích tối thiểu tách thửa là 80m2; còn các xã sáp nhập vào thành phố Huế là 100m2;

+ Các thị trấn thuộc huyện, các phường thuộc thị xã đồng bằng: 100m2;

(Riêng xã Phú Thuận, Phú Hải của huyện Phú Vang; thị trấn Sịa của huyện Quảng Điền: 80m2)

+ Các xã trung du, miền núi: 150m2

+ Kích thước cạnh của thửa đất: Kích thước cạnh mặt tiền: lớn hơn hoặc bằng 4m theo hướng song song với đường giao thông; Kích thước chiều sâu thửa đất: lớn hơn hoặc bằng 5m.

– Trường hợp thửa đất gốc có kích thước cạnh hai mặt tiền nhỏ hơn 4m và tiếp giáp với đường giao thông hiện hữu của hai mặt tiền nhưng khi tách thửa có diện tích tối thiểu đảm bảo theo quy định trên và kích thước cạnh hai mặt tiền tiếp giáp đường giao thông không thay đổi thì được tách thửa theo quy định

– Trường hợp tách thửa thành 02 thửa đất, trong đó có 01 thửa đất có cạnh mặt tiền kích thước từ 2,5m đến dưới 4m nhưng phần diện tích bên trong của thửa đất được tách thửa ra đảm bảo diện tích tối thiểu và kích thước cạnh theo quy định trên thì được phép tách thửa. Phần diện tích từ cạnh mặt tiền đó kéo dài vào phái trong thửa đất phải sử dụng làm lối đi và người sử dụng không được xây dựng nhà ở trên phần diện tích này;

– Trường hợp tách thửa thành nhiều thửa đất, trong đó có 01 thửa đất diện tích ít hơn không quá 2m2 so với diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa theo quy định trên;

– Trong việc tách thửa để phân chia tài sản thừa kế, ly hôn, giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai, nếu không bảo đảm điều kiện được tách thửa theo quy định tại Điều 6 này thì không được tách thửa. Việc thoả thuận phân chia giá trị tài sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo quy định của pháp luật;

– Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất mới không đảm bảo diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo quy định này đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới đảm bảo diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì được phép tách thửa kết hợp với việc hợp thửa

– Trường hợp tách thửa đối với đất ở có phần đất nông nghiệp không liền kề đất ở thuộc quy hoạch đất giao thông, hành tháng bảo vệ mương nước nên không thể chuyển sang đất ở thì thửa đất ở sau khi tách ra đảm bảo diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo quỹ tại Khoản 1, Điều 6 thì được phép tách thửa, phần diện tích quy hoạch giao thông, hành lang bảo vệ mương được tách thửa cùng thửa đất ở nhưng không được thực hiện các giao dịch mà không gắn liền với thửa đất ở đó.

* Đối với đất nông nghiệp

Tách thửa đất mới hình thành từ việc tách thửa và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu như sau:

+ Đất trồng cây hàng năm (trừ đất lúa), đất nuôi trồng thuỷ sản:

– Các xã, phường thuộc thành phố Huế: 200m2

– Các thị trấn thuộc huyện và các phường thuộc thị xã: 300m2

– Các xã đồng bằng: 400m2

– Các xã trung du miền núi: 500m2

+ Đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp khác:

– Các xã, phường thuộc thành phố Huế: 40m2;

– Các thị trấn thuộc huyện và các phường thuộc thị xã: 600m2;

– Các xã đồng bằng: 80m2;

– Các xã trung du, miền núi: 1.000m2

+ Đối với đất lâm nghiệp: 5.000m2

Lối đi chung hình thành sau khi tách thửa đất tại tỉnh Thừa Thiên Huế

Theo quy định tại Điều 8, Trường hợp tách thửa đất ở có hình thành lối đi chung thì việc tách thửa đất được thực hiện sau khi có bản vẽ tổng thể sơ đồ mặt bằng phân lô được UBND cấp huyện chấp thuận.

UBNDn các huyện, thị xã, thành phố Huế rà soát các điều kiện về cơ sở hạ tầng kỹ thuật: giao thông, thoát nước…; hạ tầng xã hội, căn cứ quy định pháp luật quy hoạch, xây dựng, giao thông và phòng chống cháy nổ để hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện hạ tầng kỹ thuật giao thông, thoát nước, môi trường… đảm bảo phù hợp theo quy hoạch, kết nối hạ tầng kỹ thuật giao thông hiện hữu chung của khu vực.

Trường hợp tách thửa đối với thửa đất có diện tích lớn hơn hoặc bằng 5.000m2 thì UBND cấp huyện thực hiện phê duyệt phương án tổng mặt bằng sau khi lấy ý kiến thống nhất của Sở Xây dựng theo quy định.

UBND cấp huyện xác định cụ thể loại đất theo hiện trạng sử dụng vào mục đích mở lối đi chung.

Trình tự, thủ tục tách thửa đất tại tỉnh Thừa Thiên Huế hiện nay

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ gồm Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp; Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK

Bước 2: Nộp hồ sơ: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Trung tâm Hành chính công cấp huyện.

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 3: Xử lý hồ sơ

* Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.

* Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện:

+ Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

+ Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; gửi Giấy chứng nhận cho Trung tâm Hành chính công để trao cho người sử dụng đất.

+ Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

– Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

– Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; gửi Giấy chứng nhận cho Trung tâm Hành chính công để trao cho người sử dụng đất.

+ Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

– Chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

– Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và gửi Giấy chứng nhận cho Trung tâm Hành chính công để trao cho người sử dụng đất.

Thời gian thực hiện tách thửa đất: tối đa là 20 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ từ người làm thủ tục. Trường hợp hồ sơ chưa hợp lệ, chưa đầy đủ thì trong thời gian không quá 03 ngày, cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người dân bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo quy định. Đối với các xã hải đảo, miền núi, vùng có điều kiện kinh tế khó khăn, vùng sâu vùng xa, thời gian tách thửa được tăng thêm 15 ngày.

Lưu ý, chỉ khi có hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì thời gian tách thửa mới bắt đầu được tính.

>> XEM THÊM: Bản đồ quy hoạch tỉnh Thừa Thiên Huế

Tại sao cần đánh giá hiệu suất đầu tư bất động sản?

Việc đánh giá hiệu suất đầu tư bất động sản là vô cùng quan trọng nhằm giúp các nhà đầu tư xác định liệu họ có thể đạt được mục tiêu đã đề ra hay không. Một trong những phương pháp để theo dõi và đánh giá hiệu quả của khoản đầu tư đó là xác định tỷ suất lợi nhuận. Nếu các khoản đầu tư không mang lại lợi nhuận hoặc tỷ suất lợi nhuận đang sụt giảm, các nhà đầu tư bất động sản cần xác định nguyên nhân và quyết định bước tiếp theo để tránh thua lỗ.

Phương pháp đánh giá hiệu suất đầu tư bất động sản

Có nhiều phương pháp để đo lường hiệu suất đầu tư mà bạn cần xem xét để đánh giá xem khoản đầu tư đang hoạt động tốt hay không. Việc lựa chọn phương pháp nào còn tùy thuộc vào loại bất động sản bạn sở hữu và thông tin bạn đang tìm kiếm.

Chẳng hạn, nếu bạn sở hữu một bất động sản mà bạn hy vọng bán được trong thời gian ngắn để kiếm lời, bạn nên quan tâm hơn đến việc giá thị trường của nó đang tăng, đã bắt đầu trượt dốc hay vẫn đang giữ nguyên. Mặt khác, nếu bạn muốn mua và nắm giữ bất động sản, bạn sẽ cần quan tâm nhiều hơn đến giá trị tài sản đó trong 15 hoặc 20 năm tới thông qua việc xác định mức độ tăng trưởng của khoản đầu tư trong tương lai. Nếu bạn đang cho thuê bất động sản, để đánh giá hiệu suất đầu tư, bạn cần theo dõi dòng tiền mà bất động sản mang lại.

Việc tìm kiếm và áp dụng phương pháp đánh giá phù hợp cho khoản đầu tư của bạn là điều rất quan trọng, bởi vì nếu không, bạn có thể sẽ đưa ra kết quả và kết luận thiếu chính xác.

Một trong những phương pháp phổ bi để đánh giá hiệu suất đầu tư bất động sản đó là tình toán tỷ suất lợi nhuận. Nói một cách đơn giản, tỷ suất lợi nhuận là số tiền lãi bạn nhận được từ bất động sản đầu tư trong một khoảng thời gian và được tính dưới dạng phần trăm. Nếu tỷ lệ phần trăm này là dương, điều này có nghĩa là bạn đang kiếm được lợi nhuận từ bất động sản đầu tư. Ngược lại, nếu tỷ lệ này là âm, điều này đồng nghĩa với việc bạn đang thua lỗ, đây là điều mà không nhà đầu tư bất động sản nào mong muốn. Công thức cơ bản là:

Tỷ suất lợi nhuận = (Lợi nhuận từ đầu tư – Chi phí đầu tư)/Chi phí đầu tư x 100

Giả sử một nhà đầu tư mua một bất động sản với số tiền là 3 tỷ đồng và tổng lợi nhuận mà họ kiếm được từ bất động sản này là 5 tỷ đồng. Tỷ suất lợi nhuận là: (5 tỷ đồng – 3 tỷ đồng)/3 tỷ đồng x 100 = 66,7%

Vậy nhà đầu tư phải sử dụng kết quả này như thế nào để đánh giá hiệu suất đầu tư bất động sản? Đơn giản là nhà đầu tư chỉ cần so sánh kết quả tỷ suất lợi nhuận này với tỷ suất lợi nhuận trung bình trên thị trường bất động sản. Điều này giúp họ biết được khoản đầu tư của họ đang hoạt động như thế nào và liệu họ có đang theo kịp xu hướng thị trường bất động sản hiện tại hay không. Nếu tỷ suất lợi nhuận của bất động sản đầu tư bằng hoặc vượt qua tỷ suất lợi nhuận trung bình thì điều này có nghĩa là nhà đầu tư đang đi đúng hướng. Tuy nhiên, nếu nó thấp hơn tỷ suất lợi nhuận trung bình, nhà đầu tư bất động sản có lẽ nên xem xét lại khoản đầu tư này.

Trên thực tế, việc tính toán tỷ suất lợi nhuận của các khoản đầu tư có thể là một trong những yếu tố giúp bạn quyết định nên giữ một bất động sản hay bán nó để đầu tư vào một bất động sản khác có thể có hiệu suất mạnh mẽ hơn.

Bên cạnh việc tính toán tỷ suất lợi nhuận, để đánh giá hiệu suất đầu tư bất động sản, nhà đầu tư cũng cần lưu ý tới những yếu tố sau:

1. Xem xét và hiểu rõ các báo cáo tài chính của bạn. Các báo cáo này sẽ cung cấp bức tranh toàn cảnh về hiệu suất đầu tư bất động sản của bạn.

2. Đừng bỏ qua các chi phí khác liên quan đến giao dịch. Để đảm bảo tính toán tỷ suất lợi nhuận chính xác, điều quan trọng là phải tính đến các chi phí khác liên quan đến giao dịch mà bạn phải trả khi mua bất động sản đầu tư.

3. Lưu ý yếu tố lạm phát. Nếu bạn đang mua và nắm giữ bất động sản trong thời gian dài, lạm phát có thể sẽ tác động đáng kể đến hiệu suất đầu tư của bạn. Lạm phát được hiểu đơn giản là khi tiền của bạn mất giá trị theo thời gian. Để tính toán lợi nhuận thực tế, các nhà đầu tư bất động sản phải lấy tỷ suất lợi nhuận trừ đi tỷ lệ lạm phát. Chẳng hạn nếu tỷ suất lợi nhuận của bạn bằng 10% trong một năm nhất định, nhưng lạm phát khiến giá tăng 3% trong năm đó, thì lợi nhuận thực tế của bạn sẽ chỉ là 7%.

4. Hiểu rõ những yếu tố thúc đẩy khoản đầu tư bất động sản của bạn hoạt động như hiện tại. Các yếu tố này có thể là điều kiện thị trường, sự kết hợp các khoản đầu tư mà bạn sở hữu, thời gian bạn nắm giữ khoản đầu tư,… Bạn cần lưu ý những lý do này để điều hướng khoản đầu tư của mình cho phù hợp.

Tóm lại, tính toán tỷ suất lợi nhuận là một trong nhiều cách mà các nhà đầu tư nên cân nhắc khi đánh giá hiệu quả đầu tư bất động sản. Thước đo này không chỉ cho thấy bất động sản đang hoạt động như thế nào mà còn giúp nhà đầu tư cập nhật tình hình thị trường bất động sản và thực hiện các thay đổi cần thiết để đạt được mục tiêu đã đề ra.

Cho dù bạn đang đầu tư cho thuê căn hộ dài hạn hay ngắn hạn, qua một khoảng thời gian, bạn sẽ cần cân nhắc đến việc cải tạo tài sản để nó phù hợp với nhu cầu của khách thuê tiềm năng.

Trước khi bắt đầu, có một điều bạn cần chắc chắn rằng căn nhà đó không phải là nơi bạn sẽ sinh sống. Điều này có nghĩa là mặc dù bạn đang lo lắng về một số vấn đề nhất định ở đó, nhưng người thuê nhà của bạn chỉ cần một không gian đủ để ở. Trước tiên, hãy quên đi những thứ đắt tiền và tập trung vào việc khiến cho tài sản phù hợp với nhu cầu chung của người thuê nhà. Dưới đây là một số vấn đề mà bạn cần lưu ý trước khi cải tạo nhà cho thuê.

1. Sửa chữa trước khi thay thế

Là một nhà đầu tư bất động sản, bạn cần hiểu rằng không nên thay thế bất cứ thứ gì nếu nó có thể sửa chữa được. Điều này có thể giúp bạn tiết kiệm một số tiền đáng kể. Do đó, đừng vội thay thế một món đồ nếu nó có thể sửa chữa được. Chẳng hạn, hãy cân nhắc việc sơn lại tủ bếp của bạn thay vì lắp mới, hoặc hãy tham khảo ý kiến của thợ sửa chữa nếu điều hòa bị hỏng trước khi quyết định mua một cái mới.

2. Tập trung vào nhà bếp và phòng tắm

Đây là hai khu vực mà người thuê sẽ quan tâm và chú trọng tới nhất khi xem nhà. Không ai muốn thuê một căn nhà có khu bếp xập xệ hoặc phòng tắm cũ kỹ, ẩm mốc.

Dẫu vậy, trước khi suy xét đến việc tháo dỡ hoặc đổi mới hoàn toàn nhà bếp và phòng tắm, bạn nên cân nhắc việc lau dọn và sơn mới tường hoặc tủ trước để xem nó có hiệu quả hay không. Ngoài ra, bạn cũng có thể suy nghĩ đến việc lắp đặt thêm hoặc thay đổi đèn chiếu sáng ở hai khu vực này. Những thay đổi nhỏ này có thể tạo nên tác động lớn và hoàn toàn khác biệt cho bất động sản của bạn.

3. Lựa chọn vật liệu cải tạo phù hợp

Bạn cần biết vật liệu nào tiết kiệm chi phí, vật liệu nào sẽ khiến bạn mất nhiều tiền hơn khi cải tạo. Bạn nên cân nhắc đầu tư vào sàn gỗ cứng tốt vì về lâu dài, nó tiết kiệm chi phí hơn nhiều và rất dễ làm sạch. Ngoài ra, bạn cũng có thể xem xét lắp đặt gạch, nhất là ở khu vực nhà bếp và phòng tắm bởi vì chúng dễ dàng làm sạch và ít cần bảo trì.

Đặc biệt, bạn không nên sử dụng những vật liệu đắt tiền khi những vật liệu giá thành rẻ có thể đáp ứng được mục đích tương tự. Đá granite và đá cẩm thạch là những lựa chọn phổ biến cho mặt bàn bếp. Tuy nhiên, đối với một căn hộ cho thuê, bạn không nhất thiết phải lắp đặt bàn bếp với những vật liệu giá thành cao như vậy. Hãy cố gắng chọn một giải pháp thay thế có giá thành rẻ hơn như mặt bàn bằng gỗ trông giống đá granite để tiết kiệm tiền lắp đặt và bảo trì. Tuy nhiên, bạn không nên sử dụng những vật liệu chất lượng quá kém. Việc “ham rẻ”, sử dụng những vật liệu chất lượng kém sẽ khiến bạn sớm phải thay mới chúng và điều này có thể khiến bạn tốn nhiều chi phí hơn.

4. Giữ mọi thứ ngăn nắp và sạch sẽ

Đây là một trong những lưu ý quan trọng nhất khi bạn đầu tư vào một bất động sản để cho thuê. Một căn hộ sạch sẽ và gọn gàng sẽ luôn thu hút và gây ấn tượng mạnh với mọi khách hàng tiềm năng cho dù diện tích không quá lớn. Do đó, bạn có thể không thực hiện cải tạo cho tài sản nhưng bạn cần phải dọn dẹp cẩn thận tài sản của mình sau mỗi lần cho thuê dài hạn hoặc lưu trú ngắn hạn. Chẳng hạn, hãy chắc chắn rằng không có đồ ăn thừa bị mốc trong tủ lạnh, làm sạch màng dầu mỡ bám trên bếp, thông tắc cống,… Nếu bạn không thể tự mình thực hiện, hãy thuê dịch vụ dọn dẹp chuyên nghiệp. Bạn sẽ mất một chút chi phí, nhưng nó hoàn toàn đáng giá.

Ngoài ra, trước khi cân nhắc cải tạo bất động sản, bạn cũng nên cân nhắc một vài yếu tố phong thủy đơn giản. Điều này có thể hữu ích cho cả chủ nhà lẫn người thuê. Đồng thời, hãy nhớ rằng việc cải tạo nhà cho thuê không đòi hỏi nhiều sự sáng tạo. Bạn nên giữ mọi thứ đơn giản. Điều rất quan trọng là không cải tạo quá đà. Việc cải tạo quá mức có thể tiêu tốn của bạn rất nhiều tiền mà chưa chắc người thuê tiềm năng đã thích những sự thay đổi “quá lố” như vậy.

Việc gia nhập thị trường nhà ở ngày càng trở nên khó khăn hơn với mọi người. Nhưng đối với những người đã thành công vượt qua rào cản mua nhà, lợi ích mà họ nhận lại được thường rất lớn.

Từ lâu, các chuyên gia đầu tư đã nhận định rằng một trong những lý do tốt nhất để mua bất động sản là loại tài sản này thường bảo tồn vốn chủ sở hữu và và tăng giá tốt hơn so với các khoản đầu tư khác khi lạm phát tăng cao, ví dụ như cổ phiếu.

Điều này hoàn toàn đúng trong thời kỳ lạm phát nhảy vọt suốt hai năm qua. Cục Dự trữ Liên bang Mỹ báo cáo rằng giá trị trung bình của một ngôi nhà tại Mỹ, nghĩa là giá trị của ngôi nhà trừ đi các khoản vay nếu có, chẳng hạn như các khoản thế chấp, đã tăng 44% trong khoảng thời gian từ năm 2019 đến năm 2022.

Đây là nguyên nhân chủ yếu khiến giá trị tài sản ròng trung bình vào cuối năm 2022 của các chủ nhà tại Mỹ là 396.000 USD, so với chỉ 10.000 USD của những người thuê nhà.

Chỉ số S&P 500 tăng khoảng 32% từ cuối năm 2019 đến cuối năm 2022, chưa tính cổ tức được các công ty chi trả. Đây là mức lợi suất mạnh mẽ. Tuy nhiên, cổ phiếu lại biến động mạnh hơn, một phần vì hiệu quả hoạt động của chúng có mối liên hệ chặt chẽ với các yếu tố như lợi nhuận doanh nghiệp và quan điểm của nhà đầu tư về tương lai của nền kinh tế.

Jamie Battmer, Giám đốc đầu tư của Creative Planning đang làm việc với các khách hàng có tổng tài sản gần 250 tỷ USD, cho biết: “Trong môi trường tăng trưởng thấp, lạm phát cao, bất động sản là một khoản đầu tư rất mạnh”.

Ông nói thêm rằng ngay cả trong bối cảnh như ngày nay, khi tăng trưởng ổn định và lạm phát tăng cao nhưng không cao như một năm trước, bất động sản vẫn có xu hướng tăng trưởng tốt so với cổ phiếu và trái phiếu.

Giá trị nhà tăng mạnh cũng có nghĩa là thị trường nhà đất đang ngày càng trở thành yếu tố góp phần lớn hơn vào tình trạng bất bình đẳng giàu nghèo.

Nhà ở là một công cụ mạnh mẽ để tạo ra sự giàu có, ngay cả trong những thời điểm khó khăn, đến nỗi các chuyên gia tài chính khuyên khách hàng nên cân nhắc kỹ lưỡng việc mua nhà ngay cả khi giá nhà ở mức cao nhất mọi thời đại và lãi suất thế chấp ở mức cao nhất trong hai thập kỷ.

Jason Obradovich, Giám đốc đầu tư của New American Funding, cho biết: “Nhiều người Mỹ cho rằng đây là thời điểm tồi tệ để mua nhà do giá cả và lãi suất. Nhưng điều này không hẳn đúng, một phần vì khi lãi suất giảm, giá nhà sẽ tăng trở lại. Khi lãi suất giảm, người dân cũng có thể xin vay vốn và tài cấp vốn với chi phí thế chấp thấp hơn nhiều. Mặt khác, dù lạm phát chưa quá cao nhưng giá bất động sản lại tăng rất nhiều”.

Khi lãi suất giảm, giá nhà sẽ tăng trở lại vì việc vay thế chấp sẽ ít tốn kém hơn. Điều đó có nghĩa là, đối với những người có đủ khả năng chi trả, mua nhà ngay bây giờ có thể tốt hơn là tiếp tục chờ đợi. Thêm vào đó, giá thuê nhà có thể còn tăng nữa và trở thành gánh nặng, ăn mòn vào vốn chủ sở hữu của người mua nhà tiềm năng.

Cả hai chuyên gia Obradovich và Battmer đều đưa ra quan điểm tương tự về vai trò của một ngôi nhà đối với tài chính dài hạn của một cá nhân. Họ nói rằng đối với nhiều người, ngôi nhà trở thành một loại tài khoản tiết kiệm hưu trí bắt buộc. Mỗi lần thanh toán thế chấp, người chủ nhà sẽ tăng dần lượng vốn chủ sở hữu trong căn nhà. Khi sở hữu nhà càng lâu và giá càng tăng, thì họ có thể được hưởng nhiều lợi ích tài chính hơn như vay vốn bằng cách thế chấp nhà để phục vụ cho các mục đích kinh doanh khác.

Hình minh họa

Trả lời:

Theo phân loại đất, đất sản xuất kinh doanh thuộc nhóm đất phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

Căn cứ khoản 1 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản 2 Điều 5 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT) quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không cần sự cho phép của cơ quan nhà nước như sau:

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;

c) Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;

d) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;

đ) Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.

Như vậy, nếu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất sản xuất kinh doanh (đất phi nông nghiệp) sẽ thuộc trường hợp không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải thực hiện thủ đăng thủ đăng ký biến động.

Ngoài ra, theo Điều 52 Luật Đất đai năm 2013, khi người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đất sản xuất, kinh doanh sang đất ở, cơ quan có thẩm quyền cần dựa vào 2 căn cứ sau đây để quyết định:

– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt có cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không? Nếu không cho phép thì không được chuyển mục đích sử dụng đất.

– Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo khoản 2, khoản 3 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, người sử dụng đất thực hiện theo trình tự, thủ tục sau để đăng ký biến động chuyển đổi đất ở sang đất sản xuất kinh doanh:

Bước 1: Chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các thành phần sau:

– Đơn theo mẫu số 09/ĐK với nội dung đăng ký biến động đất đai do chủ sử dụng đất ký;

– Các giấy tờ về quyền sở hữu đất: sổ đỏ; sổ hồng; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,…

– Giấy ủy quyền nộp hồ sơ nếu chủ sử dụng đất ủy quyền cho người khác thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai;

Bước 2: Nộp hồ sơ

– Đối với đất cá nhân thì nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

– Đối với tổ chức thì nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường.

Bước 3:

Sau khi kiểm tra thành phần hồ sơ: cán bộ một cửa xuất giấy biên nhận kết quả cho người nộp hồ sơ.

Trong quá trình xử lý hồ sơ: chuyên viên kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ; đi khảo sát nhằm xác minh thực trạng của sử dụng đất; chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính đã lưu.

Trên đây là một số thông tin liên quan bạn đọc có thể tham khảo.

Hiện thành phố rà soát lại và cho rằng diện tích đất chuyển mục đích sử dụng của gia đình tôi không phù hợp với quy hoạch chung xây dựng (đất thương mại du lịch); không phù hợp với quy hoạch phân khu (một phần là đất giao thông).

Theo bản đồ kế hoạch sử dụng đất năm 2018 thì được xác định là đất ở tuy nhiên bảng chỉ tiêu chuyển mục đích sử dụng đất năm 2018 kèm theo quyết định phê duyệt kế hoạch sử dụng đất của toàn phường lại không có. Vì vậy, UBND thành phố đã thu hồi, hủy quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 400m2 của gia đình tôi. Xin hỏi, việc xử lý như vậy có đúng quy định hay không?

Vũ Thêm (Quảng Ninh)

Trả lời

Theo thông tin từ Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc hướng dẫn người dân có sử dụng đất thuộc chức năng, nhiệm vụ của Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất. Về nguyên tắc, Luật Đất đai quy định nguyên tắc sử dụng đất, điều kiện được chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Điều 6. Nguyên tắc sử dụng đất

1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

2. Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.

3. Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất".

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Điều 58. Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

1. Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:

a) Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;

b) Nghị quyết của HĐND cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.

2. Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.

3. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây:

a) Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;

b) Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;

c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. UBND cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại Khoản 3 Điều 55 của Luật này;

d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại Điểm đ và Điểm e Khoản 1 Điều 56 của Luật này;

đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

2. UBND cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

3. UBND cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này không được ủy quyền".

1. Đẩy mạnh việc xây nhà ở xã hội cho thuê

Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các cơ quan, địa phương phát huy hơn nữa trách nhiệm và hoạt động của Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ rà soát, hướng dẫn tháo gõ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản, nhất là các dự án nhà ở, khu đô thị, khu công nghiệp lớn; tập trung chỉ đạo, đôn đốc, hướng dẫn các địa phương, doanh nghiệp đẩy nhanh tiến độ triển khai thực hiện Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030”, trong đó đẩy mạnh việc xây dựng nhà ở xã hội cho thuê theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại văn bản số 8423/VPCP-CN ngày 27/10/2023.

2. Tiếp tục phấn đấu giảm mặt bằng lãi suất cho vay

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chủ trì, phối hợp với các cơ quan, địa phương tiếp tục phấn đấu giảm mặt bằng lãi suất cho vay, nhất là đối với các khoản cho vay đang còn dư nợ hiện hữu và các khoản cho vay mới; chỉ đạo các tổ chức tín dụng cắt giảm các loại phí không cần thiết, hỗ trợ người dân, doanh nghiệp phục hồi và phát triển sản xuất, kinh doanh.

Tiếp tục chỉ đạo các ngân hàng thương mại đấy nhanh giải ngân gói tín dụng 40 nghìn tỷ đồng hỗ trợ lãi suất, 120 nghìn tỷ đồng cho vay dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, 15 nghìn tỷ đồng cho lĩnh vực lâm sản, thủy sản.

Tiếp tục phấn đấu giảm mặt bằng lãi suất cho vay

3. Tích hợp thông tin quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất với cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư

Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các cơ quan, địa phương thực hiện số hóa và hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, phối hợp với Bộ Công an rà soát, làm sạch dữ liệu thông tin về chủ sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất; tích hợp thông tin quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất với cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư theo chỉ đạo của Chính phủ tại Nghị quyết số 164/NQ-CP ngày 04/10/2023.

4. Triển khai hiệu quả các chính sách miễn, giảm, gia hạn thuế, phí, lệ phí, tiền thuê đất

Các bộ, cơ quan, địa phương theo chức năng, nhiệm vụ, thẩm quyền được giao tiếp tục thực hiện chính sách tiền tệ chủ động, linh hoạt, kịp thời, hiệu quả, phối hợp đồng bộ, chặt chẽ, hài hòa với điều hành chính sách tài khoá mở rộng hợp lý, có trọng tâm, trọng điểm và các chính sách khác. Quyết liệt tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho sản xuất, kinh doanh, tăng khả năng hấp thụ vốn của nền kinh tế. Theo dõi chặt chẽ tình hình thị trường bất động sản, thị trường trái phiếu doanh nghiệp, chủ động ứng phó với các diễn biến, yếu tố rủi ro có thể phát sinh.

Triển khai hiệu quả các chính sách miễn, giảm, gia hạn thuế, phí, lệ phí, tiền thuê đất đã được ban hành. Tăng cường kỷ luật, kỷ cương tài chính – ngân sách nhà nước, khai thác các nguồn thu còn dư địa, tiềm năng, nâng cao hiệu quả quản lý thu, phấn đấu tăng thu; kiểm soát chi chặt chẽ, tiết kiệm triệt để các khoản chi.

Trả lời:

Theo Điều 609 Bộ luật Dân sự 2015, cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Người để lại di sản hoàn toàn có quyền chủ động đưa ra những ai có quyền được hưởng di chúc, mỗi người được hưởng bao nhiêu hoặc những ai bị truất quyền hưởng di chúc, dành một phần tài sản trong khối di sản để di tặng, thờ cúng, giao nghĩa vụ cho người thừa kế, chỉ định người giữ di chúc, người quản lý di sản, người phân chia di sản… mà không bị phụ thuộc vào ý chí của các chủ thể khác.

Người lập di chúc có quyền sửa đổi, bổ sung, thay thế, hủy bỏ di chúc đã lập vào bất cứ lúc nào. Nếu một người chết để lại di chúc thì phải thực hiện việc dịch chuyển tài sản đến người có quyền được hưởng di sản thừa kế theo đúng ý chí của người lập di chúc. Việc hưởng di sản thừa kế theo pháp luật chỉ xảy ra nếu không có di chúc, di chúc không hợp pháp và các nguyên do khác phát sinh từ người thừa kế.

Tuy nhiên trong một số trường hợp, dù có quan hệ hôn nhân, huyết thống với người để lại di sản nhưng cá nhân vẫn không được hưởng di sản thừa kế bao gồm nhà, đất. Cụ thể:

1. Con không còn sống vào thời điểm thừa kế

Điều 613 Bộ luật Dân sự 2015 quy định người thừa kế là cá nhân phải là người còn sống vào thời điểm mở thừa kế hoặc sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản qua đời. Như vậy, nếu tại thời điểm mở thừa kế của cha mẹ, con không còn sống hoặc chưa thành thai thì sẽ không được hưởng thừa kế.

2. Người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng, sức khỏe hoặc về hành vi ngược đãi nghiêm trọng, hành hạ người để lại di sản, xâm phạm nghiêm trọng danh dự, nhân phẩm của người đó.

3. Người vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ nuôi dưỡng người để lại di sản.

4. Người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng người thừa kế khác nhằm hưởng một phần hoặc toàn bộ phần di sản mà người thừa kế đó có quyền hưởng.

5. Người có hành vi lừa dối, cưỡng ép hoặc ngăn cản người để lại di sản trong việc lập di chúc; giả mạo di chúc, sửa chữa di chúc, hủy di chúc, che giấu di chúc nhằm hưởng một phần hoặc toàn bộ di sản trái với ý chí của người để lại di sản. Tuy nhiên, trường hợp cha mẹ, người để lại di sản biết người thừa kế có những hành vi nêu trên nhưng vẫn để lại di sản cho họ thì họ vẫn được hưởng di sản theo di chúc.

6. Con không có tên trong di chúc thừa kế

Di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết. Trường hợp cha, mẹ không để lại di chúc trước khi qua đời thì con cái sẽ được hưởng di sản của cha mẹ theo quy định tại Điều 650 và 651 Bộ luật Dân sự 2015.

Trong trường hợp cha mẹ, người để lại di sản có di chúc nhưng trong di chúc không đề cập đến việc để lại tài sản cho con, thì người con sẽ không được hưởng thừa kế bất kỳ tài sản nào (bao gồm cả nhà, đất) theo nội dung di chúc. Khoản 1 điều 644 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc như sau: Những người sau đây vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn hai phần ba suất đó “Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng; Con thành niên mà không có khả năng lao động”.

Do đó, con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng; con thành niên mà không có khả năng lao động vẫn có thể nhận di sản khi không có tên trong di chúc.

7. Con bị truất quyền thừa kế

Điều 626 Bộ luật Dân sự 2015 quy định người lập di chúc có quyền: Chỉ định người thừa kế; truất quyền hưởng di sản của người thừa kế. Phân định phần di sản cho từng người thừa kế. Dành một phần tài sản trong khối di sản để di tặng, thờ cúng. Giao nghĩa vụ cho người thừa kế. Chỉ định người giữ di chúc, người quản lý di sản, người phân chia di sản.

Như vậy, dù người thừa kế có đủ điều kiện thừa kế nhưng người để lại di sản truất quyền thừa kế ngay trong di trúc thì người thừa kế sẽ không được thừa kế di sản.

Chiến lược 1: Thực hiện các hoạt động tiếp thị nhắm mục tiêu

Hiểu đặc điểm khách hàng

Để bán thành công bất động sản hạng sang, điều quan trọng là phải hiểu được suy nghĩ, nhu cầu và mong muốn của những người giàu có. Không giống như khách hàng truyền thống, họ thường tìm kiếm sự độc đáo, hiếm có, tinh tế và chất lượng thượng hạng xứng với số tiền bỏ ra hoặc một cơ hội đầu tư có khả năng sinh lời lớn. Bằng cách hiểu sâu sắc về tập khách hàng này, bạn có thể điều chỉnh hoạt động tiếp thị phù hợp để thu hút họ.

Kể câu chuyện hấp dẫn về sản phẩm

Trong phân khúc hạng sang, bạn cần phải kể được một câu chuyện hấp dẫn về bất động sản mà bạn muốn bán. Hãy làm nổi bật những nét độc đáo, kiến trúc sang trọng, và tiện nghi đặc biệt của căn nhà để lôi cuốn khách hàng. Hãy sử dụng nhiếp ảnh gia chuyên nghiệp, tạo các chuyến thăm quan ảo phong phú, và mô tả thú vị để thể hiện được vẻ đẹp ở nhiều khía cạnh khác nhau của sản phẩm. Khi kể một câu chuyện hấp dẫn, bạn sẽ thu hút được sự chú ý của nhóm khách hàng tiềm năng và tạo ra sự khác biệt cho sản phẩm của bạn so với đối thủ cạnh tranh.

Tận dụng các kênh tiếp thị trực tuyến

Trong thời đại kỹ thuật số ngày nay, việc khai thác sức mạnh của các nền tảng trực tuyến là điều tối quan trọng trong việc bán bất động sản hạng sang.

Hãy sử dụng các chiến dịch quảng cáo số nhắm mục tiêu để tiếp cận những cá nhân giàu có đang tìm mua bất động sản cao cấp. Ngoài ra, hãy tận dụng các nền tảng truyền thông xã hội mà nhóm nhân khẩu học giàu có thường xuyên truy cập để giới thiệu các lợi điểm bán hàng độc đáo của sản phẩm. Đồng thời, bạn cần tương tác với người mua tiềm năng thông qua các nội dung hấp dẫn, trực quan và câu chuyện truyền cảm hứng về phong cách sống hạng sang để tạo dựng uy tín cá nhân và thu hút khách hàng mục tiêu.

Chiến lược 2: Xây dựng mạng lưới quan hệ cá nhân

Xây dựng mối quan hệ với những cá nhân giàu có

Việc bán bất động sản hạng sang thường dựa vào các mối quan hệ và lời giới thiệu riêng tư. Để khai thác thị trường này, điều quan trọng là phải vun đắp mối quan hệ với các cá nhân sở hữu khối tài sản ròng có giá trị ròng cao (HNWI). Hãy tham dự các sự kiện cao cấp, trở thành thành viên của các câu lạc bộ độc quyền và tham gia vào các hoạt động thiện nguyện để mở rộng mạng lưới xã hội. Bằng cách thiết lập niềm tin và mối quan hệ với nhóm HNWI, bạn sẽ tăng khả năng nhận được sự giới thiệu của họ và tiếp cận với những khách hàng tiềm năng.

Hợp tác với các chuyên gia

Hợp tác với các chuyên gia khác trong phân khúc bất động sản hạng sang có thể nâng cao đáng kể hiệu quả bán hàng của bạn. Hãy cộng tác với các nhà thiết kế nội thất hay các kiến trúc sư chuyên về bất động sản hạng sang có danh tiếng và uy tín. Sự hợp tác này không chỉ mở rộng mạng lưới của bạn mà còn tăng thêm uy tín và chuyên môn cho quy trình bán hàng của bạn. Khi làm việc cùng họ, bạn có thể cung cấp trải nghiệm toàn diện hơn cho khách hàng và tăng thêm cơ hội bán hàng thành công.

Tương tác với những người có ảnh hưởng và đại sứ thương hiệu

Những người có ảnh hưởng và đại sứ thương hiệu đóng vai trò then chốt trong việc định hình xu hướng và các sở thích xa xỉ. Hợp tác với những cá nhân này có thể mang lại sức hấp dẫn về mặt truyền thông cho bất động sản mà bạn muốn bán. Hãy xác định những người có ảnh hưởng phù hợp với thị trường mục tiêu của bạn và để họ quảng cáo cho sản phẩm của bạn thông qua hợp tác nội dung hoặc kể câu chuyện về trải nghiệm độc đáo tại căn biệt thự cần bán. Lời nói và hành động của những người có ảnh hưởng đáng tin cậy có thể tác động đáng kể đến nhận thức của khách hàng, tăng độ quan tâm với sản phẩm, và mở rộng nhóm khách hàng tiềm năng.

Chiến lược 3: Áp dụng công nghệ và tiếp thị trải nghiệm

Sử dụng thực tế ảo và thực tế tăng cường

Việc kết hợp công nghệ thực tế ảo (VR) và thực tế tăng cường (AR) vào chiến lược tiếp thị của bạn cho phép người mua tiềm năng chiêm ngưỡng bất động sản hạng sang từ mọi nơi trên thế giới. Các chuyến tham quan VR và AR mang lại trải nghiệm phong phú và có tính tương tác, cho phép người mua hình dung chính mình đang có mặt tại bất động sản đó. Bằng cách áp dụng những công nghệ tiên tiến này, bạn có thể thu hút người mua quốc tế và mở rộng phạm vi tiếp cận vượt ra ngoài giới hạn địa lý.

Tổ chức các sự kiện riêng tư

Việc tổ chức các sự kiện riêng tư và những buổi thăm quan được thiết kế riêng cho các bất động sản hạng sang có thể tạo ra cảm giác riêng có và duy nhất mà khách hàng cao cấp luôn tìm kiếm. Hãy mời người mua tiềm năng, đại lý bất động sản và các chuyên gia trong ngành trực tiếp trải nghiệm bất động sản. Hãy tạo ra bầu không khí sang trọng, cung cấp các chuyến thăm quan được cá nhân hóa và cung cấp dịch vụ VIP để tạo được ấn tượng lâu dài. Bằng cách tổ chức những sự kiện riêng tư này, bạn có thể tạo tiếng vang cho sản phẩm của mình và thu hút sự quan tâm cao hơn từ cả khách hàng và giới truyền thống, từ đó tăng cơ hội bán hàng thành công.

Thể hiện những tiến bộ công nghệ và bền vững

Việc kết hợp các tính năng bền vững và tiến bộ công nghệ vào bất động sản hạng sang đang ngày càng trở nên quan trọng đối với những người mua giàu có. Hãy làm nổi bật các hệ thống tiết kiệm năng lượng, các công cụ tự động hóa và các vật liệu bền vững, thân thiện với môi trường trong ngôi nhà thông minh của bạn để thu hút nhóm khách cao cấp, vốn luôn có ý thức về môi trường. Bằng cách này, bạn định vị bất động sản hạng sang của mình là có tư duy tiến bộ và phù hợp với các giá trị mà giới thượng lưu đang theo đuổi.

Bằng cách thực hiện ba chiến lược trên, nhà môi giới bất động sản hạng sang sẽ bắt nhịp với các xu hướng hiện đại, tiếp cận nhóm khách hàng khó tính này dễ dàng hơn, và tăng khả năng bán hàng thành công trong một phân khúc đầy tính cạnh tranh.

Giảm giá thuê

Việc giảm giá thuê có thể khiến dòng tiền chảy vào túi bạn giảm xuống, nhưng hãy cân nhắc điều này: Nếu bạn đang cảm thấy khó khăn khi thị trường suy thoái, thì những người thuê nhà cũng vậy. Họ có thể có xu hướng chuyển sang thuê những căn nhà giá rẻ hơn trong thời gian này để tiết kiệm tiền. Do đó, việc giảm giá thuê trong thời kỳ suy thoái sẽ làm cho tài sản của bạn trở nên hấp dẫn hơn đối với người thuê.

Linh hoạt trong cách thu tiền

Nếu người thuê nhà gặp khó khăn trong việc thanh toán tiền thuê nhà ở giai đoạn suy thoái, hãy cân nhắc một số cách thu tiền linh hoạt để giúp họ vượt qua khó khăn trong giai đoạn này. Bạn có thể cho phép họ thanh toán một phần trong khoảng thời gian nhiều tháng hoặc cung cấp chiết khấu cho các khoản thanh toán sớm hoặc nhiều tháng.

Ký hợp đồng cho thuê ngắn hạn

Một số người thuê có thể tỏ ra lo ngại khi ký hợp đồng thuê nhà dài hạn, đặc biệt là khi họ không chắc chắn về tương lai của chính mình trong thời kỳ nền kinh tế đi xuống. Do đó, việc cung cấp các hợp đồng cho thuê ngắn hoặc trung hạn là cách tốt để giúp bạn thu hút khách hàng tiềm năng trong giai đoạn này.

Đẩy mạnh quảng cáo

Trong thời kỳ suy thoái, muốn tìm được khách hàng chấp nhận thuê nhà, bạn nên tập trung quảng cáo/tiếp thị những điểm nổi bật của ngôi nhà bạn muốn cho thuê. Một số yếu tố như hệ thống giao thông thuận tiện, gần các khu vui chơi, siêu thị, phòng tập thể dục, cửa hàng tạp hóa,… có thể là những điểm giúp tài sản của bạn trở nên hấp dẫn hơn.

Duy trì mức thanh khoản tốt

Bạn có nguy cơ thua lỗ khi họ không có đủ tiền để thanh toán các khoản chi phí cần thiết cũng như để trả nợ. Bạn có thể có khoản đầu tư tốt nhất trên thế giới, nhưng nếu không có đủ tiền để duy trì hoạt động trong một vài tháng đầy biến động, bạn chắc chắn sẽ gặp khó khăn.

Việc duy trì “một khoản ngân sách an toàn” cho ít nhất 6-12 tháng là một điều nên làm vào thời điểm nền kinh tế lao dốc. Nếu có thể làm được điều đó, bạn sẽ không cần phải lo lắng quá nhiều khi nền kinh tế suy thoái. Thay vào đó, bạn có thể bình tĩnh đánh giá tình hình và thực hiện những điều chỉnh cần thiết vì đã có “khoản ngân sách an toàn”.

Xem xét các lựa chọn cho thuê kiểu khác

Đa dạng hóa cơ sở người thuê cũng là một cách khác để giảm tỷ lệ trống và mở rộng việc sử dụng tài sản cho thuê. Chẳng hạn, thay vì cho thuê toàn bộ căn nhà như trước với hợp đồng dài hạn, bạn có thể chia nhỏ các phòng để cho nhiều người thuê hơn với các bản hợp đồng ngắn/trung hạn đi kèm mức giá thuê hợp lý. Điều này sẽ giúp bạn tận dụng được tài sản cho thuê ngay cả khi nền kinh tế toàn cầu đi xuống.

Phân bổ vốn đầu tư hợp lý

Thay vì tập trung vào việc làm thế nào để kiếm được khách thuê nhà trong thời kỳ suy thoái, bạn có thể phân bổ lại nguồn vốn để đa dạng hóa danh mục đầu tư. Thay vì tập trung 100% nguồn vốn cho tài sản cho thuê, bạn có thể rút bớt nguồn vốn trong thời kỳ suy thoái để đầu tư sang một số loại hình đầu tư khác như cổ phiếu, trái phiếu, vàng,… Điều này vừa giúp bạn giảm thiểu rủi ro trong trường hợp không tìm được khách thuê, đồng thời tăng thêm cơ hội kiếm lời.

Chi tiết mức phí sử dụng tạm thời lòng đường, vỉa hè tại TP.HCM từ ngày 1/1/2024. Hình minh họa

Trả lời:

Mức phí trông giữ xe từ 50.000 – 350.000/m2/tháng

HĐND TP.HCM đã thông qua Nghị quyết 15/2023/NQ-HĐND về ban hành mức thu phí sử dụng tạm thời lòng đường, hè phố trên địa bàn TP.HCM với mức phí từ 20.000 – 350.000 đồng/m2/tháng, áp dụng từ ngày 1/1/2024. Cụ thể như sau:

Theo đó, mức thu phí cho hoạt động trông giữ xe từ 50.000 – 350.000/m2/tháng và mức thu phí cho các hoạt động khác từ 20.000 – 100.000 đồng/m2/tháng tùy theo khu vực.

Về cách tính thời gian thuê, nếu số ngày sử dụng lòng đường, hè phố dưới 15 ngày trong một tháng tính nửa tháng; từ 15 ngày trở lên trong một tháng sẽ tính 1 tháng.

Mức phí được áp dụng theo giá đất bình quân tại 5 khu vực (mỗi khu vực sẽ có tuyến đường trung tâm và các tuyến còn lại).

– Khu vực 1 gồm Quận 1, Quận 3, Quận 4, Quận 5, Quận 10, Phú Nhuận, Khu A – Khu đô thị mới Nam Thành phố, Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

– Khu vực 2 gồm Quận 2 (nay thuộc thành phố Thủ Đức, trừ Khu đô thị mới Thủ Thiêm), Quận 6, Quận 7 (trừ Khu A – Khu đô thị mới Nam Thành phố), Quận 11, Bình Thạnh, Tân Bình, Bình Tân.

– Khu vực 3 gồm quận 8, quận 9 (nay thuộc thành phố Thủ Đức), quận 12, quận Thủ Đức (nay thuộc thành phố Thủ Đức), Tân Phú, Gò Vấp.

– Khu vực 4 gồm các huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè, Củ Chi.

– Khu vực 5 gồm huyện Cần Giờ.

Đối tượng nộp phí sử dụng tạm thời lòng đường, hè phố trên địa bàn TP.HCM bao gồm:

(1) Các tổ chức, cá nhân được phép sử dụng tạm thời lòng đường để:

– Tổ chức các hoạt động văn hóa (thể thao, diễu hành, lễ hội) và điểm trông, giữ xe ô tô phục vụ các hoạt động văn hóa (trừ các hoạt động văn hóa, điểm trông giữ xe ô tô phục vụ các hoạt động văn hóa theo kế hoạch của UBND TP.HCM và các hoạt động tuyên truyền chủ trương, chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước);

– Làm điểm dừng chuyển rác thải sinh hoạt của doanh nghiệp vệ sinh môi trường đô thị;

– Bố trí điểm trông giữ xe có thu tiền dịch vụ trông giữ xe.

(2) Các tổ chức, cá nhân được phép sử dụng tạm thời hè phố để:

– Tổ chức các hoạt động văn hóa (thể thao, diễu hành, lễ hội) và điểm trông, giữ xe phục vụ các hoạt động văn hóa (trừ các hoạt động văn hóa, điểm trông, giữ xe phục vụ các hoạt động văn hóa theo kế hoạch của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh và các hoạt động tuyên truyền chủ trương, chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước);

– Làm điểm tổ chức kinh doanh dịch vụ, mua, bán hàng hóa;

– Làm điểm bố trí các công trình, tiện ích phục vụ giao thông công cộng có thu tiền người sử dụng và lắp đặt các công trình tạm trên hè phố, dải phân cách, đảo giao thông;

– Làm điểm trung chuyển vật liệu, phế thải xây dựng để phục vụ thi công công trình;

– Bố trí điểm trông giữ xe có thu tiền dịch vụ trông giữ xe.

Hình minh họa

Trả lời:

Quyết định 27/2023/QĐ-TTg quy định việc tổ chức lễ động thổ, lễ khởi công và lễ khánh thành đối với:

– Các công trình quan trọng quốc gia theo Luật Đầu tư công;

– Công trình có giá trị lớn, có ý nghĩa quan trọng về kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội của địa phương.

Điều kiện tổ chức lễ động thổ, lễ khởi công và lễ khánh thành công trình với các đối tượng trên

– Lễ động thổ công trình được thực hiện khi: Chủ đầu tư hoặc cơ quan, tổ chức được giao nhiệm vụ chuẩn bị dự án được cơ quan có thẩm quyền bàn giao mặt bằng hoặc bàn giao mặt bằng theo từng giai đoạn và dự án đã được phê duyệt theo đúng thẩm quyền và quy định.

– Lễ khởi công công trình được tiến hành khi đáp ứng yêu cầu về điều kiện khởi công theo quy định tại khoản 1 Điều 107 Luật Xây dựng được sửa đổi, bổ sung tại khoản 39 Điều 1 Luật số 62/2020/QH14.

– Lễ khánh thành được thực hiện sau khi công trình được cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra công tác nghiệm thu, đáp ứng yêu cầu theo quy định.

– Dự án được tổ chức một lần lễ động thổ hoặc lễ khởi công và một lần lễ khánh thành công trình.

Về thẩm quyền quyết định tổ chức các buổi lễ:

– Thủ tướng Chính phủ quyết định tổ chức các buổi lễ đối với công trình quan trọng quốc gia trên cơ sở đề nghị của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc chủ đầu tư.

– Người đứng đầu bộ, cơ quan trung ương chủ trì, phối hợp với Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định tổ chức các buổi lễ đối với công trình có giá trị lớn, có ý nghĩa quan trọng về kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội của địa phương.

– Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định tổ chức các buổi lễ đối với công trình do mình quyết định đầu tư có giá trị lớn, có ý nghĩa quan trọng về kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội của địa phương.

– Chủ đầu tư lập kế hoạch tổ chức buổi lễ, trong đó nêu rõ: Nội dung, thời gian, địa điểm, thành phần, chi phí, phương án tiến hành; trình cấp có thẩm quyền quyết định.

Chi phí tổ chức buổi lễ sẽ được tính vào tổng mức đầu tư của dự án.

Quyết định 27/2023/QĐ-TTg có hiệu lực từ ngày 25/12/2023.

Trả lời:

Mức phạt hành chính hành vi lấn chiếm đất đai

Phạt hành chính hành vi lấn chiếm đất đai được quy định tại Điều 14 Nghị định 91/2019/NĐ-CP như sau:

1. Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 2 – 3 triệu đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05 héc ta;

b) Phạt tiền từ 3 – 5 triệu đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

c) Phạt tiền từ 5 – 15 triệu đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

d) Phạt tiền từ 15 – 30 triệu đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 30 – 70 triệu đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 01 héc ta trở lên.

2. Trường hợp lấn, chiếm đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 3 – 5 triệu đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05 héc ta;

b) Phạt tiền từ 5 – 10 triệu đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

c) Phạt tiền từ 10 – 30 triệu đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

d) Phạt tiền từ 30 – 50 triệu đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 50 – 120 triệu đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 01 héc ta trở lên.

3. Trường hợp lấn, chiếm đất nông nghiệp là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất tại khu vực nông thôn, thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 3 – 5 triệu đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,02 héc ta;

b) Phạt tiền từ 5 – 7 triệu đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;

c) Phạt tiền từ 7 – 15 triệu đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

d) Phạt tiền từ 15 – 40 triệu đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 40 – 60 triệu đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

e) Phạt tiền từ 60 – 150 triệu đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 01 héc ta trở lên.

4. Trường hợp lấn, chiếm đất phi nông nghiệp, trừ trường hợp quy định tại khoản 6 Điều này tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 10 – 20 triệu đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05 héc ta;

b) Phạt tiền từ 20 – 40 triệu đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

c) Phạt tiền từ 40 – 100 triệu đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

d) Phạt tiền từ 100 – 200 triệu đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 200 – 500 triệu đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 01 héc ta trở lên.

Lưu ý: Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với loại đất tương ứng so với khu vực nông thôn và mức phạt tối đa không quá 500 triệu đồng đối với cá nhân, không quá 1 tỷ đồng đối với tổ chức.

Trường hợp lấn, chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình và đất công trình có hành lang bảo vệ, đất trụ sở làm việc và cơ sở hoạt động sự nghiệp của cơ quan, tổ chức theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước thì hình thức và mức xử phạt thực hiện theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực về hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở; trong lĩnh vực về giao thông đường bộ và đường sắt; trong lĩnh vực về văn hóa, thể thao, du lịch và quảng cáo; trong lĩnh vực về khai thác và bảo vệ công trình thủy lợi; đê điều; phòng, chống lụt, bão; trong lĩnh vực quản lý, sử dụng tài sản nhà nước và các lĩnh vực chuyên ngành khác.

7. Biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm đối với các hành vi vi phạm và buộc trả lại đất đã lấn, chiếm;

Ngoài ra, với hành vi lấn chiếm, gây cản trở hoặc thiệt hại cho việc sử dụng đất của người khác sẽ bị phạt như sau:

– Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 1 – 3 triệu đồng đối với trường hợp đưa vật liệu xây dựng hoặc các vật khác lên thửa đất của người khác hoặc thửa đất của mình mà gây cản trở hoặc thiệt hại cho việc sử dụng đất của người khác.

– Phạt tiền từ 3 – 5 triệu đồng đối với trường hợp đưa chất thải, chất độc hại lên thửa đất của người khác hoặc thửa đất của mình gây cản trở hoặc thiệt hại cho việc sử dụng đất của người khác.

– Phạt tiền từ 5 – 10 triệu đồng đối với trường hợp đào bới, xây tường, làm hàng rào gây cản trở hoặc thiệt hại cho việc sử dụng đất của người khác.

Truy cứu trách nhiệm hình sự hành vi lấn chiếm đất đai

Người có hành vi lấn chiếm đất đai có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội vi phạm các quy định về sử dụng đất đai được quy định tại Điều 228 Bộ luật Hình sự, như sau;

– Người nào lấn chiếm đất đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ 50 – 500 triệu đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm.

– Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tiền từ 500 triệu đồng đến 2 tỷ đồng hoặc phạt tù từ 02 năm đến 07 năm:

+ Có tổ chức;

+ Phạm tội 02 lần trở lên;

+ Tái phạm nguy hiểm.

– Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10 – 50 triệu đồng.

Như vậy, nếu đã bị xử phạt hành chính về hành vi lấn chiếm đất đai mà vẫn tiếp tục thực hiện hành vi lấn chiếm đất đai thì sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự từ 6 tháng đến 3 năm tù.